Tahliye Taahhüdü ile Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. Maddesinin birinci fıkrasında kiralanan taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılmasının yazılı şekilde taahhüt edilmesi durumunda, kiracının tahliye edilebileceği düzenlenmiştir. Bu yazılı şekilde taahhüdü içeren belge tahliye taahhüdü olarak adlandırılmaktadır. Tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra yazılı olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Tahliye taahhüdü kiralanan taşınmaz teslim edilmeden önce, örneğin kira sözleşmesi imzalanırken düzenlenirse yazılı tahliye taahhüdü hukuken geçerli değildir. Kiracı, taahhüdün geçerli olması halinde, taahhüt edilen tarihte söz konusu taşınmazı boşaltmak zorundadır. Şayet kiracı taahhüde rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye ettirebilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesi kanunda özel olarak düzenlenmiş kiracının tahliye sebeplerinden biridir. Tahliye taahhüdü ile kiracı taşınmazı özgür iradesi ile belli bir tarihte tahliye etmeyi üstlenmektedir. Tahliye taahhüdünün geçersiz olması durumunda tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir.

1. Tahliye Taahhüdü Nedir?

Kiracının, kira ilişkisi kurulduktan sonra kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltılmayı taahhüt ettiği yazılı belgeye tahliye taahhüdü denilmektedir.  Tahliye taahhüdü, kaynağını TBK m. 352/1’de yer alan düzenlemeden almaktadır.

Türk Borçlar Kanunu m. 352/1

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

2. Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

TBK m. 352/1 ve Yargıtay uygulaması gereği tahliye taahhüdünün geçerli olması birtakım şartlara haiz olması gerekmektedir.  Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları şunlardır;

• Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekmektedir. Tahliye taahhüdü noter huzurunda yapılabileceği gibi taraflar arasında da adi yazılı şekilde yapılabilir.
• Tahliye taahhüdünde taşınmazın tahliye edileceği tarih gün, ay ve yıl eksiksiz şekilde belirtilmelidir.
• Tahliye taahhüdünde, tahliye taahhüdü koşulsuz şartsız verilmiş olmalıdır.
• Tahliye taahhüdü serbest irade ile verilmiş olmalıdır.
• Tahliye taahhüdü kiracı veya özel olarak yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından verilmelidir. Birden çok kiracı varsa hepsinin tahliyeyi taahhüt etmiş olması gerekmektedir.
• Tahliye taahhüdü imzalı olmalıdır.
• Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır.
• Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilebilir.  Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulması halinde bu taahhüt geçersizdir.

3. Kira Sözleşmesi Yapılırken Verilen Tarihleri Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?

Uygulamada sıkça kiraya veren tarafından kiracıya kira sözleşmesi ile beraber tanzim tarihi ve tahliye edilecek tarih boş olacak şekilde tahliye taahhütnamesi imzalatılmaktadır. Kira sözleşmesi yapılırken verilen tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi kurulmadan ve kiralananın teslim edilmeden önce imzalandığı için geçersizdir. Ancak tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi kurulmadan ve kiralanan teslim edilmeden önce verildiğini kiracı ispatlamak zorundadır. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin iddianın kiracı tarafından ispatlanması gerektiğine aksi halde tahliye taahhüdünün geçerli olduğuna karar vermiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/ 975 Karar: 2021 / 1108 Karar Tarihi: 28.09.2021

“ ….Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).
Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. …”

4. Tahliye Taahhüdünde Belirtilen Tarihte Çıkmayan Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı taahhüt ettiği tarihte boşaltmayan kiracı, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya doğrudan tahliye davası ile tahliye edilebilir.

4.1. Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi ile Tahliyesi

Kiracının, taşınmazı taahhüt edilen tarihte tahliye etmemesi üzerine kiraya veren İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve 273 maddeleri uyarınca icra takibi ile taşınmazın tahliyesini sağlayabilir. Takip talebi üzerine icra dairesi ihtaratlı tahliye emri hazırlayarak kiracıya tebliğ eder. Bu tahliye emri uygulamada örnek-14 olarak da bilinir. Kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz edebilir. İtiraz etmezse tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmek ve taşınmazı teslim etmek zorundadır. Kiracı süresi içerisinde itiraz etmez veya itiraz kaldırılırsa icra dairesi vasıtası ile kiracının tahliyesi sağlanır.

Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi halinde kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak İtirazın Kaldırılması Davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Ancak tahliye taahhüdü adi yazılı şekilde verilmiş ve kiracı imzaya itiraz etmişse artık itirazın kaldırılması davası açılması mümkün değildir. Bu halde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılması gerekir.

İcra takibi ile kiracının tahliyesi hakkında daha detaylı Kiracının İcra Takibine İtirazının Kaldırılması ve Tahliye Davası isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

4.2. Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası ile Tahliyesi

Kiracının geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya veren doğrudan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açabilir. Bu davada mahkeme taahhüdün geçerli olup olmadığını, davanın süresi içerisinde açılıp açılmadığını değerlendirecektir. Şartlar sağlanmışsa kiracının tahliyesine karar verecektir.

5. Tahliye Taahhüdü Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Tahliye taahhüdüne dayalı başlatılacak icra takibinin tahliye taahhüdünde yazan ve taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir. Yine tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açılacaksa bu davanın da tahliye taahhüdünde yazan taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir.

6. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılacaksa yetkili icra dairesi taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. İcra takibine itiraz edilmesi halinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davasında görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise İcra Dairesi’nin bağlı olduğu İcra Hukuk Mahkemesidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılacaksa görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.