Kamulaştırmasız Hukuki El Atma

Kamulaştırmasız hukuki el atma, idarece imar planının fiilen uygulamaya geçirilmemesi veya fiilen kamulaştırma yapılmaksızın, özel mülkiyete tabi taşınmazın kullanımının hukuken engellenmesidir. Bu gibi durumlarda, malikin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaza fiziken hiçbir müdahalede bulunulmamasına rağmen, kamulaştırmasız el atma koşullarının oluştuğundan bahsedilerek, hukuki imkânlara başvurulabilir.

Mülkiyet hakkı, kişiye, maliki olduğu şeyi, hukuk düzeni içerisinde dilediği gibi kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma hakkı vermektedir. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesinde, herkesin mülkiyet hakkı anayasal güvence altına alınmış olup bu hakkın ancak kamu yararı dolayısıyla sınırlanabileceği belirtilmiştir. İlgili hükme dayalı olarak idare, kişinin mülkiyet hakkını kamu yararı amacıyla fiili ya da hukuki birtakım müdahalelerle sınırlayabilmektedir.

Yazı İçeriği
1. Kamulaştırmasız El Atma ve Unsurları
2. Kamulaştırmasız Hukuki El Atma 
3. Kamulaştırmasız Fiili El Atma ile Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Ayrımı 
4. Kamulaştırmasız Hukuki El Atmaya Karşı Yargısal Koruma
5. Kamulaştırmasız Hukuki El Atmadan Kaynaklı Tazminat Talebinin Şartları
6. Taşınmazın Yeşil Alan Olarak Belirlenmesi Halinde Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davası
7. Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
8. Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davalarında Zamanaşımı ve Süreler 
9. Sıkça Sorulan Sorular

İdarece gerçekleştirilen sınırlamaların uygulamada en sık rastlanan örneklerinden biri özel mülkiyete tabi taşınmaz hakkında yeşil alan belirlemesi yapılmasıdır. Yeşil alan olarak belirlenen taşınmaz üzerinde malik imar hakkı elde edememekte aynı zamanda ilgili taşınmazda uzun süreler boyunca kamulaştırma da yapılmamaktadır. Bahsi geçen durum mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde sınırlandırmakta olup, taşınmazın maliki tarafından idareye karşı kamulaştırmasız hukuki el atma davası açılarak ilgili taşınmazın bedelinin ödenmesi talep edilebilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1’e eklenen cümle ile kamulaştırmasız hukuki el atmadan kaynaklanan uyuşmazlıkların adli yargıda görüleceği hüküm altına alınmıştır. Mevcut düzenleme uyarınca kamulaştırmasız hukuki el atma davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

1. Kamulaştırmasız El Atma ve Unsurları 

Kamulaştırmasız el atma, idarenin mevzuat hükümlerine aykırı şekilde kamulaştırma kararı olmaksızın veya alınan karara uyulmaksızın yaptığı işlemler sonucunda, özel mülkiyete tabi taşınmaza el atmasıdır. Böylelikle, idarece malikin mülkiyet hakkına kısıtlama getirilmektedir.

Kamulaştırmasız el atmadan bahsedilebilmesi için şu şartlar var olmalıdır: 

• Özel mülkiyete tabi bir taşınmaza el atılmış olmalıdır.
• Taşınmaza yapılan müdahale, kamulaştırma yapmaya yetkili idare tarafından gerçekleştirilmiş olmalıdır. 
• El atma, kamu yararı amacı güdülerek yapılmış olmalıdır. 
• El atma neticesinde, malikin mülkiyet hakkı kalıcı olarak sınırlandırılmış olmalıdır. 

Kamulaştırmasız el atma, fiili el atma şeklinde olabileceği gibi hukuki el atma şeklinde de olabilir. Bu yazımızda “kamulaştırmasız hukuki el atma” kavramı üzerinde durulacaktır. 

2. Kamulaştırmasız Hukuki El Atma

Kamulaştırmasız hukuki el atma, idarece imar planının fiilen uygulamaya geçirilmemesi veya fiilen kamulaştırma yapılmaksızın, özel mülkiyete tabi taşınmazın kullanımının hukuken engellenmesidir. 

3194 sayılı İmar Kanunu madde 10’da, belediyelerin; imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde, planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlaması gerektiği düzenlenmiştir. Keza, 5 yıllık imar programlarının sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerlerin, 5 yıllık program süresi içinde kamulaştırılması gerekir.

Çoğu zaman, idareler tarafından bu hükme uygun hareket edilmemekte, imar planlarının kesinleşmesinin üzerinden uzun yıllar geçmesine rağmen kamulaştırma işlemi yapılmamaktadır. Buna bağlı olarak taşınmazın imar planlarında, yol, park, okul alanı, yeşil saha olarak görünmesi sebebiyle, malikin taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarruf etme özgürlüğü kısıtlanmaktadır. Örneğin, malik, imar planında kamusal alan olarak görünen taşınmazını satamamakta veya üzerinde inşaat yapamamaktadır.

