Olağan Zamanaşımı ile Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Türk Medeni Kanunu’na göre bir taşınmazın mülkiyeti, geçerli bir hukuki işleme dayalı olarak tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılabilir. Öyle ki bir taşınmazın satılması veya bağışlanması gibi hallerde mülkiyetin devredilebilmesi için tapuda tescil işlemi yapılması gerekmektedir. Taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasında ana kural bu olmakla birlikte birtakım istisnai haller de öngörülmüştür. Bu hallerden biri de taşınmazın mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılmasıdır. TMK m. 712’de düzenlenen olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılabilmesi için kanunda aranan şartların bir arada gerçekleşmesi gerekir. Bu yazımızda taşınmazın mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılmasına ilişkin şartlar değerlendirilmiştir.

Bir taşınmazın mülkiyetinin olağan zamanaşımı yoluyla kazanılması için öncelikle taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekir. Şayet taşınmaz tapuya kayıtlı değilse olağan zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir. Bununla birlikte tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılması TMK m. 713’te ayrıca düzenlenmiştir. Bu yazımızda yalnızca tapulu taşınmazların mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılmasına ilişkin düzenlemeler açıklanmıştır.

1. Olağan Zamanaşımı İle Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılmasının Şartları

Taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılmasının üç şartı vardır. Bunlardan ilki taşınmazın tapuya kayıtlı olmasıdır. İkinci şart, tapuda malik görünen kişinin yolsuz bir tescil sonucunda malik olarak kaydedilmiş olmasıdır. Üçüncü ve son şart ise, malik sıfatıyla zilyetliğin iyiniyetle, davasız ve aralıksız on yıl sürmesidir. Bu üç şart bir arada gerçekleştiği takdirde tapudaki yolsuz tescil geçerli hale gelecek ve tapuda malik görünen kişi mülkiyeti kazanacaktır. Aşağıda bu şartların detaylarına değinilmiştir.

1.1. Tapuya Kayıtlı Bir Taşınmazın Bulunması

Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasından söz edilebilmesi için ilk şart, bu taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bir taşınmaz olmasıdır. Zira bu yolla mülkiyetin kazanılmasının temelinde tapuya yolsuz tescil işlemi yatmakta olup, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir. Tapuya kayıtlı olan taşınmaz bir arsa olabileceği gibi konut veya işyeri gibi bağımsız bölüm de olabilir.

Önemle belirtmemiz gerekir ki, söz konusu taşınmazın özel mülkiyete konu olabilecek bir taşınmaz olması gerekmektedir. Öyle ki özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazların bu yolla iktisabı mümkün değildir. Örneğin taşınmaz kamu malı vasfında bir hazine arazisiyse özel mülkiyete konu olamayacağından olağan zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanılamayacaktır.

1.2. Tapudaki Tescilin Geçerli Sebebe Dayanmaması

Olağan zamanaşımı ile iktisapta ikinci şart, mülkiyeti kazanacak olan kişinin tapu kütüğünde malik olarak görünmesidir. Ancak bu tapu kaydının geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması yani yolsuz tescil olarak meydana gelmiş olması gerekir. Yolsuz tescilden anlaşılması gereken taşınmazın mülkiyetinin devrini gerektiren bir sebebin bulunmaması veya bu sebebin geçersiz olmasıdır. Örneğin taşınmazın satılması durumunda tapuda yapılacak olan taşınmaz satış sözleşmesi geçerli bir hukuki sebeptir. Ancak ortada bir taşınmaz satış sözleşmesi olmamasına rağmen tapuda taşınmaz satılmış gibi bir başka kişinin adına tescil edilmişse yolsuz tescil söz konusu olacaktır. Benzer şekilde taraflar taşınmaz satış sözleşmesini tapuda değil de kendi aralarında yapmışlarsa geçerli bir satış sözleşmesinden bahsetmemiz mümkün olmayacaktır. Zira taşınmaz satış sözleşmesinin tapuda resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Bu durumda tapuda tescil yapılsa dahi hukuki sebep geçersiz olduğu için tescil yolsuzdur. Sonuç olarak geçersiz bir sebeple tapuda malik görünen kişi, TMK m.712’de aranan diğer şartları da sağlarsa mülkiyeti kazanacaktır.

1.3. Malik Sıfatıyla Zilyetliğin İyiniyetle, Davasız ve Aralıksız On Yıl Sürmesi

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapuda malik olarak kaydedilen kişinin, bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini on yıl boyunca iyiniyetle aralıksız ve davasız olarak sürdürmesi gerekmektedir. Bu noktada öncelikle malik sıfatıyla zilyetliğin ne olduğunu açıklanmalıdır. Ardından malik sıfatıyla zilyetliğin hangi şartlarda sürdürülmesi gerektiğine değinilecektir.

