Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun olarak yeniden belirlenmesi gerektiği veya taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık yaşandığında başvurulan bir hukuki süreçtir. Böyle bir durumda gerek kiracı gerekse kiraya veren (ev/işyeri sahibi) kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilirler. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilmektedir. Tarla, taşıt veya diğer taşınır eşyalar hakkında kira tespit davası açılamaz.

Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti amacıyla açılabilir. Bu nedenle, kira bedelinin tespiti davalarında, kira bedelinin tespiti ile birlikte tahsili talep edilemez. Bu tür davalar, sadece kira bedelinin kesin bir şekilde belirlenmesine odaklanır ve bu kararlar ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Bu nedenle, kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenmesi gerekmektedir.

Kira bedelinin tespiti davalarında alınan kararlar, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkinin varlığını tespit etmekten ziyade, kira sözleşmesinin gelecekteki belirsizliklerini gidermeye yöneliktir.

1. Kira Tespit Davası Nedir?

5 yılı geçen konut ve işyeri kiralarında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedelinin piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davaya kira tespit davası denilmektedir. Kira tespit davası, kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun olarak yeniden belirlenmesi gerektiği veya taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık yaşandığında başvurulan bir hukuki süreçtir. Bu tür davalarda mahkeme, kira bedelinin adil bir şekilde tespit edilmesi için taraflar arasındaki anlaşmazlıkları çözme ve yasal düzenlemelere uygun bir kira bedeli belirleme rolünü üstlenir.

Kira tespit davası hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinden almaktadır. Söz konusu hükme göre:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının (TÜFE), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Madde hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, beş yıllık periyotlarla belirlenen kira bedeli, her yeni beş yıllık dönemde aynı prensiplere dayanarak yeniden gözden geçirilebilir. Uzun vadeli kira sözleşmeleri düşünüldüğünde ve ülkemizdeki enflasyon eğilimleri göz önüne alındığında, kira bedelinin sabit kalmasının hakkaniyete uygun olmadığı açıktır. Bu nedenle, kanunlar kiraya verenlere bu durumda dava açma hakkı tanımıştır. Ancak, bu davayı açmak için belirli şartlara ve kurallara uymak gerekmektedir. Bu nedenle, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılan bu tür davalar son derece önemlidir.

2. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

Kira tespit davası, verilen kararın tespit niteliğini taşıdığı bir hukuki süreçtir. Ancak diğer tespit davalarından farklı olarak, kira tespit davalarında mevcut bir hukuki ilişkinin varlığına dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkinin yeni bir hukuki duruma evrilmesi veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusudur.

Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti amacıyla açılabilir. Bu nedenle, bu davaların sonucunda kira bedelinin tespiti ile birlikte tahsili talep edilemez. Bu tür davalar, sadece kira bedelinin kesin bir şekilde belirlenmesine odaklanır ve bu kararlar ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Bu nedenle, kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenmesi gerekmektedir.

Kira tespit davaları sadece tespit hükmü içermekte olup eda (kararın yerine getirilmesi) hükmünü içermemektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen ve aşağıda yer alan karar bu durumu açıklamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 24.02.2016 Tarih ve 2014/348 E., 2016/173 K., sayılı kararı

“Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğar. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik gösterirler.”

3. Kira Tespit Davası Şartları

Yazımızın başında da belirttiğimiz gibi kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Bu maddeye göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Bu düzenlemeden anlaşılması gereken davanın süre yönünden reddedilmeyeceği şeklindedir. Bununla birlikte kararın hangi tarihten itibaren uygulanabileceği ise dava açılmadan önce kiracıya ne sürede bildirimde bulunulduğu ve kira sözleşmesi hükümlerine göre değişiklik göstermektedir.

Kira sözleşmesinin varlığı

İlk ve en temel şart, bir kira sözleşmesinin varlığının kanıtlanmasıdır. Yani, kira tespit davası açmak isteyen tarafın geçerli bir kira sözleşmesine sahip olması gerekmektedir.

