Bir ön sözleşme niteliğinde olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, taraflardan birine, diğer taraftan, ilgili taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını ve tapuda adına tescilini talep etme imkanını vermektedir. Sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesinin akabinde, talep hakkını haiz olan taraf, diğer tarafa, taşınmazın satışını talep ettiğini iletmesine rağmen satış gerçekleşmezse, vadedilen taraf, mahkemeye başvurarak, taşınmazın cebri tescil işleminin yapılmasını talep edebilir. Böylelikle, “tapu iptal ve tescil davası” şeklinde görülen yargılama sonucunda, mahkemenin “hükmen tescil” kararı ile, vadedilen taraf, sözleşme konusu taşınmazın maliki konumuna gelecektir. İşbu sözleşme, iki tarafa da karşılıklı olarak borç yükleyen niteliktedir. Buna göre, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, vadedilen taraf, karşı tarafa bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirerek satış işleminin gerçekleştirilmesini talep etme imkanı kazanır. Vadeden taraf ise, bu yükümlülüklerin gerçekleştirilmesinin ve talebin kendisine ulaşmasının akabinde, sözleşmede belirtilen taşınmazın karşı tarafa satış işlemini ifa etmek zorundadır. Buradan da anlaşılacağı üzere, şartlar gerçekleştiği takdirde, mülkiyet, kendiliğinden el değiştirmeyecek, tapu müdürlüğünde, resmi şekilde tapu devri işleminin gerçekleştirilmesi gerekecektir.
Yazı İçeriği
1. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 29. maddesi Önsözleşme başlığı;
“Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.”
Hükmünü haiz olup, taraflar arasında bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşme yapılmasına izin verilmiştir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmemiştir. Ancak, TBK 29. maddede bulunan genel hüküm tanımından hareketle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğinde olduğunun kabulü gerekmektedir. Nitekim Yargıtay içtihatları da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bir önsözleşme olduğu hususunda kararlarında istikrar göstermektedir.
Taşınmaz satış sözleşmesi sözleşmenin her iki tarafında da borç yükleyen bir sözleşme olup; taraflardan biri sözleşme konusu taşınmazı satmayı, diğer taraf ise söz konusu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taraflara tanınan hak nispi (kişisel) bir haktır. Bu sebeple herkese karşı ileri sürülemez, sadece sözleşmenin tarafı olan edim borçlusuna karşı ileri sürülebilmektedir. Bu itibarla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile kazanılan hak, sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişilere karşı ileri sürülemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas: 2014/14-1153, Karar: 2016/910, Tarih: 29.06.2016
“Satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için, vaat alan alacaklının bu hakkını, sözleşmenin tarafı olmayan başka kişilere dava yoluyla ileri süremeyeceği, taşınmazın mal sahibi tarafından başka kişilere satılması halinde, yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edemeyeceği, taşınmaz satış vaadinin bu akdin dışında bulunan kişileri bağlayamayacağı, bu akitten doğan hakkın onlara karşı ileri sürülemeyeceği ve taşınmaz satış vaadinin tapu siciline de şerh edilmediği anlaşıldığından şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesinin 3. kişi durumunda bulunan ve tapuda satış akdi ile ayni ayni hak kazanmış olan davalıya karşı husumet yöneltilmesi mümkün değildir.”
2. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Konusu
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu ancak ve ancak “taşınmaz” mülkiyetine konu oluşturan ve mevzuatta açıkça belirtilen;
- Arazi
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
- Kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler
olabilir. Tapusuz bir taşınmaz ise, malikine sadece zilyetlik hakkı sağlamakta olup bu neviden bir tapusuz taşınmazın satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi durumunda bu sözleşme geçersiz olmasa da, gerçek anlamda bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de değildir. Yargıtay kabulüne göre, bu sözleşme, tapusuz taşınmazın zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.
Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Tapusuz Taşınmazların Devri” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Paylı mülkiyete konu olan taşınmaz için, taşınmazın belli bir payına ilişkin kısmının veya tamamının bu sözleşmeye konu edilmesi mümkündür. Elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmaz için ise yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerli olup, elbirliği ortaklığı çözülünceye veya paylı mülkiyete dönüşünceye kadar sözleşmenin ifasının mümkün olmayacağı kabul edilmektedir.
Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın hangisi olduğunun sözleşmede açıkça belirtilmesi veya mahkeme nezdinde yapılacak araştırma ve incelemeler nihayetinde teşhisinin mümkün olması, sözleşmenin geçerlilik şartlarından biridir. Taşınmazın teşhisi, sözleşmede yer verilen açıklamalarla veya sözleşme dışı delillerle sağlanabilir. Taşınmazın satış vaadi sözleşmesinin imza tarihinde, “vadeden” tarafın, mevzu bahis taşınmazın maliki olması şart değildir. Şahıs, mülkiyeti kendisinde olmayan yahut sözleşmeden sonraki bir tarihte maliki olacağı bir taşınmazın satışına ilişkin vaatte bulunabilir. Önemli olan husus, ön sözleşme niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği gerçekleştirilecek ana sözleşme olan satış işlemi esnasında, vadeden tarafın, işbu taşınmazın mülkiyet hakkını haiz olmasıdır. Aksi takdirde, vadeden taraf, Türk Borçlar Kanunu’nun “ifa imkansızlığı” ve “sözleşmeye aykırılık” düzenlemeleri uyarınca vadedilenin müspet zararını tazmine mahkum edilir.
3. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 237 uyarınca;
“Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”
Madde hükmü uyarınca tapu mülkiyetinin devrini amaçlayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanunda belirtilen resmi şekillerde yapılmalıdır; aksi halde sözleşme geçerli olmayacak ve taraflar için hiçbir bağlayıcılığı bulunmayacaktır.
İşbu resmi şekil şartı uyarınca, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin Noter’de düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarında Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin Tapu’da da yapılabileceğini kabul etmektedir. Her halükarda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin işbu resmi şekil şartına uyulmaksızın akdedilmesi durumunda, sözleşme geçersiz olacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin işbu şartını haiz olması, kamu düzeninin bir gerekliliği olup mahkeme nezdinde kendiliğinden dikkat edilecek hususlardandır. Başka bir deyişle, sözleşmenin bir şekilde davaya konu edilmesi durumunda, tarafların ileri sürmesine gerek olmaksızın, mahkeme, kendiliğinden şekil şartlarını sağlayıp sağlamadığını kontrol edecektir. Buna göre, sözleşmenin resmi senede bağlanması ve noterde düzenleme şeklinde yapılması, geçerlilik şartlarındandır. Sözleşmede her iki tarafın da iradesine açık bir şekilde yer verilmelidir. Tek tarafın irade beyanını içeren sözleşme, satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilmeyecektir.
Şekil şartının yanı sıra esas bakımından bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sözleşmenin esaslı unsurlarını içermelidir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bakımından esaslı unsurlar; taşınmaz ve taşınmazın bedeli olup, bu hususların sözleşme ile belirli veya en azından belirlenebilir nitelikte olması mecburidir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, gerçek veya tüzel kişiler arasında, şahsen veyahut vekil aracılığıyla yapılabilir. Ancak sözleşmenin geçerliliği, gerçek kişi olan tarafın ergin, tam ehliyetli ve ayırt etme gücüne sahip olmasına bağlıdır. Ergin olmayan veya kısıtlı olan şahısların işbu satış vaadi sözleşmesine taraf olabilmeleri için, işlemin veli veya vasi tarafından gerçekleştirilmesi gerekir. Mevzuatta yazılı bir düzenleme olmamasına rağmen, uygulamada 65 yaş üstü şahısların, işlem tarihinde, akli melekelerinin ve temyiz kudretinin yerinde olduğuna dair doktor raporu getirmeleri aranabilmektedir.
