Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi

Gayrimenkul üzerinde yer alan daire, dükkân gibi bağımsız bölümlerin, üzerindeki bulundukları arsada da belirli payları vardır. Arsa payı olarak bilinen bu oransal değer, her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı olacak şekilde ve birtakım kriterler gözetilerek hesaplanır. Arsa üzerindeki bağımsız bölümlerin her birinin arsa paylarının toplamı sonucunda %100 değere ulaşılır. Arsa payı, bilhassa kentsel dönüşüm sonrasında, maliklerin payına düşecek yeni bağımsız bölümlerin dağılımı gibi ana gayrimenkule ilişkin konularda oldukça belirleyici olmaktadır.

Arsa payının yanlış tespit edilmesi durumunda malikler birçok anlamda hak kaybına uğramaktadır. Bu itibarla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olarak tespit edilen arsa paylarının, arsa payının düzeltilmesi davası açılarak yeniden düzenlenmesi mümkün kılınmıştır.

1. Arsa Payı Nedir?

İnşaatına henüz başlanmamış yahut inşası devam eden yapıda, hak sahiplerinin paylarını belirlemek ve mevzuattan kaynaklanan hak ve yükümlülüklerini yasal hale getirmek için kat irtifakı kurulur. Kat irtifaklı bir yapı, onaylı projesine uygun şekilde inşa edilerek yapı tamamlanırsa, kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilerek iskan olarak da bilinen yapı kullanma belgesi alınabilir.

Arsa payı ise, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken arsa üzerinde yer alan ana yapının bağımsız bölümlerine, rayiç değerleri oranında arsa üzerinden verilen paydır. Başka bir anlatımla; apartmanda yer alan daire, dükkân gibi bağımsız bölümlerin değerleri oranında, bulundukları arsa üzerinde sahip oldukları paya, arsa payı denir.

2. Arsa Payının Önemi

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulurken, ana yapıdaki bağımsız bölümlerin konum ve büyüklük gibi birtakım kriterleri dikkate alınarak belirlenen arsa payları göz önünde bulundurulur. Bu nedenle kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken arsa payının doğru tespit edilmiş olması oldukça önemlidir. Zira sigorta masrafları gibi birçok ortak gidere katılımın belirlenmesi arsa paylarına göre gerçekleştirilmektedir. Aynı şekilde, ana gayrimenkule ilişkin konularda ve ortak yerler üzerinde ilave ve yenilik yapılmasına ilişkin karar verme sürecinde, maliklerin arsa payları oldukça belirleyici olmaktadır.

Kentsel dönüşüm sürecinde binaların yıkılıp yeniden yapılması gündemde olup, riskli yapı kararı alınmasını müteakip yapılacak tüm iş ve işlemlerde kat malikleri hisseleri oranında temsil edilmektedirler.

Kentsel dönüşüm kapsamında binanın yenilenmesi kararı alınabilmesi için, kat maliklerinin arsa payları esasına göre, üçte iki çoğunluğun olumlu kararı gerekir. Müteahhitler ile yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de arsa payları esas alınmaktadır.

Her halükarda, farklı açılardan hak kaybının önüne geçilebilmesi için, taşınmazdaki her bir bağımsız bölümün arsa paylarının usul, yasa ve hakkaniyet ölçüsünde yeniden düzenlenmesi önemlidir.

3. Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi

Arsa payının belirlenmesinde etkili olan kıstaslar dikkate alınmaksızın arsa payları belirlenmişse, arsa payının yeniden düzenlenmesi gerekebilir. Söz gelimi kat mülkiyeti kurulurken, arsa üzerindeki her bir bağımsız bölümün birbirinden farklılık arz eden kriterlerinin olduğu gözetilmeksizin, arsa payları eşit olarak dağıtılmış olabilir. Bu durumda hakkaniyete aykırı bir paylaşım işlemi tesis edilmişse, mahkeme kararıyla arsa payının yeniden düzenlenmesi gerekebilir.

Konuyla ilgili detaylı bilgi için Arsa Payının Düzeltilmesi Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca arsa payının belirlenmesinde; bağımsız bölümlerin büyüklüğü, cinsi, bulunduğu kat, ısınma sistemi, ışık ve ferahlık durumu, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, gürültü korunumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgâr ve diğer dış etkenlerden etkilenme gibi birçok ölçüt dikkate alınmaktadır. Bu kıstaslar dikkate alınmaksızın belirlenen arsa payları, bağımsız bölümlerin kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesis edildiği tarih itibarıyla durumları değerlendirilerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi gerekmektedir. 

Söz gelimi 1.000 m² arsa üzerinde yer alan, dört katlı bir örnek yapı düşünelim. Bu yapının her katı, yaklaşık 100 m² büyüklüğünde iki bağımsız bölümden oluşmakta ve zemin katında bir adet 200 m² genişliğinde iş yeri bulunmaktadır. Aşağıdaki farazi hesaplamada, arsa paylarının belirlenmesinde dikkate alınan ölçütlerden büyüklük, kat, cephe, manzara, kullanım durumu gibi kıstaslar değerlendirilerek bağımsız bölümlerin arsa paylarının nasıl düzenlenebileceği örneklenmektedir.

