Yıkım Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası

Belediyeler, kendi sınırları içerisindeki yapıları denetlemek suretiyle imar planına veya inşaat ruhsatına aykırı olanları tespit etmekle yükümlüdür. Aykırılığın tespiti halinde, inşaatı durdurma ve yıkım kararı alma yetkisi belediye encümenindedir. Yıkım kararı, uygulanması halinde geri dönülemez sonuçlar ortaya çıkaracağından, idari işlemin unsurlarına uygun olacak şekilde karar alınmalıdır. Bu unsurlardan birisindeki sakatlık idari işlemi hukuka aykırı hale getirecek ve idari işlemin iptaline neden olabilecektir. İdarenin hukuka aykırı olarak verdiği yıkım kararlarına karşı, hak sahiplerinin itiraz ve/veya iptal davası yoluna başvurmaları mümkündür. Yıkım kararı işleminin iptali davalarında yürütmenin durdurulması talep edilmesi hususu son derece önem arz etmektedir. Yıkım kararının iptali için açılacak davada yetkili mahkeme hakkında yıkım kararı alınan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yıkım kararı, Anayasamızın 35. maddesi ile anayasal koruma altına alınmış olan mülkiyet hakkını sınırlandıran idari bir tasarruftur. Hukuka uygun olmaksızın verilen yıkım kararları da, ilgilisinin anayasal koruma altındaki mülkiyet hakkına doğrudan ve çoğunlukla geri dönüşü olmayan bir müdahale anlamına gelmektedir.

1. Yapı Tatil Zaptı (Tutanağı)

Yıkım kararı, belediye encümeni tarafından imara aykırı yapılar için en son seçenek olarak verilmesi gereken karardır. Belediyeler tarafından alınan yıkım kararının 3194 sayılı İmar Kanunu’nda düzenlenen usule uygun olması gerekmektedir. Bu kanunda, ruhsat alınmadan yapılabilecek birtakım yapılar istisna olarak ayrı tutulmuş olmakla beraber, diğer tüm yapılar için bazı zorunluluklar öngörülmüştür. 

İlgili Kanunda ruhsat alınmadan veyahut var olan ruhsat ve eklerine aykırı şekilde yapı yapıldığının ilgili idarece veya fenni mesulce tespit edilmesi halinde, yapının mühürlenerek inşaatın durdurulacağı düzenlenmiştir. Keza, haricen gelen ihbarla ya da başkaca bir şekilde durumdan haberdar olunması halinde de o yer belediyesi veya valiliği tarafından inşaatta durum tespiti yapılır. Mevzuata aykırılık tespit edilmesi halinde de yine inşaat durdurularak yapı mühürlenir. Bu işlem, “yapı tatil zaptı” ya da “yapı tatil tutanağı” denen bir tutanağın yetkili kişilerce düzenlenip imzalanmasının akabinde, bahse konu yapıya asılır. Yapı tatil zaptının mühürlenen yapıya asılması ile, inşaat durdurma kararı, ilgilisine tebliğ edilmiş sayılır.

Yapı tatil zaptının yukarıda anlatıldığı şekilde yapıya asılmasından itibaren ilgilisinin izleyebileceği 2 yol vardır:

• Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda, idarenin yetkilileri yapıya gelerek gerekli kontrolleri sağlarlar. Kontrollerin nihayetinde, yapıdaki ruhsata aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılarak inşaatın devamına izin verilir.
• Eğer bir ay içinde yapı ruhsata uygun hale getirilmezse ruhsat iptal edilir. Ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Bu yolun hukuka uygun şekilde izlenebilmesi için, öncelikle idare tarafından usule uygun şekilde yıkım kararı verilmesi gerekir.

2. Yıkım Kararı Verilme Süreci 

Hazırlık Aşamaları
Yıkım kararının hazırlık aşamasında öncelikle alanında uzman tekniker, mühendis gibi kişiler tarafından hukuka aykırılığı tespit edilen yapı hakkında yapı tatil zaptı düzenlenerek imza altına alınmalıdır. Önemle belirtmek gerekir ki, yapı tatil zaptı, yapı tespit tutanağından farklı olarak henüz inşaatı devam eden yapılarda inşaatın durmasına yol açan bir belgedir. Yapı tatil zaptının da aynen yapı tespit tutanağı gibi tek başına idari işlemin iptali davasına konu edilmesi mümkündür.

