Kentsel Dönüşüm Kanuna İlişkin Değişiklikler – 09.11.2023

Kentsel dönüşüm kanununda önemli değişiklikler yapıldı. TBMM Genel Kurulunda kabul edilen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” 09.11.2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlandı. Bu düzenleme ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 2577 sayılı idari yargılama Kanunu başta olmak üzere uygulamaya yönelik bir kısım değişiklikler yapılmıştır.

Kanunun çıkarılmasında özellikle 11 ilimizi etkileyen 6 Şubat depremi ve uzmanlar tarafından dile getirilen Marmara denizinde bulunan fay hatlarının kırılması İstanbul ilimizde etkilemesi beklenen Marmara depremi etkili olmuştur. Kanunun öncelikli amacı deprem bölgelerindeki yıkım kararlarının iptalinin talep edilmesi nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklar ile yargı sürecinin hızlandırılması ve afet riski olan bölgelerde kentsel dönüşüm sürecinin hızlı bir şekilde tamamlanmasının sağlanmasıdır.

1. Kanun İle Getirilen Önemli Değişiklikler;

1.1 Kentsel Dönüşüm Karar Yeter Sayısı

Kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin en az üçte iki çoğunluğunun onayı aranmaktaydı. Yeni düzenleme ile artık hak sahiplerinin salt çoğunluğunun kararı yeterli olacak.

1.2 Kentsel Dönüşümde Yıkım Süreci

Yeni düzenleme ile riskli yapıların tahliyesinin engellenmesi halinde kolluk güçleri müdahale edebilecek ve yine risk tespiti engellenirse yetkililerin “yazılı” izniyle yapı çilingir ile açılabilecek.

Yine önemli bir değişiklik de risk yapı tespitinin 16.10.2023 tarihinde kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından da yapılabileceğidir. Riskli yapıların tespiti ve hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi görevi de kanunla Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmiştir. Riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen görev ve yetkiler artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından kullanılacaktır.

Riskli yapıların yıktırılması için hak sahiplerine tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek. Tahliye ve yıkım için iki ayrı bildirim yapılmayacak tek seferde 90 gün süre verilecek.

1.3 Kentsel Dönüşümde Mali Yardımlar

Kentsel dönüşümü hızlandırabilmek için hak sahiplerine bu süreçte mali yardım sağlanacaktır. Bu nedenle ilgili maddelere kira yardımı ibaresinden sonra “ve yapım için yardım” ibaresi eklenmiştir.

1.4 Kentsel Dönüşümde Tebligat

Riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tek tek tebligat yapılmayacak; tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılacak, maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapılacak ve muhtarlıklarda 15 gün süre ile ilan edilecektir. İlanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır.

1.5 Kentsel Dönüşümde Resen Riskli Yapı Tespiti

Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece resen yapılabilecek. Riskli yapı tespitinin engellenmesi durumunda veya numune alınmasına izin verilmemesi durumunda da mülki idare amirinin yazılı izni ile kolluk kuvvetleri marifetiyle müdahale edilecek ve çilingir yardımıyla yapılar açtırılabilecek.

1.6 Kentsel Dönüşümde İtiraz

Yeni düzenlemeyle uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına ilan ile itiraz usulü getirilmiştir. Onaylanan imar ve parselasyon planları ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 15 gün süreyle ilan edilir. Planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği il Müdürlüğüne yapılır ve itirazlar bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi halinde karar kesinleşir.

1.7 Kentsel Dönüşüm Sürecin Yapı ve İskan Ruhsatı

İmar süreci de hızlandırılacaktır. Başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi şartıyla müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde projeye göre yapı ruhsatının ve bu yapılarım tamamlanmasının akabinde de 30 gün içinde yapı kullanma izni verilecektir.

2. Kentsel Dönüşüm Masrafları Hisseleri Oranında Maliklerden Tahsil Edilecek

Kanuna göre riskli yapı tespiti, tahliye, yıktırma, yapım gibi masraflar hisseleri oranında mülk sahiplerinden alınacaktır.

Hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibi olacağı taşınmazın değeri gözetilerek hak sahibinin borçlanması da gerekebilir. Bu durumda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden taşınmazın tapu devri yapılmayacaktır.

Kişi borcunu ödeyecek bir ekonomik durumda değilse, yapının tapuda hak sahibi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün hale getirilmiştir. Bu durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkul yoksa bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise eşine oturma hakkı tanınacaktır.

