Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, belirli bir taşınmazın inşa edilmesi ve bu inşaatın karşılığında arsa payı devri yükümlülüğünü içeren karma nitelikli bir sözleşme türüdür. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi de, diğer sözleşmelerden farklı özel koşullara tabidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sona erdirilebilir. Ancak, fesih konusunda tarafların uzlaşamadığı durumlarda, sözleşmenin sona erdirilmesi için mutlaka dava yoluna başvurulması feshin koşullarının varlığının mahkemece değerlendirilmesi gerekmektedir. Fesih koşullarının varlığının ispatlanması durumunda, kat karşılığı inşaat sözleşmesi mahkeme kararı ile feshedilebilecektir. Taraflardan birisi, tek taraflı irade beyanıyla, mahkeme kararı olmaksızın sözleşmeyi sona erdirme yetkisine sahip değildir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi iki şekilde gerçekleşebilir: taraflar arasındaki karşılıklı anlaşma veya mahkeme kararı. Her iki seçenek de karmaşık hukuki prosedürler içermektedir, çünkü taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümünü gerektirirler. Feshin nasıl gerçekleştiği, sonuçları ve tarafların talep edebileceği haklar ve alacaklar açısından büyük önem taşır.

Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi sonucunda, tarafların mülkiyet hakları, maliyetler, tazminatlar ve diğer ayrıntılar konusunda kesin bir çözüme varılması gerekmektedir. Bu nedenle, tarafların hukuki danışmanlık alması ve anlaşmazlığı çözme sürecini etkin bir şekilde yönetmesi son derece önemlidir.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, hukuki niteliği itibariyle eser sözleşmesidir. Bu sözleşme ile arsa sahibi sözleşme gereğince alacağı dairelere karşılık arazisinin belirli bir kısmını devretme yükümlülüğünü üstlenirken, müteahhit ise belirli bir oranda bağımsız bölüme ve arsa payına hak kazanmaktadır.

Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tercih edilmesinin en temel nedeni, arsa sahibi olan ancak inşaat faaliyetlerini yürütecek yeterli maddi kaynağa veya teknik bilgiye sahip olmayan bireylerin, ek bir ödeme yapmadan kendi arsalarında konut sahibi olabilme imkanı bulmalarını sağlamasıdır.

Sözleşmenin yapım aşamaları hakkında daha detaylı bilgi için Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinde Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, gerek arsa sahipleri ve gerekse de müteahhitler için çeşitli yükümlülükler içerdiğinden, sözleşmenin sona erdirilmesi yöntemleri kısıtlı sayıda olup şekle tabidir. Feshin geçerli olabilmesi için, resmi şekilde yani noterde yada mahkeme kararıyla yapılması gerekmektedir.

Aşağıda yer alan Yargıtay kararında, geçerli bir feshin hangi şekil ve yöntemle gerçekleştirilebileceği açık ve net bir şekilde belirtilmiştir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2012/2737 Esas, 2012/4540 Karar sayılı kararında;

“Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmaları zorunlu olduğu gibi, fesihlerinin de mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Sözleşmenin feshinin mahkeme kararıyla yapılmasının istisnası tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir”

3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Feshedilir?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Sonlandırılır? Yukarıda bahsettiğimiz gibi, Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bir tarafın yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, sözleşme sonlandırılabilmektedir. Sözleşme, ya tarafların kendi aralarında anlaşarak ya da mahkeme kararıyla fesih edilmek suretiyle sona erdirilebilir.

3.1. Tarafların Anlaşması Yoluyla Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflardan birinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilmesi mümkün değildir. Sözleşmenin feshine ilişkin ilk yol tarafların aralarında yapacakları anlaşma ile sözleşmenin feshedilmesidir. Bu usulde taraflar sözleşmenin feshedilmesi konusunda anlaşmakla birlikte fesih sonucu ödenecek tazminatlar bakımından dava yoluna gidilmesi mümkündür.

3.2. Mahkeme Kararıyla Fesih

Bir tarafın sözleşmenin feshine onay vermemesi durumunda, sözleşmenin resmi olarak fehedilebilmesi için mahkeme kararı gerekmektedir. Bu bağlamda taraflar sadece kendi iradeleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedememektedir.

Bu noktada, arsa sahibi veya yüklenici, karşı tarafın yükümlülüklerini yerine getirmediği iddiasıyla sözleşmeyi geçerli bir nedenle sonlandırmak istiyorsa, bu işlemi yalnızca mahkemeye başvurarak gerçekleştirebilir.”

