Kira tespit davası, kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun olarak yeniden belirlenmesi gerektiği veya taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık yaşandığında başvurulan bir hukuki süreçtir. Böyle bir durumda gerek kiracı gerekse kiraya veren (ev/işyeri sahibi) kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilirler. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilmektedir. Tarla, taşıt veya diğer taşınır eşyalar hakkında kira tespit davası açılamaz.
Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti amacıyla açılabilir. Bu nedenle, kira bedelinin tespiti davalarında, kira bedelinin tespiti ile birlikte tahsili talep edilemez. Bu tür davalar, sadece kira bedelinin kesin bir şekilde belirlenmesine odaklanır ve bu kararlar ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Bu nedenle, kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenmesi gerekmektedir.
İçindekiler
- 1. Kira Tespit Davası Nedir?
- 2. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği
- 3. Kira Tespit Davası Şartları
- 4. Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
- 5. Kira Tespit Davası Açma Süresi (Ne Zaman Açılır?)
- 6. Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılması
- 7. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
- 8. Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
- 9. Kira Tespit Davalarına Bedel Artırımı ve Islah
- 10. Kira Tespit Davasından Sonra Kira Farkına İlişkin İcra Takibi Süreci
- 11. Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkları
- 12. Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
- 13. Sıkça Sorulan Sorular
Kira bedelinin tespiti davalarında alınan kararlar, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkinin varlığını tespit etmekten ziyade, kira sözleşmesinin gelecekteki belirsizliklerini gidermeye yöneliktir.
1. Kira Tespit Davası Nedir?
5 yılı geçen konut ve işyeri kiralarında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedelinin piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davaya kira tespit davası denilmektedir. Kira tespit davası, kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun olarak yeniden belirlenmesi gerektiği veya taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık yaşandığında başvurulan bir hukuki süreçtir. Bu tür davalarda mahkeme, kira bedelinin adil bir şekilde tespit edilmesi için taraflar arasındaki anlaşmazlıkları çözme ve yasal düzenlemelere uygun bir kira bedeli belirleme rolünü üstlenir.
Kira tespit davası hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinden almaktadır. Söz konusu hükme göre:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının (TÜFE), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Madde hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, beş yıllık periyotlarla belirlenen kira bedeli, her yeni beş yıllık dönemde aynı prensiplere dayanarak yeniden gözden geçirilebilir. Uzun vadeli kira sözleşmeleri düşünüldüğünde ve ülkemizdeki enflasyon eğilimleri göz önüne alındığında, kira bedelinin sabit kalmasının hakkaniyete uygun olmadığı açıktır. Bu nedenle, kanunlar kiraya verenlere bu durumda dava açma hakkı tanımıştır. Ancak, bu davayı açmak için belirli şartlara ve kurallara uymak gerekmektedir. Bu nedenle, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılan bu tür davalar son derece önemlidir.
2. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği
Kira tespit davası, verilen kararın tespit niteliğini taşıdığı bir hukuki süreçtir. Ancak diğer tespit davalarından farklı olarak, kira tespit davalarında mevcut bir hukuki ilişkinin varlığına dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkinin yeni bir hukuki duruma evrilmesi veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusudur.
Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti amacıyla açılabilir. Bu nedenle, bu davaların sonucunda kira bedelinin tespiti ile birlikte tahsili talep edilemez. Bu tür davalar, sadece kira bedelinin kesin bir şekilde belirlenmesine odaklanır ve bu kararlar ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Bu nedenle, kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenmesi gerekmektedir.
Kira tespit davaları sadece tespit hükmü içermekte olup eda (kararın yerine getirilmesi) hükmünü içermemektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen ve aşağıda yer alan karar bu durumu açıklamaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 24.02.2016 Tarih ve 2014/348 E., 2016/173 K., sayılı kararı
“Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğar. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik gösterirler.”
3. Kira Tespit Davası Şartları
Yazımızın başında da belirttiğimiz gibi kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Bu maddeye göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Bu düzenlemeden anlaşılması gereken davanın süre yönünden reddedilmeyeceği şeklindedir. Bununla birlikte kararın hangi tarihten itibaren uygulanabileceği ise dava açılmadan önce kiracıya ne sürede bildirimde bulunulduğu ve kira sözleşmesi hükümlerine göre değişiklik göstermektedir.
Kira sözleşmesinin varlığı
İlk ve en temel şart, bir kira sözleşmesinin varlığının kanıtlanmasıdır. Yani, kira tespit davası açmak isteyen tarafın geçerli bir kira sözleşmesine sahip olması gerekmektedir.
Hukuki Yarar
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi birinci fıkrasına göre, kira bedelinin tespiti davası açmak için hukuki bir yararın bulunması gerekmektedir. Kira tespit davası açıldığında, mahkeme hukuki yararın varlığını değerlendirecek ve eğer hukuki yarar bulunmadığına karar verilirse, dava reddedilecektir.
5 Yıllık sürenin geçmiş olması
Her yıl yenilenen kira sözleşmeleri, tarafların belirlediği artış oranına rağmen beşinci yılın sonrasında kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasında, “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın” ifadesi bulunmaktadır. Bu nedenle, kira tespit davası sonucunda belirlenecek yeni kira bedeli sözleşmeye aykırılık teşkil etmeyecektir.
Yazılı Bildirim (İhtarname)
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin ikinci fıkrasına göre, kiraya veren tarafından açılacak kira bedelinin tespiti davası için kiraya verenin kira sözleşmesinin bitişinden en az otuz (30) gün önce kiracıya yazılı bildirim yapması gerekmektedir. Bu bildirim yazılı olmalıdır ve Türk Borçlar Kanunu açısından geçerlilik koşuludur. Ancak, Kanunda bu yazılı bildirimin nasıl yapılacağına dair özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla, bu bildirimin Tebligat Kanunu hükümlerine göre veya noter kanalıyla yapılması zorunlu bir unsurdan değildir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bildirimi uygun bir şekilde iletebilir, ancak yazılı ve zamanında yapılmış olması gereklidir.
Bu durumda, kiraya verenin kiracıya yazılı bildirim yapması ve bu bildirimin ardından yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit davası açması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
4. Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır. Bu nedenle arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması durumunda dava usulden reddedilecektir. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşmazlığı çözemezlerse, arabuluculuk sürecine ilişkin son tutanakla birlikte dava açma hakkı doğar.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgi için Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.
5. Kira Tespit Davası Açma Süresi (Ne Zaman Açılır?)
Kira tespit davası açma süresi noktasında beş yıldan uzun süreli ve beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerini ayrı ayrı incelemek daha faydalı olacaktır. Önemle belirtmek gerekir ki beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kiranın piyasa rayicine göre belirlenmesi değil sözleşmede bir artış şartı yoksa buna göre kira bedelinin artırılması talep edilebilmektedir.
