Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin şartları, kanuni sınırlara dikkat etmek koşuluyla taraflarca serbestçe belirlenebilir. Diğer bir deyişle taraflar sözleşmeyi akdederken kira bedelini veya yan edimleri serbestçe belirleyebilirler. Bu doğrultuda kira bedeli dışında depozito belirlemeleri veya birbirlerine yan yükümlülükler getirmeleri mümkündür. Ancak kira sözleşmesi, bir kere akdedildikten sonra sözleşmede değişiklik yapılması belirli şartlara tabi tutulmuştur. Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesine göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Table of contents
TBK m.343’te yer alan hükümden anlaşıldığı üzere kira sözleşmesinde değişiklik yapılması mümkündür ancak bu değişikliğin kiracı aleyhine olmaması gerekir. Bununla birlikte sözleşmede kiracı aleyhine yapılabilecek tek değişiklik kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Öyle ki, belirli şartlar altında kira bedelinin yeniden belirlenmesi mahkemeden talep edilebilmektedir. Bu durumda mahkemece kira bedelinde artışa karar verilmesi halinde bu durum kiracı aleyhine olsa da geçerlidir. Aşağıda detaylarına değineceğimiz üzere, kira bedeli dışında sonradan kiracı aleyhine yapılan değişiklikler ise, kiracı tarafından kabul edilmiş olsalar dahi geçersizdir.
1. Kira Sözleşmesi Kurulurken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira sözleşmesi kurulurken taraflar geniş bir serbestiye sahiptirler. Öyle ki, sözleşme özgürlüğü kapsamında birçok hususun kira sözleşmesinde belirlenebilmesi mümkündür. Örneğin kira bedeli, depozito, aidatın kim tarafından ödeneceği, kiralanan taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı veya sözleşmenin süresi serbestçe belirlenebilecektir. Bununla birlikte kanun koyucu, kiracının korunması için birtakım sınırlar da öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu m.346’da yer alan, kiracı aleyhine düzenleme yasağı uyarınca, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu kapsamda, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu sebeple kira sözleşmesinin geçersizliği ile karşılaşmak istemeyen tarafların ilgili hususlara dikkat etmeleri gerekir.
Konu ile ilişkili olarak “Aidat Bedeli (Konut, Site, İşyeri)” ve “Kiracı Aleyhine Cezai Şart Düzenleme Yasağı – TBK Madde 346” başlıklı makalelerimizi inceleyebilirsiniz.
Ayrıca TBK’nın 340. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi bir başka sözleşmeye bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersizdir. Bu doğrultuda bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılabilmesi için kiracının yararına olmaması ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişki içerisinde bulunmaması gerekir. Bununla birlikte kiralananın kullanımına ilişkin olmasına rağmen kiracıya dayatılan birtakım sözleşmelerin mahkemelerce geçersiz kabul edildiği görülmektedir. Bu noktada geçersiz sayılan sözleşme kira sözleşmesi olmayıp kira sözleşmesi ile bağlantılı olan diğer sözleşmedir. Taraflar kira sözleşmesi yanında bağlantılı sözleşme yapmak istiyorlarsa, bağlantılı sözleşme kanunda aranan şartlara uygun olmalıdır.
Bahsi geçen “bağlantılı sözleşme (ek sözleşme)” ile ilgili detaylı bilgi için “Kiracı Aleyhine Kira Sözleşmesine Ek Sözleşme Yapma Yasağı – TBK Madde 340” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. Kira Sözleşmesinde Sonradan Yapılabilecek Değişiklikler Nelerdir?
Yukarıda da açıkladığımız üzere, kira sözleşmesi kurulurken taraflar geniş bir serbestiye sahiptirler. Ancak sözleşmenin kurulması aşamasındaki geniş serbesti, sözleşme kurulduktan sonra yerini katı kurallara bırakır. Öyle ki TBK’nın 343. maddesinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Yani kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kiralananın kullanım amacı, sözleşmenin süresi, kiracıya getirilen yan yükümlülükler gibi hususlar sonradan kiracı aleyhine olacak şekilde değiştirilemez. Bu düzenlemenin daha iyi anlaşılabilmesi için sık karşılaşılan örnekler üzerinden değerlendirmelerde bulunmayı uygun görüyoruz.
