Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın Giderilmesi Davası, taşınabilir veya taşınmaz varlıkların ortak mülkiyete tabi olduğu durumlarda, ortaklar veya paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini ve bireysel mülkiyete dönüşümünü Amaçlayan özel bir hukuki süreçtir. İzale-i şüyu davası olarak da bilinen bu davada ortak mülkiye konu malın paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olup olmamasına bakılmaksızın, paydaşlardan (ortaklardan) her biri malın paylaşılmasını talep edilebilir.

Ortaklığın giderilmesi aynen taksim veya satış yolu ile gerçekleştirilebileceği gibi taşınmazlar için kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi mümkündür. Bir binanın üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği kat mülkiyeti kurulabilmesi için inşaatının tamamlanmış ve kullanılabilir olması, yapının tamamının kâgir olması, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olması ve her paydaşa en az bir bağımsız bölümün düşmesi gerekmektedir. Bunlara ek olarak yapının mimari projesinin, yapı kullanma belgesinin ve yönetim planının da bulunması gerekmektedir.

1. Ortak (Müşterek) Mülkiyet Nedir?

Ortak (Müşterek) Mülkiyet, bir mal veya varlık üzerindeki mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olduğu bir durumu ifade eder. Ortak mülkiyet, genellikle üç farklı türde olabilir:

Paylı Mülkiyet : Birden fazla kişi, bir mal veya varlık üzerinde belirli oranlarda pay sahibi olurlar. Her pay sahibi, malın belli bir kısmına sahiptir.

Elbirliği Mülkiyeti: birden fazla kişinin belirli bir mal veya varlık üzerinde paylar belirtilmeden ortaklaşa malik olmasıdır.

Kat Mülkiyeti: Tamamlanmış bir yapı üzerindeki bağımsız bölümlerin ayrı ayrı ve bağımsız olarak kullanılabilmesini sağlayan bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyetinde hem tek kişi mülkiyeti hem de birlikte mülkiyet söz konusudur. Bu mülkiyet türünde ana taşınmazın üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı vardır. Ana taşınmaz üzerinde inşa edilen yapının bağımsız bölümleri ise tek kişi mülkiyeti uyarınca ana taşınmazın paylı maliklerinden her birine aittir.

Kat mülkiyeti hakkında daha detaylıya bilgiye ulaşmak için Kat Mülkiyeti Nedir? isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

2. Ortak Mülkiyetin Sona Ermesi

Elbirliği Mülkiyetin Sona Ermesi

Elbirliği mülkiyeti, belirli koşullar altında sona erebilir. Bu sona erme durumları şunlar olabilir:

• Malın Devri: Elbirliği mülkiyette bulunan bir mal, bir paydaşa veya üçüncü bir kişiye devredilirse, elbirliği mülkiyet sona erer.
• Topluluğun Dağılması: Elbirliği mülkiyetteki mal, paydaşlar arasında anlaşmazlıklar veya diğer nedenlerle paylaşılmak istenirse, topluluğun dağılması sonucunda elbirliği mülkiyet sona erer.
• Paylı Mülkiyete Geçilmesi: Elbirliği mülkiyeti, paydaşlar arasında paylı mülkiyete geçme kararı alındığında sona erer.

Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi

Paylı mülkiyet, çeşitli durumlarda sona erebilir. Bu sonlanma durumları şunlar içerir:

• Malın Devri: Paylı mülkiyete tabi mal, bir paydaş veya üçüncü bir kişiye devredildiğinde, paylı mülkiyet tüm paydaşlar için sona erer.
• Malın Yok Olması: Paylı mülkiyete tabi olan malın yok olması veya kullanılamaz hale gelmesi durumunda, paylı mülkiyet sona erer.
• Kamulaştırma: Mal kamulaştırıldığında ve kamulaştırma sonucu paylaşılma olanağı ortadan kalktığında, paylı mülkiyet sona erer.
• Cebri İcra Yoluyla Satış: Paylı mülkiyete tabi mal, cebri icra yoluyla satıldığında, paylı mülkiyet sona erer. Bu durumlar paydaşların iradesi dışında gerçekleşir.

Ancak paylı mülkiyetin özgü bir sonlanma şekli de vardır, o da paylaşma veya taksimdir.

Tüm paydaşlar paylaşmaya rıza gösterirse, dava açmadan malın paylaşımı gerçekleştirilir. Ancak paydaşlardan biri bile paylaşmaya rıza göstermezse, paylaşmanın yapılabilmesi için ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava olan “ortaklığın giderilmesi davası”nın başlatılması gerekir.

3. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Nedir?

Bir taşınmazın tek bir maliki olabileceği gibi çeşitli nedenlerden (ortaklık, miras yoluyla intikal) ötürü birden fazla maliki de olabilir. Ancak malikler her zaman taşınmaz üzerindeki ortaklığın devam etmesini istemeyebilirler. Bu durum, hak sahipleri arasındaki uyuşmazlıktan kaynaklanabileceği gibi, bazı hallerde maliklerin birlikte hareket etmesi gereğinin zorluklarından da kaynaklanabilir. Türk Medeni Kanunu hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her birine malın paylaşılmasını yani ortaklığın giderilmesini isteyebilme hakkı tanımıştır.

Ortaklığın giderilmesi davası hakkında daha detaylı bilgi için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası makalemizi inceleyebilirsiniz.

4. Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Davası

Türk Medeni Kanunu madde 699:

“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

Madde metninden de anlaşılacağı üzere, ortaklığın giderilmesi davasında öncelikle taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesi sağlanmaya çalışılması esastır. Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmaması halinde ise, taşınmazın açık artırma yoluyla satışına karar verilebilecektir.

Ortaklığın giderilmesinde aynen taksim ve satışın dışındaki bir diğer yol ise, kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesidir. Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi hukuki dayanağını Kat Mülkiyeti Kanunundan almaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10: 

“Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi dâvalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.”

İlgili maddeden de anlaşılabileceği üzere ortaklığın giderilmesi davasında taraflardan biri ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesini talep ederse hâkim, kat mülkiyeti için aranan şartların sağlanıp sağlanmadığını ve bu yolla ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirecektir. Tüm bu koşulların varlığı halinde mahkemece kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verilir.

5. Davanın Tarafları

Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi davası açabilmek için tek şart paydaş olmaktır. Paydaş gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasının davalısı ise;

• Tek bir paydaş/ortak açmışsa, tek paydaş dışındaki tüm diğer paydaşlar/ortaklar,
• Birden fazla paydaş/ortak birlikte açmışsa, bu paydaşlar dışındaki tüm diğer paydaşlar/ortaklardır.

Dolayısıyla dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından diğer paydaşların tümüne karşı açılacaktır.

Paydaş veya ortaklardan biri ölmüşse, mirasçılık belgesi alınarak, mirasçılarının davaya katılımı sağlanmalıdır. Mirasçılar da, miras bırakandan geriye kalan mal veya gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasını, tüm diğer mirasçılara karşı açmalıdır. Diğer mirasçılar davaya dâhil edilmeden, davaya devam edilemez.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2023/2835 E., 2023/3260 K. sayı ve 12.06.2023 tarihli kararı:

“Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar.  HMK’nın 27 nci maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir.
Dava konusu taşınmazın UYAP sistemi üzerinden yapılan kontrolünde bu taşınmazın tapu kaydında davacının hissesinin kalmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece dava konusu taşınmaza ilişkin güncel tapu kaydı getirtilerek, 6100 sayılı HMK’nın 125 inci maddesi hükmü uyarınca davacının payını devrettiği kişi veya kişiler saptanmalı, payı devralan üçüncü kişinin devreden davacının yerine geçerek davaya devam edebileceği hususu göz önüne alınarak taraf teşkili de denetlenmek suretiyle bir karar verilmelidir.”

Yukarıdaki kararda da belirtildiği gibi dava açıldıktan sonra paydaşlardan birinin dava konusu taşınmazda payı kalmazsa payı devralan kişiler saptanmalı ve bu kişiler davaya dâhil edilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.

6. Kat Mülkiyeti Kurulması için Gereken Şartlar

Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi için, yapının tamamının kâgir olması, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olması ve her paydaşa en az bir bağımsız bölümün düşmesi gerekmektedir. 

6.1. Yapı Arsa Üzerinde Bulunmalı

Üzerinde kat mülkiyeti kurulacak yapının arsa üzerinde bulunması gerekmektedir.

6.2. Yapının Tamamı Kâgir Olmalı

Taş veya tuğladan yapılan yapılar kâgir yapı olarak adlandırılmaktadır. Kat mülkiyetinin kurabilmesi için yapının tamamının kâgir durumda olması gerekmektedir. Bir kısmı veya tamamı ahşap gibi taş veya tuğla dışında bir materyal ile yapılan yapılar kat mülkiyetine konu olamaz.

