
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Kira sözleşmesi kapsamında en sık karşılaşılan sorunların başında, kiracının süresinden önce çıkması yani işyerinin erken tahliye edilmesi gelmektedir. Öyle ki, uygulamada kiracılar, çeşitli sebeplerle henüz kira sözleşmesi bitmeden taşınmazdan çıkmak istediklerini kiraya veren işyeri sahibine bildirmekte ve taşınmazı tahliye etmektedirler. Bu durum kiraya veren işyeri sahiplerinin ciddi gelir kaybına uğramasına neden olmaktadır. Zira işyerinin süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle kiralanan taşınmaz belirli süre boş kalmakta veya daha düşük bedellere kiralanabilmektedir. Bu durumu göz önünde bulunduran kanun koyucu, kiracının borçlarının, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre için devam edeceğini düzenlemiştir. Diğer bir deyişle kiracı, erken tahliye sebebiyle kiraya verenin uğradığı zarardan sorumlu tutulmuştur.
Yazı İçeriği
1. Kira Sözleşmesi Ne Zaman Sona Erer?
1.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi
1.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi
2. Kiraya Verenin Erken Tahliye Sebebiyle Uğradığı Zararın Tazmini
2.1. Makul Süre Nedir?
2.2. Kiracının Sorumluluğunun Kapsamı
2.3. Tazminat Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
3. Kiracının Sorumluluktan Kurtulması
Kiracının sorumluluğunun makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiş olmakla birlikte, kiracı belirli şartlar altında sorumluluktan kurtulabilmektedir. Öyle ki, erken tahliye eden kiracı, şayet kendisi yerine, kiraya verenin kabul edebileceği niteliklerde ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa sorumluluktan kurtulacaktır. Bu noktada kiraya verenin, yeni kiracıyı kabul etmesi veya onunla anlaşması zorunlu değildir. Önemli olan kiracının kendisi yerine uygun bir başka kiracı bulmuş olmasıdır. Ayrıca kiracının sorumlu olduğu bedel hesaplanırken, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ve elde ettiği gelirler de dikkate alınmalıdır. Öyle ki, kiraya verenin kurtulduğu giderler ile elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararların kira bedelinden indirilmesi gerekecektir.
Asıl konumuza geçmeden önce kira sözleşmesinin normal şartlarda ne zaman sona ereceği sorusunun cevaplanması gerektiği kanaatindeyiz. Zira, erken tahliyeden söz edebilmek için öncelikle kira sözleşmesinin süresinin ve sözleşmenin ne zaman sona ereceğinin ortaya konulması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 300. maddesine göre kira sözleşmesi belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilmektedir. Buna göre şayet taraflar sözleşmede bir süre öngörmüşlerse, kira sözleşmesinin belirli süreli olduğu kabul edilir. Bununla birlikte, taraflar sözleşmede herhangi bir süre öngörmemişlerse, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olduğu söylenebilecektir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri kural olarak belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirlenen sürenin sonunda sözleşmenin sona ermesi için karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir. Öyle ki, sözleşmenin sona ermesini isteyen taraf, belirlenen sürenin bitiminden ne az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır.
Ayrıca belirli süreli kira sözleşmesinin yazılı bildirim yoluyla sona erdirilmemesi durumunda, kira sözleşmesi bir yıl daha uzamakla kalmaz, aynı zamanda belirsiz süreli hale gelir. Zira, TBK m. 327’de tarafların açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürmeleri durumunda kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği düzenlenmiştir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin kiracı tarafından yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak sona erdirilmesi mümkündür. Bu noktada yasal fesih dönemi ile fesih bildirim sürelerinin açıklanması icap etmektedir. İşyeri kiralarında yasal fesih dönemi altı aylık kira döneminin sonudur. Buna göre işyeri kiralarında kiracı, her altı aylık döneminin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Ancak altı aylık kira fesih döneminin sonunda sözleşmenin sona ermesi için en az üç ay önceden kiraya verene yazılı bildirimde bulunulması gereklidir. Bu üç aylık süre ise fesih bildirim süresi olarak adlandırılmaktadır.
Sonuç olarak belirsiz süreli olarak akdedilen veya daha sonradan belirsiz süreli hale gelen işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, belirli şartlar altında sözleşmeyi feshedebilir. Buna göre sözleşmeyi feshetmek isteyen kiracı, öncelikle kiraya verene yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildiriminin sözleşmenin sona erdirileceği tarihten en az üç ay önce yapılması gerekir. Fesih bildirimi sürelere uygun yapıldığı takdirde kira sözleşmesi, altı aylık fesih döneminin sonunda sona erecektir.
Önemle belirtmek gerekir ki, Yargıtay kira sözleşmesinin feshedilmiş sayılması için yalnızca bildirimi yeterli görmemekte aynı zamanda anahtarın usulüne uygun olarak kiraya verene teslimini de aramaktadır. Anahtarın kiraya verene teslim edildiğini ispat yükü kiracı aittir. Bu nedenle kiracının anahtarı yazılı olarak düzenlenecek bir tutanak ile teslim etmesi ispat kolaylığı sağlayacaktır.
