Kira sözleşmesinin tarafları, kira bedelini serbestçe belirleyebilecekleri gibi kira bedelinden ayrı bir ödemenin yapılacağının da kararlaştırabilirler. Uygulamada depozito da denen güvence, kiralanan taşınmazda meydana gelebilecek zararların karşılanması adına verilen bir teminattır. Taraflar her ne kadar kira bedelini serbestçe belirleyebileceklerse de depozito için bir üst sınır öngörülmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Ayrıca depozitonun saklanması ve kira sözleşmesi sona erdiğinde geri verilmesi de belirli şartlara tabi tutulmuştur. Bu yazımızda uygulamada önem arz eden söz konusu düzenlemeler incelenmiştir.
Yazı İçeriği
Önemle belirtmek gerekir ki, mülga 818 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda depozito hakkında herhangi bir düzenleme yer almamaktaydı. Dolayısıyla, TBK’nın 342. maddesi yürürlüğe girmeden önce akdedilen sözleşmelerde, herhangi bir sınıra bağlı olmaksızın depozito kararlaştırılması ve bu depozitonun elden ödenmesi mümkündü. Bununla birlikte, mevcut düzenleme 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında yürürlük tarihi 01.07.2020 olarak belirlenmiştir. Buna göre 01.07.2020 tarihinden önce akdedilen kira sözleşmelerinde şayet kiracı, tacir veya tüzel kişiyse mevcut düzenlemenin uygulanması mümkün değildir.
1. Depozito (Güvence Bedeli) Nedir?
818 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 334. maddesine göre kiracı kiralanan taşınmazı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Söz konusu bu düzenleme nedeniyle, kira sözleşmesi akdedilirken kira bedelinden ayrı bir başka ödemenin kararlaştırıldığı görülmektedir. Depozito veya kanunun ifadesiyle güvence, kiralanan taşınmazda meydana gelebilecek zararların karşılanması adına verilen bir teminattır. Buna göre kiraya veren (ev/işyeri sahibi), taşınmazın geri verilmesi sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları yazılı olarak bildirmek zorundadır. Şayet kiralanan taşınmazda olağan kullanım dışında meydana gelen bir zarar söz konusuysa, ödenen depozitodan bunun karşılanması sağlanabilecektir. Depozitonun para veya kıymetli evrak olarak ödenmesi gerekir. Bunun dışında herhangi başka bir ödeme yönteminin depozito olarak kararlaştırılması mümkün değildir.
2. Depozito En Fazla Ne Kadar Kararlaştırılabilir?
TBK’nın 342. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Kiracının korunması adına getirilen bu sınır, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulabilecektir. Şayet kira sözleşmesi, konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin değilse, depozito üst sınırının uygulanması mümkün değildir.
Bu noktada çatılı işyeri kavramının açıklanması gerekmektedir. İşyeri, mesleki veya ticari faaliyetlerin yürütüldüğü yere verilen isimdir. Buna göre, bir kişi mesleki veya ticari faaliyetlerini yürütmek adına bir yer kiralarsa işyeri kirasından söz edilebilecektir. Bununla birlikte, Türk Borçlar Kanunu, işyerlerini çatılı olup olmamasına göre ikiye ayırmış ve farklı hükümlere tabi tutmuştur.
Yargıtay’a göre bir işyerinin çatılı işyeri olarak kabul edilebilmesi için sabit bir çatısının bulunması ve aynı zamanda dört yanının duvarla örülü olması gerekmektedir. Örneğin tarla vasfındaki bir taşınmazın çatısı bulunmadığı için çatılı işyeri olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla bir tarlanın kiralanmasında, taraflar üst sınır ile bağlı olmaksızın depozitoyu belirleyebileceklerdir. Benzer şekilde taşınır veya ürün kiralarında da üst sınırdan daha yüksek depozito belirlenmesi mümkündür.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitonun sözleşmede belirlenmiş olması gerekmektedir. Zira TBK m.342’de “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.” denilmektedir. Söz konusu hükümden anlaşıldığı üzere depozito, sözleşmede kararlaştırılmış olmalıdır.
Önemle belirtmek gerekir ki, konut ve çatılı işyeri kirasına özgü hükümlerin uygulanabilmesi için sözleşmenin en az altı ay veya daha uzun süreli olması gerekmektedir. Diğer bir deyişle altı aydan daha kısa süreli sözleşmelerde konut ve çatılı işyerlerine ilişkin hükümlerin uygulanması mümkün değildir.
Sonuç olarak depozito için öngörülen üst sınır, yalnızca yukarıda değindiğimiz şartların sağlanması durumunda uygulama alanı bulabilecektir. Bu şartlar gerçekleşmediği takdirde taraflar, depozitoyu herhangi bir sınıra tabi olmaksızın serbestçe belirleyebileceklerdir.
Kira bedeli nezdinde belirlenen depozito ile ilişkili olarak, kira bedelinin tespiti hakkında detaylı bilgi için “Kira Tespit Davası” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.
3. Üst Sınırdan Daha Yüksek Bir Depozito Kararlaştırılmasının Sonuçları Nelerdir?
