Kira Tespit Davası ile Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Farkları

Türk Borçlar Kanunu (TBK)‘nda düzenlenmiş olan kira bedelinin tespiti davası ile kira bedelinin uyarlanması davası birbirlerinden farklı davalar olmalarına rağmen uygulamada sıklıkla karıştırılmaktadır. Kira tespit davası, belirli sınırlar çerçevesinde, hâkim tarafından kira bedelinin yeniden tespit edilmesine ilişkin bir davadır. Bu davanın açılabilmesi için taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmazlık bulunması gerekmektedir. Bunun yanı sıra taraflar arasında anlaşma olup olmadığı önem arz etmeksizin beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde talep üzerine hâkim tarafından kira bedeli yeniden belirlenebilir. Kira bedelinin uyarlanması davası ise kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte öngörülemeyen olağanüstü durumların sonradan ortaya çıkması üzerine taraflardan kira sözleşmesini ifa etmeleri beklenemeyecekse söz konusu olur. Başka bir deyişle, kira bedelinin uyarlanması için işlem temelinin çökmesi gerekir. Kira bedelinin tespiti davasından farklı olarak uyarlama davasında hakim, bedeli belirlerken herhangi bir üst sınırla bağlı değildir. Bu iki dava da sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Kira bedelinin tespiti davası ve kira bedelinin uyarlanması davası herhangi bir süreye tabi olmaksızın açılabilir.

Kira tespit davası ve kira bedelinin uyarlanması davası uygulamada sıklıkla karıştırılan dava türleridir. Ancak kira tespit davası ve kira bedelinin uyarlanması davası oldukça farklı şartlara ve sonuçlara tabidirler.

1. Kira Tespit Davası Nedir?

Kira bedelinin tespitine ilişkin dava açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesi olması gerekir. Sözleşme serbestisi çerçevesinde kira sözleşmesinin tarafları kira bedelini diledikleri gibi belirleyebilirler. Ancak sözleşme serbestisi, sözleşmenin kuruluş aşamasına ilişkin olup yenilenen kira dönemlerinde, taraflar arasında fikir birliği oluşmaz ise, kira bedeli, tarafların serbest iradeleriyle belirlenemeyecektir. Zira kanun koyucu, kiraya veren karşısında zayıf konumda olan kiralayanın mağdur olmasını engellemek amacıyla yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesine sınır getirmiştir. Elbette taraflar, kira bedeli artış oranını kendi aralarında anlaşma yoluyla belirleyebilirler. Ancak artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranını geçmemelidir. Eğer taraflar arasında kira bedelinin artış oranına ilişkin bir anlaşma yoksa, kira bedelinin tespiti mahkemeden istenebilir. Hakim, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçmemek koşuluyla yeni kira oranını tespit eder. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde taraflar arasında kira artışına ilişkin anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti mahkemeden istenebilir. Diğer bir deyişle, taraflar arasında kira artış oranına ilişkin anlaşmazlık varsa sözleşmenin süresi önem arz etmeksizin mahkemeden kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Ancak sözleşme beş yıldan uzun süreli ise taraflar arasında kira artış oranına ilişkin anlaşma olsa dahi mahkemeden yeni kira bedeli tespiti istenebilir.

Kira tespit davasının şartları ve sürecin işleyişi hakkında detaylı bilgi için “Kira Tespit Davası” isimli makalemizi inceleyebilirsiniz.

Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için herhangi bir süre öngörmemiştir. Bu sebeple kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın açıldığı tarih yeni kira bedelinin hangi döneme uygulanacağını belirler. TBK madde 345’te bu husus düzenlenmiştir:

“Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 4 uyarınca kira uyuşmazlıklarından doğan tüm davalarda dava konusunun değer ve tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Kira tespit davasında yetkili mahkeme HMK madde 10 uyarınca sözleşmenin ifa yerindeki mahkemedir. Kira sözleşmelerinde ifa yeri ise özel olarak kararlaştırılmadığı takdirde kiraya verenin yerleşim yerindeki mahkemedir. Diğer bir yetkili mahkeme ise HMK madde 6’daki genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

2. Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?

Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Söz konusu olağanüstü şartlar altında kira sözleşmesinin taraflarından sözleşmeyi ifa etmesi hakkaniyet gereği beklenemeyebilir. Zira olağanüstü koşullar sözleşmenin ifasını bir taraf bakımından oldukça güçleştirmiş olabilir. Bu gibi hallerde ifada zorluğa düşen taraf kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir.

Kira bedelinin uyarlanmasının kira bedelinin tespitinden en büyük farkı hakimin yeni kira bedelini belirlerken TÜFE veya herhangi başka bir sınırla bağlı olmamasıdır. Zira kira bedelinin uyarlanması talep edilen hallerde sözleşmenin kuruluşundaki şartlar o denli güçleşmiştir ki taraflar edim yükümlülüklerini yerine getirememektedirler. Bu denli değişen şartlarda hakimin herhangi bir sınırla bağlı olması beklenemez.

Kira sözleşmesinin uyarlanmasının talep edilebileceği hallere verilebilecek en önemli örnek Covid-19 salgınıdır. Zira salgının ilk döneminde tüm işyerleri kapanmış olup hiç kimse işe gidememiştir. Bunun doğal sonucu olarak da pek çok insan aylarca gelir elde edememiştir. Covid-19 salgınının ne kiralayan ne de kiraya veren tarafından öngörülebilmesinin imkanı yoktur. İnsanların gelir elde etmelerine de engel olan bu salgın sebebiyle mahkemeden kira sözleşmesinin uyarlanması talep edilebilir. “Korona Virüs’ün (Covid-19) Kira Sözleşmelerine Etkisi” adlı makalemizde Covid-19’un kira sözleşmelerine etkisi detaylı bir şekilde kaleme alınmıştır.

Bir diğer örnek ise taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek kadar artması veya azalmasıdır. Örneğin, bir taşınmazın yakınlarına metro, havalimanı gibi taşınmazın değerini yükseltecek yapıların inşa edilmesi halinde de uyarlama talep edilebilir. Kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında şehrin ücra bir noktasında olan taşınmazın değeri, yakınına metro yapılması ve taşınmaza ulaşımın kolaylaşması halinde öngörülemeyen derecede artabilir. Bu gibi hallerde de kira sözleşmesi uyarlanabilir.

Kira bedelinin uyarlanması davası da kira tespit davasında olduğu gibi sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Kira bedelinin uyarlanması herhangi bir süreye ya da ihtara tabi olmaksızın açılabilir. Bununla birlikte, uyarlama, ileriye etkili ve ifa edilmemiş edimler için istenebilir.

Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için “Dövizle Yapılan Sözleşmelerin Uyarlanması“ başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

3. Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davaları Arasındaki Farklar Nelerdir?

• Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için kira bedeline ilişkin tarafların arasında kesin bir anlaşma olmamalı veya kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli olmalıdır.
• Kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumların gerçekleşmesi ve bu sebeple taraflardan edimlerini yerine getirmelerinin beklenememesi gerekir.

• Kira bedelinin tespiti davasında hakim, beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde en fazla TÜFE oranında kira bedelini artırabilir. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise hakkaniyet ve TÜFE oranını gözeterek artırımda bulunabilir.
• Kira bedelinin uyarlanması halinde hakim herhangi bir sınırla bağlı olmaksızın kira bedelini yeni şartlara uyarlayabilir.

• Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri için açılabilir.
• Kira bedelinin uyarlanması davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.