Kira Alacaklarının İcra Takibi Yoluyla Tahsili

Kira alacaklarının tahsili, ev sahipleri ve işyeri sahiplerinin en sık karşılaştığı hukuki sorunlardan biridir. Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda, alacaklı açısından uzun süren ve maliyetli bir dava sürecine girmeden çözüm arayışı önem kazanır. İşte tam bu noktada İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi devreye girer. Bu düzenleme, kira alacaklarının doğrudan icra daireleri aracılığıyla, hızlı ve pratik bir şekilde tahsil edilmesine imkân tanır.

Bu yazıda; kira alacaklarının icra yoluyla tahsili sürecini, takip şartlarını, başvuru yöntemlerini ve hem kiraya verenin hem de kiracının sahip olduğu hakları adım adım ele alacağız.

1. Kira Alacağının İcra Yoluyla Tahsilinin Hukuki Dayanağı

İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi, kiraya verene (alacaklıya), kiracının (borçlu) kira borcunu tahsil edebilmek için mahkemeden önceden bir ilam (hüküm) almaya gerek duymadan doğrudan icra dairesine başvurma imkânı tanımaktadır. Bu düzenlemenin temel amacı, kira alacakları gibi düzenli ve sürekli nitelikteki alacakların, hızlı, nispeten düşük masrafla ve etkili bir şekilde tahsil edilmesini sağlamaktır.

Madde kapsamına sadece konut ve çatılı işyeri kiraları değil, aynı zamanda bu taşınmazların işletilmesinden doğan yan alacaklar da girebilmektedir. Örneğin, kira sözleşmesine bağlı olarak doğan aidat veya ortak gider niteliğindeki borçlar da çoğu durumda bu çerçevede takibe konu edilebilir. Böylece, hem kiraya verenin hakları korunmakta hem de kiracıya yargılama sürecine gerek kalmadan doğrudan icra dairesi üzerinden ödeme emri gönderilebilmektedir.

2. Kira Bedelinin Tahsilinde Hukuki Yollar

Kira alacağının tahsili için iki farklı hukuki yol bulunmaktadır:

• İlamsız İcra Takibi (İİK m.269) : Bu yöntem, kira alacaklarının tahsili açısından en yaygın ve hızlı yoldur. Kiraya veren, kira sözleşmesini icra dairesine sunarak, doğrudan kiracıya ödeme emri gönderilmesini talep eder. Kiracı, bu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmezse veya itirazı usule aykırı ya da geçersiz bulunursa, takip kesinleşir ve süreç haciz aşamasına geçer.

• Alacak Davası : Kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kira alacağının tahsili için Kiracı’ya en az 30 gün süre vererek bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir ve alacağın tahsili için dava açabilir.  Eğer alacaklı bu davayı kazanırsa, elinde artık bir mahkeme ilamı (kesinleşmiş karar) bulunur. Bu karar sayesinde, kiraya veren ilamlı icra takibi başlatabilir. Ancak bu yöntem, yargılama süreci gerektirdiği için ilamsız takibe kıyasla daha uzun ve masraflıdır.

3. Takip Şartları ve Gerekli Belgeler

İlamsız icra takibine başvurabilmek için İİK m.269 başta olmak üzere ilgili mevzuatta öngörülen bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Bu şartların eksikliği, alacaklının talebinin reddine veya kiracının itirazı hâlinde davayı kaybetmesine yol açabilir.

3.1. Kira Sözleşmesi

İcra takibine dayanak olabilmesi ve ispat kolaylığı için taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunması önemlidir. Bununla birlikte sözlü kira sözleşmeleri uyarınca da icra takibi başlatılabilir. Kiracı, takip talebinde beyan edilen kira akdine açıkça itiraz etmemesi halinde kira ilişkisini kabul etmiş sayılacağından alacağın tahsili için itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açılabilecektir.

• Sözlü sözleşme: Kiracı itirazında kira ilişkisini açık ve kesin olarak reddetmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.
• Adi yazılı sözleşme: Tarafların kendi aralarında imzaladığı sözleşmeler de geçerlidir.
• Noter onaylı sözleşme: İspat kolaylığı sağladığından ve imza inkârı ihtimalini ortadan kaldırdığından tercih edilir.

Not: Kiracılar bazen imzalarını inkâr ederek süreci uzatmaya çalışabilir. Noter onaylı sözleşmeler bu ihtimali bertaraf eder.

