Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Aile konutu önemi nedeniyle, tapu iptal ve tescil davalarının temel nedenleri arasında değerlendirilmektedir. Aile konutu, eşlerin tüm yaşam faaliyetlerini yürüttüğü yer olup, Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. hükmüne göre; eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Yine aynı maddeye göre eşlerden biri diğerinin izni olmadan aile konutunu devredemez ve konuta ait hakları sınırlayamaz. Burada, eşlerin tek başına hareket etmelerine ilişkin tasarruf imkanları yani, ‘’fiil ehliyeti’’ sınırlandırılmış olup; bu sınırlandırma, konutun, ‘’aile konutu’’ olmasından kaynaklanır. 

Aile konutunun maliki olmayan eşin, diğer eş tarafında tesis edilmiş işleme açıkça rızası alınmadan yapılması halinde yapılan işlem geçersiz sayılacaktır. Aile konutuna yapılacak işlemin bir tasarruf işlemi yani konutun devrine yahut ayni hakka konu olması gerekmektedir. Bu durumda gayrimenkulün aile konutu olduğundan bahisle tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.

1. Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Normal şartlarda aile konutu olarak nitelendirilebilecek konutlara dair işlemler eşlerin rızası alınmadan yapılamamaktadır. Söz konusu koruma aile konutunun sağladığı haklar kapsamındadır. Nitekim yapılan işlem iyiniyetli üçüncü kişilerle yapılsa dahi işlem konusu aile konutu olduğundan geçersiz sayılacaktır. Malikin yapabileceği işlemlerden olan satış işleminin eşin rızası olmadan yapılmaması ve ailenin barınma hakkının korunması için konuta aile konutu şerhi konulması oldukça önemlidir. Şerh konulmamış aile konutunu alan iyiniyetli 3. Kişileri konutu başkasına satması durumunda konutu 3. Kişiden alan yeni malik tapuya güven ilkesi kapsamında işlem yaptığından işlem geçerli hale gelebilecektir. Her ne kadar Yargıtay aile konutu şerhi konulmasa dahi iyiniyetli 3. Kişiye yapılan devir işlemini geçersiz saysa da iyiniyetli 3. Kişinin bir başkası ile yapmış olduğu devir işlemi geçerli sayılacaktır. Bu gibi ailenin barınma hakkını ihlal edebilecek işlemlerin önlenmesi için aile konutuna şerh koyma hakkı tanınmıştır. Nitekim, Yargıtay;

‘’ … tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak ” belirli olan” bir işlem için verilebilir. … aile konutunun maliki olan eş aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. Nitekim bu ilkeler Hukuk Genel Kurulu’nun 15.04.2015 gün ve 2013/2-2056 E., 2015/1201 K.; 02.03.2016 gün ve 2015/2-53 E., 2016/211 K.; 24.05.2017 gün ve 2017/2-1604 E., 2017/967 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.’’ 

Şeklinde karar vererek şerh olmasa dahi söz konusu işlemin konusu aile konutu olduğundan eşin rızasının işlemin geçerliliği için zorunlu unsur olduğunu açıklamıştır. Fakat yukarıda da belirttiğimiz üzere her halükarda konuta aile konutu şerhi konulması konutun güvenliği için büyük önem arz etmektedir.  Özetle eşin rızası alınmadan yapılan tasarruf işlemlerinin iptali için açılan davaya aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası denir.

Konu ile ilgili detaylı bilgi için “Aile Konutu Nedir? Aile Konutu Şerhi Nasıl Konur?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

2. Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasının Tarafları

Rızası alınmadan aile konutu devredilen bu sebeple barınma hakkı ihlal edilen ve mağdur olan eş, aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Tapuda kayıtlı olan mülkiyet hakkına sahip son malike karşı açılabilir. İşbu davada amaç; eşin rızası alınmadan yapılan satış yahut devir işlemi sonucunda, tapuya yeni malik olarak kaydedilen üçüncü kişinin tapu kaydının iptal edilmesidir.

3. Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Yargılama Süreci

Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davalarında iki unsur incelenmektedir. Bu unsurlar;

• Davaya konu taşınmazın aile konutu olup olmadığının incelenmesi,
• Tespit yapıldıktan sonra dava konusu işleme eşin rızası olup olmadığı araştırılır. Eş rızası olmadığı ve aile konutu olduğu tespiti ile davanın görülmesi için şartlar oluşmuş olur.

İkame edilen dava sürecinde mahkeme aile konutunu detaylıca inceler. Arazi bilgileri, konutun özellikleri, yapılan satış işleminin incelenmenin ardından gerekli görülürse dosya bilirkişice de incelenebilir. Ayrıca tarafların iddiaları tanık dinletilerek de ispatlanabilir. Yapılan yargılama sonucunda hakimin aile konutunun eşin rızası olmadan satışının yapıldığına kanaat getirmesi halinde davanın kabulüne karar verilir. Davanın kabul edilmesinin sonucunda ise ale konutu konulu tüm satış ve devir işlemleri hiç yapılmamış gibi kabul edilir ve aile konutu işlemlerden önceki eski haline getirilir. Satış tapuda iptal edilir malik eş adına tescil edilir. 

4. Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Harç

İşbu davanın konusu para olduğundan nisbi harca tabidir.  Bu yüzden 492 sayılı Harçlar Kanunu 16. Maddede açıklandığı üzere;

“Değer ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (1) sayılı tarifede yazılı değerler esastır. Müdahelenin men’i tescil ve tapu kayıt iptali gibi gayrimenkulün aynına taallük eden davalarda gayrimenkulün değeri nazara alınır.”

Dosya bilirkişiye gitmiş ise bilirkişi raporunda belirlenen değer konutun nihai değerini belirler nitelikte olacaktır. Fakat bilindiği üzere davanın değerinin dava dilekçesinde belirtilmesi gerekmektedir. Dava dilekçesinde belirlenen değer üzerinden 2022 yılı Harç Tarifesine göre harç belirlenip bu şekilde harç ödemesi yapılacaktır. Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası harca esas bedel konutun 3. Kişiye satış bedeli üzerinden hesaplanacaktır.

5. Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı

Aile konutuna ilişkin tapu iptal ve tescil davası mülkiyet hakkına ilişkin bir davadır. Mülkiyet hakkı konulu uyuşmazlıklarda zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Fakat Türk Medeni Kanunu’nun 712. Maddesinde kazandırıcı zamanaşımları düzenlenmiştir.

“Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”

Bu maddeye göre aile konutunu satın alan iyi niyetli üçüncü kişi tapu sicilinde kesintisiz ve davaya konu olmadan 10 yıl geçirir ise konutun maliki olur. İyi niyetli üçüncü kişinin kesintisiz olarak 10 yıl boyunca tapu sicilinde malik olarak görülmesi ile 10 yıl sonunda aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

6. Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davaları lafzından da anlaşılacağı üzere aile hukukundan kaynaklanan dava ve işlerden kaynaklanmaktadır. Bu hal 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş Görev Ve Yargılama Usullerine Dair Kanun’un 4. Maddesinde yer almaktadır.  6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. Maddesinde “Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlığı altında ise tapu iptal ve tescil davalarının taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğu düzenlenmiştir. Bu durumda aile konutunun satış ve devrinde izni alınmayan eş taşınmazın bulunduğu Aile Mahkemesinde dava açabilir.