Daha sonra ise yapının mühürlenmesi ve yapı malikine hukuka aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi şeklindeki işlemler gerçekleştirilir. Bu aşamalar gerçekleştirilmeden yıkım kararı verilmesi açıkça hukuka aykırılık teşkil edecek ve söz konusu yıkım kararının iptali gerekecektir.

Bu hususta Danıştay tarafından verilen bir kararda yıkım kararı öncesi aşamaların nasıl olacağı ve yapı tatil tutanağının nasıl düzenlenmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir. 

• Öncelikle ruhsat alınmadan yapılan veya ruhsat ve eklerine aykırı bir yapı var olmalıdır.
• Sonrasında bu yapı hakkında yapı tatil tutanağı tanzim edilerek mümkünse yapının ruhsata uygun hale getirilmesi için ilgilisine süre verilmelidir. Bir ihtar ile yapılacak bu bildirimde, yapıdaki ruhsata aykırılıkların tam olarak neler olduğu açıkça belirtilmelidir. Keza, aynı ihtarda, verilen süre içinde ruhsata uygun hale getirilmeyen yapılara, imar mevzuatında öngörülen yaptırımların uygulanacağı da bildirilmelidir. Yapı tatil tutanağının hiç tutulmamış olması ya da bu zorunlu unsurları taşımaması halinde, yıkım kararı doğrudan hukuka aykırı hale gelir. 
• Yapı tatil tutanağının geçerli bir şekilde tebliğ edilmiş sayılması için tutanağın, yapı üzerine asılmış olması ve bir örneğinin bağlı olunan muhtara bırakılması gerekir. Yapı tatil tutanağının ayrıca malik tarafından imzalanmasına gerek yoktur. 
• Tutanağın yapı üzerine asılması ile birlikte yapı tatil tutanağına karşı dava açma süresi başlayacaktır. Tebligatın yapılmış sayılması için malikin imzasına gerek olmadığından yapı malikinin haberi dahi olmadan hak düşürücü dava açma süresi başlama ihtimali mevcuttur.  
• Aykırılığın giderilmesi için muhataba en az bir aylık süre verilmesi gerekir. Bazı Danıştay kararlarında, muhatabına bir aydan az süre verilmesinin hukuka uygun olduğuna da hükmedilebilmektedir. Ayrıca somut olayın şartlarına göre süre verilmesi gereksiz ise idarenin süre vermeden yıkım kararı alması dahi mümkündür. 
• Verilen süre sonunda mevzuata aykırılık giderilmez ise yapının yetkili birimlerce yıkılması gerekir.

Yıkım Kararı Verilmesi
Yapının ruhsata bağlanması veya ruhsata uygun hale getirilmesi için yapılan ihtarın yerine getirilmemesi durumunda, belediye encümeni tarafından yıkım kararı verilerek icra aşamasına geçilecektir. 

Söz konusu yıkım kararının hukuka uygun olması için:

• İdarece verilen yapının ruhsata uygun hale getirilmesi için verilmiş olan sürenin bitmiş olması şarttır. Ancak bu şart, yalnızca ruhsata bağlanması mümkün olan yapılar için geçerlidir. Şayet bu süre bitmeden ruhsata bağlanması mümkün olan bir yapı için yıkım işlemi gerçekleştirilirse, bu husus “fiili yol” teşkil edecektir. Fiili yol da bir haksız fiil olduğundan idarenin bu eylemine karşı “adli” yargı mercilerinde, yani hukuk mahkemelerinde dava açılması mümkündür.

Ancak Danıştay’ın ilgili bazı kararlarında, ruhsata bağlanması mümkün olmayan yapılar için, verilen sürenin bitmesi beklenmeden yıkım kararının uygulanması hukuka aykırı bulunmamaktadır. 

