Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Şartları ve Dava Süreci

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallardaki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür.

Paydaşlardan her biri, kural olarak ortak mülkiyet ilişkisinin devamına zorlanamaz ve ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme tarafından öncelikle aynen taksim imkanının bulunup bulunmadığı değerlendirilmekte; aynen paylaşımın mümkün olmaması halinde ise taşınmazın satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir.

Bu yazımızda, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının şartları, yöntemleri, yargılama süreci, satış aşaması ve davanın hukuki sonuçları detaylı şekilde ele alınacaktır.

1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Bu dava ile paydaşlar arasındaki ortak mülkiyet ilişkisi sona erdirilerek, malın aynen paylaşılması veya satış suretiyle bedelinin paylaştırılması sağlanmaktadır.

Paydaşlardan her biri, kural olarak ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.

1.1. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği

Ortaklığın giderilmesi davası, tam iki taraflı eda davası niteliğinde bir dava türüdür. Bu davalarda klasik anlamda davacı ve davalı ayrımı sınırlı önem taşımakta olup, davaya dahil olan tüm paydaşlar dava sonucundan hukuken etkilenmektedir.

Bu davalarda klasik anlamda davacı ve davalı ayrımı sınırlı önem taşımaktadır. Çünkü davaya dahil olan tüm paydaşlar, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesinden hukuken etkilenmektedir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarında verilen karar, davaya dahil tüm paydaşlar bakımından sonuç doğurmaktadır.

1.2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanakları

Ortaklığın giderilmesi davalarının temel hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu hükümleridir. Özellikle Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca, paydaşlardan her biri kural olarak ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi şu şekildedir:

“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”

Bunun yanında ortaklığın giderilmesi davalarında:

• Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümleri,
• Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri,
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri

de uygulama alanı bulmaktadır.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları

Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için, ortak mülkiyet ilişkisinin varlığı ve ortaklığın sona erdirilmesini haklı kılan hukuki şartların bulunması gerekir. Mahkeme tarafından dava şartları ve ortaklığın giderilmesine ilişkin koşullar yargılama sırasında resen değerlendirilmektedir.

Özellikle taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması, ortak mülkiyet ilişkisinin mevcut olması ve ortaklığın devamını zorunlu kılan hukuki bir engelin bulunmaması uygulamada büyük önem taşımaktadır.

2.1. Paylı veya Elbirliği Mülkiyetinin Bulunması

Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için öncelikle taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti ilişkisinin bulunması gerekir.

Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir pay oranı bulunurken, elbirliği mülkiyetinde paydaşların belirlenmiş payları bulunmamakta ve mülkiyet hakkı ortaklık halinde kullanılmaktadır.

Özellikle miras kalan taşınmazlarda mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti ilişkisi bulunduğundan, ortaklığın giderilmesi davaları uygulamada sıklıkla miras ortaklıklarından kaynaklanmaktadır.

2.2. Ortaklığın Devamının Zorunlu Olmaması

Ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulabilmesi için, ortak mülkiyet ilişkisinin devamını zorunlu kılan hukuki bir durumun bulunmaması gerekir.

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca:

• Hukuki bir işlem,
• Kanun hükmü
• Taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olması

nedeniyle ortaklığın devamı zorunlu tutulmuşsa, ortaklığın giderilmesi talebi belirli sürelerle sınırlandırılabilir. Örneğin paydaşlar arasında ortaklığın belirli süre devam edeceğine ilişkin geçerli bir sözleşme bulunması halinde, bu süre içerisinde ortaklığın giderilmesi talep edilemeyebilir.

2.3. Taşınmazın Ortak Mülkiyete Konu Olması

Ortaklığın giderilmesi davaları çoğunlukla taşınmaz mallar bakımından açılmaktadır.

Dava konusu taşınmazın tapuda birden fazla kişi adına kayıtlı olması veya miras ortaklığı nedeniyle ortak mülkiyet ilişkisinin bulunması gerekir. Tapuda tek kişi adına kayıtlı taşınmazlar bakımından ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.