Buna göre;

Dairenin büyüklüğü ;

Diğer tüm etkenlere nazaran daha önemli bir faktör olması nedeniyle ağırlık puanı iki ile çarpılacaktır. Dairelerin büyüklükleri 100 m² ve zemin katta yer alan dükkânın büyüklüğü 200 m²’dir. Buna göre her dairenin 100 x 2 = 200 puan ve zemin katta yer alan dükkânın 200 x 2 = 400 puanı vardır.

Bulundukları katlar ;

Dairelerin aydınlık olma durumu aşağı kattan yukarı kata doğru artmaktadır. Bu nedenle arsa payına belirlenmesi için kullanılan puan değerlendirmesi bu husus dikkate alınarak gerçekleştirilmelidir. Her bir somut vaka için farklılık arz etmesi mümkün olmakla beraber, hesaplamanın kolaylığı açısından farazi olarak aşağıdaki katsayılar varsayılarak, katın, arsa payına etkisi izah edilecektir.

Zemin kat         : 10 puan

1. kat                  : 20 puan

2. kat                  : 30 puan

3. kat                  : 40 puan

Manzara ;

Dairelerin değerinin belirlenmesinde en önemli faktörlerden biri olan manzara, arsa payının belirlenmesinde de etkili olmaktadır. Buna göre deniz, boğaz ya da orman manzarasına bakan bir dairenin caddeye bakan bir daireye nazaran daha değerli olduğu düşünülebilir. Özellikle İstanbul, Çanakkale, Muğla gibi denize kıyısı olan şehirlerde manzara faktörü arsa payının belirlenmesinde oldukça etkili olmaktadır. Buna göre;

Denize nazır olan daireler     : 100 puan

Caddeye bakan daireler         :   50 puan

olarak farazi katsayılar üzerinden değerlendirme yapılacaktır.

Cephe durumu ;

Bağımsız bölümlerin baktıkları cepheler de güneşten faydalanma durumunu oldukça fazla etkilemektedir. Ne var ki; Ankara, Erzurum, Sivas gibi güneşli gün sayısının görece daha az olduğu illerde cephe faktörü diğer faktörlerden çok daha önemli olmaktadır. Bu durumda örnek yapımız üzerinde, cephe itibarıyla aşağıda örneklenen farazi katsayı varsayımları üzerinden değerlendirme yapılacaktır.

Güney cephe                           : 100 puan

Doğu ve Batı cepheleri          :   80 puan

Kuzey cephe                            :   60 puan

İş yeri ve konut olması durumu ;

Genellikle apartmanların zemin katlarında bulunan iş yerleri – özellikle ana yapı konum itibarıyla işlek bir caddede yer alıyorsa – konutlara nazaran daha değerli olabilmektedir. Şu halde örnek yapı üzerinde yer alan dükkânın dairelere nazaran iki kat daha değerli olduğunu söylemek mümkündür.

Arsa payını etkileyen faktörlerden bazıları dikkate alınarak, örnek yapının bağımsız bölümlerinin arsa payı oranlarını belirlemek gerekirse;

Bağımsız Bölüm	Büyüklüğü x2	Bulunduğu Kat	Manzara Durumu	Cephe Durumu	Toplam
Dükkan	400	10	100	320	830
1. Daire	200	20	50	260	530
2. Daire	200	20	100	220	540
3. Daire	200	30	50	260	540
4. Daire	200	30	100	220	550
5. Daire	200	40	50	260	550
6. Daire	200	40	100	220	560
Toplam					4100

Arsa payı hesaplanmasında toplam 1025 pay olduğunu varsayarsak;

1 puan: 1025/4100= 0,25 olacaktır. Bu hesaba göre bağımsız bölümlerin arsa payları;

Bağımsız Bölüm	Arsa Payı
Dükkân	207,5/1025
1. Daire	132,5/1025
2. Daire	135/1025
3. Daire	135/1025
4. Daire	137,5/1025
5. Daire	137,5/1025
6. Daire	140/1025

olarak belirlenebilir.

Diğer taraftan, bağımsız bölümlerin yukarıda örneklenen özelliklerinde, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihten sonra meydana gelen değişikliklerin, arsa payına bir etkisi olmayacaktır. Örneğin, dairenin içinde sonradan tadilat yapılarak iyileştirilmesi, balkonun içeri alınması suretiyle yaşam alanının genişletilmesi gibi sonradan oluşan değişiklikler arsa payını etkilemez. Hatta, binanın önündeki yapıların sonradan yıkılması sonucunda bazı bağımsız bölümlerin deniz manzaralı hale gelmesi ve şerefiyelerinin çok artması dahi arsa payının yeniden belirlenmesinde etkili değildir.