Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak alanlarla ilişkilendirilen özel bir mülkiyet türüdür  ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiştir. Bu kanun ile bir yapının bağımsız kullanıma uygun kat, dükkân, daire gibi bölümlerinin, her birinin ayrı ayrı müstakil mülkiyete konu edilmesi sağlanmıştır.

Bu kanuna göre bir yapıda kat mülkiyetinin kurulması için taşınmazın inşaatının tamamlanmış ve yapının tamamen sağlam bir kâgir yapıda olması gerekmektedir. Kat mülkiyeti, isteğe bağlı olarak iradi bir şekilde kurulabileceği gibi mahkeme kararıyla da tesis edilebilir. Kat mülkiyeti, maliklere bağımsız bölümlerde ve ortak kullanım alanlarında mülkiyet hakkı sağlamakla birlikte, genel giderlere katılma ve uygun kullanım gibi çeşitli yükümlülükleri de beraberinde getirmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı kullanıma uygun bölümleri, kullanım ve mülkiyet haklarını belirlenmiş bağımsız bölümler olarak kabul edilir.

1. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunun 1. maddesine göre kat mülkiyeti; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki ve/veya ortak malikleri tarafından kurulmuş olan bağımsız mülkiyet hakkıdır.

Bağımsız Bölüm: Binanın ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bir bölüm teşkil eden kısımlarının her biri veya binanın bütünüdür.

Ortak Yer: Ana taşınmazın bağımsız bölümlerinin dışında kalan, ortaklaşa kullanıma yarayan yerlerdir.

Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme özgülenmiş olan unsurlardır.

Kat mülkiyeti bağımsız bölüm üzerinde bir mülkiyettir. Bu mülkiyet türünde arsa payı ile ortak yerler üzerindeki pay ayrılmaz biçimde bağlıdır. Kanun eşyaya bağlı bir paylı mülkiyet düzeni kurmuş olduğundan bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişi arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payına da sahip olur.

2. Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

2.1. Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Gerekli Şartlar

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için aranan iki şart vardır. Bu şartlardan ilki yapının tamamının kâgir ve tamamlanmış olmasıdır. İkincisi ise kurulacak kat mülkiyetinin yapının tamamına özgülenmesidir.

Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulabilmesi mümkün olduğu gibi mahkeme kararı ile kurulması da mümkündür.

Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması  

Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulması resmi senetle mümkün olmaktadır. Bu senet, tüm paydaşların talebi üzerine tapu memuru tarafından düzenlenmektedir.

Tapu memuru resmi senedi düzenledikten sonra ana gayrimenkulün mülkiyet hanesine “kat mülkiyetine çevrilmiştir” yazmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescili gerçekleştirir. Böylece süreç sona erer.

Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulması

Kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)  davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla taksim edilmesini isterse, hâkim, KMK madde 12’de yer alan belgelere dayanarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilecektir.

Bu hususta detaylı bilgi almak için “Kat Mülkiyetinin Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Mahkeme kararından sonra bağımsız bölümlerin malikleri ilama KMK madde 12’deki belgeleri de ekleyerek tapu müdürlüğüne başvuracaklardır. Akabinde, tapu memurunun gayrimenkulü kat mülkiyeti kütüğüne tescil işlemini gerçekleştirmesiyle süreç sona erecektir.

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin, 2017/4160 Esas, 2017/7963 Karar, 18.10.2017 Tarihli ilamında şu şekilde ele alınmıştır:

“….Somut olayda; dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan zemin ve normal katlardaki bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,……

Kat İrtifakına Dayanarak Kat Mülkiyetinin Kurulması

Arsa üzerindeki inşaat tamamlanıp, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılır. Bu geçiş, yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine re‘sen yani kendiliğinden yapılır.

Ayrıca, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin, arsa maliki veyahut irtifak hakkı sahiplerinden birinin talebi ile de yapılabilmesi mümkündür. Bu aşamada önemle belirtmek gerekir ki, gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesiyle birlikte kat irtifakı da sona erecektir.