Hukuki Yarar

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi birinci fıkrasına göre, kira bedelinin tespiti davası açmak için hukuki bir yararın bulunması gerekmektedir. Kira tespit davası açıldığında, mahkeme hukuki yararın varlığını değerlendirecek ve eğer hukuki yarar bulunmadığına karar verilirse, dava reddedilecektir.

5 Yıllık sürenin geçmiş olması

Her yıl yenilenen kira sözleşmeleri, tarafların belirlediği artış oranına rağmen beşinci yılın sonrasında kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasında, “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın” ifadesi bulunmaktadır. Bu nedenle, kira tespit davası sonucunda belirlenecek yeni kira bedeli sözleşmeye aykırılık teşkil etmeyecektir.

Yazılı Bildirim (İhtarname)

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin ikinci fıkrasına göre, kiraya veren tarafından açılacak kira bedelinin tespiti davası için kiraya verenin kira sözleşmesinin bitişinden en az otuz (30) gün önce kiracıya yazılı bildirim yapması gerekmektedir. Bu bildirim yazılı olmalıdır ve Türk Borçlar Kanunu açısından geçerlilik koşuludur. Ancak, Kanunda bu yazılı bildirimin nasıl yapılacağına dair özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla, bu bildirimin Tebligat Kanunu hükümlerine göre veya noter kanalıyla yapılması zorunlu bir unsurdan değildir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bildirimi uygun bir şekilde iletebilir, ancak yazılı ve zamanında yapılmış olması gereklidir.

Bu durumda, kiraya verenin kiracıya yazılı bildirim yapması ve bu bildirimin ardından yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit davası açması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

4. Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır. Bu nedenle arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması durumunda dava usulden reddedilecektir. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşmazlığı çözemezlerse, arabuluculuk sürecine ilişkin son tutanakla birlikte dava açma hakkı doğar.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgi için Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz. 

5. Kira Tespit Davası Açma Süresi (Ne Zaman Açılır?)

Kira tespit davası açma süresi noktasında beş yıldan uzun süreli ve beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerini ayrı ayrı incelemek daha faydalı olacaktır. Önemle belirtmek gerekir ki beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kiranın piyasa rayicine göre belirlenmesi değil sözleşmede bir artış şartı yoksa buna göre kira bedelinin artırılması talep edilebilmektedir.

• Kira sözleşmesinin 5 yıl veya daha uzun süredir devam etmesi durumunda: Kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süredir devam etmesi durumunda kira tespit davası açılabilir. Bu durumda hakim; TÜFE on iki aylık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak ve hakkaniyeti de gözeterek piyasa rayicine göre kira bedelini belirleyecek bir karar verecektir.
• Kira sözleşmesinin henüz 5 yılı doldurmaması durumunda: Kira sözleşmesi henüz 5 yılı doldurmamışsa yine kira tespit davası açılabilir. Ancak açılacak bu dava kira bedelinin piyasa rayicine göre belirlenmesi işlevini sağlamaz. Zira, bu durumda hakim emsal kira bedellerini göz önünde tutarak bir karar veremeyecektir. Hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranlarını geçmemek kaydıyla bir bedel tespitine karar verebilecektir. Bu imkan zaten taraflara da sağlanmıştır.

6. Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılması

Kira tespit davası sonucu belirlenecek olan kira bedeli kural olarak ileriye etkili olarak sonuç doğurur. Bu doğrultuda geriye yönelik kira tespit davası ancak belirli şartların varlığı halinde açılabilir.   Mevzuata göre yukarıda izah edilen şekilde öncesinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa veya kira sözleşmesinde artış şartı yer alıyorsa kira tespit davasının o kira yılı için geriye dönük olarak etki etmesi mümkündür.

