Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Taraflar kira sözleşmesini akdederken, kira bedelini veya yan edimleri serbestçe belirleyebilirler. Bu doğrultuda kira bedeli dışında depozito belirlemeleri de mümkündür. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmiştir. Uygulamada özellikle işyeri kiralarında hava parası adı altında kiracıdan belirli9 bir bedelin talep edildiği görülmektedir. TBK m.346 kapsamında hava parası veya diğer adlar altında talep edilen bedellerin geçerliliği bulunmamaktadır. Ayrıca aynı hüküm kapsamında cezai şart kararlaştırılması veya kira bedelinin ödenmemesi durumunda sonraki aylara ait kira bedellerin muaccel olacağına ilişkin kayıtlara yer verilmesi de yasaklanmıştır.
Yazı İçeriği
“Kiracı aleyhine düzenleme yasağı”, uygulamada genellikle işyeri kira sözleşmeleri açısından önem arz ettiği görülmektedir. Bu sebeple yazımızda ilgili hükmün ağırlıklı olarak işyeri kiraları açısından değerlendirilmesine yer verilmiştir. Bununla birlikte yaptığımız açıklamaların konutlar açısından da geçerli olduğu söylenebilecektir.
1. Kira Sözleşmesi Düzenlenirken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira sözleşmesi kurulurken taraflar geniş bir serbestiye sahiptirler. Öyle ki, sözleşme özgürlüğü kapsamında birçok hususun kira sözleşmesinde belirlenebilmesi mümkündür. Örneğin kira bedeli, depozito, aidatın kim tarafından ödeneceği, kiralanan taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı veya sözleşmenin süresi taraflarca serbestçe belirlenebilecektir. Bununla birlikte kanun koyucu, kiracının korunması için birtakım sınırlamalar da öngörmüştür. Yazımızda ele aldığımız kiracı aleyhine düzenleme yasağı bu sınırlamalarda yalnızca biridir. Öyle ki kiracı aleyhine düzenleme yasağı dışında, bağlantılı sözleşme yapma yasağı ve kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı da düzenlenmiştir.
Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi bir başka sözleşmeye bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersizdir. Bu doğrultuda bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılabilmesi için kiracının yararına olmaması ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişki içerisinde bulunmaması gerekir. Bununla birlikte kiralananın kullanımına ilişkin olmasına rağmen kiracıya dayatılan birtakım sözleşmelerin mahkemelerce geçersiz kabul edildiği görülmektedir. Bu noktada geçersiz sayılan sözleşme kira sözleşmesi olmayıp kira sözleşmesi ile bağlantılı olan diğer sözleşmedir. Taraflar şayet kira sözleşmesi yanında bağlantılı sözleşme yapmak istiyorlarsa, bağlantılı sözleşmenin kanunda aranan şartlara uygun olması gerekmektedir.
Konu ile ilişkili olarak “Aidat Bedeli (Konut, Site, İşyeri)” ve “Kiracı Aleyhine Cezai Şart Düzenleme Yasağı – TBK Madde 346” başlıklı makalelerimizi inceleyebilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesine göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. TBK m.343’te yer alan hükümden anlaşıldığı üzere kira sözleşmesinde değişiklik yapılması mümkündür ancak bu değişikliğin kiracı aleyhine olmaması gerekir. Bununla birlikte sözleşmede kiracı aleyhine yapılabilecek tek değişiklik kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Buna göre kira sözleşmesinde sonradan değişiklik yapmak isteyen tarafların ilgili düzenlemelere riayet etmeleri gerekecektir.
Kira sözleşmesinde değişiklik yapma ve kira bedeli ile ilgili detaylı bilgi için ise “Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapılabilir Mi? – TBK Madde 343” ve “Kira Tespit Davası” başlıklı makalelerimizi inceleyebilirsiniz.
2. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağının Uygulama Alanı
Türk Borçlar Kanunu, işyerlerini çatılı olup olmamasına göre ikiye ayırmış ve farklı hükümlere tabi tutmuştur. Buna göre kiracı aleyhine düzenleme yasağına ilişkin TBK’nın 346. maddesi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulabilecektir. Bununla birlikte çatılı olmayan işyeri kiraları yasak kapsamında değildir. Örneğin tarla vasfındaki bir taşınmazın işyeri olarak kabulü mümkün olsa da, çatılı işyeri vasfına sahip olmaması nedeniyle yasak kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir. Benzer şekilde taşıt gibi taşınır eşyalara ilişkin kira sözleşmelerinde de yasak hükümleri uygulanamayacaktır.
3. Kiracıdan Hava Parası Talep Edilmesi
Uygulamada özellikle işyeri kira sözleşmeleri akdedilirken veya işyeri devredilirken kiracıdan yüksek meblağlarda ödemeler talep edildiği görülmektedir. Hava parası veya diğer adlar altında talep edilen bu bedellerin hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır. Öyle ki, TBK m.346’da kiracıdan kira bedeli ve yan giderler dışında hiçbir ödemenin talep edilemeyeceği düzenlenmiştir.
