Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallardaki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür.
Paydaşlardan her biri, kural olarak ortak mülkiyet ilişkisinin devamına zorlanamaz ve ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme tarafından öncelikle aynen taksim imkanının bulunup bulunmadığı değerlendirilmekte; aynen paylaşımın mümkün olmaması halinde ise taşınmazın satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir.
Bu yazımızda, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının şartları, yöntemleri, yargılama süreci, satış aşaması ve davanın hukuki sonuçları detaylı şekilde ele alınacaktır.
Yazı İçeriği
- 1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
- 2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları
- 3. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
- 4. Muhdesatın Kime Ait Olduğunun Tespiti
- 5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Süreci
- 6. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Sonuçları
- 7. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Süreci
1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Bu dava ile paydaşlar arasındaki ortak mülkiyet ilişkisi sona erdirilerek, malın aynen paylaşılması veya satış suretiyle bedelinin paylaştırılması sağlanmaktadır.
Paydaşlardan her biri, kural olarak ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.
1.1. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği
Ortaklığın giderilmesi davası, tam iki taraflı eda davası niteliğinde bir dava türüdür. Bu davalarda klasik anlamda davacı ve davalı ayrımı sınırlı önem taşımakta olup, davaya dahil olan tüm paydaşlar dava sonucundan hukuken etkilenmektedir.
Bu davalarda klasik anlamda davacı ve davalı ayrımı sınırlı önem taşımaktadır. Çünkü davaya dahil olan tüm paydaşlar, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesinden hukuken etkilenmektedir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarında verilen karar, davaya dahil tüm paydaşlar bakımından sonuç doğurmaktadır.
1.2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanakları
Ortaklığın giderilmesi davalarının temel hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu hükümleridir. Özellikle Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca, paydaşlardan her biri kural olarak ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi şu şekildedir:
“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”
Bunun yanında ortaklığın giderilmesi davalarında:
- Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümleri,
- Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri,
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri
de uygulama alanı bulmaktadır.
2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları
Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için, ortak mülkiyet ilişkisinin varlığı ve ortaklığın sona erdirilmesini haklı kılan hukuki şartların bulunması gerekir. Mahkeme tarafından dava şartları ve ortaklığın giderilmesine ilişkin koşullar yargılama sırasında resen değerlendirilmektedir.
Özellikle taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması, ortak mülkiyet ilişkisinin mevcut olması ve ortaklığın devamını zorunlu kılan hukuki bir engelin bulunmaması uygulamada büyük önem taşımaktadır.
2.1. Paylı veya Elbirliği Mülkiyetinin Bulunması
Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için öncelikle taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti ilişkisinin bulunması gerekir.
Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir pay oranı bulunurken, elbirliği mülkiyetinde paydaşların belirlenmiş payları bulunmamakta ve mülkiyet hakkı ortaklık halinde kullanılmaktadır.
Özellikle miras kalan taşınmazlarda mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti ilişkisi bulunduğundan, ortaklığın giderilmesi davaları uygulamada sıklıkla miras ortaklıklarından kaynaklanmaktadır.
2.2. Ortaklığın Devamının Zorunlu Olmaması
Ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulabilmesi için, ortak mülkiyet ilişkisinin devamını zorunlu kılan hukuki bir durumun bulunmaması gerekir.
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca:
- Hukuki bir işlem,
- Kanun hükmü
- Taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olması
nedeniyle ortaklığın devamı zorunlu tutulmuşsa, ortaklığın giderilmesi talebi belirli sürelerle sınırlandırılabilir. Örneğin paydaşlar arasında ortaklığın belirli süre devam edeceğine ilişkin geçerli bir sözleşme bulunması halinde, bu süre içerisinde ortaklığın giderilmesi talep edilemeyebilir.
2.3. Taşınmazın Ortak Mülkiyete Konu Olması
Ortaklığın giderilmesi davaları çoğunlukla taşınmaz mallar bakımından açılmaktadır.
Dava konusu taşınmazın tapuda birden fazla kişi adına kayıtlı olması veya miras ortaklığı nedeniyle ortak mülkiyet ilişkisinin bulunması gerekir. Tapuda tek kişi adına kayıtlı taşınmazlar bakımından ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.
2.4. Tüm Paydaşların Davaya Dahil Edilmesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Çünkü verilecek karar, ortak mülkiyet ilişkisinin tamamını etkileyen sonuçlar doğurmaktadır.