6.1. Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunması Halinde

Kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açıldığı takdirde mahkemece verilecek hüküm, bu yeni dönem başından itibaren geçerli olmaktadır.

6.2. Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunmaması Halinde

Bu durumda kiraya veren yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira tespit davası açmalı veya kira bedelinin arttırılması için kiracıya bu tarihten önce yazılı bir ihtarda bulunmuş olup yeni dönem sonuna kadar kira tespit davası açmalıdır. Bu hususlar yerine getirildiği zaman hükmedilen bedel bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olmaktadır.

7. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını uygulamada genellikle kiraya veren (ev/işyeri sahibi) taraf açmakla birlikte kiracının bu davayı açması önünde hukuken bir engel yoktur. Çünkü kira tespit davasında kira bedelin indirilmesi de talep edilebilmektedir. Malik ve kiraya veren istisnai olarak farklı kişiler de olabilir. Yargıtay bu durumda malikin de davayı açabileceğini kabul etmektedir.

Eğer kira sözleşmesinde birden çok kiraya veren bulunuyorsa, bu kişiler mecburi dava arkadaşı olarak kabul edilir ve davayı birlikte açmak zorundadırlar. Bu, kira tespit davasının tüm kiraya verenleri etkileyen bir karar içerebileceği için gereklidir.

8. Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davalarında mahkemece, bilirkişilerce inceleme yapılması, taşınmazın durumunun ve emsal kira bedellerinin araştırılması gerekmektedir. Mahkeme, yapılan araştırmalar sonucunda hazırlanan bilirkişi raporu uyarınca ve hakkaniyete uygun şekilde kira bedelini tespit edecektir.

Kira bedelinin belirlenmesinde hakim tarafından aşağıdaki kıstaslar göz önünde bulundurulabilir:

8.1. TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Değişim Oranı

Bir önceki yıla ait oniki aylık TÜFE ortalaması kira bedelinin belirlenmesinde kritik bir referans olarak kullanılır. TÜFE deki yıllık değişimin kira bedelinin belirlenmesinde kullanılması, enflasyonun kira bedeline olan etkisinin anlaşılabilmesi için büyük bir öneme sahiptir. Yani, TÜFE Değişim Oranı, kira fiyatlarının artış veya azalışının takip edilmesi ve adil bir kira bedeli belirlenmesi için temel bir gösterge olarak hizmet verir.

8.2. Kiralananın Durumu

Kira bedelinin tespiti sürecinde, taşınmazın bulunduğu konum, fiziksel durumu, kullanım amacı, özellikleri ve bakım ihtiyacı gibi faktörler göz önünde bulundurulmaktadır. Ayrıca, taşınmazın bulunduğu çevrede meydana gelen sosyal, ekonomik ve kültürel değişiklikler de hakim tarafından dikkate alınmaktadır. Genellikle, iyi bakılmış, modern ve kullanışlı taşınmazlar, aynı bölgedeki benzer taşınmazlara kıyasla daha yüksek bir kira bedeliyle değerlendirilmektedir.

Bu nedenle, kira bedeli tespiti yapılırken taşınmazın durumu ve çevresel faktörler dikkate hak ve nesafet kurallarına uygun şekilde karar verilmesi esastır.

8.3. Rayiç Kira Bedeli

Mahkeme, kira bedelinin tespit sürecinde, kiralananın bulunduğu bölgede bulunan, benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedellerini de inceleyerek değerlendirmeye dahil eder ve aynı bölgedeki rayiç kira bedellerini dikkate alır.

8.4. Hakkaniyet

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrasında, “hakkaniyete uygun biçimde” ifadesine yer verilmiştir ve bu nedenle kira tespit davalarında hakim tarafından hakkaniyetin göz önünde bulundurulması zorunludur. Bu hakkaniyet kavramı, uygulamada genellikle “eski kiracı indirimi” olarak adlandırılır. Mahkemeler, kira bedelinin tespiti davalarında, kiralananın boş olması durumunda kira bedelini düşürmek için %15 ila %20 arasında bir “hakkaniyet” veya “eski kiracı indirimi” uygularlar. Bu indirim, kiracının daha önce aynı taşınmazda kiracı olmasından kaynaklanan bir avantajı ifade eder.