- Kira sözleşmesinin 5 yıl veya daha uzun süredir devam etmesi durumunda: Kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süredir devam etmesi durumunda kira tespit davası açılabilir. Bu durumda hakim; TÜFE on iki aylık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak ve hakkaniyeti de gözeterek piyasa rayicine göre kira bedelini belirleyecek bir karar verecektir.
- Kira sözleşmesinin henüz 5 yılı doldurmaması durumunda: Kira sözleşmesi henüz 5 yılı doldurmamışsa yine kira tespit davası açılabilir. Ancak açılacak bu dava kira bedelinin piyasa rayicine göre belirlenmesi işlevini sağlamaz. Zira, bu durumda hakim emsal kira bedellerini göz önünde tutarak bir karar veremeyecektir. Hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranlarını geçmemek kaydıyla bir bedel tespitine karar verebilecektir. Bu imkan zaten taraflara da sağlanmıştır.
6. Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılması
Kira tespit davası sonucu belirlenecek olan kira bedeli kural olarak ileriye etkili olarak sonuç doğurur. Bu doğrultuda geriye yönelik kira tespit davası ancak belirli şartların varlığı halinde açılabilir. Mevzuata göre yukarıda izah edilen şekilde öncesinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa veya kira sözleşmesinde artış şartı yer alıyorsa kira tespit davasının o kira yılı için geriye dönük olarak etki etmesi mümkündür.
6.1. Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunması Halinde
Kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açıldığı takdirde mahkemece verilecek hüküm, bu yeni dönem başından itibaren geçerli olmaktadır.
6.2. Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunmaması Halinde
Bu durumda kiraya veren yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira tespit davası açmalı veya kira bedelinin arttırılması için kiracıya bu tarihten önce yazılı bir ihtarda bulunmuş olup yeni dönem sonuna kadar kira tespit davası açmalıdır. Bu hususlar yerine getirildiği zaman hükmedilen bedel bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olmaktadır.
7. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını uygulamada genellikle kiraya veren (ev/işyeri sahibi) taraf açmakla birlikte kiracının bu davayı açması önünde hukuken bir engel yoktur. Çünkü kira tespit davasında kira bedelin indirilmesi de talep edilebilmektedir. Malik ve kiraya veren istisnai olarak farklı kişiler de olabilir. Yargıtay bu durumda malikin de davayı açabileceğini kabul etmektedir.
Eğer kira sözleşmesinde birden çok kiraya veren bulunuyorsa, bu kişiler mecburi dava arkadaşı olarak kabul edilir ve davayı birlikte açmak zorundadırlar. Bu, kira tespit davasının tüm kiraya verenleri etkileyen bir karar içerebileceği için gereklidir.
8. Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira tespit davalarında mahkemece, bilirkişilerce inceleme yapılması, taşınmazın durumunun ve emsal kira bedellerinin araştırılması gerekmektedir. Mahkeme, yapılan araştırmalar sonucunda hazırlanan bilirkişi raporu uyarınca ve hakkaniyete uygun şekilde kira bedelini tespit edecektir.
Kira bedelinin belirlenmesinde hakim tarafından aşağıdaki kıstaslar göz önünde bulundurulabilir:
8.1. TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Değişim Oranı
Bir önceki yıla ait oniki aylık TÜFE ortalaması kira bedelinin belirlenmesinde kritik bir referans olarak kullanılır. TÜFE deki yıllık değişimin kira bedelinin belirlenmesinde kullanılması, enflasyonun kira bedeline olan etkisinin anlaşılabilmesi için büyük bir öneme sahiptir. Yani, TÜFE Değişim Oranı, kira fiyatlarının artış veya azalışının takip edilmesi ve adil bir kira bedeli belirlenmesi için temel bir gösterge olarak hizmet verir.
8.2. Kiralananın Durumu
Kira bedelinin tespiti sürecinde, taşınmazın bulunduğu konum, fiziksel durumu, kullanım amacı, özellikleri ve bakım ihtiyacı gibi faktörler göz önünde bulundurulmaktadır. Ayrıca, taşınmazın bulunduğu çevrede meydana gelen sosyal, ekonomik ve kültürel değişiklikler de hakim tarafından dikkate alınmaktadır. Genellikle, iyi bakılmış, modern ve kullanışlı taşınmazlar, aynı bölgedeki benzer taşınmazlara kıyasla daha yüksek bir kira bedeliyle değerlendirilmektedir.
Bu nedenle, kira bedeli tespiti yapılırken taşınmazın durumu ve çevresel faktörler dikkate hak ve nesafet kurallarına uygun şekilde karar verilmesi esastır.
8.3. Rayiç Kira Bedeli
Mahkeme, kira bedelinin tespit sürecinde, kiralananın bulunduğu bölgede bulunan, benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedellerini de inceleyerek değerlendirmeye dahil eder ve aynı bölgedeki rayiç kira bedellerini dikkate alır.
8.4. Hakkaniyet
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrasında, “hakkaniyete uygun biçimde” ifadesine yer verilmiştir ve bu nedenle kira tespit davalarında hakim tarafından hakkaniyetin göz önünde bulundurulması zorunludur. Bu hakkaniyet kavramı, uygulamada genellikle “eski kiracı indirimi” olarak adlandırılır. Mahkemeler, kira bedelinin tespiti davalarında, kiralananın boş olması durumunda kira bedelini düşürmek için %15 ila %20 arasında bir “hakkaniyet” veya “eski kiracı indirimi” uygularlar. Bu indirim, kiracının daha önce aynı taşınmazda kiracı olmasından kaynaklanan bir avantajı ifade eder.
9. Kira Tespit Davalarına Bedel Artırımı ve Islah
Kira tespiti davaları açılırken, talep edilen kira bedeli başlangıçta tam ve net bir şekilde belirtilmelidir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, dava başlangıcında istenen kira bedelinin daha sonra bedel artışı veya ıslah yoluyla değiştirilmesi mümkün değildir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen yakın tarihli bir kararda da kira tespit davalarında bedel artırımı ve ıslah yapılamayacağına karar verilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.03.2021 tarih ve 2017/2792 E., 2021/267 K. Sayılı kararı
…..Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz……
10. Kira Tespit Davasından Sonra Kira Farkına İlişkin İcra Takibi Süreci
Kira tespit davaları, kira bedelinin kesin bir şekilde belirlenmesine odaklanır ve sadece tespit hükmünü içerir, yani eda (kararın yerine getirilmesi) hükmünü içermezler. Bu nedenle, kira tespiti ile ilgili mahkeme kararları ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenmesi gerekir.