6.3. Yapı Tamamlanmış Olmalı

Bir yapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının tamamlanmış olması gerekmektedir. 

6.4. Bağımsız Bölümler Ayrı Ayrı ve Başlı Başına Kullanılmaya Uygun Olmalı

Meydana getirilecek bağımsız bölümlerin her biri ayrı ayrı ve başlı başına kullanıma uygun olmalıdır. Örneğin bağımsız bölümlerde mutfak ve banyo olması zorunluluk taşıdığından mutfağı veya banyosu olmayan bağımsız bölümlerin olması halinde ilgili yapıda kat mülkiyeti kurulamaz.

6.5. Her Paydaşa En Az Bir Bağımsız Bölüm Düşmeli

Kat mülkiyeti kurulacak yapıda her bir paydaşa en az bir adet yukarıdaki nitelikleri taşıyan bir bağımsız bölüm düşmelidir.

7. Taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Kat Mülkiyetine Uygunluğu

Bir taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi için ana gayrimenkulün; dış cephelerini, iç bölmelerini, sıralı olarak bağımsız bölümlerini, bu bağımsız bölümlere orantılı olarak hesaplanan arsa paylarını gösteren tüm paydaşlarca imzalanan mimari projesinin hazırlanması gerekmektedir.

Aynı zamanda binanın yapı kullanma izin belgesinin de bulunması gerekmektedir.

Mimari projeye ve yapı kullanma izin belgesine ek olarak; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ile denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen tüm paydaşlarca imzalanan yönetim planının da bulunması gerekir.

Bu noktada belirtmek gerekir ki çoğu zaman taşınmaz üzerindeki yapılar, mimari projeye uygun yapılmamaktadır. Böyle bir durumun mevcut olması halinde, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereğince, hâkim tarafından ana yapıdaki projeye aykırı kısımların projeye uygun hale getirilmesi ya da tadilat projesinin hazırlattırılması ve ana yapının bir bütün halinde kat mülkiyetine elverişli duruma getirilmesi için taraflara uygun bir süre verilmesi gerekmektedir.  Taraflara uygun bir süre verilerek, eksikliklerin giderilmesi ve yetkili kurumlarca onaylanan proje ve yapı kullanma izin belgelerinin de tamamlanması halinde, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verilebilecektir.

8. Projesiz Taşınmazlar İçin Ortaklığın Giderilmesi Süreci

Taşınmazın projesinin bulunmaması halinde, öncelikle ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceği saptanır.

Belediyenin onay verebileceğinin saptanması halinde, aykırılıkların giderilmesi sonrasında yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması gerekir. Paydaşların verilen süre içerinde projeyi veya yönetim planı imzalamaktan imtina etmesi halinde, hâkim nihai kararda, projenin ve yönetim planının imzalanmış sayılmasına hükmeder.

Tüm bu eksikliklerin giderilmesi ve taşınmazın da elverişli olması halinde, hâkim taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyetine geçiş suretiyle giderilmesine karar verebilecektir.  Bu kapsamda öncelikle dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı, bilirkişi aracılığıyla hesaplanacak, varsa fiili taksime göre, yoksa kura ile her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülenecektir. Kalan bağımsız bölüm varsa, bunlar da paylarına göre, yine kura ile paydaşlara özgülenecektir. Bağımsız bölümler arasında bedel farkı oluşması halinde ise, paydaşlara ödenecek ivaz ile paylar denkleştirilecektir.

9. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk yolunun kullanılması zorunlu hale getirilmiştir. Bu tarihten sonra açılacak olan ortaklığın giderilmesi davalarında, arabuluculuk yoluna başvurulmamışsa dava, dava şartı eksikliği gerekçesiyle usulden reddedilecektir.

Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Zorunlu Arabuluculuk başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

10. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: Taşınır ve taşınmaz mallara dair mal ve hak paylaşımı ile ortaklığın giderilmesine dair tüm uyuşmazlıklar, değer veya tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir. Bu nedenle kat mülkiyeti kurulması suretiyle açılacak ortalığın giderilmesi davasının görülebileceği görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili Mahkeme: Ortaklığın giderilmesine dair tüm uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sulh Hukuk Mahkemelerinde kanun uyarınca aksi belirtilmediği sürece basit yargılama usulü uygulanır.

11. Sıkça Sorulan Sorular