Ecrimisil İhbarnamesinin İptali

Ecrimisil tazminatı, işgal edenin kusur durumuna bakılmaksızın mal sahibinin, işgalciden talep edebileceği haksız işgal tazminatı olarak da adlandırılmaktadır. Ecrimisil, özel mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin olarak istenebileceği gibi kamuya ait taşınmazlara ilişkin de istenebilir. Kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlarda işgalci konumunda bulunan kişilere, idare tarafından hazırlanan taşınmaz tespit tutanağı esas alınarak ecrimisil ihbarnamesi gönderilir. Gönderilen ecrimisil ihbarnamesi, kesin ve yürütülebilir nitelikte bir idari işlem olduğu için idari işlemlere karşı itiraz ve iptal prosedürüne tabidir. Hukuka aykırı nitelikteki ecrimisil ihbarnamesinin iptali için İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca, tebliğden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir. İptal davası açılmadan önce, ecrimisil ihbarnamesine karşı düzeltme talebinde bulunulabilir. Bunun için tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ilgili idareye bir dilekçe ile başvuru yapılması gerekir. İtiraz başvurusunu alan idare, 30 gün içinde cevap vermelidir. Bu süre içinde idareden olumlu ya da olumsuz hiçbir cevap alınamazsa, başvuru reddedilmiş sayılır. Bu ret tarihinden itibaren dava açma süresi içerisinde dava açılması mümkündür.

Uygulamada, kamuya ait taşınmazlar için Büyükşehir Belediyeleri, İl Belediyeleri, İlçe Belediyeleri, Milli Emlak ve Valilikler tarafından çok sık olarak ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edildiği görülmektedir. Bu ecrimisil ihbarnamelerinin hukuka aykırılık barındırdığını düşünen kişiler, itiraz veya dava yoluna giderek ihbarnamenin iptalini sağlama imkânına sahiptir.

1. Ecrimisil İhbarnamesinin İdari İşlem Niteliği

İdare tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi, genel anlamda kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğindedir. Dolayısıyla, ecrimisil ihbarnamesinin hukuka aykırı olduğu iddiasıyla hukuki yollara başvurulurken, idari işleme karşı itiraz ya da idari işlemin iptali prosedürüne uygun davranılması gerekir.

İdari yargı denetimine tabi olan bir idari işlemin iptal edilebilmesi için yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az birinde sakatlık olması gerekir. Ancak bu unsurlarda sakatlık olması ve bu sebeple dava açılması, dava sonuçlanıncaya kadar veya yürütmenin durdurulması kararı verilinceye kadar ilgili idari işlemin geçerliliğine etki etmez. Zira, idari işlemlerde hukuka uygunluk karinesi geçerlidir. Başka bir deyişle, bir idari işlem, yargı organlarınca iptal edilinceye kadar geçerliliğini korur. İdari işlemlere itiraz ve idari işlemlerin iptali davası hakkında daha detaylı bilgi almak için sitemizde yer alan “İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası” yazımızı inceleyebilirsiniz.

2. Taşınmaz Tespit Tutanağı

İdare tarafından bir taşınmazın haksız şekilde işgal edildiğinin öğrenilmesi üzerine Taşınmaz Tespit Tutanağı hazırlanarak bu tutanak uyarınca ecrimisil bedeli belirlenir. Ecrimisil ihbarnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için, kendisine dayanak oluşturan Taşınmaz Tespit Tutanağının hukuka uygun olması gerekir. Mevzu bahis tutanakta bulunması gereken zorunlu unsurlar Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336)’nin 5. maddesinin 1. fıkrasında listelenmiştir. Buna göre; tutanağın hukuken geçerli sayılabilmesi için ihtiva etmesi gereken zorunlu unsurlar şunlardır:

• İşgalin başlangıç tarihi, 
• Taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü, 
• İşgalcileri, 
• Kullanım amacı, 
• Ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgiler.

Bu bilgilerden birinin bile eksik olduğu Taşınmaz Tespit Tutanağı geçersiz olacağından, bu tutanağa dayanılarak düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi de en başından itibaren geçersiz olacaktır. Tutanak uyarınca, haksız işgalin tespit edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, yetkili komisyonca taşınmaza dair ecrimisil bedeli tespit edilmelidir.

3. Ecrimisil İhbarnamesinde Bulunması Gereken Unsurlar

Taşınmaz Tespit Tutanağı uyarınca, haksız işgalin tespit edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, yetkili komisyonca, taşınmaza dair ecrimisil bedeli tespit edilmelidir. 

• İşgalcinin adı.
• T.C. kimlik numarası ve adresi.
• İşgale konu taşınmazın adresi.
• İdarenin ilgili taşınmazdaki hissesi/m²’si.
• İşgal edilen yerin yüzölçümü, işgalin niteliği, tespit edilen aylık ecrimisil bedeli.
• İhbarnameye dayanak olan komisyon kararının tarih ve numarası.
• Talep edilen toplam ecrimisil bedeli ve bu borcun ait olduğu dönem bilgileri.  
• Ecrimisil bedelini ödemek için işgalciye tanınan süre.
• Bedelin ödenmemesi halinde idarenin tahliye hakkına sahip olduğu ve gecikme zammıyla beraber cebri  icra yoluyla tahsil edebileceği bilgisi.