Kira tespitine ilişkin kararlar kesinleşmeden icra takibine konulamazlar. Ancak kesinleştikten sonra, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeline ilişkin genel haciz yolu ile ilamsız icra takibi başlatılabilir.
Kira tespiti geçmiş dönemlere ilişkin olarak yapılmasına rağmen bu tespit sonucu oluşan alacaklara faiz uygulanabilmesi için kira tespiti kararının kesinleşmesi gerekmektedir. Kira Tespit davalarında faiz karar kesinleştikten sonra işlemeye başlar.
11. Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkları
Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Gerçekleşen olağanüstü şartlar altında, kira sözleşmesinin ifa edilmesi taraflardan beklenemeyebilir. Zira olağanüstü koşulların sözleşmenin ifasını bir taraf bakımından oldukça güçleştirmiş olması mümkündür. Bu gibi hallerde ifada zorluğa düşen taraf, kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilecektir.
Kira bedelinin uyarlanmasının kira bedelinin tespitinden en büyük farkı hâkimin yeni kira bedelini belirlerken TÜFE veya herhangi başka bir sınırla bağlı olmamasıdır. Zira kira bedelinin uyarlanması talep edilen hallerde sözleşmenin kuruluşundaki şartlar o denli güçleşmiştir ki taraflar edim yükümlülüklerini yerine getirememektedirler. Bu denli değişen şartlarda hâkimin herhangi bir sınırla bağlı olması beklenemez.
Kira sözleşmesinin uyarlanması davası kira tespit davasından farklı olarak 5 yıllık kurala bağlı olmadan her zaman açılabilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, uyarlama davasında öngörülemeyen olağanüstü durumlar olması gerekir. Bu durumlar, sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
Yargıtay çoğunlukla Türkiye’deki artan enflasyonu öngörülemeyen bir durum olarak nitelendirmemektedir. Ancak taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek kadar artması veya azalması da bazı durumlarda söz konusu olabilir. Örneğin, bir taşınmazın yakınlarına metro, havalimanı gibi taşınmazın değerini yükseltecek yapıların inşa edilmesi halinde de uyarlama talep edilebilir. Kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında şehrin ücra bir noktasında olan taşınmazın değeri, yakınına metro yapılması ve taşınmaza ulaşımın kolaylaşması halinde öngörülemeyen derecede artabilir. Bu gibi hallerde de kira sözleşmesi uyarlanabilir.
Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davasından farklı olarak, uyarlama davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgi için Kira Tespit Davası ile Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Farkları başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.
12. Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
13. Sıkça Sorulan Sorular
Tespit Edilen Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?
Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından 30 gün öncesinde açılırsa yahut o 30 günlük süre içerisinde ihtarda bulunulursa veya kira sözleşmesinde artış şartı varsa yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu koşul sağlanmazsa, mahkemenin kararı, bir sonraki kira döneminde geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davası Kısmi Dava Olarak Açılabilir mi?
Kira tespit davasında, davacının talebini net ve açık bir şekilde belirtmesi gerekmekte olup şarta talebini tamamen ifade etmesi gerekmektedir. Bu davada talep edilen kira bedelinin hâkim tarafından tespit edilmesi olup belirli bir alacak da söz konusu değildir. Dolayısıyla kira tespit davasının kısmi dava olarak açılması da mümkün değildir.
Kira Tespit Davası Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir mi?
Kira tespit davasının belirsiz alacak davası olarak açılması da mümkün değildir. Davacının talebini net bir şekilde ileri sürmesi zorunludur.
Kira Tespit Ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir mi?
Kira tespit davası ve tahliye davasının aynı anda açılması veya biri devam ederken diğerinin açılması önünde hukuken bir engel yoktur. Tahliye davasının da şartları oluşmuşsa tahliye davası da açılabilir.
Net Rakam Zorunluluğu Ve Islah Yasağı
Kira tespit davası, kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Talep edilmesi gereken konu kesin ve nettir. Dolayısıyla kira tespit davasında ıslah yoluna da gidilemez.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
01.09.2023 tarihi itibariyle açılacak kira tespit davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk aşaması tüketildikten sonra, kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından bir dava dilekçesi ile açılmalıdır. Dava açılırken dava masraflarının da eksiksiz yatırılması gerekmektedir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın ne kadar süreceğine ilişkin net bir kural bulunmamakla birlikte ortalama 1-1,5 yıl olarak söylenebilir. Bu husus, mahkemenin iş yoğunluğuna dosyanın bilirkişiye gitmesine göre vs. değişmektedir.
Hak Ve Nefasete Uygun Makul Kira Bedelinin Belirlenmesi Ne Demek?
Hakim, kira bedeline hükmederken hak ve nesafete de uygun olmasına dikkat edecektir. Buna göre tarafların ekonomik durumları, meslekleri, geçim kaynakları gibi hususlar göz önünde tutularak bir indirim yapılabilir.
Eski Kiracılık Nedeniyle Hakkaniyet İndirimi Ne Demek?
Yargıtay uygulamasına göre, hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden davalının eski kiracı olması halinde daha yüksek bir indirim yapılması gerekmektedir.
Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Kira tespit davası kesinleşmeden icraya konulamaz. Bu nedenle kanun yollarına başvurulmuşsa kararın kesinleşmesi beklenmelidir.
Kira Tespit Davalarında Vekalet Ücreti Ne Kadar?
TBB tarafından her yıl belirlenen ücret tarifesinin aşağısında olmamak kaydı ile avukatlık ücreti belirlenecektir. Bu durum müvekkil ve avukat arasındaki görüşmelere göre belirlenmektedir.
Kira Tespit Davalarında Vekalet Ücretini Kim Öder?
Karşı tarafın vekalet ücreti de, yargılama gideri olarak mahkemece haksız çıkan tarafa yükletilmektedir.
Kira Tespit Davalarında Dava Masrafları Ne Kadar Tutar?
Dava süresince başvuru harcı, vekalet harcı, dosya gideri, bilirkişi ücreti tebligat masrafları gibi çeşitli masraflar çıkabilmektedir. Bu masrafların tutarı her yıl değişebilmekle birlikte 2023 yılı için ortalama 2000 TL olduğu söylenebilir.
Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. , 2021/267 K.
…..Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz……
Kira tesbit veya kira artırımı davası açılabilmesi için gerekli olan kira döneminin bitiminden önceki 30 gün içinde ihtarnamenin çekilmesi mi yoksa tebliği mi gerekir? Teşekkür ederim.
Ben Babamdan 2018 Dükkan Devir aldim:
01.01.2019 baslayan 1 Yilik sözlesme yaptik 1400 TL den.
01.01.2020 100 TL yükseltim kirayi 1500 TL
2021 corondan dolayi iyi niyetimden isler iyi degil diye yükseltmedim.