• Malik Sıfatıyla Zilyetlik

Yolsuz tescile konu taşınmaz üzerindeki zilyetliğin malik sıfatı ile sürdürülmüş olması gerekmektedir. Zilyetlik bir eşya üzerindeki fiili hâkimiyeti ifade eder. Taşınmazlar üzerindeki fiili hâkimiyet kural olarak tapudaki tescile göre belirlenir. Buna göre tapuda malik görünen kişi, kural olarak taşınmaza malik sıfatıyla zilyettir. Bu noktada malik görünen kişinin fiilen taşınmazı kullanıyor olması gerekmez. Öyle ki, taşınmazın hiç kimse tarafından kullanılmaması söz konusu olabileceği gibi kiracı veya üçüncü bir kişi tarafından kullanılıyor olması da mümkündür. TMK m. 712 kapsamında mülkiyetin kazanılması için taşınmazın malik görünen kişi tarafından fiilen kullanılması aranmamaktadır. Önemli olan tapuda kayıtlı olan kişinin taşınmaza malik sıfatı ile zilyet olmasıdır.

Ancak böyle bir durumda taşınmazdan fiilen yararlanan kişinin hangi sıfatla yararlandığının değerlendirilmesi icap eder. Zira taşınmazın bir başka kişi tarafından daha malik sıfatıyla zilyet olduğu düşüncesiyle kullanılıyor olması tapuda malik görünen kişinin hak kazanmasını engelleyebilecektir. Örneğin, taşınmazın tapuda maliki görünen kişi taşınmazı bir başka kişiye kiralamış olabilir. Bu durumda kiracı taşınmaza kiracı sıfatıyla zilyet olacak ve taşınmazdan yararlanacaktır. Kiracının taşınmazdan fiilen yararlanıyor olması tapuda malik olan kişinin taşınmaza zilyet olmadığı anlamına gelmez. Zira tapuda malik görünen kişi, kiracının ödediği bedel dolayısıyla dolaylı olarak taşınmazdan yararlanmaktadır. Bu gibi hallerde tapuda malik görünen kişinin zilyetliği dolaylı olarak devam eder. Ancak taşınmazı fiilen kullanan kişi kendisinin kiracı değil de malik olduğunu düşünüyorsa, bu durum malik sıfatıyla zilyetliğin önünde engel olacaktır.

• Malik Sıfatıyla Zilyedin İyiniyetli Olması

Malik sıfatıyla zilyetliğin iyiniyetle sürdürülmesi gerekmektedir. Ortalama ve makul bir kişiden beklenen tüm özeni ve dikkati göstermesine rağmen, söz konusu tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen ve bilecek durumda olmayan kişi iyiniyetlidir. Buna göre taşınmazın mülkiyetini kazanacak olan kişinin kendisini gerçek malik zannediyor olması gerekir. Bu nedenle tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin iyiniyetli olduğu söylenemeyecektir. Ayrıca iyiniyetin yalnızca tescil anında olması yeterli değildir. Tüm zamanaşımı süresi boyunca yani 10 yıl boyunca sürmesi gerekir. Buna göre başlangıçta iyiniyetli olmakla birlikte, sonradan kötüniyetli hale gelen zilyedin taşınmazın mülkiyetini kazanması mümkün değildir.

Taşınmaz zilyetliğine müdahalenin önlenmesi hakkında detaylı bilgi almak için “Taşınmaza Yapılan Tecavüzlerin İdarece Önlenmesi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

• Zilyetliğin Aralıksız On Yıl Sürmesi

Zilyetliğin aralıksız on yıl sürdürülmesi gerekmektedir. Zilyetliğin aralıksız on yıl sürmesi ile kastedilen, tescilden itibaren on yıl boyunca taşınmaz üzerindeki zilyetliğin kesintisiz olarak devam etmesidir. Şayet herhangi bir sebeple zilyetlik kaybedilirse, zilyetliğin aralıksız sürdürülmesi şartı sağlanmamış olacağından mülkiyetin kazanılması söz konusu olmaz. Örneğin bir başka kişi taşınmaz üzerinde hak iddia ederek taşınmazı fiilen kullanmaya başlarsa tapuda malik olarak görünen kişinin zilyetliği kesilmiş olacaktır. Bu noktada zilyetliği kaybeden kişi sonradan zilyetliği tekrar kazansa dahi zamanaşımı süresi baştan başlayacaktır. Ancak bir başka kişinin hak talep etmediği hallerde zilyetliğin geçici olarak kaybedildiği ve bu durumun on yıllık süreyi kesmeyeceği kabul edilmektedir. Bu duruma örnek olarak taşınmazı geçici olarak su basması gösterilebilecektir.

• Zilyetliğin Davasız On Yıl Sürmesi

TMK m.712 kapsamında mülkiyetin kazanılabilmesi için zilyetliğin davasız on yıl sürmesi gerekmektedir. Davasızlık ile kastedilen ise, bu taşınmaz üzerindeki malik sıfatının herhangi bir uyuşmazlığa konu yapılmamış olmasıdır. Örneğin taşınmazın gerçek malikinin açacağı tapu iptal ve tescil davası bu anlamda mülkiyetin kazanılmasına engel olabilecek bir davadır.

2. Olağan Zamanaşımı İle Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılmasının Sonuçları

Yukarıda yer verdiğimiz tüm şartların sağlanması durumunda ayrıca bir işlem yapılmasına gerek kalmaksızın mülkiyet kazanılır. Zira tapuda zaten malik olarak görünen kişinin ayrıca bir tescil yapmasına veya mahkemeden karar almasına ihtiyacı bulunmamaktadır. Şartların sağlanması ile birlikte tapudaki yolsuz tescil kendiliğinden geçerli bir tescil halini alacaktır. Bu durumda mülkiyetin zilyetliğin başından itibaren geriye dönük olarak kazanıldığı kabul edilmektedir.