Bu nedenle tapuda pay sahibi olan tüm kişilerin ve elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Taraf teşkili sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilemez.
Yargılama sırasında paydaşlardan birinin vefat etmesi halinde ise mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekmektedir.
3. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, taşınmazın özelliklerini, paydaşların durumunu ve aynen paylaşım imkanını değerlendirerek ortaklığın hangi yöntemle giderileceğine karar vermektedir.
Türk hukukunda ortaklığın giderilmesi kural olarak:
- Aynen taksim,
- Satış suretiyle paylaşım
- Kat mülkiyeti kurulması
yöntemleriyle gerçekleştirilmektedir. Mahkeme tarafından öncelikle aynen taksim imkanının bulunup bulunmadığı araştırılmakta; bunun mümkün olmaması halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir.
3.1. Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksim, ortak mülkiyete konu taşınmazın bölünerek paydaşlara ayrı ayrı özgülenmesi suretiyle ortaklığın sona erdirilmesidir.
Bu yöntemde taşınmaz satılmamakta; her paydaş mümkün olduğu ölçüde kendi payına karşılık gelen kısmın maliki haline gelmektedir. Ancak aynen taksim yapılabilmesi için taşınmazın:
- Teknik olarak bölünebilir olması,
- Ekonomik değerinde ciddi kayıp meydana gelmemesi,
- İmar mevzuatına uygun bulunması
gerekmektedir. Taşınmazın fiilen veya hukuken bölünmesinin mümkün olmaması halinde aynen taksim yoluna gidilemez.
3.2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Taşınmazın aynen paylaşımının mümkün olmaması halinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir.
Bu yöntemde taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedel paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılır. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, uygulamada en sık başvurulan yöntemlerden biridir.
Satış işlemi kural olarak herkese açık ihale yoluyla yapılmaktadır. Ancak tüm paydaşların talep etmesi halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir.
3.3. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Üzerinde birden fazla bağımsız bölüm oluşturmaya elverişli yapı bulunan taşınmazlarda, kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür.
Bu yöntemde taşınmaz satılmamakta; bağımsız bölümler oluşturularak paydaşlara özgülenmektedir. Böylece paydaşlar taşınmaz üzerindeki haklarını tamamen kaybetmemekte, bağımsız bölüm maliki haline gelmektedir.
Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi özellikle aile apartmanları ve çok katlı yapılar bakımından uygulamada önem taşımaktadır.
3.4. Aynen Taksime Öncelik İlkesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında kural olarak öncelikle aynen taksim imkanının araştırılması gerekir.
Mahkeme, taşınmazın bölünmeye veya kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olup olmadığını araştırmadan doğrudan satış kararı veremez. Bu nedenle keşif ve bilirkişi incelemeleri ile aynen paylaşım imkanının bulunup bulunmadığı değerlendirilmektedir.
Ancak aynen taksimin mümkün olmaması veya taşınmazın ekonomik değerinde ciddi kayıp yaratacak olması halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
3.5. Denkleştirme Bedeli (İvaz) Uygulanması
Aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulması suretiyle paylaşım yapılırken, paydaşlara özgülenen bölümlerin değerleri arasında farklılık bulunabilir.
Bu durumda mahkeme tarafından denkleştirme bedeline (ivaz) hükmedilerek paydaşlar arasındaki ekonomik denge sağlanmaktadır. Örneğin değeri daha yüksek bir bölümün bir paydaşa bırakılması halinde, diğer paydaşlara bedel farkının ödenmesine karar verilebilir.
Denkleştirme bedeli uygulaması özellikle kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında uygulamada büyük önem taşımaktadır.
4. Muhdesatın Kime Ait Olduğunun Tespiti
Ortaklığın giderilmesi davalarında uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya diğer eklentilerin hangi paydaşa ait olduğunun belirlenmesidir. Özellikle paydaşlardan birinin kendi imkanlarıyla taşınmaz üzerine bina yapması, ağaç dikmesi veya ekonomik değer taşıyan başka bir muhdesat meydana getirmesi halinde, bu muhdesatın satış bedeline nasıl yansıtılacağı önem kazanmaktadır.
Muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi davasının sonucunu ve satış bedelinin dağıtımını doğrudan etkileyebilmektedir.