9. Kira Tespit Davalarına Bedel Artırımı ve Islah

Kira tespiti davaları açılırken, talep edilen kira bedeli başlangıçta tam ve net bir şekilde belirtilmelidir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, dava başlangıcında istenen kira bedelinin daha sonra bedel artışı veya ıslah yoluyla değiştirilmesi mümkün değildir.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen yakın tarihli bir kararda da kira tespit davalarında bedel artırımı ve ıslah yapılamayacağına karar verilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.03.2021 tarih ve 2017/2792 E.,  2021/267 K. Sayılı kararı

…..Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz……

10. Kira Tespit Davasından Sonra Kira Farkına İlişkin İcra Takibi Süreci

Kira tespit davaları, kira bedelinin kesin bir şekilde belirlenmesine odaklanır ve sadece tespit hükmünü içerir, yani eda (kararın yerine getirilmesi) hükmünü içermezler. Bu nedenle, kira tespiti ile ilgili mahkeme kararları ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenmesi gerekir.

Kira tespitine ilişkin kararlar kesinleşmeden icra takibine konulamazlar. Ancak kesinleştikten sonra, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeline ilişkin genel haciz yolu ile ilamsız icra takibi başlatılabilir.

Kira tespiti geçmiş dönemlere ilişkin olarak yapılmasına rağmen bu tespit sonucu oluşan alacaklara faiz uygulanabilmesi için kira tespiti kararının kesinleşmesi gerekmektedir. Kira Tespit davalarında faiz karar kesinleştikten sonra işlemeye başlar.

11. Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkları

Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Gerçekleşen olağanüstü şartlar altında, kira sözleşmesinin ifa edilmesi taraflardan beklenemeyebilir. Zira olağanüstü koşulların sözleşmenin ifasını bir taraf bakımından oldukça güçleştirmiş olması mümkündür. Bu gibi hallerde ifada zorluğa düşen taraf, kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilecektir.

Kira bedelinin uyarlanmasının kira bedelinin tespitinden en büyük farkı hâkimin yeni kira bedelini belirlerken TÜFE veya herhangi başka bir sınırla bağlı olmamasıdır. Zira kira bedelinin uyarlanması talep edilen hallerde sözleşmenin kuruluşundaki şartlar o denli güçleşmiştir ki taraflar edim yükümlülüklerini yerine getirememektedirler. Bu denli değişen şartlarda hâkimin herhangi bir sınırla bağlı olması beklenemez.

Kira sözleşmesinin uyarlanması davası kira tespit davasından farklı olarak 5 yıllık kurala bağlı olmadan her zaman açılabilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, uyarlama davasında öngörülemeyen olağanüstü durumlar olması gerekir. Bu durumlar, sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

 Yargıtay çoğunlukla Türkiye’deki artan enflasyonu öngörülemeyen bir durum olarak nitelendirmemektedir. Ancak taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek kadar artması veya azalması da bazı durumlarda söz konusu olabilir. Örneğin, bir taşınmazın yakınlarına metro, havalimanı gibi taşınmazın değerini yükseltecek yapıların inşa edilmesi halinde de uyarlama talep edilebilir. Kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında şehrin ücra bir noktasında olan taşınmazın değeri, yakınına metro yapılması ve taşınmaza ulaşımın kolaylaşması halinde öngörülemeyen derecede artabilir. Bu gibi hallerde de kira sözleşmesi uyarlanabilir.

Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davasından farklı olarak, uyarlama davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgi için Kira Tespit Davası ile Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Farkları başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

12. Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

13. Sıkça Sorulan Sorular