İmar planlarının uzun yıllar programa alınmaması ve kamulaştırma yapılmaması sebebiyle, taşınmaz malikinin Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı belirsiz süre boyunca kullanılamaz hale gelmektedir. Böylece kamu menfaati ile mülkiyet hakkı arasındaki denge bozularak mülkiyet hakkının özüne zarar verilmektedir. Bu durumda, ilgili taşınmaza kamulaştırmasız hukuki el atıldığı kabul edilebilmektedir.

Ayrıca İmar Kanunu’nun 18. maddesinde; “düzenleme ortaklık payı (DOP)” olarak bir kavrama yer verilmiştir. Buna göre, belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların maliklere dağıtımı sırasında, düzenlemenin taşınmazların değerlerinde artış sağlamasının karşılığı olarak yüzölçümlerinin bir kısmı idareye geçmektedir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlenmeden önceki yüzölçümlerinin %45’ini geçemez. Anılan madde uyarınca düşülen düzenleme ortaklık payının %45’in üzerinde olması veya aynı taşınmazdan mükerrer şekilde DOP kesintisi yapılması gibi hallerde hukuki el atma söz konusu olacaktır. 

Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan güncellemelerden sonra, hukuki el atma hususu Ek Madde 1’de düzenlenmektedir. Düzenleme uyarınca, uygulama imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazlarda, imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 5 yıl içinde taşınmazın imar planına uygun şekilde yapılandırılması gerekir. Keza, idarenin bütçesi dâhilinde olmak üzere kamulaştırma işlemlerinin yapılması da bahsi geçen Kanun maddesi uyarınca yasal bir zorunluluktur. Aksi halde, taşınmaz üzerinde malikin tasarruf yetkisini kısıtlayan idari müdahaleyi kaldıracak şekilde imar planı yeniden değiştirilmelidir.

Bu noktada önemle belirtmek isteriz ki, 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile taşınmaza hukuken el atıldığından bahsedilebilse de, 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişiklikleri gerekçe gösterilerek taşınmaza hukuken el atıldığından bahisle idari yargıda dava açılması mümkün değildir.

3. Kamulaştırmasız Fiili El Atma ile Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Ayrımı 

Fiili el atma, idarenin kamulaştırma işlemi için öngörülen usul ve esaslara uymaksızın özel mülkiyete tabii taşınmaza, fiilen el atması ve malikin mülkiyet hakkının ihlal edilmesidir. 
Önemle belirtmek gerekir ki, hukuki el atmadan bahsedilebilmesi için, idarenin taşınmaza fiilen el atmış olmasına gerek yoktur.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2010/5-662 Esas 2010/651 Karar sayılı 15.12.2010 tarihli kararında şöyle bir hüküm kurulmuştur:

“…….uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya  da takas cihetine gitmeyen davalı İdarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği; bu haliyle İdarenin eyleminin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip bulunan kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığı için yeterli bulunduğu, her türlü izahtan varestedir. Bu itibarla, kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığının doğal sonucu, İdarenin hukuka aykırı eylemiyle mülkiyet hakkı engellenen taşınmaz mal sahibi davacının, dava yoluyla kamulaştırmasız el koyma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini, eş söyleyişle idareden değer karşılığının verilmesini isteyebileceği açıktır…..” 

Bu kararda, idarenin imar planında kamusal alan olarak belirlediği taşınmazı kamulaştırmaması hali, kamulaştırmasız el atma kavramı kapsamında değerlendirilmiştir. İdarenin pasif ve suskun kalması, kamulaştırmasız el atma için yeterli kabul edilmiş olup ayrıca idarenin taşınmaza fiilen el atması koşulu aranmamıştır. Danıştay da Yargıtay ile aynı görüşü benimsemektedir.

Fiili kamulaştırmasız el atma, bir anlamda idarenin haksız fiili olarak kabul edilmektedir. Bu eyleme karşı taşınmaz malikinin adli yargı mercilerinden olan asliye hukuk mahkemelerinde dava açarak müdahalenin meni, ecrimisil ve tazminat talep etmesi mümkündür.

Konuya ilişkin olarak El Atmanın Önlenmesi Davası – Müdahalenin Men’i ve Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Davası isimli yazılarımızı inceleyebilirsiniz.  

 4. Kamulaştırmasız Hukuki El Atmaya Karşı Yargısal Koruma

Hukuki el atma halinde, mülkiyet taşınmaz malikinin üzerinde kalmaya devam etmekte olsa da malikin mülkiyet hakkı hem içerik hem de süre açısından kullanılamaz hale getirilmektedir. Anayasada korunan mülkiyet hakkı ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin (AİHM) tazminat kararları çerçevesinde, taşınmaz malikinin bu şekilde uğradığı zararların karşılanması gerektiği kabul edilmektedir.

