Bir kimse, taşınmazını kendi isteğiyle bir başka kişiye devredebileceği gibi, vekil tayin ederek de taşınmazını üçüncü kişilere devredebilir ve tapuda işlem yapılmasını sağlayabilir. Burada tayin edilen vekilin görevini kötüye kullanması ve tapuda kendisine verilen talimatları aşarak işlem tesis etmesi halinde gerçek hak sahibi şartların varlığı halinde tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazı geri elde edebilecektir.
Yazı İçeriği
Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın gerçek hak sahibinin taşınmazın kendi adına tescilini talep ettiği dava türüdür. Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında da gerçek hak sahibi olan vekil eden, vekilin görevini kötüye kullanarak tesis ettiği işlemi iptal hakkına sahiptir.
1. Vekâlet Sözleşmesi Nedir?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre vekâlet sözleşmesi; vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.
Örneğin bir kişi, kendisine ait bir taşınmazın satılması veya bir üçüncü kişiye devredilmesi konusunda bir vekil tayin ederek tapuda işlem yapılmasını sağlayabilir. Vekâlet sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekle tabi değilse de tapuda taşınmazın devri yetkisini içeren vekâlet sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması şarttır.
2. Vekâlet Yetkisinin Kapsamı
Vekalet sözleşmesi, vekil ile vekalet verenin, vekalet verenin bir işinin görülmesi veya işleminin yapılması konusunda anlaştıkları sözleşme olup, vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenmektedir. Bununla birlikte uygulamada çoğunlukla vekilin yetkili olduğu işlerin kapsamı açıkça belirtilmektedir. Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsamaktadır. Ancak vekilin, vekalet hakkının kendisine tanıdığı yetkiyi kötüye kullanarak, vekalet sözleşmesinin kapsamı dışına çıkması, işlemin iptaline yol açabilmektedir.
Borçlar Kanunu’nun 504. Maddesine göre:
Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.
Taşınmazın devri bakımından ise Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıca özel bir düzenlemeye yer verilmiş ve vekilin özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemeyeceği veya bir ayni hak ile sınırlandıramayacağı düzenlenmiştir.
Vekil, taşınmazın devri konusunda özellikle yetkilendirilmelidir.
Vekaletin kapsamı, yapılacak sözleşme ile belirlenir. Vekile, ‘’genel’’ veya ‘’özel’’ yetki verilmiş olabilir. Ancak; kanun gereği, bazı konularda vekile, ‘’özel yetki’’ verilmesigerekir.
3. Vekilin Sorumluluğu
Vekâlet sözleşmelerinde vekilin sorumluluğu, sözleşmeye uygun davranmak ve vekâlet verenin talimatlarına uymaktır. Ayrıca vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle bizzat yürütmekle yükümlüdür. Yine vekil, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde talimatlardan ayrılarak işlem yapabilecektir.
Vekilin bu sorumluluklarına aykırı hareket etmesi halinde ise vekâlet veren uğradığı maddi zararın tazmini için vekile karşı dava açabilecektir.
Vekilin görevini kötüye kullanması sonucu taşınmazı bir üçüncü kişiye devretmesi de vekilin tazminat sorumluluğunu doğurmakta olup bu durumda taşınmazın gerçek sahibi görevini kötüye kullanan vekile karşı tazminat davası açabileceği gibi taşınmazı alan üçüncü kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.
4. Taşınmazı Devralan Kişinin Sorumluluğu
Vekilin, vekalet görevini kötüye kullanması sonucu taşınmazı bir üçüncü kişiye devretmesi halinde gerçek hak sahibi kişi vekilin sorumluluğu nedeniyle vekilden tazminat isteyebileceği gibi taşınmazı devralan kişiye karşı açacağı tapu iptal ve tescil davası ile de taşınmazı geri alabilir.
Tapu iptal ve tescil davalarında davalı taraf, tapuda malik olarak görünen kişi olduğu için bu dava vekile karşı değil, taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı açılacaktır.
Burada vekil eden gerçek hak sahibi tarafından taşınmazı devralan kişinin sorumluluğuna gidilebilmesi ve tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için taşınmazı devralan kişinin kötü niyetli olması gerekmektedir.
Taşınmazı devralan kişinin kötü niyeti; vekilin görevini kötüye kullandığını bilmesi veya objektif olarak bilebilecek durumda olması şeklinde tanımlanabilir. Eğer taşınmazı devralan kişi bu şekilde vekilin görevini kötüye kullandığını biliyorsa veya objektif olarak bilmesi gerekiyorsa artık bu kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.
Taşınmazı devralan kişinin vekilin görevini kötüye kullandığını bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması halinde ise artık bu kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır. Türk Medeni Kanunu madde 1023’e göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunacağından iyi niyetli kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır. Bu durumda sadece görevini kötüye kullanan vekile karşı tazminat davası açılabilecektir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta vekâletnamenin sahte değil gerçek bir vekâletname olması ve vekilin sadece görevini kötüye kullanarak taşınmazı devretmesidir. Vekâletnamenin sahte olması halinde ise taşınmazın gerçek sahibi tarafından, devralan üçüncü kişi iyi niyetli olsa da tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.