4.1. Muhdesat Kavramı
Muhdesat, ortak mülkiyete konu taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen yapı, bina, ağaç, tesis veya ekonomik değer taşıyan diğer eklentileri ifade etmektedir. Örneğin:
- Bina,
- Daire,
- Depo,
- Dükkan,
- Sera,
- Dikili ağaçlar
muhdesat kapsamında değerlendirilebilmektedir. Muhdesatın bir paydaş tarafından kendi emek ve masrafı ile meydana getirildiğinin iddia edilmesi halinde, aidiyet uyuşmazlığı gündeme gelebilmektedir.
4.2. Muhdesatın Satış Bedeline Etkisi
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, muhdesatın taşınmazın toplam değerini artırdığı kabul edilmektedir.
Bu nedenle satış bedelinin paylaştırılması aşamasında, muhdesatın hangi paydaşa ait olduğunun belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Aksi halde muhdesatı meydana getiren paydaşın emeği ve yaptığı masraflar dikkate alınmaksızın satış bedelinin tüm paydaşlar arasında dağıtılması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilmektedir.
4.3. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası
Paydaşlardan biri muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia ediyorsa ve bu husus diğer paydaşlar tarafından kabul edilmiyorsa, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması gerekir.
Bu dava ile taşınmaz üzerindeki yapı veya diğer muhdesatın hangi paydaşa ait olduğu mahkeme kararıyla belirlenmektedir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları uygulamada çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davalarıyla bağlantılı şekilde görülmektedir.
4.4. Bekletici Mesele Yapılması
Muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlık bulunması halinde, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkeme çoğu zaman muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonucunu bekletici mesele yapmaktadır.
Bu durumda muhdesatın kime ait olduğu kesinleşmeden taşınmazın satışına veya satış bedelinin paylaştırılmasına ilişkin işlemler tamamlanmamaktadır. Böylece satış bedelinin doğru şekilde dağıtılması amaçlanmaktadır.
4.5. Satış Bedelinin Paylaştırılmasına Etkisi
Muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğunun mahkeme kararıyla tespit edilmesi halinde, satış bedelinin dağıtımı buna göre yapılmaktadır. Uygulamada öncelikle:
- Taşınmazın muhdesat dahil toplam değeri,
- Yalnızca arsa değeri,
- Muhdesatın toplam değere katkısı
bilirkişi incelemesi ile belirlenmektedir. Muhdesata isabet eden bedel, muhdesatı meydana getiren paydaşa verilmekte; kalan satış bedeli ise paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılmaktadır. Böylece muhdesatı meydana getiren paydaşın ekonomik katkısının korunması amaçlanmaktadır.
5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Süreci
Ortaklığın giderilmesi davaları, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik teknik ve usuli yönü ağır basan dava türleri arasında yer almaktadır. Yargılama sürecinde taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı, satış suretiyle paylaşım gerekip gerekmediği, muhdesat uyuşmazlıkları ve paydaşların hak durumları mahkeme tarafından ayrıntılı şekilde değerlendirilmektedir.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili, keşif, bilirkişi incelemesi ve satış süreci büyük önem taşımaktadır.
5.1. Zorunlu Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Arabuluculuk görüşmelerinin anlaşamama ile sonuçlanması halinde düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeden açılan davalarda usulden ret kararı verilebilmektedir.
5.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
5.3. Dava Açılması ve Taraf Teşkili
Ortaklığın giderilmesi davalarında tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Çünkü verilecek karar, ortak mülkiyet ilişkisinin tamamını etkileyen sonuçlar doğurmaktadır.
Bu nedenle tapuda pay sahibi olan tüm kişilerin ve elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Taraf teşkili sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilemez.
Yargılama sırasında paydaşlardan birinin vefat etmesi halinde ise mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekmektedir.
5.4. İspat ve Deliller
Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme tarafından taşınmazın hukuki ve fiili durumu çeşitli deliller aracılığıyla değerlendirilmektedir. Bu kapsamda uygulamada sıklıkla:
- Tapu kayıtları,
- Veraset ilamı,
- Nüfus kayıtları,
- Belediye ve imar kayıtları,
- Mimari projeler,
- Bilirkişi raporları,
- Keşif incelemeleri
delil olarak kullanılmaktadır. Özellikle taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı ve muhdesat uyuşmazlıkları bakımından bilirkişi incelemeleri büyük önem taşımaktadır.
5.5. Harç ve Yargılama Giderleri
Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri; keşif, bilirkişi incelemesi, satış işlemleri ve diğer yargılama masraflarından oluşmaktadır.