2.4. Tüm Paydaşların Davaya Dahil Edilmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Çünkü verilecek karar, ortak mülkiyet ilişkisinin tamamını etkileyen sonuçlar doğurmaktadır.

Bu nedenle tapuda pay sahibi olan tüm kişilerin ve elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Taraf teşkili sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilemez.

Yargılama sırasında paydaşlardan birinin vefat etmesi halinde ise mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekmektedir.

3. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, taşınmazın özelliklerini, paydaşların durumunu ve aynen paylaşım imkanını değerlendirerek ortaklığın hangi yöntemle giderileceğine karar vermektedir.

Türk hukukunda ortaklığın giderilmesi kural olarak:

• Aynen taksim,
• Satış suretiyle paylaşım
• Kat mülkiyeti kurulması

yöntemleriyle gerçekleştirilmektedir. Mahkeme tarafından öncelikle aynen taksim imkanının bulunup bulunmadığı araştırılmakta; bunun mümkün olmaması halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir.

3.1. Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim, ortak mülkiyete konu taşınmazın bölünerek paydaşlara ayrı ayrı özgülenmesi suretiyle ortaklığın sona erdirilmesidir.

Bu yöntemde taşınmaz satılmamakta; her paydaş mümkün olduğu ölçüde kendi payına karşılık gelen kısmın maliki haline gelmektedir. Ancak aynen taksim yapılabilmesi için taşınmazın:

• Teknik olarak bölünebilir olması,
• Ekonomik değerinde ciddi kayıp meydana gelmemesi,
• İmar mevzuatına uygun bulunması

gerekmektedir. Taşınmazın fiilen veya hukuken bölünmesinin mümkün olmaması halinde aynen taksim yoluna gidilemez.

3.2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın aynen paylaşımının mümkün olmaması halinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir.

Bu yöntemde taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedel paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılır. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, uygulamada en sık başvurulan yöntemlerden biridir.

Satış işlemi kural olarak herkese açık ihale yoluyla yapılmaktadır. Ancak tüm paydaşların talep etmesi halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir.

3.3. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Üzerinde birden fazla bağımsız bölüm oluşturmaya elverişli yapı bulunan taşınmazlarda, kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Bu yöntemde taşınmaz satılmamakta; bağımsız bölümler oluşturularak paydaşlara özgülenmektedir. Böylece paydaşlar taşınmaz üzerindeki haklarını tamamen kaybetmemekte, bağımsız bölüm maliki haline gelmektedir.

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi özellikle aile apartmanları ve çok katlı yapılar bakımından uygulamada önem taşımaktadır.

3.4. Aynen Taksime Öncelik İlkesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında kural olarak öncelikle aynen taksim imkanının araştırılması gerekir.

Mahkeme, taşınmazın bölünmeye veya kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olup olmadığını araştırmadan doğrudan satış kararı veremez. Bu nedenle keşif ve bilirkişi incelemeleri ile aynen paylaşım imkanının bulunup bulunmadığı değerlendirilmektedir.

Ancak aynen taksimin mümkün olmaması veya taşınmazın ekonomik değerinde ciddi kayıp yaratacak olması halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

3.5. Denkleştirme Bedeli (İvaz) Uygulanması

Aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulması suretiyle paylaşım yapılırken, paydaşlara özgülenen bölümlerin değerleri arasında farklılık bulunabilir.

Bu durumda mahkeme tarafından denkleştirme bedeline (ivaz) hükmedilerek paydaşlar arasındaki ekonomik denge sağlanmaktadır. Örneğin değeri daha yüksek bir bölümün bir paydaşa bırakılması halinde, diğer paydaşlara bedel farkının ödenmesine karar verilebilir.

Denkleştirme bedeli uygulaması özellikle kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında uygulamada büyük önem taşımaktadır.

4. Muhdesatın Kime Ait Olduğunun Tespiti

Ortaklığın giderilmesi davalarında uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya diğer eklentilerin hangi paydaşa ait olduğunun belirlenmesidir. Özellikle paydaşlardan birinin kendi imkanlarıyla taşınmaz üzerine bina yapması, ağaç dikmesi veya ekonomik değer taşıyan başka bir muhdesat meydana getirmesi halinde, bu muhdesatın satış bedeline nasıl yansıtılacağı önem kazanmaktadır.

Muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi davasının sonucunu ve satış bedelinin dağıtımını doğrudan etkileyebilmektedir.

4.1. Muhdesat Kavramı

Muhdesat, ortak mülkiyete konu taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen yapı, bina, ağaç, tesis veya ekonomik değer taşıyan diğer eklentileri ifade etmektedir. Örneğin:

• Bina,
• Daire,
• Depo,
• Dükkan,
• Sera,
• Dikili ağaçlar

muhdesat kapsamında değerlendirilebilmektedir. Muhdesatın bir paydaş tarafından kendi emek ve masrafı ile meydana getirildiğinin iddia edilmesi halinde, aidiyet uyuşmazlığı gündeme gelebilmektedir.

4.2. Muhdesatın Satış Bedeline Etkisi

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, muhdesatın taşınmazın toplam değerini artırdığı kabul edilmektedir.

Bu nedenle satış bedelinin paylaştırılması aşamasında, muhdesatın hangi paydaşa ait olduğunun belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Aksi halde muhdesatı meydana getiren paydaşın emeği ve yaptığı masraflar dikkate alınmaksızın satış bedelinin tüm paydaşlar arasında dağıtılması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilmektedir.

4.3. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası

Paydaşlardan biri muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia ediyorsa ve bu husus diğer paydaşlar tarafından kabul edilmiyorsa, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması gerekir.

Bu dava ile taşınmaz üzerindeki yapı veya diğer muhdesatın hangi paydaşa ait olduğu mahkeme kararıyla belirlenmektedir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları uygulamada çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davalarıyla bağlantılı şekilde görülmektedir.

4.4. Bekletici Mesele Yapılması

Muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlık bulunması halinde, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkeme çoğu zaman muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonucunu bekletici mesele yapmaktadır.

Bu durumda muhdesatın kime ait olduğu kesinleşmeden taşınmazın satışına veya satış bedelinin paylaştırılmasına ilişkin işlemler tamamlanmamaktadır. Böylece satış bedelinin doğru şekilde dağıtılması amaçlanmaktadır.

4.5. Satış Bedelinin Paylaştırılmasına Etkisi

Muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğunun mahkeme kararıyla tespit edilmesi halinde, satış bedelinin dağıtımı buna göre yapılmaktadır. Uygulamada öncelikle:

• Taşınmazın muhdesat dahil toplam değeri,
• Yalnızca arsa değeri,
• Muhdesatın toplam değere katkısı

bilirkişi incelemesi ile belirlenmektedir. Muhdesata isabet eden bedel, muhdesatı meydana getiren paydaşa verilmekte; kalan satış bedeli ise paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılmaktadır. Böylece muhdesatı meydana getiren paydaşın ekonomik katkısının korunması amaçlanmaktadır.

5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Süreci

Ortaklığın giderilmesi davaları, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik teknik ve usuli yönü ağır basan dava türleri arasında yer almaktadır. Yargılama sürecinde taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı, satış suretiyle paylaşım gerekip gerekmediği, muhdesat uyuşmazlıkları ve paydaşların hak durumları mahkeme tarafından ayrıntılı şekilde değerlendirilmektedir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili, keşif, bilirkişi incelemesi ve satış süreci büyük önem taşımaktadır.

5.1. Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculuk görüşmelerinin anlaşamama ile sonuçlanması halinde düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeden açılan davalarda usulden ret kararı verilebilmektedir.

5.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

5.3. Dava Açılması ve Taraf Teşkili

Ortaklığın giderilmesi davalarında tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Çünkü verilecek karar, ortak mülkiyet ilişkisinin tamamını etkileyen sonuçlar doğurmaktadır.

Bu nedenle tapuda pay sahibi olan tüm kişilerin ve elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Taraf teşkili sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilemez.

Yargılama sırasında paydaşlardan birinin vefat etmesi halinde ise mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekmektedir.