01.01.2022 200 TL yükseltim kirayi 1700 Tl ye
Ben nasil yükseltilecegimi bilmiyordum hepsini sözlü yaptik sözlesmede yenilemedik yani 31.12.2019 sonunda bitmis olmasi lazim.
Dün okudum Emlak indexi Bir sende 113% yükselmis ve beimkiyle ayni dükkanlar sahibinden.com’da 6.000 – 8.000 TL arasi kiraya veriliyor.
Ben bu durumda ne yapa bilirim?
Merhaba, her yıl tefe tüfe zamlarından biraz da fazla zam yaparak oturduğum dairede 5 senemi doldurdum, Şu anda 3.650 TL kira ödediğim daireme kat maliki noterden ihbarname çekerek 17.000. TL talep ediyor, Uzlaşmadan yana olarak %65 zam yapıp 6.000 TL teklif ettim, Hiç oralı olmadı, Ne yapabilirim? Cevaplarsanız sevinirim. İyi günler…
Sözleşme yenilenme tarihinde evim satıldı, yeni ev sahibim de sözleşmem yenilendikten sonra kira tespit davası açmak istiyor. sözleşme yenilenmeden 30 gün önce açması gerekliliği ortadan kalkıyor ve tespit davasından çıkan sonuç için bu sözleşme yılında geçerli olacak şekilde geriye dönük aradaki farkı talep edebiliyor mu ? yoksa ev sahibinin değişmesinin önemi yok mu bu zaman aralığı için ? Teşekkürler ..
Merhabalar,
2016 yılında evimizi kiraya verdik, kira sözleşmesinde tefe-üfe oranında artış olması kiracı ve ev sahibi tarafından taahhüt edilmesine rağmen 4 yıl boyunca herhangi bir artış kiracı tarafından yapılmamıştır, bu durum sözlü olarak talep edilmesine rağmen , yazılı olarak kiracıdan artış yapması talebi bildirilmemiştir. Geçmiş yıllara ait kira artış oranı talep edilebilir mi ? Ev tahliyesi istenebilir mi ? Kiracıya sadece sözleşmenin yıl dönümü zamanlarında mı artış talep edilebilir ? Teşekkürler
Merhaba. Temmuz 5 de kiracimin 5. yili doluyor. Kira bedeli cok dusuk kaldigi icin yeni kira bedeli icin dava acmak istiyorum. Kac gun oncesinden dava icin basvurmaliyim? Noterden ihtarname cekmeli miyim? Tesekkurler.
01.06.2008 başlangıç tarihli 10 yıllık işyeri kira sözleşmemiz vardı.3 yıl sonra gayrimenkülümüzün bulunduğu bölgeye büyük AVM nin açılması nedicesinde bu konumundaki işyerlerinde emsal kiralar çok artığı için bizde 6 yıl sonra 2014 de kira tesbit davası açtık ve mahkeme sonuçlanmadan kiracı ile aylık kira bedelimizi 2 katına çıkartmak ve kalan 3 yıl içinde aynı üfe/tüfe artışı yapmak suretiyle eski 10 yıllık sözleşmemize bağlı ek protekol imzaladık.2018 yılında 10 yıllık sözleşmemizin süresi dolmuş olmasına rağmen tahliye veya rayiç kira bedeli talep etmedim ve böylece 6 ay 2019 yılına kadar 10+1 yıllık kiracımız devam etti. Aldığımız kira ile emsal kira bedelleri arasında yine uçurum oluştu..10+1 uzama yılı olan sözleşme bitiş tarihinden 3 ay önce kira artış ve ayrıca 10 yıllık kiracımız tahliye etmeleri için ayrı ayrı noterden ihtarda bulundum. Kiracının tahliyesinden çok emsal kira bedellerinde oturmasını istiyorum. Bu durumda kira sözleşmemiz(10+1) sona erdiği için kira tesbit davası açabilirmiyim..
Ev sahibi ile 2 yıl geçerli sabit kira ücreti üzerinden sözlesme ımzaladık. 2 yıllık sözleşmemiz 4 ay önce bitti. ev sahibi sözleşmemizin 2. yılında tüfe oranında artış yapmadığım nedeniyle noterle ihtar göndermiş. kanunen kira ücreti sabit olarak sözleşmede belirtilmişken geriye dönük tüfe artışını talep edebilir mi?
Kiracım 2006 yılından beri kontratsiz bir şekilde oturmaktadir.Kira artışlarını sözlü olarak ve anlaşarak yaptık. Ancak 2021 yılı Haziran ayında yasal artış yaparak 1150 tl den 1300 tl ye çıkarttığımı bildirdim. Ancak kirayı 1150 tl yani zamsız bir şekilde gönderdi. Ne yapmalıyım. Aramızda yazılı belge yok. Cevaplarsanız sevinirim. Selamlar.
Ev sahibiyim, kiracımla her sene fiyatı değiştirerek sözleşme yaparız. Sözleşme tarihimiz mayısın ilk haftasıdır. Sözleşmemizde 12 aylık tüfe ortalamasına göre zam yapılacağı belirtilmiştir. Kiracım bu sene kendi kiracısı çıktığından zam yapmama kararı almış. Öncelikle belirtmeliyimki emekli olan kiracımın herhangi bir mücbir sebebi bulunmamaktadır. Kendisi gibi kiracı olan diğer komşularla aralarında anlaşıp bu sene zam yapmama kararı almışlar. Anladığım kadarıyla mevcut durumu avantajına kullanmak niyetinde. Zaten ödediği kira rayicinin %30 daha altına tekabül etmekte(bazı yıllar zam yapılmadı). Benim istediğim zam ise kanuni zam hakkımın %70’ine tekabül eden bir miktar arttırmak (%9). Bu haliyle bile rayicicin çok altında ve istenilen zam da 2haneli bir meblağ. Şimdi yeni kira dönemine girdik ve anlaşamadık, bana zam yapmayacağını söyledi ve işine gelirse diye belirtti. Mahkemelerde 15 hazirana kadar kapalı yani yeni dönemde 2 kez kira yatırdıktan sonra açılacak. Benim izlemem gereken yol nedir? Çözüm yolu alacağım meblağdan daha yüksek mi tutar, inanın en çok iyi niyetin suistimal edilmesi ve yok pahasına evde oturması çok koyuyor. Şimdiden teşekkürler.
Pandemiden 1 yıl önce ( 2019 Kasım ) aileme ait tarım arazisini sera yapılması üzerine , bölgedeki rayiç değerlere uygun şekilde bir firmaya 12 yıllık kiraya verdik. 1 yıl sonra pandemi oldu, gıdaya talep ve bölgenin tarıma elverişliği sebepli arazi kiraları 2.5 katına çıktı. Komşu araziler sadece 1 sene sonra bizim kiramızın en az 2 kat fiyatları üzerinden kiralandı. Bu durumda pandemi sonrası oluşan bu durum için yeni rayiç bedellere göre kira uyarlama talebi hakkımız bulunuyor mu, bu talep kanunda hangi madde ile ifade edilmelidir,
kıracıyım.işyerıne tasınmaz bazıseyler yaptırdım bunların parasını mal sahıbınden almam mumkun mu?
