Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa sahibinin arsasındaki belirli bir payın mülkiyetini müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin ise arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği sözleşmeye, “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi” denilmektedir. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen bu sözleşme sayesinde, arsa sahibi parasal bir karşılık ödemeksizin daire sahibi olabilmektedir.  Müteahhit ise yaptığı diğer daireleri satarak kar elde edebilmektedir.  Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerliliği, tarafların, sözleşmenin esaslı unsurları üzerinde fikir birliğine varmalarına ve aynı zamanda sözleşmenin şekil şartına uygun şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mutlaka noter huzurunda düzenleme yoluyla yapılması gerekmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların karşılıklı yükümlülükleri bulunmaktadır. Örneğin arsa sahibi, inşaat yapmaya elverişli olan bir arsayı müteahhide bırakma, müteahhit de bu arsa üzerinde sözleşmeye uygun bir yapı inşa etme borcu altındadır. Fakat bazı hallerde tarafların bu yükümlülüklere aykırı hareket ettiği görülmektedir. Özellik müteahhidin inşaatı yarım bırakması ekonomik kriz dönemlerinde sık görülen bir durumdur. Bu durumda arsa sahiplerinin bir dava açarak zararın tazminini talep etmesi ve seçimlik haklarını ileri sürmesi mümkündür.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin, arsasındaki belirli bir payın mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi taahhüt ettiği, yüklenicinin ise bahse konu arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği sözleşmedir. Burada yüklenici ile kastedilen, uygulamada da bilinen adıyla, müteahhittir.

Böylece, müteahhit, arsa sahibinin temin ettiği arsanın bir bölümünü yahut yapacağı binadaki daire veya dükkanlardan bazılarını devralması karşılığında, binayı inşa etmeyi taahhüt eder. Arsa sahibi de bu sözleşme sayesinde arsa üzerinde yapılacak olan yeni binadan konut ve dükkanlar elde etmiş ve arsasının değer kazanmasını sağlamış olur.

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğinin doğru saptanması, özellikle tarafların sözleşme gereği üstlendikleri edim yükümlülüklerinin ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıklara uygulanacak hukuk kurallarının belirlenmesinde oldukça önemlidir. Bu sözleşme hukuki niteliği itibarıyla, tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen, atipik, karma nitelikte, geçici edim – sürekli edim karmaşığı borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir.

3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli

Taraflar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin esaslı unsurları üzerinde fikir birliğine vararak anlaşmış olmalıdırlar. Esaslı unsurlar, müteahhit açısından arsa üzerinde yapı inşa ederek arsa sahibine teslim etmekken arsa sahibi açısından yapılan inşaatın bedeli olarak arsanın belirli bir hissesini devretmektir. Taraflar aralarında anlaşarak, arsanın belirli bir hissesi yerine, yeni yapılan inşaattan bir veya birkaç bağımsız bölümün müteahhit adına tescillenmesini de kararlaştırabilirler.

Hukuki özellikleri gereği kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesine, taşınmaz satış vaadine veya taşınmaz satış sözleşmesine çeşitli açılardan benzer niteliktedir. Buradan hareketle, eser sözleşmesinin yapılması için herhangi bir şekil şartı aranmasa da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve satış sözleşmesi resmi şekle tabidir. Keza, kat karşılığı inşaat sözleşmesi de bir taşınmazın devri unsurunu barındırdığı için, bu sözleşmenin geçerliliği, resmi şekilde yapılması şartına bağlıdır. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçersizliği

Şekil şartına uyulmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, geçersiz sayılacağından, ne müteahhit ne de arsa sahibi için sözleşmeden doğan hiçbir hak ve borç söz konusu olmayacaktır. Başka bir deyişle, resmi şekilde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, tarafların edim borcunu yerine getirip getirmediklerinden, temerrüde düştüklerinden yahut başkaca yükümlülüklerinden bahsedilemez. Fakat sözleşmenin geçersiz olduğunu bile bile karşı tarafı kandırarak sözleşme yapan tarafın, daha sonradan sözleşmenin geçersizliğini iddia etmesi dürüstlük kuralına aykırı olarak kabul edilmektedir. Bu durumda sözleşmenin geçersiz olduğunu taraflardan biri bilmesine rağmen sözleşme yapılmışsa, belirli bir aşamadan sonra taraf sözleşmenin geçersiz olduğu ileri sürerek yükümlülükten kurtulamayacaktır.