Hak sahiplerine yapım için mali yardım yapılabilmesine yönelik kanunda düzenlemeler yapılmıştır. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esaslarının Cumhurbaşkanınca belirleneceği de eklenmiştir.

3. Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda “Rezerv Alanı” Tanımı da Değiştirilmiştir

Yeni yerleşim alanı olarak belirlenen rezerv alanının tanımı ve kapsamı genişletilerek “yeni yerleşim alanı” ifadesi kaldırılmıştır. Rezerv alanı “mevcut kentsel ve kırsal alanlar” olarak tanımlanmıştır. Bu durumda rezerv alanı kapsamı oldukça genişletilmiştir.

Bu değişiklik ile; üzerinde yerleşim mevcut olsa bile herhangi bir yer rezerv alan olarak seçilebilecektir. Bu hususun mülkiyet hakkı bakımından olumsuz ve ölçüsüz sonuçları olacağı söylenebilir.

Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metre karesinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekeceği düzenlenmiştir.

4. Kanun ile 6 Şubat Depremine İlişkin Yargı Süreçlerini Hızlandırıcı Usuller Öngörülmüştür;

Kanunun temel amaçlarından birisi de 6 Şubat depremi ile ilgili uyuşmazlıkları hızlandırmaktır. Bunun için yargılamanın belirli aşamalarında süreler kısaltılmıştır ve idari yargıdaki ivedi yargılama usulü gibi özel bir usul öngörülmüştür. İdari Yargılama Usulü Kanunu’na eklenen geçici 11. Madde ile 6.02.2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde açılan iptal davalarında;

• İlk inceleme on gün içerisinde yapılır ve dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılır.
• Savunma verme süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 15 gündür. Bu süre bir defaya mahsus en fazla on gün uzatılabilir. Savunma dilekçesinde bina askı koduna yer verilir. Savunma dilekçesinin verilmesi yahut savunma süresinin geçmesi ile dosya tekemmül etmiş sayılır.
• Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin verilen kararlara itiraz edilemez.
• Dosyanın tekemmülünden itibaren 15 gün içinde keşif yapılır. Bilirkişi raporları 15 gün içinde mahkemeye teslim edilir. Bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir.
• Duruşma yapılması, tarafların istemine ve mahkeme kararına bağlıdır. Duruşma davetiyeleri duruşma gününden en az 15 gün önce taraflara tebliğ edilir.
• Davalar dosyanın tekemmülünden veya keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hallerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç on beş gün içinde karara bağlanır.
• Verilen nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenir ve tebliğe çıkarılır. İstinaf dilekçesine cevap verme süresi 15 gündür. İstinaf talebi en geç 2 ay içinde karara bağlanır.
• Tam yargı davaları ile iptal davaları birlikte görülmez. Önceden birlikte açılmış olan iptal ve tam yargı davaları ayrılır. Dolayısıyla idarenin işleminden bir zarar da doğmuşsa normal usulden farklı olarak bunun tazminine ilişkin ayrı bir dava açmak gerekecektir.
• Maddede süre öngörülmeyen hallerde her türlü iş ve işlemler ivedilikle sonuçlandırılır.

Görüldüğü üzere 6 Şubat depreminden doğan idari davalara ilişkin ayrı bir usul öngörülerek sürecin hızlandırılması amaçlanmıştır. İdari Yargılama Usulu Kanununda öngörülen süreler bu uyuşmazlıklar bakımından daha kısa öngörülmüştür. Bu farklı usuller yalnızca 6.02.2023’te meydana gelen depremler ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olan ve hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayanılarak tesis edilmiş idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında uygulama alanı bulacaktır.

Kanunla Bilirkişilik Kanunu’na Eklenen Geçici 2. Madde;

6 Şubat depremi nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi kabul edilen yerlerde, 1.01.2028’e kadar, adli ve idari yargı mercilerinde depremlerle bağlantılı olarak görülmekte olan iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda kanunlardaki usule tabi olmaksızın listeler dışından da bilirkişiler görevlendirilebilecektir.

5. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Haline Gelen Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilecek

Başkanlığın/ Hazinenin bu kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda Başkanlık “ön alım” hakkını kullanır.

Afet riski kapsamında yıktırılan yapılardan sonra arsa haline gelmiş taşınmazda Türk Medeni Kanunu kapsamında ortaklığın giderilmesi davası açılabilecektir.

Ortaklığın giderilmesi davası açılması kanun kapsamında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanmasına engel teşkil etmeyecektir.