Aksi takdirde, ecrimisil ihbarnamesinin şekil unsuru bakımından sakat olduğu iddiasıyla, iptal davası açılabilecektir.

4. Ecrimisil İhbarnamesinin Düzenlenmesinde Yetki

İdareye ait bir taşınmazda, idarenin izni dışında haksız bir işgal olduğu tespit edilirse, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde ilgili taşınmazın ecrimisil bedeli tespit edilir. Bu tespit, Bedel Tespit Komisyonu tarafından gerçekleştirilir. İlgili taşınmaz Hazine’ye ait ise, Bedel Tespit Komisyonu yetkiliyken, belediyeye ait ise Başkanlık Değerleme Komisyonu yetkilidir. Komisyonun, tüm üyelerin varlığında toplanması yasal bir zorunluluktur. Eksik sayıda komisyon üyesiyle verilen ecrimisil bedelinin tespitine dair karar, yetki bakımından sakat olacaktır. Dolayısıyla bu karar uyarınca düzenlenecek ecrimisil ihbarnamesi de hukuka aykırı olacaktır.

Komisyonda hiçbir üyenin çekimser oy kullanamayacağı kuralı, bir diğer yasal zorunluluk olup bu kural hilafına verilen karar da hukuka aykırı hale gelecektir.

5. Ecrimisil Bedeli Tespiti

Yetkili komisyonca bir taşınmazın ecrimisil bedeli belirlenirken yeterli kapsamda inceleme ve değerlendirme yapılması ecrimisil bedelinin hukuka uygun olarak tespit edilebilmesi adına son derece önem arz etmektedir. Somut olaya göre daha kapsamlı bilgilere değinilmesi gereken durumlar saklı kalmak kaydıyla, ecrimisil bedeli tespitinde komisyonun mutlaka hesaba katması gereken unsurlar şu şekilde listelenebilir:

• İmar durumu, 
• Yüzölçümü, 
• Niteliği, 
• Verimi (tarım arazilerinde), 
• Altyapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, 
• Konumu, 
• Taşınmazın kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği.

Komisyon, taşınmazın yukarıdaki özelliklerine uygun şekilde bir emsal araştırması yapmakla mükelleftir. Yani, ilgili taşınmaza yakın konumda olup benzer özellikleri ihtiva eden taşınmazlara uygulanan kira veya ecrimisil bedelleri, yeni yapılan tespitte mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Komisyonca bedel tespiti yapılırken, ilgili taşınmaz hakkında bilgi sahibi olması beklenen belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşların görüşlerine de başvurulmalıdır. Ayrıca bir iptal davasının söz konusu olması durumunda Mahkemece bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın niteliklerinin taşınmaz tespit tutanağına uygun olup olmadığı ve bu taşınmazın ecrimisil bedelinin ne kadar olması gerektiği araştırılmalıdır. Ecrimisil ihbarnamesinde yer alan tespitlerin ve bedelin hukuka uygun olup olmadığı bu şekilde ortaya çıkabilecek bir husustur. Aksi şekilde verilecek karar, eksik inceleme oluşturup bozma sebebi yaratabilecektir.

Başka bir deyişle, yukarıda izah edilen kriterlere uygun şekilde emsal araştırması yapılmaksızın ecrimisil bedeli belirlenmesi hukuka aykırı olacaktır. Keza, taşınmaza dair gerekli ve yeterli bilgiye sahip olabilecek idari makamlardan ve odalardan görüş alınmaksızın belirlenecek ecrimisil bedeli de hukuka aykırı olacaktır.

Hazine taşınmazının üzerine kamusal amaca hizmet eden taşınmazlar yapılması ve işgal durumunun bu şekilde gerçekleşmesi durumunda idarece ecrimisil talep edilip edilmeyeceği hususu ve idari ecrimisil ihbarnamesi hakkında daha detaylı bilgi alabilmek için sitemizde yer alan İdari Ecrimisil İhbarnamesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

6. Ecrimisil Tespit ve Talebine Konu Edilebilecek İşgal Dönemi

Milli Emlak Tebliği’nin 5. maddesinin 2. Fıkrasına göre;

“Taşınmazların tespitlerinin yılda en az bir defa yapılması esastır. Ancak, zorunlu durumlarda tespit programlarının süresi bir yıldan fazla olabilir. Fakat, tespit programları beş yıldan fazla süreli yapılamaz. Programların hazırlanmasında; taşınmazların beş yılda en az bir defa, önemli görülen taşınmazların her yıl, tarımsal amaçla kullanılan taşınmazların hasat zamanları da dikkate alınarak, belediye mücavir alanlarındaki taşınmazların her yıl (zorunlu hallerde daha uzun süreli) tespitinin yapılması hususları dikkate alınır. Bu tespitlerin yapılması konusunda illerde defterdarlar, ilçelerde ise malmüdürleri veya varsa milli emlak müdürleri gerekli tedbirleri alırlar.”