Burada sözleşme geçersiz olarak yapılmış olsa bile inşaatın çoğu tamamlanmışsa, yine arsa sahibinin ya da müteahhidin geçersizliği iddia ederek devir borcundan kurtulması mümkün değildir. Zira bu durumda dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir.

Son olarak belirtmek gerekir ki; geçersiz sözleşmeye binaen karşı tarafa yapılan kazandırmalar, sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında dava açılarak geri istenebilir.

5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıktan sonra tapu sicilinde “müteahhit lehine inşaat hakkı vardır.” şeklinde inşaat şerhi koyulmasını talep edebilir. Böylelikle tapuya şerh edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, herkese karşı ileri sürülebilir. Başka bir anlatımla, tapuya şerh işlemi sayesinde arsa sahibinin arsayı müteahhitten başka üçüncü bir kişiye devretmesinin önüne geçilecek ve üçüncü kişinin iyi niyeti ortadan kaldırılacaktır. Hemen belirtmek gerekir ki; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmedikçe bu şerhin kaldırılması da talep edilemez. 

Şerhin bir diğer etkisi de, Türk Medeni Kanunu m.1009/2’de düzenlenen munzam etkidir.  Buna göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edildikten sonra, ilgili taşınmaz üzerinde kurulan başkaca hakların terkini veya varsa haczin kaldırılması müteahhit tarafından talep edilebilecektir.

6. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibi ve Müteahhidin Yükümlülükleri

Arsa sahibinin asli edim yükümlülüğü, üzerinde inşaat yapılması için sözleşme konusu arsayı müteahhide teslim etmektir. Arsanın müteahhide fiziken ve hukuken inşaat yapmaya elverişli olarak ve ayıpsız şekilde teslim edilmesi gerekir.
Örneğin, bir arsanın fiziki olarak elverişli sayılabilmesi için, üzerinde başka bir apartmanın ve/veya apartmanda hali hazırda ikamet eden kişilerin bulunmaması şarttır. Hukuken elverişlilik ise, taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuata göre inşaat yapımına müsait olmasıdır.

Müteahhidin asıl yükümlülüğü ise, sözleşme konusu inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmektir. Ayrıca müteahhidin sadakat ve özen borcu da vardır. Yani müteahhit arsa sahibinin menfaatine aykırı davranışlardan kaçınmalı, inşaatı yapım sürecinde özenli davranmalı ve inşaatı zamanında başlayıp bitirmelidir.

7. Müteahhit İnşaatı Tamamlamazsa Ne Yapılabilir?

Bazı hallerde müteahhidin sözleşmeye aykırı olarak inşaatı tamamlamadığı yahut eksik veya ayıplı şekilde tamamladığı görülmektedir. Özellikle ekonomik krizin olduğu dönemlerde müteahhitler inşaatı yarım bırakabilmektedir. Bu durumda sözleşmenin uygulama şekline göre arsa sahiplerinin seçimlik hakları bulunmaktadır. Örneğin inşaat yarım bırakılmışsa arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilecek ve mahkemeden tapuda müteahhide devredilmiş olan payların kendilerine devrini talep edebileceklerdir.  Yine inşaatın ayıplı şekilde yapılması halinde arsa sahibi zararın tazminini de talep edebilecektir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 24.1.2018 tarih ve 2017/14-2534 E., 2018/88 K. sayılı ilamına göre:

 ‘’… arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan davalarda yüklenicinin ilim ve fenne uygun inşaat yaparak arsa sahibine teslim etme edimini yerine getirip getirmediği her davada ayrıca değerlendirilmesi gereklidir.’’

8. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme;

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme olayın özelliğine göre belirlenmektedir. Genel kural olarak görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi olmakla beraber, ancak arsa sahibi veya müteahhit gibi taraflardan biri tacirse ve uyuşmazlık ticari nitelik taşıyorsa, yetkili mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.

Yetkili Mahkeme;

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme, uyuşmazlığın türüne göre belirlenmektedir. Bu belirleme, üç farklı temel kriter doğrultusunda yapılır:

Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi: Uyuşmazlık, taşınmazın bulunduğu yerle ilgili ise, yetkili mahkeme o taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

Davalının Yerleşim Yeri Mahkemesi: Uyuşmazlık, davalının yerleşim yeri ile ilgili ise, yetkili mahkeme davalının yerleşim yerindeki mahkeme olacaktır.

Sözleşmenin İfa Edileceği Yer Mahkemesi: Uyuşmazlık, sözleşmenin ifa edileceği yerle ilgili ise, yetkili mahkeme sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi olacaktır.