İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 350/2’de kiracının, kiralananda yapılacak yeniden inşa veya kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sebebiyle tahliyesi düzenlenmiştir. Buna göre kiracı kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi durumu mevcut olursa tahliye edilebilecektir. Ayrıca kiracı, kiralananın imarı veya tadilatı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olması ve bu işler sırasında kullanımının imkânsız olması halinde tahliye edilebilecektir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde dava açılabilir. Açılacak davada mahkeme, şartların olup olmadığını değerlendirecek ve tahliyeye karar verecektir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle kiracının tahliye kanunda sınırlı sayıda düzenlenen kiracının özel tahliye sebeplerinden biridir. Bu tahliye sebebinde tahliyenin temelini inşaata ilişkin teknik bilgiler oluşturduğundan açılacak davada bilirkişi incelemesi ve keşif önem kazanmaktadır. Zira bilirkişiler öncelikle yeniden inşa ve tadilatın gerekli olup olmadığı değerlendirecek, akabinde bu tadilatın kullanıma engel olup olmadığını değerlendirecektir. Ayrıca bilirkişiler mahkemeye sunulan projenin yapılmasının fen ve hukuk açısından mümkün olup olmadığını değerlendirecektir.

1. Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliyenin Kanuni Düzenlemesi – TBK m. 350/2

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350/2’de taşınmazda kiracı varken kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletilme veya değiştirilmesi mümkün olmadığından kiraya verenin kiracısını tahliye edebileceği düzenlenmiştir. Burada kiracının tahliye edilmesinin sebebi kiracı varken yapılacak tadilatın ve yeniden inşanın mümkün olmamasıdır.

TBK m. 350/2

“Kiraya veren kira sözleşmesini;
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Kiracının başkaca hangi yollarla tahliye edilebileceği ile ilgili detaylı bilgi için “Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

2. Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliyenin Şartları

Kiraya verenin TBK m.350/2 dayalı olarak kiracıyı tahliye edebilmesi için birtakım şartların mevcut olması gerekmektedir. Bu şartlar; kiralananın yıkılıp baştan yapılması veya tadilatı, tadilatın esaslı olması, kiralananın kullanımın imkânsız olması, yeniden inşa ve tadilata ilişkin onaylı projenin olması ve davanın süresi içerisinde açılmasıdır.

2.1. Kiralananın Yıkılıp Yeniden İnşası

TBK m.350/2’de düzenlenen ilk tahliye sebebi yeniden inşadır. Kanundaki inşa ifadesinden binayı yıkıp yerine yeni bir bina inşa etmek anlaşılmalıdır. Diğer bir anlatımla yeniden inşa durumunda sadece eski binanın yıkılıp yerine yeni bir bina inşa edilmesi yeterlidir. Binanın yıkılması halinde zaten kiracı taşınmazı kullanamayacağı için bu şart aranmaz.

2.2. İmar (Tadilat) Amaçlı Esaslı Onarım, Genişletme ve Değiştirme Yapılması

TBK m.350/b.2’de düzenlenen ikinci tahliye sebebi ise kiralananın esaslı onarım, genişletme ve değiştirme sebebiyle imar amaçlı tadilatıdır. Yapılacak tadilat ve imarda amacın kiralananın daha iyi duruma getirilmesi, harap durumdan kurtarılması, daha kullanılır hale getirilmesi olmalıdır. Aksi halde açılacak tahliye davası reddedilecektir. Örneğin kiralanandan daha fazla gelir etmek amacıyla dükkâna çevrilmesi amacını taşıyan imar ve tadilat tahliye gerekçesi yapılamaz. Esaslı Onarım, Genişletme ve Değiştirme birbirinden farklı tahliye gerekçeleri olup;

• Esaslı Onarım, kiralananın, zamanın veya dışardan başka bir etki sebebiyle hasara uğraması veya eskimesi sebebiyle iyileştirilmesidir.  Doğal afet sebebiyle zayıflayan binanın kolanlarının güçlendirilmesi esaslı onarıma örnek verilebilir.
• Kiralananın genişletmesi ise kiralanana yeni oda, balkon, yeni kat eklenerek veya bina içindeki iç ve dış duvarların yeri değiştirilerek binanın kullanım alanının artırılmasıdır.
• Değiştirme ise binanın kullanım şeklinde veya kullanımını kolaylaştıracak şekilde yapılacak tadilatlardır. Örneğin iki dairenin birleştirilmesi, asansör yapılması, petek takılması.

Kiraya veren tahliye davası açtığında Esaslı Onarım, Genişletme ve Değiştirme nedenlerinden hangisine dayandığını belirtmelidir. Yeniden inşadan farklı olarak yapılacak imar ve tadilatın esaslı olması gerekmektedir. Onarım genişletme ve değiştirmenin esaslı olması, taşınmazda inşaat projesini gerektirecek şekilde iş yapılmasıdır. Basit tamir işleri esaslı tadilat kabul edilemez. Yapılacak tadilatın esaslı olup olmadığının tespiti bilirkişiler aracılığıyla yapılır.