Borçlar Kanununda, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitonun, üç aylık kira bedelini aşamayacağını ifade edilmiştir. Kural bu olmakla birlikte uygulamada tarafların, üst sınırdan daha yüksek bir depozito kararlaştırmaları söz konusu olabilmektedir. Böyle bir durumda kararlaştırılan depozitonun üst sınırı aşan kısmı geçersizdir. Diğer bir deyişle depozitonun, üç aylık kira bedeli olarak kararlaştırıldığı kabul edilecektir. Şayet kiracı, 3 aylık kira bedelinden daha fazla ödeme yaptıysa, fazladan yaptığı ödemenin iadesini talep etmesi mümkündür. Fazladan yapılan ödemenin başlatılacak bir icra takibi veya açılacak bir alacak davası ile geri alınması sağlanabilir.
4. Depozitonun Bankaya Yatırılması ve Saklanması
Uygulamada depozitonun çoğunlukla elden ödendiği görülmektedir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre, para olarak kararlaştırılan depozitonun bankada açılacak vadeli mevduat hesabına yatırılması zorunludur. Zira, elden yapılan ödemenin kiraya veren tarafından harcanması veya zaman içerisinde enflasyon sebebiyle değer kaybına uğraması söz konusu olabilir. Bununla birlikte depozitonun vadeli mevduat hesabına yatırılması durumunda, bankanın ödediği faiz sayesinde, değer kaybına uğramasının önüne geçilebilecektir.
Şayet depozitonun senet, çek veya poliçe gibi bir kıymetli evrak ile ödenmesi kararlaştırılmışsa, söz konusu kıymetli evrakın bankaya depo edilmesi gerekir.
Kanun koyucu, depozitonun bankaya ödenmesi yoluyla ödemenin yapıldığının ispatının da kolaylaşmasını amaçlamıştır. Zira, yapılan ödemenin miktarı veya ödenip ödenmediği çoğu zaman uyuşmazlık konusu haline gelebilmektedir. Özellikle yüksek meblağlardaki depozitolarda yaşanan uyuşmazlıkların, tarafların mağduriyetine sebep olabileceği şüphesizdir. Bu nedenle ödemenin kanunun öngördüğü şekilde gerçekleştirilmesi önem arz etmektedir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, elden yapılan ödemelerinde de ispatlandığı ölçüde geçerli kabul edilmesi mümkündür.
5. Depozitonun Geri Verilmesinin Şartları
Vadeli mevduat hesabına yatırılan depozitonun, kiracının ve kiraya verenin onayı olmadan çekilmesi mümkün değildir. Ayrıca depozitonun kıymetli evrak olarak ödendiği durumlarda da kıymetli evrak banka tarafından muhafaza edilecek ve ancak kanunun öngördüğü şartlarda taraflara iade edilebilecektir. Buna göre bankanın depozitoyu dört durumda taraflara iade etmesi mümkündür. Bu haller dışında depozitonun iadesi söz konusu olmayacaktır.
5.1. Depozitonun İadesi İçin İki Tarafın Da Rızasının Bulunması
Tarafların depozitonun iadesi konusunda anlaşmaları mümkündür. Öyle ki, kiracı ve kiraya veren, taşınmazda meydana gelen zarar konusunda anlaşmaya vardıkları takdirde, bankaya yatırılmış olan depozitonun iadesini talep edebileceklerdir. Taraflar, aralarındaki anlaşmaya göre depozitonun kime ve ne oranda ödeneceğine de karar verebilirler. Örneğin taşınmazda hiçbir zarar olmadığı durumda depozitonun tamamen kiracıya iade edilmesine karar verebilecekleri gibi zarar meydana gelmesi durumunda kiraya verene ödenmesine de karar verebilirler. Buna göre banka, iki tarafın rızasının bulunduğu durumda depozitonun iadesini gerçekleştirebilecektir.
5.2. Depozitonun İcra Takibinin Kesinleşmesi Sonucunda İade Edilmesi
Kiraya veren, taşınmazda meydana gelen zararlar dolayısıyla kiracı aleyhine icra takibine başvurabilir. Bu icra takibi kesinleştiği takdirde, kiraya veren bankaya başvurarak depozitonun kendisine ödenmesini talep edebilecektir. Ayrıca icra takibinin kiracı lehine kesinleşmesi durumunda da kiracının bankaya başvurarak depozitonun iadesini talep etmesi mümkündür.
5.3. Depozitonun Mahkeme Kararının Kesinleşmesi Sonucunda İade Edilmesi
Kiraya veren, taşınmazda meydana gelen zararlar dolayısıyla kiracı aleyhine mahkemeye başvurabilir. Yargılama sonucunda mahkeme kararı kesinleştiği takdirde, kiraya veren bankaya başvurarak depozitonun kendisine ödenmesini talep edebilecektir. Ayrıca mahkeme kararının kiracı lehine kesinleşmesi durumunda da kiracının bankaya başvurarak depozitonun iadesini talep etmesi mümkündür.
5.4. Depozitonun Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Dolayısıyla Kiracıya İade Edilmesi
Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kural olarak depozitonun kiracıya iade edilmesi gerekmektedir. Kiraya veren, depozitonun kiracıya ödenmesini istemiyorsa kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açmalı veya icra takibine girişmelidir. Ardından dava açtığına veya icra takibi başlattığına ilişkin bankaya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Şayet kiraya veren bu sürede dava açmaz veya icra takibine girişmezse banka kiracının başvurusu üzerine, depozitoyu kiracıya ödeyecektir.