Kanunen yasak olmasına rağmen, kiralanan işyerine ihtiyaç duyan kiracıların, çoğu zaman bu bedelleri ödedikleri de bir gerçektir. Bu durumda zorunluluk sebebiyle ödenen bedellerin geri istenip istenemeyeceği yargı kararlarına konu olmuş ve Yargıtay, söz konusu ödemelerin geri istenmesinin mümkün olmadığına hükmetmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03.07.2019 Tarihli ve 2017/12207 E., 2019/6117 K. Sayılı Kararı
“Somut olayda, davalı kiracı tarafından 10.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 22.maddesinde yer alan “Kiracı tarafından kiralanan dükkanın eski kiracılarına 10.05.2009 tarihinde ödenen 40.000,00 TL hava parası kiranın bitiminde ve taşınmaz tahliye edildiğinde kiraya veren tarafından ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın peşinen ödenecektir.” hükmüne dayanılarak 40.000,00 TL hava parasının iadesi için davacı aleyhinde icra takibi başlatılmıştır. Davacı kiraya veren ise, 10.05.2009 tarihli sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürmüş, kendi elinde olan sözleşmede hava parasını düzenleyen bir hükmün yer almadığını belirtmiş, mahkemece yapılan imza incelemesinde anılan sözleşmedeki imzanın davacı kiraya verene ait olduğu belirlenmiştir.
Mahkemece imzanın davacıya ait olması ve hava parasına dair hükmün geçerli olması nedeni ile davanın reddine karar verilmiş ise de, TBK’ nın 26, 27 ve 81.nci maddeleri gereğince, kanuna ve ahlaka uygun olmayan bir amacın gerçekleştirilmesi için verilen şeylerin geri alınması yasal olarak mümkün değildir. Anılan yasa maddeleri hükmünce ödenen hava parasının iadesi istenemez. Mahkemece, bu gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya uygun bulunmadığından kararın bozulması gerekmiştir.”
İşyeri devirleriyle ilgili detaylı bilgi için “İşyeri Kira Sözleşmesi Devir Edilebilir Mi?” ve “Kiracı Kira Sözleşmesini Devir Edebilir Mi?” başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
4. Sözleşmede Cezai Şart Kararlaştırılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesine göre, kira sözleşmesinde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda cezai şart ödeneceğine ilişkin bir anlaşmaya yer verilemeyecektir. Şayet taraflar yasağa rağmen cezai şart kararlaştırmışlarsa bu hükmün geçersiz olduğu kabul edilmektedir. Ancak cezai şart kararlaştırılamayacağına ilişkin yasak yalnızca kira bedelinin zamanında ödenmemesine ilişkindir. Bununla birlikte kiralanan işyerinin erken tahliye edilmesi durumunda sözleşmede cezai şart kararlaştırılması mümkündür.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.06.2019 Tarihli ve 2018/7991 E., 2019/5788 K. Sayılı Kararı
“Taraflar arasında 2014 yılında düzenlenen kira sözleşmesi tadil protokolünün 27.5. maddesinde … ‘erken fesih hakkının zamanından önce kullanılması, kiracı erken fesih hakkı dolmadan mecuru tahliye etmesi halinde 150.000 TL tazminat ödeyecektir.’ düzenlemesi yer almaktadır. Davalı kiracı tarafından 26/01/2015 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesi feshedilmiştir. Davacı, kira sözleşmesinin belirlenen süreden önce tek taraflı feshi nedeniyle hem cezai şart alacağı hem de mahrum kalınan kâr isteminde bulunmuştur. Kira sözleşmesinde, erken fesih nedeniyle 150.000 TL cezai şart ödeneceği kararlaştırıldığına göre kiracının tazminat sorumluluğu kararlaştırılan cezai şart tutarı kadardır. Bu nedenle mahkemece, erken fesih nedeniyle 150.000 TL cezai şart bedeline hükmedildiği halde, erken fesih tazminatı niteliğindeki makul süre kira bedeli olarak ayrıca 4 aylık kira bedeline hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
5. Sözleşmede Muacceliyet Kaydına Yer Verilmesi
Bir borcun muaccel olması, o borcun alacaklı tarafından talep edilebilecek duruma gelmesini ifade etmektedir. Öyle ki, sözleşmenin tarafları borcun muaccel olacağı tarihi vade kararlaştırmak suretiyle belirleyebilirler. Şayet taraflar bir borç için vade belirlemişlerse o borç vadesi geldiğinde muaccel hale gelecektir. Diğer bir deyişle bir borcun vadesi gelmeden alacaklısı tarafından talep edilebilmesi mümkün değildir. Bununla birlikte bir sözleşmenin tarafları, borcun ödenmemesi durumunda henüz vadesi gelememiş diğer borçların da muaccel hale geleceğini kararlaştırabilirler. Sözleşmelerde yer alan bu tarz hükümlere muacceliyet kaydı denilmektedir.
Her sözleşme gibi kira sözleşmelerinde de borçlar ancak vadeleri geldiğinde yani muaccel olduklarında talep edilebilirler. Öyle ki, şayet kira sözleşmesinde kira bedelinin aylık olarak ödeneceği kararlaştırılmışsa bedelin o ay içerisinde ödenmesi icap edecektir. Bununla birlikte henüz vadesi gelmeyen gelecek aylara ilişkin kira bedellerinin işyeri sahibi tarafından talep edilmesi mümkün değildir. Ancak taraflar sözleşmeye muacceliyet kaydı koymuşlarsa bir aya ilişkin kira bedeli ödenmediği takdirde diğer aylara ilişkin kira bedellerinin de talep edilebilmesi söz konusu olabilecektir. Bu durum kiracılar açısından son derece olumsuz sonuçlar doğurabilecek niteliktedir. Bu nedenle kanun koyucu, sözleşmeye muacceliyet kaydı konulması yoluyla kiracının zor duruma düşmesini engellemek istemiş ve muacceliyet kaydının geçersiz olduğuna hükmetmiştir. İlgili düzenlemeye göre şayet taraflar sözleşmeye muacceliyet kaydı koymuşlarsa bile bu kayıt geçersiz olacak ve işyeri sahibi gelecek aylara ilişkin taleplerde bulunamayacaktır.