Bu konu daha detaylı bilgi için “Sahte Belgeye Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
5. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları nitelikleri gereği herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Her ne kadar sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil davalarında bir zamanaşımı süresi söz konusu olsa da yolsuz tescilden kaynaklanan vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme uyuşmazlığın türüne göre değişmekteyse de vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi yolsuz tescil hallerinde görevli mahkeme genel mahkeme olan asliye hukuk mahkemesidir.
Bu dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan 6100 Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir.
İşbu yazımızda vekâlet sözleşmesi ve bu sözleşmeden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası üzerinde durulmuştur. Genel olarak tapu iptal ve tescil davaları hakkında daha detaylı bilgi için “Tapu İptal ve Tescil Davaları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Merhaba,
Halamızdan kalan miras için enişteme vekâlet verdim
Oda hakkımı karısının üzerine yapmış.
Ne yapabilirim?
Hakkımı nasıl savunabilirim?
Hakkımı geri alabilir miyim?
2008 yılında halamdan vekaletname alarak, taşınmaz bir arsadan kendisine düşen 45 metrekarelik hisse ile rahmetli annesinden kalan 15 metrekarelik hisse de dahil olmak üzere tüm haklarının satışını yapabileceğim yönünde yetki verildi. Ben de bu haklara karşılık bir daire aldım. Vekaletname ile halamdan aldığım hisseleri eşime sattım. Ancak tapuda sadece 45 metrekarelik kısım tescil edilmiş, 15 metrekarelik kısım tapuya geçirilmemiş. Şu an halam vefat etti. Tapu memurlarının yaptığı bu eksik işlem sonucu tapuda yer almayan 15 metrekarelik kısmı adıma nasıl tescil ettirebilirim?
Selamlar.
Abime 15 sene önce vekalet verdim, kötüye kullanmış. Annem, “Siz kızlara baba malı vermemek için vekalet almışlar” dedi. Babam yaşlı ve aklı yerinde değil.
Verdiğim vekaletle ne işlemler yapıldığını nasıl öğrenebilirim?
Ben deprem sonrası kardeşime diğer vefat eden kardeşlerim hesap ve diğer işlemleri için vekalet verdim bana açıklama yapmak zorunda değilim diyor hesaplar boş diyor ama. Deprem de ben ailemin altın altını buldum oda onda bitcoin parası onda ne yapmam lazım
Ben engelli, tiroid hastası bir kızım. Yeni evlendim. Yedi kız kardeşiz. Babam vefat ettikten sonra bazı arsa ve daireler kaldı. Annem benden vekalet aldı, fakat sonrasında benden habersiz olarak bu malların hepsini birine devretmiş. Ne yapmalıyım?
Ben engelli, tiroid hastası bir kızım. Yeni evlendim. Yedi kız kardeşiz. Annem, babam öldükten sonra benden vekalet aldı. Babamdan kalan bazı arsa ve daireler vardı. Annem, benden habersiz olarak hepsini birine devretmiş. Ne yapmalıyım?
03.05.2024 tarihinde internet üzerinden emlakçıya arsamızın değerini sorduk. Verdiği fiyat üzerinden noter vekaletname ile satışı gerçekleştirdik. Gün sonunda fark ettik ki, yarıya yakın kandırılmışız. Bu satış işlemini ve vekaletnameyi iptal edebilir miyiz? Teşekkür ederim.
Adıma icradan patronumun evini 5 yıl kadar önce satın aldım. Patronum 2 sene kadar önce oğlum aldığın ev bizimdi zaten senden rica ediyorum evi bana geri sat dedi tamam dedim. Müdürüme vekalet ver o satış işlemlerini yapsın senin paranı göndersin dedi bende 15 yıllık patronum güvendim çalışanına müdüre vekalet verdim. Evin üzerinde haciz vardı ödediler. Banada 3 milyon vereceklerdi banka yolu izle öderiz sana dediler tamam dedim. Vekâleti alan müdür patronun yabancı uyruklu gelinine satış yaptı evi. Beni işten attılar evin parasını ve tazminatını vereceğiz bekle dediler hağla bugün olmuş bekle diyorlar. Ne evin parasını ne tazminatımı vermiyorlar evin parasını yada evimi geri nasıl alırım
Merhaba kardeşim tam yetki taşınmaz satışı için vekaletname verdi bende evi satışını verdim . kardeşim 3ay sonra iptal davası açtı .komik durum ama yinede sonuç ne olur
Babam hastanede yoğun bakımında yatarken bana vekalet verdi evle arabayı sat diye bende sattım sattıktan sonra babam rahmetli oldu kız kardeşlerimde beni mahkemeye verdiler mal kaçırdı diye bundan bir şey çıkar mı? aklı dengesini yerinde diye doktor raporu da var.
İyi günler,
Annem, 2018 ya da 2019 yılında kuzenimin oğluna bir arsayı satması için vekalet vermiş. “Mustafa” adlı bu kişi arsayı satmış, ancak annem ne satış bedelini görmüş ne de herhangi bir satış sözleşmesini imzalamış. O dönemde “60.000 TL’ye sattım” demiş. Bu para, daha sonra kuzenimin evinde bulunan kasadan alınmış ve harcanmış. Anneme bugüne kadar hiçbir ödeme yapılmamış.
