Ön Alım Davası – Şufa Hakkı Davası

Önalım hakkı veya bir başka ifade ile şufa hakkı, bir taşınmaza ilişkin belirli bir kişiye öncelikli satın alma hakkı tanır. Bu kapsamda, açılan önalım davası ise bu satış ilişkisinin mahkeme kararı ile kurulmasını sağlamaktadır. Önalım hakkı, malikin taşınmazını istediği kişiye satma hakkını da kısıtlamakta ve mülkiyet hakkına sınırlama getirmektedir. Önalım hakkı, mevzuatımızda, sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı ve kanundan kaynaklanan önalım hakkı olmak üzere iki alt kategoriye ayrılmaktadır. Ancak, bunların malike tanıdığı haklar aynı olup yalnızca hak kazanma koşulları ve şartları açısından farklılıklar bulunmaktadır

1. Önalım Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği

Önalım hakkı, bir taşınmazın sahibinin, taşınmazı üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı sahibine, tek taraflı bir beyanla taşınmazı satın alma yetkisi veren yenilik doğuran haktır. Yenilik doğuran bir hak niteliğinde olması nedeniyle, hak sahibi bu hakkını kullandığında ortaya yeni bir hukuki durum çıkmaktadır.

1.1. Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin, payını bir üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın satın alınabilme yetkisi verir. Bu hakkın kullanılabilmesi için payın tamamen veya kısmen satılmasının bir önemi yoktur.

1.2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, malik bir kimseye sözleşme ile önalım hakkı tanıdığında söz konusu olur. Önalım sözleşmesi, yazılı şekle tabi olup bu şart geçerlilik şartıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı da yasal önalım hakkı gibi yenilik doğuran bir hak olup malike tanıdığı yetkiler aynıdır. Önalım hakkı taraflarca en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir. Yasal önalım hakkı yalnızca taşınmazlarda söz konusu olabilirken, sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı taşınırlarda da kurulabilmektedir.

2. Yasal Önalım Hakkının Şartları

Yasal önalım hakkının oluşması için bazı şartların varlığı gerekir:

• Paylı mülkiyete tabi taşınmaz olması
• Önalım hakkı sahibinin söz konu taşınmazda paylı malik olması
• Taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması

Bu şartların varlığı halinde ön alım hakkı doğacak ve hakkın kullanılması halinde önalım hakkını kullanan paydaş taşınmazın alıcısı haline gelecektir. Burada önemli nokta satış veya ekonomik olarak satışa eşdeğer bir işlemle devrin gerçekleşmesinin gerektiğidir.

2.1. Paydaş Olma Şartı

Yasal önalım hakkının doğabilmesi için, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaş olma şartı aranmaktadır. Dolayısıyla, yasal önalım hakkı kişiye değil paya bağlı bir haktır. Örneğin, paydaşlardan biri payını devrederse yasal önalım hakkını da kaybedecektir ve bu hakka yeni paydaşa geçecektir.

2.2. Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmaz Olma Şartı

Yasal önalım hakkının doğabilmesi için ilgili taşınmazın paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması gerekmektedir. Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin aynı taşınmazın tamamı üzerinde, aynı zamanda ve belirli oranlarda malik olmalarını ifade eder. Bu durumda, yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete  sahip olan kişiler arasında doğar.

2.3. Pay Satışının Üçüncü Kişilere Yapılmış Olma Şartı

Yasal önalım hakkı, payın paydaşlar dışındaki bir kişiye satılması durumunda devreye giren bir haktır. Bir paydaşın başka bir paydaşa yaptığı satışta yasal önalım hakkı geçerli değildir. Temel olarak yasal önalım hakkının amacı, payların yabancı bir kişiye satılmasını sınırlamak ve mümkünse payların aynı kişi veya kişilerde toplanmasını sağlamaktır. Bu sayede, taşınmazın paylı mülkiyet yapısının istikrarını koruma amaçlanır.

3. Önalım Hakkının Kullanılması

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkının dava dışında kullanılması mümkün değildir. Açılacak dava sonucunda mahkemece verilen kararın kesinleşmesine müteakip taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçecektir. Önalım hakkının dava yolu ile kullanılması halinde arada kurulan satış ilişkisi, taşınmazı satın alan üçüncü kişi ile kurulan sözleşmenin aynı şartlarını taşıyacaktır. Taşınmazın bedeli bakımından ise tapuda gösterilen satış bedeli geçerli kabul edilecektir.

Yerleşik Yargıtay kararlarına göre önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulamayacaktır.

4. İki Veya Daha Fazla Paydaşın Önalım Haklarını Kullanması

Birden fazla paydaşın yasal önalım hakkını kullanması durumunda, pay oranları ne olursa olsun, her bir paydaş üçüncü bir kişiye satılan payın aynı oranda alıcısı durumuna girer. Bu ilke, Yargıtay’ın 11 Haziran 1947 tarihli ve 5/8 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmiştir.

Ancak, paydaşlardan sadece bir kısmı önalım hakkını kullanırken diğerleri kullanmazsa, sadece önalım hakkını kullanarak payı satın alanlar, bu haktan yararlanmış olurlar.