Kat irtifakıyla ilgili olarak detaylı bilgi almak için “Kat İrtifakı Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

2.2. Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Gerekli Belgeler

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 12’de kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine ibraz edilmesi gereken belgeler detaylıca açıklanmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 12:

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı

Gerekli belgeler şu şekilde özetlenebilir:

• Tüm maliklerce onaylanmış dilekçe
• Genel İnşaat Projesi
• Vaziyet Planı
• İskân Ruhsatı
• Yönetim Planı
• Binanın Fotoğrafı
• Kat maliklerinin nüfus cüzdanı fotokopileri
• Kat mülkiyetinin mahkeme kararıyla kurulması halinde bu belgelere ek olarak mahkeme ilamı da eklenmelidir.

Gerekli belgeler içinde sayılan yönetim planı ile ilgili detaylı bilgi almak için “Yönetim Planı Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

3. Kat Mülkiyetinin Sağladığı Hak ve Yükümlülükler

Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümlerdeki Hakları

Kat malikleri mülkiyetleri kendilerine ait olan bağımsız bölümlerde tasarruf yetkilerini diledikleri gibi kullanabilirler. Bu kapsamda bağımsız bölümün mülkiyetini bir başkasına devredebilir veya bağımsız bölüm üzerinde irtifak hakkı tesis edebilirler. Aynı şekilde el atmanın önlenmesi, tapu kaydının düzeltilmesi ve zilyetliğin korunması davalarından da yararlanabilirler.

Kat Maliklerinin Ortak Alanlar Üzerindeki Hakları

Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Ortak yerleri kullanma hakkının kapsamını kat malikleri aralarında anlaşarak kararlaştırabilirler. Kat maliklerinin bu yönde bir anlaşma yapmamaları halinde ortak yerleri kullanma hakkının kapsamı ortak yerin niteliğine göre değişir.

Kat maliklerinden birinin diğer maliklerden birinin veya birkaçının ortak alandan yararlanmasına engel olması halinde ilgili kat malikine karşı el atmanın önlenmesi davasının açılması mümkündür. Aynı şekilde engelleyici faaliyette bulunan kat malikinden tazminat da talep edilebilir. Ancak kat maliklerinin ortak yerlerdeki paylı mülkiyetlerinin sona erdirilmesinin talep edilmesi mümkün değildir.

Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü

Aynı binada birlikte yaşam düzenin sağlıklı bir şekilde sağlanabilmesi için kat malikleri aralarındaki ilişkilerde dürüstlük kuralına uygun davranmakla yükümlüdürler.

Bu kapsamda kat malikleri diğer malikleri rahatsız etmemek, onların haklarına müdahalede bulunmamak ve yönetim planına uygun hareket etmekle yükümlüdürler.

Bağımsız Bölüm ve Eklentisini Özgülenme Amacına Uygun Kullanma Yükümlülüğü

Bağımsız bölüm kütüğünde kat mülkiyeti kütüğünde sayfa açılırken bağımsız bölümün niteliği belirtilmelidir. Mesken, konut, imalathane gibi niteliği belirtilen bağımsız bölüm artık o amaca özgülenmiş olur.

Kat malikleri bağımsız bölüm ve eklentilerini özgülendikleri amaç ne ise o kapsamda kullanmakla yükümlüdürler. Amaç dışında kullanım söz konusu olur ve bu durum bir zarara sebebiyet verirse zarar gören kat maliki zarar verene karşı sulh mahkemesine açacağı bir dava ile hâkimin duruma müdahale etmesini talep edebilir.

Bağımsız Bölümde Ana Yapıya Zarar Verecek Nitelikte Onarım ve Tesis Yapmama Yükümlülüğü

Kat malikleri bağımsız bölümlerinde tasarruf yetkisine sahip olduklarından dolayı bağımsız bölümlerinde onarım ve tesis yapabilirler. Ancak onarım veya tesisin ana yapıya zarar verici nitelikte olmaması gerekmektedir.

Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde bu bölümün maliklerinin tamamının rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım ve tesis yapılabilir. Bu onarım ve tesisler için diğer kat maliklerinin rızası aranmaz.

Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine İzni Verme ve Gerekli İşlemlerin Yapılmasına Katlanma Yükümlülüğü

Bazı durumlarda bağımsız bölümlere girilmesi gerekebilir. Bu durumlardan ilki meydana gelen hasarların onarımı diğeri ise yapı güvenliği ile ilgili olarak yapılması gereken teknik incelemelerdir. Bu halde ilgili bağımsız bölümün maliki bağımsız bölümüne girilmesine izin verme ve gereken işlemlerin yapılmasına katlanma yükümlülüğü altındadır.

Ana Taşınmazın Bakımı, Mimari Durumu, Güzelliği ve Sağlığını Koruma Yükümlülüğü

Kat malikleri ana taşınmazın bakımı, mimari durumu, güzelliği ve sağlığını koruma yükümlülüğü altındadır. Ortak yerlerde bu amaçla yapılan giderlere her kat maliki arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü

Kat maliklerinin her biri taşınmaza yönelik genel giderlere katılmakla ve avans vermekle yükümlüdür. Avans miktarı işletme projesinde belirlenir. Ana taşınmaz sigorta ettirilmişse sigorta primleri ve ana taşınmazın ortak alanları için yapılan koruma, onarım ve bakım masrafları genel giderleri oluşturmaktadır.

4. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

    4.1. Kat Mülkiyetindeki Kütüğün Terkini

Kat mülkiyeti, kat mülkiyetindeki kütüğün silinmesiyle birlikte sona erer. Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, ana gayrimenkuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek tescil olunur.

    4.2. Ana Taşınmazın Arsası ile Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması

Ana gayrimenkulün arsası ile birlikte yok olması veya kamulaştırılması durumlarında da kat mülkiyeti sona erer. Bu hallerde, kat mülkiyetindeki sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.

Ana yapı kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önüne alınarak ayrı ayrı takdir olunur ve o bağımsız bölümün malikine ödenir.

   4.3. Ana Gayrimenkulün Harap Olması

Ana gayrimenkulün tamamının harap olması halinde, ana yapı üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 47’ye göre; ana yapının bağımsız bölümlerinden birinin harap olması halinde o bölümün malikinin iki yıl içerisinde bölümü yeniden yaptırmaması halinde kat maliklerinden biri ya da tamamı bu sürenin tamamlanmasından itibaren bir yıl içerisinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında kendilerine verilmesini hâkimden talep edebileceklerdir.  

5. Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Farklar Nelerdir?

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farklar şu şekilde özetlenebilir:

• Kat irtifakında mülkiyet hakkı arsa payı cinsiyle belirtilirken kat mülkiyetinde arsa niteliği ortadan kalkar ve bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği bina olarak belirtilir.

• Kat irtifakı, bir projenin onaylandığı anlamına gelirken kat mülkiyeti ilgili binanın projeye uygun bir şekilde inşa edildiği anlamına gelir.  Aynı şekilde kat irtifaklı tapu bir projenin tamamlanmadığı ancak inşaat onayının alındığı durumlarda verilen tapu cinsi iken kat mülkiyetli tapu ilgili kişinin sahip olduğu taşınmazın proje bitiminde, iskân temin edildikten sonra alınabilen tapu çeşididir.

• Kat irtifakına tabi olan taşınmazlarda yapı kullanım izni bulunmazken kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yapı kullanım izni alınması zorunludur.  

• Kat irtifaklı bir yapının yıkımı söz konusu olduğunda hissedarlara tapuda belirtilen arsa payı üzerinden hak verilirken, kat mülkiyetli tapu sahipleri yeniden inşa durumunda sahip oldukları bağımsız bölümler kadar hak sahibi olur.

6. Sıkça Sorulan Sorular