İpotek, bir borcun güvencesi olarak, borç ödenince kaldırılmak koşuluyla taşınmaz üzerine konulan bir kayıttan ibarettir. Satın alınan ev üzerine bankadan kullanılan krediye karşılık güvence olarak ipotek konulabileceği gibi müteahhit tarafından da ipotek konulmuş olabilir. Bu her iki durumda da alınan ev üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılması gerekmekte olup ipoteğin hangi borç için ne zaman tesis edildiği uyuşmazlığın çözümünü doğrudan etkilemektedir.
Yazı İçeriği
1. İpotek Nedir?
2. İpoteğin Kurulması ve Kaldırılması Yolları
3. Satın Alınan Ev Üzerindeki Banka İpoteğinin Kaldırılması
3.1. Ev Sahibinin Kredi Borcu Nedeniyle Konulan İpoteğin Kaldırılması
3.2. Müteahhidin Borcu Nedeniyle Konulan İpoteğin Kaldırılması
4. İpoteğin Kaldırılması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’na göre tacirlerin basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu kapsamda bir tüzel kişi olan bankalara da bu özen yükümlülüğü yüklenmiş, bununla birlikte bankaların niteliği gözetilerek bu yükümlülük daha da artırılmıştır. İşte alınan ev üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılmasının temel gerekçesi de bankaların bu ağırlaştırılmış özen yükümlülüğünden kaynaklanmaktadır.
1. İpotek Nedir?
İpotek, borç ödenmediği takdirde ipotek hakkı sahibine taşınmazı cebri icra yoluyla sattırarak alacağını alma hakkı tanıyan bir haktır. Bu kapsamda ipoteğin temeli, alacağın bir taşınmaz ile teminat altına alınmış olması olup ipotek hakkı sahibi taşınmazın satılması ve paranın paylaşılması bakımından da öncelikli haklara sahiptir. İpotek hakkında detaylı bilgi almak için “İpotek Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Aynı zamanda ipotek, tapuya tescil ettirilerek kazanılan bir ayni hak olduğu için borçlunun taşınmazı satarak veya muvazaalı devirler gerçekleştirerek borcundan kurtulması da mümkün değildir.
Muvazaalı işlemler hakkında daha detaylı bilgi için “Mirastan Mal Kaçırma – Muris Muvazaası Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. İpoteğin Kurulması ve Kaldırılması Yolları
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre ipoteğin kurulması ayni hakların kurulması ve kazanılması yollarına bağlıdır. Buna göre ipotek hakkının kurulabilmesi için taşınmazın sahibinin tapuda tescil talebinde bulunması ve tapu memurunun da tescil işlemini gerçekleştirmesi gerekmektedir. Gerçekleştirilen tescil sonrasında taşınmaz üzerinde ipotek hakkı kurulmuş olacaktır. Kurulan ipotek hakkında ipotek alacaklısının kim olduğu ve ipoteğin miktarı belirtilmelidir.
İpoteğin kaldırılması ise yine tapuda gerçekleştirilecek taleple sağlanacaktır. Borcun ödenmesi sonrası kendisine ipotek hakkı tanınan alacaklı tapuda ipoteğin terkinini talep ederek ipoteği kaldırabilecektir. Borcun ödenmesine rağmen ipotek alacaklısının terkin talebinde bulunmaması halinde ise taşınmazın sahibi açacağı dava ile ipoteğin kaldırılmasını sağlayabilecektir.
3. Satın Alınan Ev Üzerindeki Banka İpoteğinin Kaldırılması
Alınan ev üzerinde ipotek bulunması halinde öncelikle bu ipoteğin nedeni araştırılmalıdır. İpoteğin tesis edilme nedenine göre kaldırılması da farklı usullere tabi olabilecektir. Satın alınan ev üzerindeki banka ipoteği çoğunlukla iki nedene dayanmaktadır.
Bunlardan ilki satın alınan eve ilişkin banka kredisi nedeniyle bankanın koyduğu ipotektir. İkinci olarak ise müteahhidin henüz evi hak sahibine devretmeden önce inşaatı finanse edebilmek için bankadan çektiği kredi için konulan ipotektir. Bunlardan müteahhidin borcu nedeniyle konulan ipoteğin kaldırılması daha zorlu bir dava yolu olup yine de şartların bulunması halinde mahkemelerce ipoteğin kaldırılmasına karar verilebilmektedir.
3.1. Ev Sahibinin Kredi Borcu Nedeniyle Konulan İpoteğin Kaldırılması
Günümüzde taşınmaz fiyatlarının önemli ölçüde artması nedeniyle kredi kullanmadan doğrudan bir ev satın almak neredeyse imkânsız bir hale gelmiştir. Bu nedenle ev sahibi olmak isteyen kişiler belirli bir miktar peşinatın yanında kalan tutarı bankadan çekecekleri kredi ile karşılamaktadır.
Banka ise çekilen bu kredinin zamanında ödenmemesi riskine karşılık olarak, kredi borcu tam olarak ödenene kadar satın alınan ev üzerinde ipotek hakkı kurulmasını şart koşmaktadır.