Vekil aracılığı ile yapılan satış vaadi sözleşmelerinin zaman zaman geçersiz olabileceği konusuyla ilgili detaylı bilgi için “Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
4. Tapuya Şerh
Satış vaadi sözleşmesi ile taraflar kişisel hak sahibi haline gelirler. Başka bir deyişle, bu sözleşme, yalnızca sözleşmenin tarafı olan şahıslar ile onların halefleri arasında anlam ifade etmektedir. Sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı bu hak ileri sürülemez. Bu etkiyi genişletmenin yolu ise, “tapuya şerh” işleminin yapılmasıdır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu husus Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde de düzenlenmiş olup, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan hakların tapuya şerh edilerek güçlendirilmesine olanak sağlanmıştır. Tapu Kanunu madde 26 uyarınca taraflardan herhangi birinin tapu dairesinden talebi ile gerçekleştirilen şerh işlemi ile, sözleşme konusu taşınmaz, ifa tarihinde başka bir üçüncü şahsa devredilmiş olsa dahi, vadedilen taraf, taşınmazın satışını, işbu üçüncü şahıstan talep etme hakkını haiz hale gelecektir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden doğan haklar kişisel hak olma özelliğini kaybedecek ve 3. kişilere karşı ileri sürülebilecektir. Şerhin geçerlilik süresi 5 yıl ile sınırlı olup, 5 yıllık süre içerisinde Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin konusunu oluşturan taşınmazın satışı gerçekleşmezse, işbu şerh 5 yılın sonunda tapu sicilinden re’sen terkin olunur. Ancak Yargıtay, şerhin silinmesi için mutlak şekilde ilgilisinin talebini aramaktadır.
5. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi
İşbu sözleşme, iki tarafa da karşılıklı olarak borç yükleyen niteliktedir. Buna göre, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, vadedilen taraf, karşı tarafa bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirerek satış işleminin gerçekleştirilmesini talep etme imkanı kazanır. Vadeden taraf ise, bu yükümlülüklerin gerçekleştirilmesinin ve talebin kendisine ulaşmasının akabinde, sözleşmede belirtilen taşınmazın karşı tarafa satış işlemini ifa etmek zorundadır. Buradan da anlaşılacağı üzere, şartlar gerçekleştiği takdirde, mülkiyet, kendiliğinden el değiştirmeyecek, tapu müdürlüğünde, resmi şekilde tapu devri işleminin gerçekleştirilmesi gerekecektir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi birkaç şekilde gerçekleşebilir. Bunlar;
- İfa,
- fesih (tek taraflı/çift taraflı),
- zamanaşımı,
- kamulaştırma,
- taşınmazın tamamen yok olması
şeklinde sıralanabilir. Taraflar dilerlerse karşılıklı irade beyanları ile sözleşmeyi feshi ile sonlandırabilirler. Ancak fesih de resmi şekli tabi olup, sözleşmenin kuruluşu gibi feshi de ancak Noter marifetiyle yapılabilir.
Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi uyarınca, zamanaşımı için 10 yıllık bir süre öngörülmüş olup bu sürenin başlangıç tarihi, kural olarak, sözleşme tarihi olarak kabul edilir. Ancak, sözleşmenin ifasının mümkün olmadığı zaman dilimi için zamanaşımı işlemez.
6. Tapu İptali ve Tescil Davası
Sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesinin akabinde, talep hakkını haiz olan taraf, diğer tarafa, taşınmazın satışını talep ettiğini iletmesine rağmen satış gerçekleşmezse, vadedilen taraf, mahkemeye başvurarak, taşınmazın cebri tescil işleminin yapılmasını talep edebilir. Böylelikle, “tapu iptal ve tescil davası” şeklinde görülen yargılama sonucunda, mahkemenin “hükmen tescil” kararı ile, vadedilen taraf, sözleşme konusu taşınmazın maliki konumuna gelecektir.
Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için “Tapu İptal ve Tescil Davaları” başlıklı yayımızı inceleyebilirsiniz.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca Tapu İptali Davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Söz konusu yetki kesin yetki olup, taraflar aralarında anlaşmak suretiyle davayı başka bir yer mahkemesinde açamazlar. Tapu iptali davasında görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesidir.