5. Önalım Hakkının Kullanılmasında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı

Önalım hakkının kullanımıyla ilgili olarak bir hak düşürücü süre belirlenmiştir. Bu süre, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin sürekli bir dava tehdidi altında kalmamasını sağlamak amacıyla konmuştur. Bu kurallara göre:

• Taşınmazın satışı, hak sahibine noter kanalıyla bildirildiğinde, önalım davasının 3 ay içinde açılması gerekmektedir. Yani, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde önalım hakkının kullanılması gerekmektedir.
• Ancak, eğer satış hak sahibine hiç bildirilmemişse, bu durumda bu süre 2 yıl olarak kabul edilecektir. Yani, satış hak sahibine hiç bildirilmediyse, en fazla 2 yıl içinde önalım hakkı kullanılmalıdır.

Her iki durumda da, belirtilen sürelerin geçmesiyle birlikte önalım hakkı ortadan kalkacaktır ve taşınmazın üçüncü kişiye devri kesinleşecektir. Bu süreler, hak sahibine önalım hakkını kullanma fırsatı vermekle birlikte, bu hakların süresi içinde kullanılmasını gerektirir.

6. Önalım Davası

Önalım hakkı yalnızca dava yoluyla kullanılabilmektedir. Bu noktada önalım davası açılırken belli başlı hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir

6.1. Önalım Hakkı Davasında Davanın Tarafları

Önalım davası, önalım hakkı sahibi tarafından genellikle taşınmazın alıcısına karşı açılır.

Ancak, taşınmazın satışından sonra mülkiyet hala alıcı adına tescil edilmemişse, yani tapuda kayıt henüz gerçekleşmemişse, önalım davası satıcıya karşı açılabilir. Bu durumda, satışın sonuçlanmasının ardından taşınmazın tapuda tescili gerçekleşmemişse ve satıcının hala mülkiyeti üzerindeyse, önalım hakkı sahibi bu durumu dikkate alarak satıcıya karşı dava açabilir.

6.2. Önalım Hakkı Davasında Deliller ve İspat Yükü

Önalım hakkı davasında taşınmaz mülkiyetini yahut paylı mülkiyetin varlığını ispat etmek gerekebilir. Bunun yanında fiili taksim olgusu, muvazaalı işlemler de ispatı gerekebilecek diğer hususlardır. İspat yükü, bu durumların varlığını iddia eden kişide, yani davacıda bulunur.

Önalım hakkı davasında, tapu kayıtları, tanık ifadeleri, keşif raporları, bilirkişi görüşleri, yemin beyanları, kadastro tutanakları, fotoğraflar, topografik haritalar gibi çeşitli kanıtlar delil olarak kullanılabilir.

Özellikle tapu kayıtları, önalım bedelinin belirlenmesinde önemli bir role sahiptir, çünkü tapu kayıtlarında yer alan satış bedeli, önalım bedelinin belirlenmesinde esas alınmaktadır. Ancak, bunun tek istisnası, önalım hakkı sahibinin önalım hakkını kullanamaması için tapu sicilindeki satış bedelinin yüksek gösterilmiş olması, yani bedelde muvazaa halidir. Muvazaalı bir işlemin varlığı ise söz konusu satış sözleşmesinde paydaşlar üçüncü kişi konumunda olduğundan tanık, hukuka, görüntü kaydı, mesajlaşma ekran görüntüsü vb. her türlü delil ile ispat edilebilecektir yani kesin delil şartı aranmayacaktır.

6.3. Önalım Bedelinin Yatırılması

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde ve hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Yargıtay’ın 20 Haziran 1951 tarihli ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği, önalım bedelinin en geç yargılamanın sonuna kadar depo edilmesi gerekir.

6.4. Önalım Hakkı Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Görevli Mahkeme: Önalım davalarına bakmakla görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili Mahkeme: Önalım hakkı davalarının görülmesi için yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Önalım hakkına konu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi, bu davaların kesin yetkili mahkemesidir.

7. Önalım Kararının Hüküm ve Sonuçları

Önalım davası yenilik doğuran dava, kararı yenilik doğuran karardır. Bu kararın kesinleşmesi ile, önalım konusu payın yahut sözleşmesel önalımsa taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine intikal eder. Bu intikal verilen karar ile kendiliğinden gerçekleşir. Önalım hakkı sahibi, dilerse bu karar ile adına açıklayıcı tescilin yapılmasını tapu memurundan talep edebilir.

8. Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

• Bağış, trampa, taşınmaz satış vaadi gibi işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz.
• Ölüme bağlı tasarruf yapılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.
• Önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz.
• Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz.
• Taşınırlar üzerinde yasal önalım hakkı kullanılamaz.
• Payın bir şirkete sermaye olarak konulması halinde önalım hakkı kullanılamaz.
• Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde önalım hakkı kullanamaz.
• Mülkiyet elbirliğinde mülkiyet şeklinde ise önalım hakkı kullanılamaz.
• Tüm paydaşların payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda önalım hakkı kullanılamaz.

9. Sıkça Sorulan Sorular