4. Arsa Sahibin Sözleşmeyi Feshi

4.1. Müteahhidin Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK Madde 125/2)

Müteahhit, anlaşmada belirtilen süre içinde işe başlamaz, işi geciktirir veya işin belirlenen süre içinde tamamlanmasının mümkün olmadığı durumlarda, arsa sahibi, belirtilen süreyi beklemeden sözleşmeyi sonlandırabilir. Eğer işe başlama süresi anlaşmada belirtilmemişse, işe başlama tarihi sözleşmenin yapıldığı tarihte olmalıdır.

Arsa sahibi, temerrüde düşen yükleniciye karşı, işin hemen yerine getirilmesi için süre tanıyabilir, işi aynen yerine getirmekten vazgeçerek tazminat talep edebilir veya sözleşmeyi sonlandırabilir. Tazminat talebini veya sözleşmeyi sonlandırmayı yükleniciye hemen bildirmelidir.”

4.2. Yüklenicinin İnşaatı Zamanında Yetiştiremeyeceğinin Anlaşılması Nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK Madde 473/1)

Dönme ve Fesih (TBK Madde 473/1)

Türk Borçlar Kanunu’nun “İşe Başlama ve Yürütme” başlıklı 473. Maddesinin 1.fıkrası

“Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.”

Şeklindedir. İşbu kanun maddesinden de görüleceği üzere müteahhit, işe zamanında başlamaz, işi geciktirir ve bütün tahminlere göre işi sözleşmede kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği anlaşılırsa, arsa sahibi henüz teslim günü gelmeden sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

4.3. Tazminat Karşılığı Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK Madde 484)

Türk Borçlar Kanunu’nun “Tazminat Karşılığı Fesih” başlıklı 484. Maddesinde,

“İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.”

Şeklindedir. İşbu kanun hükmüne göre arsa Sahibi, inşa edilen yapının tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve müteahhidin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Ancak doktrin, inşaat bittiğinde veya inşaatın tamamlanmaya çok yakın olduğu dönemde arsa sahibinin bu hakkını kullanamayacağı görüşündedir.

4.4. İnşaatın Ayıplı Olması Nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK Madde 475/1)

Müteahhit tarafından inşa edilen yapının ayıplı olması durumunda kanun, arsa sahiplerine bazı seçimlik haklar tanımıştır. Bu seçimlik haklardan birisi de arsa sahibinin sözleşmeden dönmesidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun “İş Sahibinin Seçimlik Hakları” başlıklı 475. Maddesinin 1.fıkrası:

“Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme….”

Şeklindedir.

5. Müteahhidin Sözleşmeyi Feshi

5.1. Öngörülemeyen Haller Nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK Madde 480/2)

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen veya öngörülüp de göz ardı edilen durumlar, taraflarca belirlenen bedelle eserin yapılmasına engel olacak veya son derece güçleştirecek derecedeyse müteahhit, hakimden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını talep etme hakkına sahiptir. Ancak bu mümkün değilse müteahhit, sözleşmeyi feshetme hakkına da sahiptir. Öngörülemeyen hallere deprem, su basması veya yangın örnek olarak verilebilir.

Müteahhit, sözleşme koşullarının uyarlanması veya sözleşmenin feshedilebilmesi için hakim kararına ihtiyaç duymaktadır. Müteahhit tek taraflı irade beyanı ile bu sonuçları sağlayamaz. Eğer mevcut koşullara göre fesih gerekmiyorsa, hakim ücretin artırılmasına karar verebilecektir. Örneğin inşaat artık bitmeye yakınsa hakim ancak ücretin artırılmasına karar verecektir.

5.2. Arsa Sahibinin Borçlu Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK Madde 125/2)

Arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri bulunmaktadır. Arsa sahibi, arsayı uygun bir şekilde teslim etmek ve arsa payını devretmek gibi yükümlülüklere sahiptir. Ancak, belirtilen tarihte bu yükümlülükleri yerine getirmezse temerrüde düşer. Müteahhit, temerrüde düşen arsa sahibine karşı aynen ifa için süre tanıyabilir, aynen ifadan vazgeçerek tazminat talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir.

5.3. Arsa Sahibinin Alacaklı Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK Madde 125/2)

Alacaklı Temerrüdü, borçlunun usulüne uygun şekilde ifa teklifini yaptığı halde alacaklının geçerli bir neden olmaksızın reddetmesi anlamına gelir. Bu durum, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de yaşanabilir. Örneğin müteahhit, bağımsız bölümleri tamamlamış, iskan almış ve bağımsız bölümleri eksiksiz bir şekilde teslime hazır hale getirmiş olmasına rağmen arsa sahibi bu bağımsız bölümleri teslim almaktan kaçınırsa alacaklı temerrüdüne düşmüş olur.