Merhabalar. Benim de bir sorum olacak.
Eğer ev sahibi yapabileceği zammın(Yıllık Üfe Oranı) üzerinde bir zam gerçekleştirmek isterse ve bu bedelden oturursak, evi boşalttıktan sonra geriye dönük aradaki farkı talep etmemiz mümkün müdür? Yani örneğin kiramız 1000 TL olsun ve yıllık üfe oranı %15 olsun. Yeni kiranın 1150 TL olması gerekiyor ama ev sahibi 1500 TL istiyor yeni yılda. 1500 TL’den 1 yıl boyunca ödersek aradaki 350 TL x 12 ay ı evden çıktıktan sonra geri talep edebilir miyiz?
Hukukumuzda değişen şartlara uygun olarak kira bedelinin uyarlanmasını talep etmek de mümkündür. Bunun için kira bedelinin uyarlanması davasının açılması gerekmektedir. Yargıtay’a göre; mahkemece kira bedelinin uyarlanmasına karar verilebilmesi için;
• Uzun süreli bir kira sözleşmesinin mevcut olması,
• Hal ve şartlarda önceden öngörülemeyen olağanüstü değişikliklerin olması,
• İşbu değişikliklerin objektif nitelikte olması,
• Kira sözleşmesinin bu haliyle devamının çekilmez hale gelmiş olması
gerekmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat edilmesini tavsiye ederiz.
Kira tespit davası açarak emsal kira bedelleri düzeyine indirilmesi istenilebilir mi?
TBK m. 345’ e göre, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmış veya artırım talebi bu süre içinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmiş olmalıdır.
Kira tespit davalarında genel kural şöyledir; taraflar arasında kira bedelinin artışı konusu düzenlenmemiş ise, açılacak kira tespit davası ile kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi istenebilecektir. Bbu durumda, hakim kira bedelini üfe deki artış oranını geçmemek koşulu ile kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre tespit edecektir. Görüldüğü üzere, kira tespit davasında dahi üfe üst sınırdır. Mahkeme üfe ‘nin altında da bir kira bedeli tespit edebilir.
Bu genel kuralın istisnası ise beş yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde söz konusu olur. Beş yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli yine hakim tarafından tespit edilebilecektir. Bu durumda, taraflar arasında kira artışı anlaşması olup olmadığı önemli değildir. Kira artışı anlaşması olsa dahi, mahkemeden kira bedeli tespiti istenebilir. Mahkeme bu durumda üfe üst sınırı ile bağlı değildir. Mahkeme, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve üfe’deki artış oranı gibi kriterlerin tümünü göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli tespit edecektir. Bu bedel, üfe’nin üstünde de olabilir. Ancak önemle belirtiriz ki bu madde uygulaması işyerleri için 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir. Erteleme tarihinden sonra dava açılması mümkün olabilecektir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhabalar. Öncelikle verdiğiniz cevaplar için teşekkürler. Benim de bir sorum olacak.
Eğer ev sahibi yapabileceği zammın(Yıllık Üfe Oranı) üzerinde bir zam gerçekleştirmek isterse ve bu bedelden oturursak, evi boşalttıktan sonra geriye dönük aradaki farkı talep etmemiz mümkün müdür? Yani örneğin kiramız 1000 TL olsun ve yıllık üfe oranı %15 olsun. Yeni kiranın 1150 TL olması gerekiyor ama ev sahibi 1500 TL istiyor yeni yılda. 1500 TL’den 1 yıl boyunca ödersek aradaki 350 TL x 12 ay ı evden çıktıktan sonra geri talep edebilir miyiz?
Merhaba tefe Tüfe den bağımsız olarak her yıl standart olarak %15 kira artisi ile sözleşme yapılabilir mi?
15.06.2016 tarihinde kiracımız 950 TL ile kiracı olarak evimizde oturmaya başladı o zamanlar çevredeki kiralarda bu şekilde olduğundan kabul ettik ve sözleşme imzalandı ancak sözleşmenin nüshası kiracıda bizdeki nüsha kayıp. Sonra 15.06.2017 tarihinde sözlü olarak sözleşme 1100 TL ye yenilendi ancak tekrar bir sözleşme kağıdı imzalanmadı ve bir sonraki kira için ÜFE TÜFE oranlarının geçerli olduğu konusunda sözlü anlaşma yapılmıştır. Kiracı 1100 TL olan kirasını 1075 TL olarak bazı aylar 1100 TL olarak yatırmıştır. 15.06.2019 da yenilenmesi gereken sözleşme için bir buçuk ay önceden tarafına gerek mesaj gerek arama yoluyla kiranın 1400 1500 TL civarında olduğunu ve eğer kabul edemez ve fazla geliyorsa bu kira bedelini, karşılıklı olarak sözleşmeyi fesih edilebileceğini evi boşaltması için süre vereceğimi bildirdim. Şuan ki Tüfe oranıyla (%19.39) ile kira 1,313 TL oluyor ÜFE oranıyla ise (32.24%) kira 1,454 TL olarak hesaplanıyor. Kiracı görüşme taleplerimi reddederek süre kazanmaya çalıştı ben de ihtarname çekeceğimi kendisine bildirdim. PTT kanalıyla taahhütlü posta ile kendisine tam bir ay önceden iki adet ihtarname gönderdim ihtarnamenin birinde kiranın 15.06.2019 itibariyle 1500 TL olacağını, ve diğerinde defalarca uyarı yapmamıza rağmen anlaşmaya varamadığımızı kiracı ev sahibi ilişkisinin zedelendiğini belirttim ve kira bedelinin 1500 TL olarak ödenmesi gerektiğini belirttim. En son yeniden konuşma talep ettim 1400 TL kirada anlaşabileceğimizi söyledim ancak konuşurken bana ahlaksız ve edepsiz saygısız gibi ifadeler kullandı bunu kanıtlamak için şahitlerim var karşılığında bu üslupla konuşmasının yanlış olduğunu belirtmeme rağmen hakaretlere devam etti. Ev sahibinin bir geliri, işi, emekli maaşı yada sağlık sigortası bile bulunmuyor ve İstanbul da ki tek konutu burası bu konuttan gelen para ile konut borcunu ödemek için kiraya verdi ekonomik sıkıntılardan dolayı.Evin bulunduğu yerde yeni açılacak olan metro durağı, millet bahçesi gibi evin fiyatını artıracak birçok şey açıldı ve çevredeki aynı özellikteki evler 1400-1700 TL civarında ancak kiracı eve 1300 TL vereceğini ısrarla belirtiyor ve evden çıkmıyor. Bu durumda kira tespit davası açtığımızda kiracının tahliyesi ne kadar sürer ve kira tespit davası haricinde daha hızlı sonuçlanacak bir dava açmamız mümkün mü? Dava sonucunda kiracıdan mahkeme ve avukat ücretlerini talep edebiliyor muyuz ve eksik ödediği kira bedelleri için ödeme talep edebiliyor muyuz bunu hesap dökümünde kanıtlayabiliriz. Teşekkür Ederim
Eylül 2008’de kiraya verdiğimiz işyeri için 20 yıllık sözleşme imzalandı ve her yıl artış oranı olarakta (üfe+tüfe)/2 belirlendi.