Bu davalarda harç ve yargılama giderleri kural olarak paydaşların pay oranlarına göre taraflara yükletilmektedir. Ancak mahkeme, somut olayın özelliklerine göre farklı değerlendirmelerde de bulunabilir.
5.6. Vekâlet Ücreti
Ortaklığın giderilmesi davaları tam iki taraflı dava niteliğinde olduğundan, uygulamada vekille temsil edilen taraflar lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca maktu vekâlet ücretine hükmedilmektedir.
Ancak somut olayın özelliklerine, tarafların taleplerine ve yargılama sürecindeki tutumlarına göre mahkeme tarafından farklı değerlendirmeler yapılması da mümkündür.
5.7. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)
Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlara karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde istinaf yoluna başvurulabilir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına karşı ise kanunda öngörülen parasal sınırın aşılması halinde temyiz yoluna gidilmesi mümkündür.
Kararın kesinleşmesi ile birlikte aynen taksim, kat mülkiyeti kurulması veya satış işlemlerine ilişkin süreçler uygulanabilmektedir.
6. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Sonuçları
Ortaklığın giderilmesi davasının kabulü halinde, taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisi sona ermektedir. Mahkeme tarafından taşınmazın özellikleri, aynen paylaşım imkanı ve paydaşların durumları değerlendirilerek ortaklığın hangi yöntemle giderileceğine karar verilmektedir.
6.1. Ortaklığın Sona Ermesi
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda verilen kararın kesinleşmesi ile birlikte, paydaşlar arasındaki ortak mülkiyet ilişkisi sona ermektedir.
Böylece paydaşların taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisi ortadan kalkmakta ve taşınmazın paylaşım şekline göre taraflar bağımsız mülkiyet hakkı elde etmektedir.
6.2. Taşınmazın Aynen Paylaşılması
Mahkeme tarafından taşınmazın teknik ve hukuki olarak bölünmeye elverişli olduğu kanaatine varılması halinde, ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine karar verilebilir.
Bu durumda taşınmaz bölünerek veya kat mülkiyeti kurulmak suretiyle bağımsız bölümler paydaşlara özgülenmektedir. Böylece taşınmaz satılmaksızın her paydaş kendi bölümünün maliki haline gelmektedir.
Aynen paylaşım sırasında paydaşların pay oranları dikkate alınmakta; gerekli görülmesi halinde denkleştirme bedeline (ivaz) de hükmedilebilmektedir.
6.3. Taşınmazın Satışına Karar Verilmesi
Taşınmazın aynen paylaşımının mümkün olmaması veya ekonomik değerinde ciddi kayıp meydana gelecek olması halinde, mahkeme tarafından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir.
Bu durumda taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak nakde çevrilmektedir. Satış işlemi kural olarak herkese açık ihale yoluyla yapılmaktadır. Ancak tüm paydaşların talep etmesi halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir.
6.4. Satış Bedelinin Paylaştırılması
Taşınmazın satışından elde edilen bedel, paydaşlar arasında tapudaki pay oranlarına göre paylaştırılmaktadır.
Ancak taşınmaz üzerinde belirli bir paydaşa ait olduğu tespit edilen muhdesat bulunması halinde, muhdesata isabet eden bedel öncelikle ilgili paydaşa verilmektedir. Kalan satış bedeli ise diğer paydaşlara pay oranları dikkate alınarak dağıtılmaktadır.
Böylece hem ortak mülkiyet ilişkisi sona erdirilmekte hem de paydaşların ekonomik haklarının korunması amaçlanmaktadır.
7. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Süreci
Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olmaması halinde, mahkeme tarafından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir. Bu durumda taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılır.
Satış süreci, ortaklığın giderilmesi davalarının uygulamada en teknik ve en fazla uyuşmazlık doğuran aşamalarından biridir. Özellikle ihale süreci, satış şartları, ihale bedelinin ödenmesi ve ihalenin feshi konuları uygulamada büyük önem taşımaktadır.
7.1. Satış Kararı Verilmesi
Mahkeme tarafından taşınmazın aynen taksime veya kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olmadığı kanaatine varılması halinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir.
Kararda taşınmazın satışına hükmedilmekte ve satış işlemlerinin yürütülmesi için dosya satış memurluğuna gönderilmektedir.
7.2. Satış Memurluğu Süreci
Satış kararı kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna devredilir ve satış işlemleri bu aşamadan sonra satış memurluğu tarafından yürütülür.