5.4. İspat ve Deliller

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme tarafından taşınmazın hukuki ve fiili durumu çeşitli deliller aracılığıyla değerlendirilmektedir. Bu kapsamda uygulamada sıklıkla:

• Tapu kayıtları,
• Veraset ilamı,
• Nüfus kayıtları,
• Belediye ve imar kayıtları,
• Mimari projeler,
• Bilirkişi raporları,
• Keşif incelemeleri

delil olarak kullanılmaktadır. Özellikle taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı ve muhdesat uyuşmazlıkları bakımından bilirkişi incelemeleri büyük önem taşımaktadır.

5.5. Harç ve Yargılama Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri; keşif, bilirkişi incelemesi, satış işlemleri ve diğer yargılama masraflarından oluşmaktadır.

Bu davalarda harç ve yargılama giderleri kural olarak paydaşların pay oranlarına göre taraflara yükletilmektedir. Ancak mahkeme, somut olayın özelliklerine göre farklı değerlendirmelerde de bulunabilir.

5.6. Vekâlet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davaları tam iki taraflı dava niteliğinde olduğundan, uygulamada vekille temsil edilen taraflar lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca maktu vekâlet ücretine hükmedilmektedir.

Ancak somut olayın özelliklerine, tarafların taleplerine ve yargılama sürecindeki tutumlarına göre mahkeme tarafından farklı değerlendirmeler yapılması da mümkündür.

5.7. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlara karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde istinaf yoluna başvurulabilir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına karşı ise kanunda öngörülen parasal sınırın aşılması halinde temyiz yoluna gidilmesi mümkündür.

Kararın kesinleşmesi ile birlikte aynen taksim, kat mülkiyeti kurulması veya satış işlemlerine ilişkin süreçler uygulanabilmektedir.

6. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Sonuçları

Ortaklığın giderilmesi davasının kabulü halinde, taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisi sona ermektedir. Mahkeme tarafından taşınmazın özellikleri, aynen paylaşım imkanı ve paydaşların durumları değerlendirilerek ortaklığın hangi yöntemle giderileceğine karar verilmektedir.

6.1. Ortaklığın Sona Ermesi

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda verilen kararın kesinleşmesi ile birlikte, paydaşlar arasındaki ortak mülkiyet ilişkisi sona ermektedir.

Böylece paydaşların taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisi ortadan kalkmakta ve taşınmazın paylaşım şekline göre taraflar bağımsız mülkiyet hakkı elde etmektedir.

6.2. Taşınmazın Aynen Paylaşılması

Mahkeme tarafından taşınmazın teknik ve hukuki olarak bölünmeye elverişli olduğu kanaatine varılması halinde, ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine karar verilebilir.

Bu durumda taşınmaz bölünerek veya kat mülkiyeti kurulmak suretiyle bağımsız bölümler paydaşlara özgülenmektedir. Böylece taşınmaz satılmaksızın her paydaş kendi bölümünün maliki haline gelmektedir.

Aynen paylaşım sırasında paydaşların pay oranları dikkate alınmakta; gerekli görülmesi halinde denkleştirme bedeline (ivaz) de hükmedilebilmektedir.

6.3. Taşınmazın Satışına Karar Verilmesi

Taşınmazın aynen paylaşımının mümkün olmaması veya ekonomik değerinde ciddi kayıp meydana gelecek olması halinde, mahkeme tarafından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir.

Bu durumda taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak nakde çevrilmektedir. Satış işlemi kural olarak herkese açık ihale yoluyla yapılmaktadır. Ancak tüm paydaşların talep etmesi halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir.

6.4. Satış Bedelinin Paylaştırılması

Taşınmazın satışından elde edilen bedel, paydaşlar arasında tapudaki pay oranlarına göre paylaştırılmaktadır.

Ancak taşınmaz üzerinde belirli bir paydaşa ait olduğu tespit edilen muhdesat bulunması halinde, muhdesata isabet eden bedel öncelikle ilgili paydaşa verilmektedir. Kalan satış bedeli ise diğer paydaşlara pay oranları dikkate alınarak dağıtılmaktadır.

Böylece hem ortak mülkiyet ilişkisi sona erdirilmekte hem de paydaşların ekonomik haklarının korunması amaçlanmaktadır.

7. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Süreci

Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olmaması halinde, mahkeme tarafından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir. Bu durumda taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılır.

Satış süreci, ortaklığın giderilmesi davalarının uygulamada en teknik ve en fazla uyuşmazlık doğuran aşamalarından biridir. Özellikle ihale süreci, satış şartları, ihale bedelinin ödenmesi ve ihalenin feshi konuları uygulamada büyük önem taşımaktadır.

7.1. Satış Kararı Verilmesi

Mahkeme tarafından taşınmazın aynen taksime veya kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olmadığı kanaatine varılması halinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir.

Kararda taşınmazın satışına hükmedilmekte ve satış işlemlerinin yürütülmesi için dosya satış memurluğuna gönderilmektedir.

7.2. Satış Memurluğu Süreci

Satış kararı kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna devredilir ve satış işlemleri bu aşamadan sonra satış memurluğu tarafından yürütülür.

Bu kapsamda:

• Kıymet takdiri yapılması,
• Satış ilanlarının hazırlanması,
• İhale tarihinin belirlenmesi,
• Elektronik satış işlemleri

gerçekleştirilmektedir. Satış memurluğu tarafından yürütülen işlemler İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilmektedir.

7.3. Açık Artırma Usulü

Ortaklığın giderilmesi davalarında satış işlemi kural olarak açık artırma usulü ile yapılmaktadır.

Günümüzde satış işlemleri çoğunlukla elektronik ihale sistemi üzerinden gerçekleştirilmektedir. İhalede en yüksek teklifi veren kişi taşınmazı satın alma hakkını kazanmaktadır.

7.4. İhalenin Herkese Açık Yapılması

Kural olarak ortaklığın giderilmesi davalarında yapılan satış ihaleleri herkese açıktır. Bu nedenle paydaş olmayan üçüncü kişiler de ihaleye katılabilmektedir.

İhalenin herkese açık yapılmasının amacı, taşınmazın mümkün olan en yüksek bedelle satılmasını sağlamaktır.

7.5. Satışın Yalnızca Paydaşlar Arasında Yapılması

Tüm paydaşların oybirliği ile talepte bulunmaları halinde, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir.

Bu durumda ihaleye yalnızca paydaşlar katılabilmekte ve üçüncü kişilerin taşınmazı satın alması engellenmektedir. Özellikle aile taşınmazlarının aile dışına çıkmasının önlenmesi amacıyla uygulamada bu yöntem sıklıkla tercih edilmektedir.

7.6. İhale Bedelinin Ödenmesi

İhaleyi kazanan kişi, ihale bedelini kanunda öngörülen süre içerisinde ödemek zorundadır.

İhale bedelinin süresinde ödenmemesi halinde ihale iptal edilebilmekte ve taşınmaz yeniden satışa çıkarılabilmektedir. Ayrıca ihale şartlarını yerine getirmeyen alıcı bakımından çeşitli hukuki ve mali sorumluluklar da doğabilmektedir.

7.7. Satış Bedelinin Paylaştırılması

Taşınmazın satışından elde edilen bedel, paydaşların tapudaki pay oranlarına göre dağıtılmaktadır.

Ancak taşınmaz üzerinde belirli bir paydaşa ait olduğu tespit edilen muhdesat bulunması halinde, muhdesata isabet eden bedel öncelikle ilgili paydaşa verilmektedir. Kalan satış bedeli ise paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılmaktadır.

7.8. İhalenin Feshi

Satış işlemleri sırasında usulsüzlük bulunması halinde, ilgililer tarafından ihalenin feshi talep edilebilir. Özellikle:

• İhale ilanındaki usulsüzlükler,
• Kıymet takdirine ilişkin ciddi hatalar,
• İhaleye fesat karıştırılması,
• Satış şartlarının ihlali

gibi durumlarda ihalenin feshi gündeme gelebilmektedir. İhalenin feshi talepleri, ilgili icra mahkemesi tarafından değerlendirilmekte olup, talebin kabulü halinde ihale iptal edilerek satış işlemi yeniden gerçekleştirilebilmektedir.