İlk kiraya verildiği zaman çok düşük bir tutarla kiraya verildiği için şuan yeni bir sözleşme yapma, kirayı revize etme gibi bir hakkımız söz konusu olabilir mi?
Sonuç olarak 11-12 senedir kiraya verdiğimiz yeri sözleşme süresi olan 20 yıl dolmadan revize etme imkanımız var mıdır?
Teşekkürler,
ev sahibimle 2 yıllık kontrat yaptım ancak ev sahibin 1 yıl sonra vefat edince varisi olan kızı benimle kontrat yapmayarak her ay belirtmiş olduğu hesaba kira bedeli ni yatırdım .ancak kira artışını kendi beyanı ile çok cüzü artışlar yaparak 11 yıl oturdum. Ancak 11 yıl sonunda bana geriye dönük olarak 11 yıl için benden zam farklarını istemektedir.ilginizden dolayı teşekkür ederim
merhabalar
15.08.2015 yılında yeni eve çıktık 1 yıllık sözleşme yaptık. kira bedeli olarak 700 tl anlaştık .2016 yılında 750 tl olarak devam ettik 2017 yılında artış yapmadık .2018 yılında 825 tl yaptık 2019 yılında artış yapmadık. ev sahibi 2019 kasım ayında evimi satacam diye telefonda söyledi. 15 gün içinde boşalt dedi. bende evini nisan ayında boşlatayım dedim. şubat da kira tespit davası açmış ben evi boşlatacam nisan da itiraz nasıl yapabilirim. yardımcı olabilirmisiniz
merhaba işyeri sahibi olarak işyerimi 01.09.2018 tarihiden itibaren 3 yıllığına kiraya verdim bugüne kadar ödemelerde sorun çıkmadı,fakat kiracım ben çıkmak istiyorum bundan sonraki ödemelerimde sorun cıkacağını işlerimin iyi gitmediğini buna benzer şeyler söyledi halbuki işlerininin iyi olduğunu biliyorum.bende kendisine 1 yıllık kiramı peşin ver işyerimi kiraya verdiğimde kaç ay boş kalırsa veya boş kalmazsa paranı iade ederim dedim.Bu durumda işyerimi boşaltırsa benim ne yapmam gerekir.Vereceğiniz bilgiler için teşekkür eder saygılar sunarım.
Merhabalar,
Ev sahibiyim ve kiracimizla babam 2014 yilinda sozleme imzalamis. Depozito bedeli olarak ise yazi ile yedi bin altiyuz turk lirasi maddesinin yanina kiracinin o an uzerinde dolar olmasi nedeniyle ozaman ki kurla 3.300 dolae olarak kariligi diyerekten paraf atilmis. Simdi evleniyorum ve eve gececegimi sozlu olarak belirttim kiracima ancak 3.300 dolar depozitosunu istedigini belirtti. Iyi niyetimle o gun alinan 7600 tlyi verecegimi ancak kur artisi nedeniyle haksiz bir kazanc istedigini belirttim. Bunun uzerine hakaret icerikli bir mesaj aldim. Ilk sozlesme kasim ayinda yapilmis. Yani henuz 4 ay gecti ve ben evden cikmasi icin yasal bir yontem izlemedim. Bu durumda evden cikmasini istemeyerek kirasini odemesini talep edecegim ancak 2 senedir kontratta yazan ufe oranina gorede zam yapmadilar. Gecmise donuk bu 2 yillik zam farkini talep edebilir miyim?
Merhaba
Evimizin üzerinde baz istasyonu var. 2017 yılında, 5 yıllık kontrat bitti. 5 yıl sonunda kira artışı yapılması gerekiyordu, söylediklerine göre şirket tarafımızı aramış fakat bana ulaşamamış. Bize kira artışı yapılmadı. Yasal olarak, kirayı bize arttırmaları gerekmiyordu? Telefonla aradık ve ulaşamadık gibi bir mazaret geçerli bir mazaret olabilir mi? Yasal hakkım nedir bu konuda, bana yardımcı olursanız çok teşekkür ederim.
Merhabalar, bir iş yerinde 10 yıldan fazla süreli, bir yıllık ilk kira sözleşmesiyle duran ve her yıl itiraz olmadığından kiracı olmaya Efe/tüfe oran artışlarıyla devam edilmektedir. Mülk sahibi tarafından kira bitiş tarihinin 2 ay öncesinden bize noter yazısı ile önümüzdeki dönem için yeni kira bedeli miktarını yazılıp kabul etmediğimiz taktirde kira tespit davası açılaçağını tebliğ etmiştir. Bu tebliğe olumsuz olarak cevap verilmiştir.
2 aylık zaman geçip yeni dönem kira tarihi başlamış ve ilerleyen günlerde bulunduğumuz yıl için kira tespit davası açmıştır.
Bu dava, ilk kira döneminde yapılmış olan kira sözleşmesine göre kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir ifade YOK olmasına rağmen yinede bu dava görülebilir mi ? Görülebilirse Dava neticesindeki keşiflerle tespit edilip nihai karar bulunan fiyat bulunduğumuz dönem için geçerli olur mu? yoksa bir sonraki yıl fiyatımı belirlenmiş olur ? Şimdiden Teşekkürler.
2012 yılında 1 yıllık süre ile yıllık iki eşit taksit olmak üzere 26.000,00tl olarak kiralanan otel mevcut ,2018 yılında ödenen kira ise 36.000,00TL emsal otellerin kira bedelleri 80.000,00-125.000,00tl dir.bu durumda kira tespit açılınca hukuki yarar mevcut mudur? kira sözleşmesinde taraflar üfe tüfe belirtmiştir.Ancak kiracı kafasına göre artış yapmıştır.kiracıyı Nasıl tahliye ederiz.? Diğer husus otelin parselinde ayrı birde otelin bitişiğinde ayrı parsel ait havuz var bu havuza ilişkin kira sözleşmesi yapılmamıştır.Havuz, Otel eklentisine dahil edilerek tamamı içerisine girer mi
(otelin parseli ayrıdır)sözleşmede havuz belirtilmemiştir.Buna
ilişkin fuzuli işgal tahliye ve ecrimisil istenebilinir mi?