Bu kapsamda:
- Kıymet takdiri yapılması,
- Satış ilanlarının hazırlanması,
- İhale tarihinin belirlenmesi,
- Elektronik satış işlemleri
gerçekleştirilmektedir. Satış memurluğu tarafından yürütülen işlemler İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilmektedir.
7.3. Açık Artırma Usulü
Ortaklığın giderilmesi davalarında satış işlemi kural olarak açık artırma usulü ile yapılmaktadır.
Günümüzde satış işlemleri çoğunlukla elektronik ihale sistemi üzerinden gerçekleştirilmektedir. İhalede en yüksek teklifi veren kişi taşınmazı satın alma hakkını kazanmaktadır.
7.4. İhalenin Herkese Açık Yapılması
Kural olarak ortaklığın giderilmesi davalarında yapılan satış ihaleleri herkese açıktır. Bu nedenle paydaş olmayan üçüncü kişiler de ihaleye katılabilmektedir.
İhalenin herkese açık yapılmasının amacı, taşınmazın mümkün olan en yüksek bedelle satılmasını sağlamaktır.
7.5. Satışın Yalnızca Paydaşlar Arasında Yapılması
Tüm paydaşların oybirliği ile talepte bulunmaları halinde, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir.
Bu durumda ihaleye yalnızca paydaşlar katılabilmekte ve üçüncü kişilerin taşınmazı satın alması engellenmektedir. Özellikle aile taşınmazlarının aile dışına çıkmasının önlenmesi amacıyla uygulamada bu yöntem sıklıkla tercih edilmektedir.
7.6. İhale Bedelinin Ödenmesi
İhaleyi kazanan kişi, ihale bedelini kanunda öngörülen süre içerisinde ödemek zorundadır.
İhale bedelinin süresinde ödenmemesi halinde ihale iptal edilebilmekte ve taşınmaz yeniden satışa çıkarılabilmektedir. Ayrıca ihale şartlarını yerine getirmeyen alıcı bakımından çeşitli hukuki ve mali sorumluluklar da doğabilmektedir.
7.7. Satış Bedelinin Paylaştırılması
Taşınmazın satışından elde edilen bedel, paydaşların tapudaki pay oranlarına göre dağıtılmaktadır.
Ancak taşınmaz üzerinde belirli bir paydaşa ait olduğu tespit edilen muhdesat bulunması halinde, muhdesata isabet eden bedel öncelikle ilgili paydaşa verilmektedir. Kalan satış bedeli ise paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılmaktadır.
7.8. İhalenin Feshi
Satış işlemleri sırasında usulsüzlük bulunması halinde, ilgililer tarafından ihalenin feshi talep edilebilir. Özellikle:
- İhale ilanındaki usulsüzlükler,
- Kıymet takdirine ilişkin ciddi hatalar,
- İhaleye fesat karıştırılması,
- Satış şartlarının ihlali
gibi durumlarda ihalenin feshi gündeme gelebilmektedir. İhalenin feshi talepleri, ilgili icra mahkemesi tarafından değerlendirilmekte olup, talebin kabulü halinde ihale iptal edilerek satış işlemi yeniden gerçekleştirilebilmektedir.
1-Ön alımda ve dava da tüm ortakların bir arada bulunmaması veya bir kısmının katılmaması durumu davayı etkiler mı?
2-Aynı yerde bulunan 1 parsel için veya tamamı için açılacak davada özellikle maddi olarak ve diğer konularda ne gibi farklılıklar vardır?
3-Alım için hisse oranının bir önemi var mı?
4-Davanın sonuçlanma süresi tahmini ne kadardır?
Merhabalar benim de bir sorum olacak yanıtlarsanız sevinirim
Bizim 45 dönüm sekiz hisseli bir tarlamız var. Yaklaşık 20 yıl önce mirasçılar arasında anlaşılarak yer haritacı tarafından kroki çizilerek herkese eşit olarak paylaştırıldı. Benim sorularım şu şekilde.
1. Zamanın da hissedarların hepsinin rızası ile yer paylaştırılmasına rağmen, her hissedar tarlasında ağaç yetiştirip tarım faaliyeti icra ediyor iken, şuanda bir veya bir kaç kişinin isteği ile satış davası açabilir mi?
2. Satış davası açabiliyor ise çoğunluk satış yapılmasını istemez ise sonuç ne olur?
3. Satışı yapmak isteyen kişi tek başına hareket ederse onun hissesini alıp onu ortaklıktan çıkarmak için ne yapmamız gerekir?