3.2. Muaccel (Vadesi Gelmiş) Borcun Varlığı

Takibe konu edilen kira bedelinin ödenme süresi geçmiş olmalıdır. Henüz muaccel olmamış (müeccel) alacaklar için takip başlatılamaz.

• Örneğin, aylık kira bedelleri için sözleşmede kararlaştırılan vadenin geçmiş olması gerekir. Herhangi bir vade belirlenmemiş olması halinde ilgili ayın bitmesi gerekir.

3.3. Sözleşmenin Taraflarca İmzalanmış ve Damga Vergisinin Ödenmiş Olması

Her yazılı kira sözleşmesi Damga Vergisi Kanunu’na göre damga vergisine tabidir.

• Damga vergisinin ödenmiş olması, sözleşmenin resmi nitelik kazanmasını sağlar.
• Uygulamada çoğu icra dairesi damga vergisi ödenmemiş sözleşmeleri kabul etmemekte ve alacaklıya eksikliğin giderilmesi için süre vermektedir.

4. İcra Takibi Süreci Nasıl İşler?

Kira alacaklarının icra yoluyla tahsili, kiraya verenin icra dairesine başvurusu ile başlar. Süreç şu aşamalardan oluşur:

4.1. Ödeme Emri

Kira alacağının icra yoluyla tahsili süreci, kiraya verenin icra dairesine başvurmasıyla başlar. Kiraya veren, varsa yazılı kira sözleşmesi ve gerekli belgeleri ibraz ederek hangi dönemlere ait kira bedellerinin ödenmediğini belirtir. Bu başvuru üzerine icra dairesi, borçlu kiracıya yönelik bir ödeme emri düzenler.

Ödeme emrinde, kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira borcu ve varsa gecikme faizi ayrıntılı şekilde yer alır. Uygulamada, her bir ayın kira bedeli ay ay ve dönem dönem ayrı ayrı yazılır. Böylece kiracı, hangi aylara ilişkin kira borcunun bulunduğunu, ne kadar ödeme yapması gerektiğini ve toplam borcun miktarını net olarak görebilir. Ayrıca ödeme için yedi günlük bir süre tanındığı belirtilir ve bu sürede borcun ödenmemesi halinde haciz yoluna gidileceği uyarısı yapılır.

4.2. Ödeme Emrinin Tebliği

Ödeme emri düzenlendikten sonra, kiracıya mutlaka usulüne uygun şekilde tebliğ edilmelidir. Bu aşama Tebligat Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Genellikle tebliğ işlemi PTT aracılığıyla yapılır; ancak kiracının UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi)’ne kayıtlı bir tebligat (e-tebligat) adresi varsa, ödeme emri doğrudan buraya gönderilir.

Tebligat, öncelikle kira sözleşmesinde kiracının bildirdiği adrese yönlendirilir. Ancak kiracının bu adresten taşınmış olması halinde, tebligat MERNİS kayıtlarında yer alan yerleşim adresine veya eğer kiracı bir şirket ise ticaret sicilinde kayıtlı merkez adresine gönderilebilir.

Tebliğin hangi adrese yapılacağı ve tebligatın geçerliliği, icra takibinin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük önem taşır. Çünkü kiracının itiraz hakkı ve ödeme süresi, tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar. Usulsüz tebligat yapılması durumunda ise, kiracının sonradan şikâyet yoluna başvurması ve takibi iptal ettirmesi mümkündür.

4.3. Kiracının İtiraz Hakkı ve Süresi

Kiracıya gönderilen ödeme emri, tebliğ edildiği andan itibaren kiracıya yedi (7)  günlük bir itiraz süresi tanır. Bu süre içinde kiracı, icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibine itiraz edebilir.

İtirazın yapılması için ayrıntılı bir gerekçe sunulması zorunlu değildir. Kiracı sadece “itiraz ediyorum” şeklinde beyanda bulunarak takibi durdurabilir. Ancak uygulamada itirazlar genellikle şu başlıklarda yapılır:

• Borca itiraz: Borcun hiç doğmadığı, ödendiği ya da yanlış hesaplandığı iddia edilebilir.
• Akde ve imzaya itiraz: Kira sözleşmesindeki imza veya kira ilişkisi inkar edilebilir.
• Yetkiye itiraz: Takibin yanlış yerde açıldığı ileri sürülebilir.
• Faize veya miktara itiraz: Borcun tutarına veya faiz hesabına yönelik itirazlarda bulunulabilir.