Merhabalar.2015 Eylül’de yeni kiraya çıktık.kira sözleşmesinde Tüfe ve ÜFE olarak anlaştık.500 TL kira bedeli ile başladık.2016 Eylül ayında 550 TL. (Ufe ye göre fazla zam yaptım)2017 Eylül ayında 625tl (ÜFE oranına göre zam yaptım)2018 sözleşme yenilenmesine 37 gün kala bana noter üzerinden ihtarname çektiler.oturdugumuz bölgede kiraların 950-1100 TL olduğunu Eylül 2018 den itibaren 950 TL kira odememi istediler aksi takdirde kira artış davası ve tahliye davası açacaklarını ihtarnamede belirtmisler.bende kabul etmedim ÜFE oranına göre zam yaptım.kiralarimi aksatmadan ödüyorum.kira artış davası açıldığında davayı kaybeder miyim.
Kira tespit davalarında, kira sözleşmenizin süresine göre bir ayrıma tabi tutularak karar verilir. Sözleşmeniz 5 yılın altında olduğu takdirde TBK 344 uyarınca bir önceki kira yılı ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) oranıyla bağlı olarak bu oran üzerinde olmamak koşulu ile artış yapabilir. Açılacak olan davada yasal sınırlar içerisinde karar verilir. Eğer kira sözleşmeniz 5 yılın üzerinde ise aranızda anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın kira bedelinin belirlenmesi için mahkeme emsal taşınmaz, taşınmazın durumu, ÜFE oranı ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler burada hakim ÜFE ile bağlı değildir. Diğer şartlar elverdiği takdirde ÜFE oranı üzerinde de bir artış oranına karar verebilir. Hukuk Mahkemelerinde farklı olarak harç ve mahkeme masrafları peşin olarak alınır. Mahkeme masraflarını, gider avansı ve harç olarak belirtebiliriz, bu masraflar davanın açılması sırasında davacı tarafından mahkemesine yatırtılır. Dava masraflarının yatırılması ile yargılamaya başlanır. Mahkemede davayı kaybedenin hangi masrafları ödeyeceği açılan davanın türüne göre değişiklik gösterecektir. Alacağa ilişkin hukuk davalarında, davacının haklı çıkması, davalının davayı kaybetmesi halinde mahkeme masrafları ve avukatlık (vekalet ücretinin) davalıdan tahsil edilmesine karar verilmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba ev sahibiyim 1 ocak 2017 itibariyle 5.500 tl ye evimi kiraya verdim .Kontratda kira artış oranı %10 yazıyor.Fakat 2018 başında kiracım hiç artış yapmadan bugün yarın çıkacam diye 5.500 tl ile devam ediyor Evi boşaltmayada hiç niyeti yok .Kirayı her ayın 5 ne kadar yatırması gerekirken 20 sini buluyor.Kira tespit davası açsam
ne kadar sürer,kazazanırmıyım ,artış ne olur.Teşekkür ederim
Merhaba, Ağustos 2014 tarihinde kiraladığım meskende (4 katlı 4 daireli) halihazırda kiracı olarak oturmaktayım. Evi kiraladığım tarihte merkezi sistem ile ısınılıyordu. Ancak ev sahibi ani bir kararla Aralık 2017 tarihinde müstakil doğalgazlı kombiye geçti. Bana da kombi taktırdım evin durumu değişti ve kira kontrat sonunda (Ağustos 2018 tarihinde kontrat yenilenecek) kira 1600TL oldu diye ihtarname çekti. Kontratım her yıl Ağustos ayı ÜFE oranında artıyor ve ödemelerimi (kira ve aidat) hiç aksatmadan günü gününe ödedim ve ödemekteyim. Yazılarınızdan anladığım kadarıyla kontratın 5 yıl altı ve üstü olmasına göre farklı değerlendirme yapılıyor. Ben evden çıkmak istemesem ve kontratta belirtilen ÜFE oranı kapsamında kira artırımı yapsam eğer ev sahibi kira tespit davası açtığında sonuç nasıl olabilir. Eğer mahkemeyi kaybedersem masraflar bana ne kadar rücu eder. Yorumlarsanız çok müteşekkür kalırım.
Merhaba,
11 Haziran’da 1. kattaki bir evi 1050 tl’ye kiraladım. Apartmandaki tüm dairelerin sahibi aynı kişi ve kiraya verirken evin tadilatta olduğunu dolayısıyla üst katlarda bir daireyi gösterebileceğini söyledi. Pazarlık yapmak istediğimizdeyse kiraların kat ve cepheye göre belirlendiğini, indirim yapmanın diğer kiracılara haksızlık olduğunu, 1050’nin zaten geçen senenin fiyatı olduğunu belirtti. 1050 tl’ye 1. kat ve kuzey cephe bir daire tuttum sonuç olarak.
Evi tuttuktan sonra internetteki bir ilan ve emlakçı sayesinde aynı kattaki dairelerin 950 tl’ye kiraya verildiğini, benim ödediğim kiranın deniz manzaralı, 4. kattaki bir dairenin kira tutarı olduğunu öğrendim.
Bu durumda kira tespit davası açabilir miyim? Başka bir şekilde zararımın tazminini talep edebilir miyim?
Teşekkürler.
Kiracı olarak 5 yılı doldurmuş olduğum bir sözleşmem mevcut. Kiralayan önce artışı kabul etti ve yatırdığım paraya itiraz etmedi. Ancak daha sonra kira tespit davası açtı. Bu noktada sözleşmede tüfe oranında artış ifadesi mevcut ve yapmis olduğum zam da bu oranın üstünde buna rağmen mahkeme kira tespitini hali hazırda zam yaptığım dönem için mi yoksa bir sonraki dönem için mi yapar.
Ev sahibi, 2012 yılında imzaladığımız kira sözleşmesinde yıllık %10 artış istedi.2014 yılına girmeden, %15 zam oranı olarak hazırladığı yeni bir kira akdi getirdi ve imzaladık.(2015,2016,2017 de hep %15 zam yapıldı)Kontrat 2018 mayısda doluyor.Bu yüksek artış oranları ile oturduğum bölgenin emsallerinin üzerinde kira ödemekteyim.Mayıs ayında kirayı bu bedel ve zam oranı ile ödeyemeyecek duruma geldim.Ev sahibine karşı haklarım nelerdir?