İdarenin 5 yıl içinde gerekli işlemleri yapmaması nedeniyle taşınmazına hukuki el atılarak tasarruf yetkisi kısıtlanan malik, taşınmazın kamulaştırmasından sorumlu idare aleyhine idari yargıda dava açabilir. Kısa süre öncesine kadar malikin, bu davayı açmadan önce, idareye başvurması ve kamulaştırmaya ilişkin uzlaşma sürecini başlatması hukuki bir zorunluluktu. Ancak uzlaşma şartı, kamulaştırma işlemleri için zorunlu ön şart olarak kabul edilen ve mülkiyet hakkı zaten ihlal edilen malik açısında süreci daha da uzatıp zorlaştırmaktaydı. Uzlaşma müessesine ilişkin daha detaylı bilgi için “Kamulaştırmada İdare ile Uzlaşmak” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Uzlaşma şartı, malik lehine bir gelişme olarak, Anayasa Mahkemesinin, 05.04.2019 tarihli ve 30736 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2016/181E., 2018/111K. sayılı ilamı iptal edilmiştir. Dolayısıyla taşınmazına hukuki el atılan malikin, dava açmadan önce uzlaşma başvurusu yapması gerekmemektedir.

Bahse konu Anayasa Mahkemesi kararının detaylarına ve konunun hukuki incelemesine “Hukuki El Atmada İdare İle Uzlaşma Zorunlu Mu ?” başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz.

5. Kamulaştırmasız Hukuki El Atmadan Kaynaklı Tazminat Talebinin Şartları

Yukarıdaki açıklamalar ışığında bir taşınmaza hukuken el atıldığı gerekçesiyle, taşınmazın bedelini ilgili idareden isteyebilmek için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekir:

• Malikin taşınmazı, imar planında yeşil saha, park, okul gibi kamuya ayrılan bir alan üzerinde bulunmalı veyahut imar uygulaması sebebiyle düşülen düzenleme ortaklık payı yüzde kırk beşin üzerinde olmalıdır. 
• İmar planı kesinleşmiş olmalıdır.
• İmar planının kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçtiği halde belediye veya ilgili idare tarafından kamulaştırma işlemi yapılmamış olmalıdır.

Tüm bu şartların varlığı halinde taşınmaz maliki, kamulaştırma bedelinin ilgili idare tarafından ödenmesi talebiyle dava açabilecektir.

6. Taşınmazın Yeşil Alan Olarak Belirlenmesi Halinde Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davası

Yeşil alanlar; temelde dinlenme ve oyun alanları olarak ikiye ayrılan, kamunun yararlanması için oluşturulmuş açık alanlardır. İdarece yapılan imar planları ile özel mülkiyete konu kimi alanlar yeşil alan olarak belirlenebilmektedir.

Uygulama imar planı ile yeşil alan olarak belirlenen taşınmazın malikleri ilgili taşınmaz üzerinde imar hakkı elde edememektedir. Bununla beraber uzunca süreler boyunca ilgili taşınmazda kamulaştırma da yapılmamaktadır. İfade edilen durum yeşil alan olarak ilan edilen taşınmazın malikinin mülkiyet hakkını oldukça kısıtlamaktadır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre imar planı ile yeşil alan olarak ayrılan yerlerde 1/1000 ölçekli uygulama imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde yeşil alan amacına uygun olarak kamulaştırma görevi yerine getirilmez ise, malike taşınmazın bedelinin ödenmesi gerekir.

Dolayısıyla idarece yapılan imar planı ile taşınmaz yeşil alan olarak belirlenmişse malik idareye karşı açacağı kamulaştırmasız hukuki el atma davası ile ilgili taşınmazın bedelini talep edebilecektir. İlgili davada taşınmazın bedeli belirlenirken keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmalı, taşınmazın dava tarihindeki cinsi, yüzölçümü gibi değerini etkileyecek tüm unsurları ve üzerinde bulunan haklar ve yükümlülükler dikkate alınmalıdır.

7. Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

26.11.2022 tarih ve 32025 sayılı Resmi Gazete’de Vergi Usul Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. İlgili Kanun’da Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1’e eklenen cümle ile kamulaştırmasız hukuki el atmadan doğan uyuşmazlıkların adli yargıda görüleceği düzenlenmiştir.

Mevcut düzenleme uyarınca, kamulaştırmasız hukuki el atma davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

8. Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davalarında Zamanaşımı ve Süreler 

Kamulaştırmasız el atma durumlarında, malikin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaza idare tarafından müdahalede bulunulmakta ve Anayasal güvence altına alınan mülkiyet hakkına zarar verilmektedir. Bu nedenle kamulaştırmasız el atma durumlarında idare aleyhine tazminat veya el atmanın önlenmesi talebiyle hukuki yollara başvurulabilmesi için, kural olarak hak sürücü süre veya zamanaşımı süresi öngörülmemiştir.

9. Sıkça Sorulan Sorular