Alacaklı temerrüdü durumunda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir. Ancak teslim (tevdi) yerinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulmalıdır. Bu sayede borçlu, hasar ve masrafların alacaklıya ait olduğu bir yöntemle borcunu sonlandırabilir.

6. Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü Koşulları

Bir borcun ödeme tarihi belirlenmişse, bu tarih geçmesine rağmen borcunu ödemeyen borçlu temerrüde düşer. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de müteahhitin teslim yükümlülüğü belirli bir tarihe bağlı olarak belirlenir. Bu nedenle, belirlenen teslim tarihinin geçmesine rağmen daireleri teslim etmeyen müteahhit de temerrüde düşer. Ancak, müteahhidin temerrüde düşebilmesi için belli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.

6.1. Yüklenicinin Borcu Muaccel Olmalıdır

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin asli borcu bağımsız bölümleri tamamlamak ve arsa sahibine teslim etmektir. Taraflar, sözleşmede bağımsız bölümlerin teslimi için bir tarih kararlaştırmışlarsa bu tarihin gelmesi ile birlikte borç muaccel olur. Taraflar sözleşmede bir süre kararlaştırmamışlarsa müteahhidin inşaatı tamamlaması için makul bir sürenin geçmesinin ardından arsa sahibi tarafından yapılacak bildirimle borç muaccel olacaktır.

6.2. Borcun İfası Mümkün Olmalıdır

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde temerrüt durumundan söz edebilmek için, edimin ifası (gerçekleştirilmesi) mümkün olmalıdır. İfadaki imkansızlık maddi imkansızlık olabileceği gibi hukuki imkansızlık da olabilir. İfanın imkansız hâle gelmesi durumunda artık temerrütten bahsedilmesi mümkün olmayacaktır.

İnşaata ilişkin imkansızlık taşınmazdan kaynaklanabileceği gibi hukuki bir nedenden de kaynaklanabilir. Örneğin yaşanılan bir toprak kayması yada deprem sonucu arsa yok olmuşsa inşaata ilişkin imkansızlık söz konusu olacaktır. Hukuki imkansızlığa örnek olaraksa imar mevzuatının o arsa üzerinde inşaat yapılmasını engelliyor olması örnek olarak verilebilir. Müteahhidin ekonomik sorunları ise imkansızlık olarak kabul edilmez.

Ancak, bir taraf kendi hatasıyla bu imkansızlığa yol açarsa, diğer tarafın zararlarından sorumlu olur.”

6.3. İhtarda Bulunulmuş Olunmalıdır

Genel kural olarak, bir tarafın temerrüde düşebilmesi için diğer tarafa ihtar gönderilmesi gerekmektedir. Ancak, sözleşmede belirli bir ödeme günü tespit edilmişse, bu ödeme tarihine uyulmaması durumunda temerrüt gerçekleşir ve ihtara gerek kalmaz. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de çoğu kez tarafların borçlarının ne zaman yerine getirilmesi gerektiği belirlenir. Bu sebeple müteahhit, genellikle ihtara ihtiyaç duymadan temerrüde düşebilir.

6.4. Alacaklı Temerrüt Durumunda Bulunmamalıdır

Alacaklı temerrüdü, borçlunun usulüne uygun bir şekilde ifa teklifini gerçekleştirmesine rağmen alacaklı tarafından haklı bir neden olmadan reddedilmesi durumunu ifade eder. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin alacaklı temerrüdüne düşme olasılığı vardır. Örneğin, müteahhit bağımsız bölümleri tamamlamış, iskan almış ve eksiksiz olarak teslime hazır hale getirmişse, ancak arsa sahibi bu bölümleri teslim almaktan kaçınıyorsa, alacaklı temerrüdü gerçekleşir.

Bu senaryoda müteahhidin ifa etme yükümlülüğünü zamanında yerine getirememesinin sebebi, arsa sahibinin temerrüdüdür. Bu nedenle, müteahhidin temerrüdünden söz etmek mümkün değildir.”

7. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi, sözleşmenin tarafları arasında yapılan anlaşmanın sona erdirilmesi anlamına gelir. Bu fesih işlemi gerçekleştiğinde, geçmişe veya geleceğe etkisi, tarafların hakları ve yükümlülükleri üzerinde çeşitli sonuçlar doğurur. Özellikle inşa edilen ve tamamlanmayan taşınmazın durumu, müteahhidin harcadığı emek ve malzemelerin karşılığı, arsa sahiplerinin zararının akıbeti gibi konular feshin sonuçları içerisinde yer almaktadır.

7.1. Sözleşmeden Dönme Yoluyla Geçmişe Etkili Fesih ve Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine dair ilk yol sözleşmeden dönme şeklidir. Sözleşmeden dönme yoluyla fesihte, sözleşmenin etkileri geçmişe doğru da silinecektir. Bu durumda, adeta sözleşmenin hiç yapılmamış gibi kabul edilecektir.

Arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için müteahhidin taahhüt ettiği yükümlülükleri yerine getirmemesi veya taşınmazı zamanında teslim etmeyerek temerrüde düşmüş olması gerekmektedir. Ayrıca, yerleşik hale gelen Yargıtay kararlarına göre, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilebilmesi için inşaatın büyük bir kısmının henüz tamamlanmamış olması gerekmektedir.

Sözleşmeden dönmenin sonuçları ise 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmeden dönülmesi durumunda taraflar daha önce yerine getirdikleri edimleri geri isteyebilmektedirler. Sözleşmeden dönmenin bu niteliği gereği, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geriye etkili olarak feshedildiğinde, arsa sahibi tapuda müteahhide devrettiği arsalarını geri alabilmekte ve müteahhit de inşaatın yaptığı kısmına kadarki bedelini talep edebilmektedir.

7.2. Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi ve Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sonlandırılmasında ikinci bir yöntem, sözleşmenin ileriye dönük olarak feshedilmesidir. Bu fesih türü, sözleşmenin gelecekteki etkilerini ortadan kaldırma amacı taşır. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilmesi için, sözleşmeden dönme durumundan farklı olarak, inşaatın tamamlanmış olma seviyesinin %90’ın üzerinde olması gerekmektedir.

Bu konuda Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/5183 Esas, 2018/3243 Karar sayılı kararında;

“Sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir.”

Şeklinde karar vererek %90 oranının altındaki inşaatlarda sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilemeyeceğini belirtmiştir. Bu düzenlemenin temel amacı, müteahhidin inşaatı büyük ölçüde tamamladığı durumlarda, herhangi bir nedenle sözleşmeden dönülmesinin müteahhidin haklarını önemli ölçüde etkilemesini engellemektir. İleriye etkili olarak feshedilen sözleşme durumunda, müteahhit, inşaatın tamamladığı orana bağlı olarak arsa payı veya inşa ettiği bağımsız bölümlere hakkını korur.

Bu tür bir sözleşmenin ileriye dönük olarak feshedilmesi durumunda, müteahhit inşaatın tamamlanmış bölümlerine karşılık arsa payı veya bağımsız birim haklarını elde ederken, arsa sahibi ise gecikmiş veya eksik teslim nedeniyle uğradığı kira kaybı gibi zararları ile müteahhidin kusurları nedeniyle oluşan diğer zararları talep edebilir.

Özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde, riskli alanların yada riskli yapıların yenilenmesi amacıyla sıklıkla kullanılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, bu düzenlemeyle öne çıkar. Kentsel dönüşüm projelerinde yer alan yapılara yönelik sözleşmelerin feshi için özel düzenlemeler ve uygulamalar bulunmaktadır. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Kentsel Dönüşüme ilişkin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

8. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshine ilişkin Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme;

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme olayın özelliğine göre belirlenmektedir. Genel kural olarak görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi olmakla beraber, ancak arsa sahibi veya müteahhit gibi taraflardan biri tacirse ve uyuşmazlık ticari nitelik taşıyorsa, yetkili mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.

Yetkili Mahkeme;

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme, uyuşmazlığın türüne göre belirlenmektedir. Bu belirleme, üç farklı temel kriter doğrultusunda yapılır:

Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi: Uyuşmazlık, taşınmazın bulunduğu yerle ilgili ise, yetkili mahkeme o taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

Davalının Yerleşim Yeri Mahkemesi: Uyuşmazlık, davalının yerleşim yeri ile ilgili ise, yetkili mahkeme davalının yerleşim yerindeki mahkeme olacaktır.

Sözleşmenin İfa Edileceği Yer Mahkemesi: Uyuşmazlık, sözleşmenin ifa edileceği yerle ilgili ise, yetkili mahkeme sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi olacaktır.