• Yıkım kararının yetkili merciler tarafından alınmış olması gerekir. Bu hususta belediyeye bağlı yerlerde belediye encümeni, valiliğe bağlı yerlerde ise il idare kurulu yetkilidir. Ayrıca belediye encümeni veya il idare kurulunun karar alınması için de hukuka uygun olarak teşekkül etmiş olması şarttır. 
• Yıkım kararında, yapının hangi kısmının ne şekilde ruhsata aykırı olduğu yahut neden o yapıyla ilgili olarak ruhsatın alınmasının gerekli olduğuna ilişkin ayrıntılı açıklamaların olması gerekir. Nitekim yıkım kararı, yapının yalnızca hukuka aykırı olan kısmı için verilebilmektedir. Yıkım kararında bu kararın hukuki sonuçları da ayrıca detaylıca izah edilmelidir.  
• Yıkım kararının muhatabı yapı maliki olduğu için, bu kararın da malikle ilgili olarak alınması gerekmektedir. 

3. Yıkım Kararına Karşı Dava Yolu 

Hem hazırlık aşamasında hem de kararın verilmesi aşamasında yukarıda açıklanan şartların sağlanmaması durumunda öncelikle yıkım kararını veren idareye başvurularak hukuka aykırı işlemin düzeltilmesinin talep edilmesi mümkündür.  Bu talebe olumsuz yanıt verilmesi veya otuz gün boyunca herhangi bir yanıt verilmemesi durumunda ise idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir. Bu şekilde açılacak iptal davası ile, hukuka aykırı olarak gerçekleştirilen işlemin denetlenmesi ve hukuka aykırılığın ortadan kaldırılması sağlanabilir.

İdari işlem niteliğindeki yıkım kararının iptali için aranan şartlara, görevli/ yetkili mahkeme gibi dava sürecine ilişkin detaylar için “İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

4. Yıkım Kararının Verilebileceği Durumlar

İmar Kanunu’nda ruhsat alınmadan yahut var olan ruhsat ve eklerine aykırı şekilde yapı yapıldığının ilgili idarece veya fenni mesulce tespit edilmesi halinde, yapının mühürlenerek inşaatın durdurulacağı düzenlenmiştir. Yukarıda bahsettiğimiz üzere bu durdurma kararının ardından yapı eğer ruhsata uygun hale getirilmezse yapı hakkında yıkım kararı verilecektir.

İmar Kanunu’na göre İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için belediyeden ya da valilikten yapı ruhsatı alınmalıdır. Ruhsatsız yapı, belediye veya valilikten izin alınmadan yapılan yapılardır. Belediye ve valilikten izin alınmış olmasına rağmen bu izni gösterir ruhsatın eklerine aykırı şekilde yapı yapılırsa ruhsat eklerine aykırı yapı hali söz konusu olur.

Ruhsat ve eklerine aykırılıktan ise yapının inşaat ruhsatına ya da bunun ekleri olan projelere (mimari projesi, elektrik projesi gibi) aykırı olarak yapılması anlaşılır. Örneğin projede yapının 5 katlı olarak gösterilmiş olmasına rağmen yapının 7 katlı yapılması, balkon olarak gösterilen yerlerin dairenin içine katılmış olması, yangın merdiveni olarak gösterilen yere asansör konulması, yapının inşasında paslanmış demirlerin kullanılması gibi durumlar yapıyı ruhsat eklerine aykırı hale getirmektedir. Bu durumda verilen süre içerisinde bu aykırılıklar giderilmezse yapı hakkında yıkım kararı verilebilir.

5. Yıkım Kararlarında Yürütmenin Durdurulması

Yıkım kararına karşı dava açılması yıkım işlemini tek başına durdurmaz. Çünkü idari işlemler hukuka uygunluk karinesinden yararlanırlar ve mahkeme tarafından işlemler iptal edilene kadar hukuka uygun olarak kabul edilirler. Ancak 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27.maddesinin 2.fıkrasında yürütmenin durdurulması kurumu düzenlenmiştir. Buna göre idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda, davalı idarenin savunması alındıktan veya savunma süresi geçtikten sonra gerekçe göstererek yürütmenin durdurulmasına karar verebilirler. Uygulanmakla etkisi tükenecek olan idari işlemlerin yürütülmesi, savunma alındıktan sonra yeniden karar verilmek üzere, idarenin savunması alınmaksızın da durdurulabilir.