O dönemin 60.000 TL’si ile bugünün değeri arasında da ciddi fark var. Bu nedenle hem o paranın tahsili, hem de uğradığımız zararın telafisi için ne yapabiliriz?
Bir emlakçıya daire alıp satması için vekalet verdim ve kendisine para gönderdim. Ancak daire alım-satım işi gerçekleşmedi. Şimdi paramı geri istiyorum ama beni sürekli oyalıyor. Bu durumda ne yapabilirim?
Hocam merhaba,
2017 yılının 9. ayında şehir dışında olduğum için kız kardeşime vekalet verdim. Annemden kalan bir yer vardı. Dayım ve teyzemin paylarını almışlar, kız kardeşim ise bu yeri kendi kocasının (eniştemin) üzerine geçirmiş. Dayılar “biz alacağız” diyerek ucuza vermişler, 70 bin TL’ye. Oysa eniştem 3-4 ay sonra bu yeri 350 bin TL’ye satmış, üstelik parayı elden almış.
Ben vekaleti, satış için değil, sadece tek tapuya çevrilsin diye göndermiştim. Aramız şu an açık. Zaten orayı annem sağken biz satacaktık, alıcısı da belliydi. Enişte resmen bizim mirasımızla parasına para kattı. Ortada açık bir şekilde dolandırıcılık var.
Ben bu işten hiçbir ücret de almadım. Sadece vergi borcunu ödediklerini (yaklaşık 5.000 TL) söyleyip “ona say” gibi davranmışlar. Bunlardan hiçbir şekilde haberim yoktu. Şehirlerimiz farklıydı. 2020 yılında öğrendim. Zaten arada pandemi dönemi vardı.
Diğer iki erkek kardeşim de imza atmış ama kimse hakkını savunmamış, arkadan iş çevrilmiş. Sanki ben bu işin dışında bırakılmışım gibi hissediyorum. Erkek kardeşim bile, “ev yapılacaktı diye imza attık ama bizi de kandırdılar” diyor.
Ben zaten satacak olsam vekaleti enişteme gönderirdim, neden kız kardeşime yollayayım?
Üstelik arsayı satın alan kişi de daha önce annem sağken almak isteyen kişiydi. O zaman ben satsaydım çok daha yüksek fiyata satar, parayı da kendim alırdım. Şimdi bizim mirasımız elin adamına gitmiş oldu.
Kardeşime vekalet verdim beni kandırmaya çalışıyor diye vekaleti iptal ettirdim. bir nüshasının tapuya gönderdim bu arada vekaletle bir işlem yaptımı bilmiyorum eğer yaptıysa nasıl bir yol izlemeliyim?
Merhaba Ailemin dedesinden kalma arsaların tamamı sonradan tapulandırma geçerken amcam hepsini kendi adına yazdırmış. Biz durumu 10 sene öncesinde isteyip alamadığımız için mahkemeye vererek sadece kendi hissemiz konusunda hak kazandık. Bu süreçte mahkeme avukat ve keşif ücretlerini ödedik. Dava sonrasında ilçe icra mahkemesinde açtımız davaya karşı il icra mahkemesinden dava açılmış. avukatımız keşifte kazanmadığımız yerlere istinaden açılmış olduğunu iletti. bu süreçler nasıl sonuçlanmakta dava 3 sene oldu bilgi verebilir misiniz ?
Merhabalar, kısa süre önce abimin şirketini üstüme aldım. Ancak her şeyin vekaletini ona verdim sonradan pişman olduğum için vekaleti geri almak istiyorum. Vekaleti hangi yollarla ondan alabilirim?
Merhaba
Babam vefat etikten sonra 7 kardeşiz.birde annem sağ…Babamdan kalan daire için hepimiz ablama noter huzurunda vekalet verdik… Vekaletle kalan ev annemin üzerine geçecekti….Fakat 2 kardeşimin kötü niyetinden dolayı..Evi benim tapuda bana devretti.annemin rızası ile ..annem 75 yaşında…….sonuçta 5 kardeş ve anne rızası var bu olayda..(tapu benim üzerimede dieğr kardeşlerden korumak için yapıldı)bu iki kardeş vekaleti alan ablama dava açabilir mi….ve hepimizin karşılasacağı durum nedir…
cevaplarsanız çok memnun olurum
Merhaba,
Bu sayfada belirttiğiniz şekilde tapu iptal davası sonucunda geri kazanılan tapunun tescili için tapunun bulunduğu şehre gitmek zorunlu mudur? İkamet ettiğim şehir ile tapunun bulunduğu ve davanın görüldüğü şehirler farklı. Konu hakkında bilgi verebilirseniz çok memnun olurum.
Güvendiğim birine tarlamı sat paramı ver diye vekalet verdim o ise tarlamı kızınım üstüne yapmış vekalet verdiğim kişi öldü kızı malımı iade etmem diyor.Şimdi dava açsam kazanma şansım nedir ?