Kiracılar, çeşitli sebeplerle henüz kira sözleşmesi bitmeden taşınmazdan çıkmak istediklerini kiraya verene bildirmekte ve taşınmazı tahliye etmektedirler. Bu durum kiraya veren işyeri sahiplerinin gelir kaybına uğramasına neden olmaktadır. Zira işyerinin süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle kiralanan taşınmaz belirli süre boş kalmakta veya daha düşük bedellere kiralanabilmektedir. Bu durumu göz önünde bulunduran kanun koyucu, kiracıyı erken tahliye sebebiyle kiraya verenin uğradığı zarardan sorumlu tutmuştur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre, işyerinin erken tahliye edilmesi durumunda, kiracının borçları, taşınmazın benzer koşullarda tekrar kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Buna göre kiraya veren işyeri sahibinin, erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı talepli tazminat davası açması mümkündür. Açılacak davada makul sürenin ve kiracının sorumluluğunun kapsamının nasıl belirleneceğinin değerlendirilmesi gerekmektedir.
Kanunda kiracının sorumluluğunun makul bir süre için devam edeceği düzenlenmişse de bu süreden ne anlaşılması gerektiği belirlenmemiştir. Bu nedenle taşınmazın erken tahliye edildiği tarihten itibaren benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul sürenin tespiti gerekmektedir.
Öncelikle ifade etmek isteriz ki, tarafların makul süre konusunda uzlaşma sağlamaları mümkündür. Şayet taraflar kira sözleşmesinde bir makul süre öngörmüş veya erken tahliye sonrası makul süre konusunda anlaşmaya varmışlarsa bu süreye riayet edilmesi gerekir. Ancak tarafların makul süre konusunda anlaşamamaları durumunda makul sürenin tespiti mahkeme tarafından yapılacaktır. Mahkeme, yapacağı keşif ve bilirkişi incelemesiyle makul süreyi tespit edebilir. Makul süre tespit edilirken, işyerinin konumu, özellikleri, benzer niteliklerdeki taşınmazlara duyulan ihtiyaç ile somut olaya özgü diğer hususlar dikkate alınır.
Somut olayın özelliklerine göre daha yüksek bir makul süre belirlenmesi mümkün olsa da Yargıtay, makul sürenin ortalama üç ay olduğu kabul etmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.10.2019 Tarihli ve 2018/3415 E., 2019/8030 K. sayılı Kararı
“Yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Makul süreden sonra belirlenmesi gereken ikinci husus kiracının sorumluluğunun kapsamıdır. Kanunun ilgili hükmünde kiracının borçlarının makul bir süre için devam edeceği düzenlenmişse de kira sözleşmesinden kaynaklanan her borçtan kiracının sorumlu tutulması mümkün değildir. Buna göre kiracının sorumluluğu, kira bedeli ve aidat ücretlerini ödeme borcundan ibarettir. Tahliye gerçekleştiği için, özenle kullanma, komşulara saygı gösterme veya ayıpları kiraya verene bildirme gibi diğer sorumluluklarının devam etmeyeceği söylenebilecektir.
Kiracının sorumlu olduğu tazminat tutarı, işyeri erken tahliye edilmeseydi ödenecek olan kira bedeli ve aidat ücretinin makul süre ile çarpımı yoluyla bulunabilecektir. Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için bir örnek verilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Örneğin makul süre 3 ay olarak tespit edilmiş ve kira bedeli ile aidatın toplamı aylık 10.000 TL ise kiracının sorumlu olacağı tutar 30.000 TL olacaktır.
Her ne kadar kiracının sorumlu olacağı tutarın bu yolla hesaplanması mümkün olsa da bu bedelden birtakım indirimlerin de yapılması gerekmektedir. Öyle ki TBK m.325/2’de kiraya verenin kurtulduğu giderler ile elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı gelirlerin kira bedelinden indirileceği düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, işyerinin tahliyesi nedeniyle birtakım giderlerden kurtulmuşsa örneğin taşınmazın faturalarını kiraya veren öderken, tahliye nedeniyle fatura ödememişse bu bedelin indirilmesi gerekecektir.
Kiraya veren, işyerini bir başka kişiye kiralayamamakla birlikte kendisi kullanarak gelir elde etmiş olabilir. Bu durumda da elde ettiği gelirin indirilmesi gerekecektir. Bu noktada önemle belirtmek isteriz ki, kiraya veren, işyerini benzer özelliklerle yeniden kiraya verebilmek için çaba sarf etmelidir. Aksi durumda, kiraya verenin kendisinden beklenen özen ve çabayı göstermemesi nedeniyle sebep olduğu zararı, kiracıdan istemesi mümkün değildir.
Kiraya veren tarafından açılacak kira kaybı alacağı talepli tazminat davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya kiracının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.
Kiracının sorumluluğunun makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiş olmakla birlikte, kiracı belirli şartlar altında sorumluluktan kurtulabilmektedir. Öyle ki, erken tahliye eden kiracı, şayet kendisi yerine, kiraya verenin kabul edebileceği niteliklerde ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa sorumluluktan kurtulacaktır. Bulunan yeni kiracı, kanunun aradığı niteliklere sahip olmasına rağmen kiraya veren kiracıyı kabul etmeyebilir. Bu durumda da kiracının sorumluluktan kurtulması mümkündür. Zira kiracı, sorumluluktan kurtulmak için üstüne düşeni yapmış ancak kiraya veren yeni bulunan kiracıyı kabul etmemiştir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.
Merhaba, şirketim tarafından zorunlu tayin sebebiyle il değişikliği yapmak zorundayım. Bu nedenle sözleşme süresi bitmemiş kira sözleşmesinin feshi konusu hukuken nasıl değerlendirilir? Bu arada kiralayan ev sahibi ilk 6 ay peşin ödenen kira bedelinin kalan kısmını, mağdur olduğu gerekçesiyle ödemeyeceğini iletmiştir.