Yıkım kararının iptali davasında mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Aksi takdirde uzun zaman alacak olan dava sürecinde yapının yıkılması söz konusu olabilir. Uygulamada yıkım kararının iptali için açılan davalarda büyük oranda yürütmenin durdurulması kararı verildiğini görmekteyiz. Zira yıkım işlemi uygulanmakla etkisi tükenecek olan bir idari işlemdir. Yapı, bir kere yıktırıldıktan sonra tekrardan eski haline getirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle idarenin savunması alınmadan dahi yürütmenin durdurulması kararı verilebilmektedir.

Bölge İdare Mahkemesi İstanbul 5. İdari Dava Dairesi’nin 15.02.2022 tarihli 2022/272 Esas sayılı kararı:

“Uyuşmazlık konusu olayda, yukarıda yer verilen 3194 sayılı Yasanın 32. maddesine göre belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde yapılan ruhsatsız inşaatın yıkımına karar vermeye ilgili belediye encümeninin yetkili olduğu açık olup; 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesinde öngörülen usul izlenmeden ve bu hususta yetkili merci olan belediye encümeni tarafından henüz yıkım kararı alınmadan, ruhsatsız yapının en kısa sürede yıkılması, aksi takdirde belediye tarafından yıkılarak masrafının yapı sahibi olan davacıdan tahsil edileceğinin bildirilmesine ilişkin yönelik olarak tesis edilen dava konusu işlemde yetki yönünden hukuka uyarlık, yürütmenin durdurulması isteminin kabulü yolunda verilen kararda sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir.”

6. Yıkım Kararının İptali Davasından Önce İdareye Başvuru

Önemle belirtmek isteriz ki, idareye başvuru, yıkım kararının iptaline karşı dava açmak için şart değildir. İYUK madde 7 uyarınca yıkım veya yıkım kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde doğrudan iptal davası açılması da mümkündür. Yapı tatil zaptına karşı açılacak davada ise altmış günlük süre, yukarıda da açıklandığı üzere tutanağın yapının görülebilir bir yerine asılmasından itibaren başlamaktadır. Diğer taraftan, İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinde, 31.12.2017’den önce yapılmış yapılar için, ilgilisinin başvurusu üzerine ve “başvurucunun beyanı” esas alınarak “yapı kayıt belgesi” verileceği düzenlenmiştir. “İmar Barışı, Müracaat Usulü ve Süreleri” yazımızda açıklandığı üzere, başvuru sahiplerine verilen bu yapı  kayıt belgesi de, kimi durumlarda çeşitli gerekçelerle idari makamlarca iptal edilebilmektedir.

İdari, maddi ve cezai açıdan ağır sonuçları olabilen ret kararlarına karşı iptal davası açılabilir. Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Yapı Kayıt Belgesinin İptaline İtiraz ve Dava Yolu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Hukuka uygun olmaksızın verilen yıkım kararı da, ilgilisinin anayasal koruma altındaki mülkiyet hakkına doğrudan ve çoğunlukla geri dönüşü olmayan bir müdahale anlamına gelecektir. İdarenin hukuka uygun olmadan verilen kararlarına karşı, hak sahiplerinin çeşitli hukuki yollara başvurmaları mümkündür. İdari dava yoluna başvurulması durumunda telafisi mümkün olmayan bu yıkım kararının yürütmesinin durdurulmasının talep edilmesi son derece önem arz etmektedir.

7. Yıkım Kararının İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İdari işlem niteliğindeki yıkım kararlarının iptali için bahse konu yıkım kararını veren idarenin bağlı bulunduğu yerdeki idare mahkemeleri görevli ve yetkilidir.

8. Sıkça Sorulan Sorular

Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. İdare Hukuku mevzuatı ve özellikle de İdari Yargılama Usul Kanunu, diğer hukuk alanlarına nazaran daha ayrıntılı sayılabilecek kurallar içermekte olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, herhangi bir işlem yapılmadan önce “İdare Hukuku” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.