Teşekkür ederim ilgi ve alakanız için.
Teşekkür ederim.
Merhaba. Öncelikle burada vatandaşlara verdiğiniz destek için teşekkür ederim.
Benim %98 oranında sahibi olduğum bir arsada bir kişi %2 oranında hisseye sahip. Bu şahıs uzun zamandır kayıp ve kendisine ulaşılamıyor. Bu şahsa ortaklığın giderilmesi davası açabilir miyim? Kendisine ulaşılamaması davayı nasıl etkiler ve bu hisseyi mahkeme kararıyla alabilir miyim?
Teşekkürler…
Merhaba
6 kardeşiz ortak tarlamız var kardeşlerden biri hissesini diğer bir kardeşe sattı
Bir kardeşte 2 hisse diğer kardeşlerde 4 hisse var,kimin yeri neresi belli değil yani herkesin hisse oranında payı var tarlada
Tarlanın imara açılma durumu var kardeşler olarak anlaşamıyoruz
1 kardeş izalei şuyu davası açıp tarlayı komple kendi satın alabilir mi?
Ben davayı açtıktan sonra 5 kardeş birleşip tarladaki hissemi benden alabilir mi?
Ben tarlanın satılıp herkesin hakkında ne düşüyorsa onu almasını istiyorum
Bunun için nasıl bir yol izlemeliyim?
Bilgi verebilirseniz sevinirim.
İlgili mevzuat,
TMK 699/3 uyarınca,
Paylı malın bölünmesinde aynen taksim mümkün değil ise malın satışına hükmedilecektir. Malın açık artırmayla satışında paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi tüm paydaşların rızasına bağlıdır.
TMK madde 699/3 uyarınca,
Satış açık artırma ile olacağından davaya konu olan malda herkes alıcı olabilecektir. Ancak paydaşlar açık artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılmasını talep ediyorlar ise açık artırma sadece paydaşlar arasında yapılacaktır.
Ayrıca,
Açık artırma ile satılacak olan mal, öncelikle açık artırmadaki değer, kıymet takdirini ihtiva eden bilirkişi raporunda belirtilen değerin %50’si üzerinden başlayacaktır. Artırma usulü ile yapılacak olan satışta en çok artırmayı yapan kişiye ise satış yapılabilmektedir.
Fakat,
Aynen taksim durumunda malın paylarının birbirine denk düşmediği durumlarda eksik değerde bulunan parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilebilmektedir.
TMK 701. Madde uyarınca ,
“Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.”
Sonuç olarak, elbirliği mülkiyetinde miras yoluyla elde edilen mülk paylara bölünmemektedir. Böylece malikler arasında paydaşlık değil, ortaklık söz konusu olmaktadır. Uyuşmazlık ise taşınmazın mirastan kaynaklı mal paylaşımı niteliği ile ilgilidir. Söz konusu taşınmazın oybirliği sağlanarak devri sağlanabilir, açık arttırma ile satılması istenmiyorsa ortaklığın giderilmesi davası için aynen paylaşma yoluna gidilebilir veya anlaşma sağlanarak ortaklığın devamı sağlanabilir.
Medeni Kanunun 703. maddesi
”Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.
Devir için ise : elbirliği halinde tasarruf edilen mal, bütün ortakların oybirliğiyle devredilebilir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, yazı ve yorumlar, kişisel hukuki yorum ve genel bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, hukuki destek ve detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Miras bırakanın ölümü ile birlikte tereke bir kül halinde mirasçılara intikal edeceğinden, tereke üzerinde mirasçılar arasında Türk Medeni Kanunu’nu 640. maddesi gereğince bir miras ortaklığı oluşmaktadır. İlgili kanun hükmü:
A. Mirasın geçmesinin sonucu
I. Miras ortaklığı Madde 640- Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir.
Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.
Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir.
Mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir. Sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır.
Bir mirasçı ödemeden aciz hâlinde ise, mirasın açılması üzerine diğer mirasçılar, haklarının korunması için gerekli önlemlerin gecikmeksizin alınmasını sulh mahkemesinden isteyebilirler.’’