Ecrimisil hesabı, yılda bir yapılan taşınmaz tespitlerine göre yapılabilecek olsa da zorunlu durumlarda bu sürenin uzaması mümkündür. Ancak her hâlde 5 yıldan uzun süreli ecrimisil hesabının düzenlendiği ecrimisil ihbarnameleri hukuka aykırı olacaktır.

7. Taşınmazın Ecrimisil Bedelinde Fahiş Artış ve Değişiklik Yapılması

Ecrimisil bedellerine dair en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, taşınmazın aynı şekilde kullanılmaya devam edildiği halde, ecrimisil bedelinde fahiş artırım yapılmasıdır. Örnek vermek gerekirse, belediyeye ait olan bir taşınmazın, bir kişi tarafından yıllardır büfe olarak kullanılmasına rağmen taşınmazın ecrimisil bedeli başkaca bir gerekçe bulunmaksızın katbekat artırılmışsa, yapılan artırım hukuka aykırıdır. Gerek mevzuat gerekse yerleşik içtihatlar uyarınca bu artırıma dair ecrimisil ihbarnamesinin iptali talebiyle dava yoluna başvurulabilir. Bu hususa dair Danıştay tarafından verilmiş emsal bir kararın ilgili kısmı aktarılacak olursa:

Danıştay 10. Daire E. 2018/744, K. 2019/7544, T. 7.11.2019

Bu durumda, ecrimisil bedelinin belirlenmesinde taşınmazın aynı nitelikte kullanılmasından kaynaklanan önceki dönem ecrimisil bedelleri ve emsal ecrimisil bedelleri, kira bedelleri, davalı idarenin kıymet takdirine esas taşınmaz ile mukayese edilmek suretiyle ve taşınmazın emlak vergi değerinin %3’ünden az olmayacak şekilde karar verilmesi gerekirken,(…)

Buna göre, taşınmazı aynı şekilde kullanmaya devam eden işgalci konumundakiler, önceki dönemlere ait ecrimisil bedellerine kıyasla fahiş miktarda artırım yapılan yeni ecrimisil bedellerinin iptalini sağlayabilirler. Ecrimisil ihbarnamesinin kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde idare mahkemelerinde iptal davası açarak ihbarnameyi iptal ettirebilirler.

8. Ecrimisil İhbarnamesine Karşı İtiraz Yolu

İşgalci konumunda olduğu iddia edilen kişi, kendisine tebliğ edilen ecrimisil ihbarnamesinde hatalı bir tespit olduğunu düşünürse, ihbarnameyi gönderen idareye bir itiraz dilekçesiyle başvurarak düzeltme talebinde bulunabilir. İtiraz dilekçesi ihbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde verilmelidir. İdare tarafından, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde düzeltme talebi hakkında bir karar verilir. Düzeltme talebini değerlendiren komisyonların, gerektiği hallerde yerinde inceleme yapma veya yaptırma yetkileri vardır. Ayrıca bu komisyonlar, üye tam sayısıyla toplanma, çoğunluk sayısıyla karar alma, çekimser oy kullanamama gibi kurallara uymak zorundadır.

Ecrimisil ihbarnamesine karşı dava açmak isteyen birinin öncelikle itiraz yoluna başvurması zorunlu değildir.  Ecrimisil ihbarnamesinin iptali için doğrudan dava yoluna gidilmesi mümkündür. Aşağıda ilgili kısmı alıntılanan Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun güncel içtihadında bu husus açıkça ifade edilmiştir:

Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu 2016/10 E., 2017/4317 K., 14.12.2017

(…) ecrimisil ihbarnamesi üzerine itiraz yolu mutlak olarak tüketilmesi gereken bir yol olmamakla birlikte, ilgililerin bu yola başvurarak düzeltme isteminde bulunması halinde, idarenin bu istemi görüşerek karara bağlaması ve ilgiliye ecrimisil düzeltme ihbarnamesini tebliğ etmesi zorunludur.

9. Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Davası

Yazımızın başında belirttiğimiz üzere, ecrimisil ihbarnamesi kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğindedir. Dolayısıyla yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az biri bakımından sakat olduğu iddiasıyla idareye karşı dava yoluna başvurulabilir. Dava ihbarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içerisinde açılmalıdır. Buna karşın, idareye karşı öncelikle itiraz yoluna başvurulması halinde, dava açma süresi durur. Düzeltme talebine dair idarece verilecek olası bir ret kararı üzerine, durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden devam eder.

Dava açma süresine ilişkin örnek vermek gerekirse, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün sonra itiraz yoluna başvurulması halinde 60 günlük iptal davası açma süresi durur. İtirazın reddi kararının ilgilisine tebliğ edildiği tarihten itibaren ise, kalan 45 günlük dava açma süresi içinde idare mahkemelerinde dava açılabilecektir.

10. Sıkça Sorulan Sorular

Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. İdare Hukuku mevzuatı ve özellikle de İdari Yargılama Usul Kanunu, diğer hukuk alanlarına nazaran daha ayrıntılı sayılabilecek kurallar içermekte olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, herhangi bir işlem yapılmadan önce “İdare Hukuku” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.