Merhaba iş yeri kira artışı ile ilgili danışmak istediğim benim kira artışım Kasım ayında oluyor ve sözleşmede “Kiranın bitiminde yeni yılın kirası Tüketici fiyat endeksi yıllık artış oranı esas alınarak arttırılacaktır” yazıyor ve ben internetten de hesaplama yaptığım zaman 10,37 oranı ile hesaplıyor fakat mal sahibi 11,90 üzerinden hesaplanması gerektiğini söylüyor lütfen bu konuda yardımcı olur musunuz?
Merhaba. 2011 tarihinden beri dükkanımızı işleten kiracımıza bu sene kira tespit davası açabilir miyiz. 5 yıllık sozlesmemizin süresi 2016 da dolmuştu. Sonra sözlü olarak bir senelik daha anlaştık ve bir senelik kira için senet yaptık. Bu dönem için ise miktarda anlaşamadık. Kira tespit davası açma hakkımız var mı yoksa bu hakkı kayıp mı ettik. Tesekkur ederim.
Ayrıca 10 yılda bir kontratı tekrar yapma zorunluluğum var mı?
Merhaba 10 yıl önce işyeri olarak kira verdiğimiz 4 hisseli bir dükkanımız var. Sözleşmede olmasına karşın hiç üfe oranında zam alamadık değerinin çok altında oturuyor. Bölgedeki kiralar ise 8000 civarında. 10 yıl dolduğu için gerekçe göstermeden çıkmasını isteyebiliyorum. Varislerden biri vefat etti ve 10 yılda dolduğu için kiracı 4500 tl üzerinden yeni bir kontrat yapmak istiyor. Kiracıyla yeni bir kontrat yaparsam yeni kontrat tarihi baz alınıp 10 yıl boyunca kiracıyı çıkaramaz mıyım?
Merhaba, annemin ve kardeşlerinin verasetçi olduğu bir dükkanda haksız işgalci konumunda 5 yıldır faaliyetini sürdüren bir kiracı bulunmaktadır. Şuana kadar herhangi bir kira ödememiştir. Veraset işlemleri yeni bitti ve tapumuzu aldık. Bundan sonra sizce nasıl hareket etmeliyim. Bu kişiyle ilgili ayrıca bir avukata da başvurmak istiyorum. Acaba dava sonucu lehimize sonuçlanırsa bu avukat masrafları da haksız işgali gerçekleştiren kiracıdan mı alınacaktır icraen. Teşekkür ederim şimdiden.
Merhaba,ben 52 yasinda emekli bir bayanim. 03.11.2015 tarihinde 1200 tl ye kiraladigim meskende bu gun(22.10.2017) 1300 tl ye oturmaktayim. Ev sahibim benden 1600 tl talep etmekte . Bunu sokaktaki emsallere ve hayat sartlarina bagli olarak istedigini bu artisi yapmadigim takdirde kira tespiti yaptiracagini belirtti. (Mugla Turgutreiste yasamaktayim. ) Kirami gunu gunune belirttikleri bankaya yatiriyorum ve bu gune kadar odememezlik yapmadim. Haklarim nelerdir? Acacagi davada kiram yukselir mi?
Yardimlarinizi rica eder tesekkur ederim.
Merhaba 2014 ekim ayinda 700 tl ye tuttugum ev 2015 ekim ayinda 750 tl oldu. 2016 ekim ayinda ev sahibi evi sattigini soyledi yeni ev sahibi ile anlasarak 900 tl kira ile oturmaya devam ettik. Evin satilmadigini ev sahibinin kirayi arttirmak icin boyle bir yola basvurdugunu yeni ogrendik.kira kontratimda tefe ufe ye gore yillik artis gecerli. Bu durumda geriye donuk fazla odedigim kira farklarini talep edebilir miyim ? Bu konuyla ilgili yasal haklarim nelerdir? Tesekkur ederim
Merhaba,
Kirada oturduğum site içerisinde yeni bir ev aldım.
Kiracı ile satın alma konuşmasından sonra ihtara gerek olmadıgını 2 ay içerisinde çıkacagını iletti. Bu sebeple ihtar çekmedim.
Daha sonra kira ödemelerini yaptıgında evsahibinin bir önceki dönem kira artışı yapmadığını söyledi. Kiracı belirtiği 2 ay içerisinde çıkmayacagını ve kira artışı yapmayacagını iletti. Aynı sitede ben 1700TL kira verirken kiracı 1400TL kira veriyor.
Kiracının iyiniyet dışındaki tutumu için ne yapabilirim.
Kiracının evden tahliyesini nasıl saglayabilirim.
Ayrıca evi bana satan kira sözleşmesini kaybetmiş. Bende aboneliklerden kiraya başlama tarihini tespit edebildim.
Yardımlarınızı rica ederim.
Merhaba 15 ekim 2012 yılında 750 tl ye tuttuğum dairede bugun (21 ağustos 2017) 1000 tl kira vermekteyim. Ev sahibi yeni dönemde 1600 tl kira talep etmekte ( şuan bulunduğum mevkide kiralar 1500-2000 arası) bende buna karşı çıktım ve bana kira tespit davası açacağını noter yoluyla bildirdi. Size sorum bu davayı kim kazanır eğer ev sahibi kazanırsa hakim kira artış oranını neye göre hesaplar? Ev sahibinin talep ettiği kira kabul görürmü?
Üç yıl önce Organize Sanayi Bölgesi içinde satın aldığımız bulunduğumuz işyeri için, tapu dairesi Organize Sanayi Yönetiminden muvafakat yazısı talep etti. Bu yazıyı vermek için de OSB Yönetimi işyerinde 20 yıldır kiracı olan işletme ile öncelikle kira sözleşmesi yapılması şartı ileri sürdü. Biz de zorunlu olarak rayiçte en az 5000₺ kira getirisi olabilecek işyeri için, aylık 4250 ₺ kira bedelini kabul ederek kira sözleşmesi yaptık ve OSB Yönetimindenmuvafakat yazısını alabildik. Ekim-2017 itibariyle kira sözleşmesinin 3. Yılı doluyor ve sözleşmede yıllık ÜFE artış oranı tespit edilmiş durumda. Bu yıl kira bedeli 4805₺ olarak devam ediyor, ancak rayiç kira bedelleri 7000 ₺ civarında. İşyerini satın alma aşamasında, OSB Yönetimi tarafından muvafakat yazısı için kiracı ile sözleşme yapılması şartı getirilmesi nedeniyle, rayiçten düşük bir kira bedeli üzerinden sözleşme yapmak zorunda kaldığımız ileri sürülerek, Ekim-2017’de yenilenecek kira dönemi için kira tespit davası açılırsa hukuki yönden haklı bulunabilir miyiz? Teşekkürler…
Kira tespit davasına konu artırım talebi hangi dönemi kapsar?