Madde metninde belirtildiği üzere mirasçılar terekeye elbirliği mülkiyeti ilişkisi içerisinde sahip olurlar ve terekeye ait tüm haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Mirasçılardan herhangi birine ulaşılamaması durumunda paydaşlığın giderilmesi için ortaklığın giderilmesi davası ( izale-i şuyu ) açılması ve ulaşılamayan paydaş içinde tebligatın ilanen yaptırılması gerekmektdir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, yazı ve yorumlar, kişisel hukuki yorum ve genel bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, hukuki destek ve detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba
5 kardese kalan bir arazi icin kardesler arasinda anlasip bolusmeye razilar ancak mirasci kardeslerden birisi oldugu icin cocuklarinin onayi gerekiyor. Ancak 1 cocuga ulasilamiyor. nasil bir yol izlemeliyiz.
Merhaba,
Dedem 2 evlilik yapıyor vefat etmeden önce ilk eşini kaybediyor ilk eşinden 3 çocuk kalıyor vefatından sonra 2. eşi ve 5 çocuğunu geride bırakıyor. Dededen kalan bir arsa var arsanın uzerınde 2 erkek kardeşin ortak kullandığı eski bir ev var. geriye kalan 6 kız kardeşin taraf tutarak hisse payına düşeni bir kardeşe verip diğerine vermek istemediklerini belirtmekteler. Diğer kardeşinde 6 kız kardeşlerinin tarafsız kalmasını 2 erkek kardeşe eşit şekilde kimsenin mağdur olmadan feragat etmelerini istemektedir. Ayrıyetten dedenin vakti zamanında arsanın bır kısmını başkasına örfen sattığını ve o kişinin tapu devrı olmaksızın aldığı yere ev yapmıştır Kardeşler arasında anlaşmazlık devam etmektedir ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma usulu arsa yabancı bırı tarafından alınırsa dedemizin önceden sattığı kisimda ev yapan kişinin hak mahrümiyetine uğrayacağı aşikardır. “kanunu boyutunu bilmiyorum” bunun çözumu nedir yol gösterirseniz sevinirim.
Merhaba.. Öncelikle yardımcı olduğunuz için çok teşekkür ederim.. Benim iki tane sorum olacaktı..
Hisseli bir araziden hisse almış 3. bir şahıs en az ne kadar sürede arazi ile ilgili ortaklığın giderilmesi davası açabilir ve ortaklığın giderilmesi davasını bekletici sorunlar nelerdir, davayı uzatmak için neler yapılabilir?
Miras payının intikali sonrasında, mirasçının ortaklığın giderilmesi davası açması halinde TMK 699’da
“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.”
hükmü gereği aynen taksim veya artırmayla satışa karar verilecektir. Artırmayla satışa karar verilmesi halinde taşınmaz bir bütün halinde satışa çıkacak olup tüm taşınmazın bir bütün halinde satılması söz konusu olacaktır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, yazı ve yorumlar, kişisel hukuki yorum ve genel bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, hukuki destek ve detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba, çok faydalı bilgilendirmeler için teşekkürler. 40 yıl önce dedem aynı yerde bulunan arazisini pay etmiş ve babam annem ile birlikte verilen yere razı olup ev bahçe gibi 40 yıllık bir emek vermişler, diğer kardeşler yerlerini almamışlar ve dedem vefat ettikten sonra arsa şeklinde bizlere intikal etti. şimdi hala ve amcalarım sizin arsalarda bizim de hakkımız var biz oradan alacağız diyorlar biz buna karşı çıkıyoruz. çünkü fazladan mal almıyoruz 40 yıl emek verilen yerin bize payımız oranında (herkese yaklaşık 3 dönüm arsa) verilmesini istiyoruz. Oraların bizim olduğunu kendileri dahil herkes biliyor. Hatta onlar da, evet buralar sizin ama biz de buradan istiyoruz diyorlar. arsanın her yeri aynı niteliktedir. biz de önceden bize verilen yer haricinde başka yerden almak istemiyoruz. Bunun için ne yapılmalı?