Kiracı, ödeme emrine yedi gün içinde hiç itiraz etmezse takip kesinleşir ve alacaklı haciz talebinde bulunabilir. Buna karşılık, kiracının itirazda bulunması halinde takip kendiliğinden durur. Bu durumda kiraya verenin süreci devam ettirebilmesi için mahkemeye başvurması, yani “itirazın kaldırılması” veya “itirazın iptali” yoluna gitmesi gerekir.

Dolayısıyla bu aşama, icra takibinin seyrini belirleyen kritik bir noktadır: İtiraz edilmemesi halinde süreç hızla haciz aşamasına geçerken, itiraz edilmesi halinde uyuşmazlık artık bir dava konusu haline gelir.

4.4. Takibe İtiraz Edilmemesi veya Edilmesi Halinde Süreç

Ödeme emrine karşı kiracının itirazda bulunmaması halinde takip hızlıca kesinleşir. Kiracı borcunu öderse dosya kapanır; ancak borcunu ödemez ve aynı zamanda itiraz da etmezse, takip artık kesinleşmiş olur.. Bu durumda kiraya veren, icra dairesinden borçlunun mallarına haciz konulmasını talep edebilir. Böylece süreç haciz ve paraya çevirme aşamasına ilerler.

Buna karşılık, kiracının yedi gün içinde ödeme emrine itiraz etmesi halinde takip kendiliğinden durur. İtirazın ardından kiraya verenin, süreci devam ettirebilmesi için itirazı ortadan kaldıracak bir yol izlemesi gerekir. Bunun için başvurulabilecek iki temel yöntem vardır:

• İtirazın kaldırılması davası: Bu dava icra hukuk mahkemesinde açılır. Kiraya veren, yazılı kira sözleşmesi gibi kesin delillere dayanarak borcun varlığını ispat etmeye çalışır. Bu yol genellikle daha hızlı sonuç verir.
• İtirazın iptali davası: Eğer alacaklı itirazın kaldırılması yoluna gidemiyorsa veya yeterli yazılı belgeye sahip değilse, genel mahkemelerde (Sulh Hukuk Mahkemesi) itirazın iptali davası açabilir. Ancak bu yol daha uzun süren bir yargılama sürecini beraberinde getirir.

4.5. Haciz ve Paraya Çevirme İşlemleri

Takibin kesinleşmesinden sonra alacaklı, icra dairesine başvurarak borçlunun malvarlığı üzerine haciz konulmasını talep edebilir. Bu aşama, alacağın fiilen tahsili açısından en kritik noktadır.

4.5.1. Haczedilebilecek Malvarlığı

• Maaş haczi: Kiracının maaşının dörtte biri oranında haciz konulabilir. Eğer kiracının birden fazla maaş veya geliri varsa, aynı oranda kesinti yapılabilir.
• Banka hesapları: Kiracının bankalardaki mevduatları veya düzenli gelir hesapları hacze konu olabilir.
• Taşınır mallar: Araç, değerli eşyalar veya ticari işletmeye ait varlıklar icra memuru tarafından haczedilebilir.
• Taşınmaz mallar: Ev, arsa veya işyeri gibi gayrimenkuller de borcun tahsili için haciz altına alınabilir.
• Hak ve Alacaklar: Kiracının 3. Şahıslardaki hak ve alacakları haczedilebilir.

Haciz işleminin ardından, mallar icra dairesi tarafından açık artırma ile satışa çıkarılır. Satıştan elde edilen bedelden öncelikle icra masrafları karşılanır, kalan tutar ise alacaklıya ödenir.

4.5.2. Haczedilemeyecek Malvarlığı

Her borçlunun, insanca yaşamını sürdürebilmesi ve ailesinin temel ihtiyaçlarının korunması amacıyla, bazı mal ve hakları haciz dışında tutulmuştur. Bu istisnalar İİK m.82 ve ilgili düzenlemelerde yer almaktadır.

Başlıca haczedilemeyecek mal ve haklar şunlardır:

• Borçlunun ve ailesinin zorunlu kişisel eşyaları: Giysi, yatak, günlük kullanım eşyaları.
• Ev eşyaları: Borçlunun haline uygun ev eşyaları (ör. koltuk, yatak, mutfak eşyaları) haczedilemez.
• Çalışma ve meslek araçları: Borçlunun mesleğini icra etmesi için gerekli olan araç ve gereçler (ör. doktorun stetoskopu, avukatın bilgisayarı, taksicinin aracı). Ancak lüks değeri yüksek veya asli işlevi dışında kullanılan mallar bu kapsamda değerlendirilmeyebilir.
• Borçlunun kendisi ve ailesi için gerekli yiyecek ve yakacak: Borçlunun ve ailesinin iki aylık ihtiyacını karşılayacak miktarda gıda ve yakacak haciz dışında bırakılmıştır.
• Borçlunun maaşının bir kısmı: Maaşın yalnızca dörtte biri haczedilebilir; geri kalan kısmı geçim için borçluya bırakılır. Nafaka alacakları için ise farklı istisnalar vardır.
• Çiftçilerin üretim araçları: Borçlunun tarım yapabilmesi için zorunlu olan traktör, hayvan veya ekipmanlar, borçlunun geçimini sağlayacak ölçüde haczedilemez.
• Devlet tarafından verilen sosyal yardımlar: Engelli maaşı, dul-yetim aylığı, öğrenci bursu, sosyal yardım ödemeleri gibi gelirler hacizden muaftır.

Önemli Not: Bu korumalar “ölçülülük” ilkesine bağlıdır. Yani borçlunun geçimini sağlayacak düzeyde bir koruma öngörülür; lüks nitelikli eşyalar bu kapsamda değerlendirilmez. Örneğin bir evde hem temel ihtiyaçları karşılayan buzdolabı hem de ikinci, lüks nitelikli bir buzdolabı varsa ikincisi haczedilebilir.

5. Kira Alacağı Nedeniyle Kefile Karşı İcra Takibi

Kira sözleşmelerinde alacaklının kendini güvence altına almasının en önemli yollarından biri, sözleşmeye kefil eklenmesidir. Uygulamada kiraya verenler, kira bedelinin ödenmemesi ihtimaline karşı kiracıdan yanında bir kefil göstermesini talep eder. Böylece kiracının borcunu ödememesi halinde alacaklı doğrudan kefile başvurabilir.

5.1. Kefaletin Şekil Şartı

Kefaletin geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu bazı şekil şartları öngörmüştür:

• Kefilin, kira sözleşmesine kendi el yazısıyla “kefil” ibaresini yazması ve imzalaması gerekir.
• Borcun miktarı ve kefaletin kapsamı açıkça belirtilmelidir.
• Evli kefiller için eşin yazılı rızası bulunmazsa kefalet geçersiz sayılabilir.

5.2.Kefilin Sorumluluğunun Kapsamı ve Süresi

Kefilin sorumluluğu, kira sözleşmesinde belirtilen süre ile sınırlıdır.

• Örneğin, kira sözleşmesi bir yıllık düzenlenmişse, kefil yalnızca bu süre boyunca doğan kira borçlarından sorumludur.
• Kira sözleşmesinin TBK uyarınca zımnen (kendiliğinden) uzaması halinde, kefilin sorumluluğu kendiliğinden devam etmez. Bu durumda, uzayan dönemlerde doğan kira alacakları için kefile başvurulamaz.
• Ancak taraflar, kefaletin uzayan dönemlerde de geçerli olacağını açıkça kararlaştırmışlarsa, bu durumda kefil sorumluluğu devam ettirebilir.

5.3. Kefile Karşı İcra Takibi

Kiracının borcunu ödememesi halinde, alacaklı kira sözleşmesini icra dairesine sunarak hem kiracıya hem de kefile karşı icra takibi başlatabilir.

• Kefil, kiracı ile birlikte müteselsilen sorumlu olduğundan, alacaklı borcun tamamını kefilden talep edebilir.
• Ödeme emri hem kiracıya hem de kefile tebliğ edilir.
• Kefil de, tıpkı kiracı gibi, borca, akde veya yetkiye 7 gün içinde itiraz edebilir.

Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar

• Kefaletin şekil şartlarına aykırılık halinde kefil sorumluluktan kurtulabilir.
• Noter huzurunda düzenlenmiş sözleşmeler, ileride çıkacak geçerlilik tartışmalarını önler.
• Alacaklının, kira sözleşmesinin uzaması durumunda kefilden tahsilat yapamayacağını bilmesi gerekir. Bu nedenle kira sözleşmeleri düzenlenirken kefaletin süresi ve kapsamı mutlaka açıkça belirtilmelidir.

Kefil, kira sözleşmesinde belirlenen süre boyunca kiracının borcundan sorumludur. Ancak sözleşmenin uzaması halinde, açık bir hüküm yoksa, kefilin sorumluluğu kendiliğinden uzamaz. Bu yönüyle kefalet, kiraya veren için güçlü bir güvence olsa da, süresi ve kapsamı dikkatle belirlenmelidir.