Bu şekilde ev sahibinin kredi borcu nedeniyle konulan ipoteğin kaldırılabilmesi için öncelikle bankaya olan kredi borcunun ödenmesi gerekmektedir. Kredi borcunun tamamının ödenmesi halinde banka kendiliğinden tapu müdürlüğüne göndereceği fek yazısı ile ipoteğin kaldırılmasını sağlayacaktır.
Bankanın fek yazısını göndermemesi halinde ise çoğunlukla banka ile görüşülerek bu eksiklik giderilmekte ve kredi borcu kalmayan ev üzerindeki ipotek kaldırılmaktadır.
Yapılan görüşmelere rağmen bankanın haksız ve hukuka aykırı olarak kredi borcu bulunmayan ev üzerindeki ipoteği kaldırmaması halinde ise açılacak dava ile ipoteğin kaldırılması sağlanabilecektir. Bu davada ipoteğin güvence altına aldığı alacağın ödendiği ispat edilerek ipoteğin kaldırılması sağlanabilecektir.
3.2. Müteahhidin Borcu Nedeniyle Konulan İpoteğin Kaldırılması
Özellikle büyük ölçekli inşaat projeleri müteahhitler için ciddi oranda maliyeti de beraberinde getirebilmektedir. İşte müteahhitler tarafından bu maliyetlerin karşılanabilmesi için taşınmazlar henüz inşaat halinde iken alıcılara satılmakta ve taşınmaz tamamlandığında devredileceği vaat edilmektedir.
Taşınmazların henüz tamamlanmadan satılması da çoğu durumda maliyetleri tam olarak karşılamadığından müteahhitler tarafından hak sahiplerine devredileceği vaat edilen ve satım bedeli de alınan bu taşınmazlar üzerinde banka ipoteği tesis edilmekte ve inşaatı finanse edebilmek için bankadan kredi kullanılmaktadır.
Ne var ki müteahhidin bankadan kullandığı kredi borcunu ödeyememesi halinde taşınmaz satın alan kişiler bedelini ödedikleri evlerin üzerinde banka ipoteği ile karşılaşabilmektedir. Bu durumda bedelini ödeyerek ev satın alan kişinin bankanın ipoteğini kaldırabilmesi için dava yoluna başvurması şarttır.
Kural olarak tapu kaydına güvenerek ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunmaktadır. Yani bankanın tapuda o sırada malik olarak görünen müteahhidin inşa ettiği evler üzerine ipotek tesis etmesinde hukuken bir engel bulunmamaktadır.
Fakat burada kanun bankalara özel ve ağırlaştırılmış bir sorumluluk yüklediğinden, inşa edilen taşınmazların üçüncü kişilere satılması gerektiğini bilen veya bilmesi gereken bankanın koyduğu ipoteklerin iyi niyetli olmadığı ve geçersiz olacağı değerlendirilebilecektir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 2019/1861 Esas, 2019/1943 Karar sayılı ve 28.11.2019 tarihli bu emsal kararında;
“Tapuda kat irtifaklı gözüken taşınmaz üzerine ipotek koyan bankanın hem basiretli tacir hem de güven kurumu olmaları nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlaştığı tartışmasız olduğundan, arsa üzerinde bulunan yapıların ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediği, mevcut durumdan haberdar olmadıkları ileri sürülemeyecektir. TMK.nın 2. Maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Ayrıca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını da kanun himaye etmemektedir. Bütün hakların kullanılmasının en önemli ve emredici sınırı, dürüstlük kurallarına uygun davranmaktır. Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamını genişletmek ve hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böyle ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK’da düzenlenen basiretli tacir özen yükümlülüğünden çok daha ağır ir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespiti yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması halini almıştır.
Davalı banka gerekli araştırmayı yapmamış, mevcut durumu bilebilecek ve öğrenebilecek durumda iken bu araştırma yükümlülüğünü yerine getirmemiş olmakla gerekli dikkat ve özeni göstermediğinden iyiniyetli olduğundan söz edilemez”
Şeklinde karar vererek inşa edilen taşınmazların üçüncü kişilere devredileceğinin banka tarafından bilinmesi gerektiği, bu durumda bankanın iyi niyetli olduğundan söz edilemeyeceği değerlendirilmiştir.
Şu durumda satın alınan ev üzerinde müteahhidin borcu nedeniyle bankanın ipoteği bulunsa dahi açılacak dava ile bu ipoteklerin kaldırılması hukuken mümkündür.
4. İpoteğin Kaldırılması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İpoteğin kaldırılması davasında niteliği bakımından görevli mahkeme uyuşmazlığın türüne göre belirlenecektir. Buna göre tüketiciler tarafından satın alınan evler bakımından görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleri olacaktır. Ticari amaçla satın alınan taşınmazlar bakımından ise görevli mahkeme 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’na göre Ticaret Mahkemeleri olacaktır. Ticaret ve Tüketici mahkemelerinde açılacak dava öncesi arabulucuya başvurulması dava şartı niteliğindedir.
Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Tüketici Davalarına Zorunlu Arabuluculuk” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre belirlenecek olup ipotek ayni bir hak olduğundan ipoteğin kaldırılması davasında da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili kabul edilecektir.