merhaba iyi günler
babam ve iki amcam 1100 metre kare arsa da ortaklar iki amcam ve babam arsa ortaklar bir amcam 4/2 hisse sahibi babam ve diğer amcam ise 4/1 yani 275 metrekare arsya ortaklar amcalarım bizden habersiz iki yıl önce hisselerini başkasına satmış biz şimdi ortaklığım herkesin payına göre ayrılmasını istiyoruz yeni hissedar ise arsanın tamamının. mahkemede satışını istiyor babam ve biz kesimlikle satış istemiyoruz mahkeme herkesin hissesine göre paydaşların ortaklığın giderilmesini yapmazsa biz satış istemiyoruz satış yapabilir mi bu yeri satışa çıkarabilir mi bir hisse biziz kabul etmesek
50 yıl önce dedem tarım arazisine ev yapmış. Kendisi bu evde oturdu ve vefat etti. Ev eskiydi. Bu evi, tek evi olmayan çocuğu olarak babama verdi. Kağıt üzerinde bütün mirasçılar ve o dönemin muhtarı olmak üzere imzaladılar. Babam da bu kağıda dayanarak eski evi yıkarak yerine kendi hissesi olan 1/5 kısmına ev yaptı.Ev 3 katlı ve şu ana kadar 2 hisse daha alarak 3/5 kısmı bize ait olan (2/5 kısmı başka bir kişiye ait) bir tarla haline geldi. Sonuç olarak babam dahil iki mirasçı kaldı. İmar barışından faydalandık. Bu durumda karşı taraftaki tek mirasçı bize izale-i şuyu davası açarsa yada o hisseyi satın almak için biz dava açarsak ne gibi bir durumla karşılaşırız? Cevaplarsanız sevinirim. Teşekkür ederim.
Öncelikle iyi çalışmalar dilerim. Bir taşınmaz üzerinde tapuda kayıtlı 5 katlı bir apartman dairesi bulunuyor. dairelerin kat mülkiyetleri yok. taşınmazın 1/2’si bana ait. diğer 1/2’si ise ölü olan bir akrabamıza ait. dairelerin kat mülkiyetleri de bulunmuyor. ben taşınmaz ortaklığının satış yolu ile giderilmesi için izale-i şuyu davası ile birlikte muhtesat aidiyetinin davası açacağım. Hâkim kat mülkiyeti olmadığı için aynen taksim yoluna gidemeyecektir kanımca. ortaklığının satış suretiyle giderilmesine karar vermesi durumunda zemin ve 1. kat akrabalarımıza ait ve 3, 4 5 katlar benim kullanımında. muhdesat tespitinde de onların benim olduğu ortaya çıkacaktır. sorum şu satış olduğunda karşı taraf ihaleye girip bana ait kısmın örnek veriyorum 100,000,00 TL ise 100.001,00 TL verdi diyelim. bende onlara ait olan kısmı alacağım bende 50.000,00 TL olan yere 50.001,00 TL verdiğimde onlar üst katları ben ise alt katı satın almış olacağım ve bu suretle de ortaklık yine giderilemeyecek her iki tarafında ihaleye girip bir birinin hissesini alması durumunda ihale nasıl sonuçlanacak. şimdiden teşekkürler.
Annem 2013 yılında vefat etti.ikinci evliliğinden 3 çocuğu var. Ben ilk evliliğinden tek çocuğuyum. ikinci evliliğinde ki eşi 1989 yılında vefat ettiğinde üzerine kayıtlı bir evi vardı. Bu evden anneme kalan miras payından dolayı bana intikal eden kısmı için nasıl bir yol izlemeliyim?
Merhabalar..
Babamin vefatindan kalan 2 daire ve 1 dukkan mevcut.hepsi tapulu..
3 kardesiz ve kardeslerin ikisi dukkani bana verip olayi kapatmak istiyorlar.dukkan ve evlerin arasinda fiyat farki mevcut ama aradaki farki odemeye yanasmayip beni mahkemeye gitmeye zorluyorlar..
…Ben mahkemeye basvurdugum zaman dava nasil sonuclanir?
…avukat ucretini yada dava ucretini kim karsilar?
…ben bu isten zarali cikarmiyim
Tesekkurler…
ÇOK TEŞEKKÜRLER
Merhabalar,
Bizim durum karışık yardımcı olursanız sevinirim. bizim 2 parsel ve bitişiğimizdeki 3 parselle birlikte, yandaki 2m eni olan uzunlamasına 274m2 lik arsa ile şuyulanmış. bu arsa 4 apartmanın bulunduğu siteye ait.
1- İzalei şuyu davasında süreç nasıl işler?
2- Yandaki arsa için muhatap kim olur?
3- Açık artırma olursa elimiz boşa çıkar mı?
Merhabalar 2015te açılan paylı mülliyetin giderilmesi davasında 2016 da son duruşma yapıldı ve 2020 ocak ayında satış dosyası açılmış görünüyor bundan sonraki süreç işler kaç ay içinde açık artırmaya çıkılır ve süreçte yapılacak işlemler nelrdir.cevaplarsanız sevinirim, teşekkürler.