2.3. Yapılacak Yeniden İnşa Nedeniyle Kiralananın Kullanımının İmkânsız Olması

TBK m. 350/2’de yer alan “bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” ifadesinden açıkça kiralananın yeniden inşası veya imarı sırasında kiralananın kullanımı imkânsız olması halinde kiracının tahliye edilebileceği düzenlenmiştir. Diğer bir anlatımla inşaat işlerinin kiralananda oturulmasına veya işyeri ise kiralananın kullanılmasına engel olması gerekmektedir. Yeniden inşada kiralanan yıkılacağından içinde oturmak zaten mümkün olmayacaktır. Kiralananın kullanımının mümkün olup olmadığı yine bilirkişilerce tespit edilecektir. Eğer kiralananın imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sırasında, taşınmazın kullanılması mümkün ise tahliye davası reddedilecektir.  

2.4. Yeniden İnşaya İlişkin Projenin Mahkemeye Sunulmuş Olması

Kanunda yapılacak yeniden inşa ve esaslı tamirata ilişkin onaylı projenin mahkemeye sunulmasına ilişkin bir düzenleme yoktur. Ancak Yerleşik Yargıtay uygulamasında onaylı inşaat projesinin olması davanın kabulü için şarttır. İnşaat projesinin belediyeden onaylanması (tasdiki) şarttır. Ayrıca mahkeme bilirkişilerce onaylı projenin fiilen ve hukuken uygulanıp uygulanamayacağını tespit ettirecektir. Yeniden inşa nedeniyle açılan tahliye davasında, dava dilekçesi ile birlikte inşaat ruhsatının ibraz edilmesine gerek yoktur. Zira bina yıkılmaksızın yeni yapılacak bina için ruhsat verilmesi mümkün değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 16718 Karar: 2018 / 4453 Karar Tarihi: 25.04.2018

“Türk Borçlar Kanun’unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.
Somut olayda, davacı vekili, projenin uygulanacağı alanın çok geniş bir saha olduğunu, birden çok taşınmaz mevcut olup tevhid işlemlerinin gerçekleştirileceğini, bu nedenle projenin onay aşamasına gelmediğini beyanla süre verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, projenin dava açıldığı sırada hazır olması gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de projenin dava tarihinden sonra yargılama sırasında ibrazı mümkün olduğuna göre Mahkemece ilgili tarafa proje ibrazı için usulüne uygun şekilde kesin süre verilerek sonucuna göre deliller değerlendirilip bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesinin hatalı olduğu bu defaki incelemeden anlaşılmakla davacının karar düzeltme isteğinin kabulü ile Dairemizin 20.09.2017 gün ve 2017/3975 Esas- 2017/12373 Karar sayılı ilamının kaldırılarak hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.”

2.5. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davasında Süre

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açılması için kiraya verenin bu konu hakkında ihtar da veya bildirimde bulunması gerekli değildir. TBK m. 350/2’e göre, kira sözleşmesi belirli süreli ise, davacı, bu sürenin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içerisinde, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen süreler uyarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır. Öngörülen bir aylık süre hak düşürücü süre olup mahkemece resen dikkate alınacaktır.

3. Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliyeden Sonra Taşınmazı Üçüncü Kişiye Kiralama Yasağı

TBK m. 355/2’e göre;

• Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, herhangi bir tadilat yapılmaksızın eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
• Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak kiraya verenin bu bedelden sorumlu olması için kiracının dava yoluyla tahliye edilmesi gerekmektedir. Kiracı kendi isteği veya kiraya verenin dava dışındaki talebi neticesinde kiralananı tahliye etmişse tazminat talep edemez.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 4632 Karar: 2019 / 1687 Karar Tarihi: 28.02.2019

“…Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır.”

4. Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Kira sözleşmesi belirli süreli olarak kararlaştırılmışsa kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile kiracının tahliyesini isteyebilir. Davanın süre bitmeden veyahut süre bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılmaması halinde davanın reddine karar verilecektir.

TBK m. 350’de belirsiz süreli kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlere atıf yapılmıştır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih sürelerine ilişkin genel hüküm TBK m. 328 ve329’dir. Bu maddelere göre kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmesi ile taşınmazı kullanan kiracısını ihtiyaç sebebiyle çıkarmak için altı aylık fesih döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uymak zorundadır. Diğer bir anlatımla belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olduğundan kiralayan altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içerinde davayı açmak durumundadır. Örneğin 01.01.2022 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir altı ay fesih dönemidir. Buna göre 01.01.2022-30.06.2022 ilk fesih dönemi, 01.07.2022-31.12.2022 ikinci fesih dönemi, 01.01.2023-30.06.2023 üçüncü fesih dönemidir. 2023 yılının şubat ayında taşınmaza ihtiyacı hasıl olan kiraya veren en geç 31.03.2022 tarihine kadar kiracıya bildirimi ulaştırmak ve 01.07.2023-31.07.2023 tarihleri arasında davayı açmak zorundadır.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.