2.1. Kira Bedelinde Değişiklik Yapılması
Kanun koyucu kiracı aleyhine yapılabilecek tek değişikliğin kira bedeline ilişkin olduğunu kabul etmiştir. Öyle ki, kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılması mümkün değildir. Bu noktada kira bedelinde hangi şartlarda değişiklik yapılabileceğinin belirlenmesi gerekir.
Kira sözleşmesi kurulurken taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak kiracının korunması ve hakkaniyetin gözetilmesi amacıyla kira artış oranında bir üst sınır öngörülmüştür. Buna göre kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Taraflar yeni dönemde uygulanacak kira bedelini de, kanuni sınırı geçmemek üzere serbestçe belirleyebilirler. Bununla birlikte tarafların artış oranında anlaşamaması durumunda, kira bedelinin mahkemece tespit edilmesi gerekecektir. Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davaya kira tespit davası denilmektedir.
Kira tespit davasının, kira bedelinin emsal kiralar düzeyinde yeniden belirlenmesi talebiyle açılması da mümkündür. Böyle bir durumda gerek kiracı gerekse kiraya veren (ev/işyeri sahibi) kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilirler. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilmektedir.
Gerek taraflarca gerekse kira tespit davasında, yeni dönemdeki kira bedeli belirlenirken kiracı aleyhine olacak şekilde kira bedelinde artış öngörülmesi mümkündür. Bu durum kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hükmünün istisnasını oluşturmaktadır.
Kira bedelinin yeniden düzenlenmesi ile ilgili “Kira Tespit Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2.2. Kira Bedeli Dışındaki Hususlarda Değişiklik Yapılması
Taraflar kira sözleşmesinde, kiralananın kullanımı ile ilgili olmak şartıyla çeşitli haklar ve yükümlülükler düzenleyebilirler. Bu noktada kiralananın kullanım amacı, sözleşmenin süresi veya kiracıya getirilen yan yükümlülükler gibi hususların sözleşmede belirlenmesi mümkündür. Bununla birlikte TBK m. 343’te, taraflarca kararlaştırılan bu hak ve yükümlülüklerde sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmıştır. Aşağıda anlatacağımız hususlar, kira bedeli dışında sözleşmede belirlenmiş diğer tüm düzenlemeler için geçerlidir. Bununla birlikte konunun daha net anlaşılması amacıyla uygulamada daha sık karşılaşılan kiralanan taşınmazın kullanım amacına ilişkin sınırlamalar esas alınmıştır.
Uygulamada genellikle işyeri kiralarında taşınmazın belirli işler için kullanılamayacağının kararlaştırıldığı görülmektedir. Örneğin sözleşmede, kiralanan taşınmazın lokanta olarak kullanılamayacağına ilişkin bir düzenleme bulunabilir. Kira sözleşmesi kurulurken kullanım amacına ilişkin bu tarz sınırlamaların yapılması mümkündür. Ancak sözleşme kurulduktan sonra kullanım amacına ilişkin düzenlemenin değiştirilebilmesi için, yeni düzenlemenin TBK m. 343’e uygun olması gerekir. Buna göre ikili bir ayrım yapılması icap etmektedir.
- Yeni Düzenlemenin Kiracı Lehine Olması
Şayet yeni düzenleme kiracı lehineyse değişikliğin yapılması mümkündür. Örneğin taşınmazın lokanta olarak kullanılamayacağına ilişkin hüküm, yapılan değişiklikle kaldırılmış olabilir. Bir sınırlamanın kaldırılmış olması şüphesiz ki, kiracı lehine olan bir durumdur. Bununla birlikte kiracı lehine olan yeni düzenlemenin illa ki bir sınırlamanın tamamen ortadan kaldırılması şeklinde olması gerekmez. Bir sınırlama kaldırılırken yerine kiracının daha lehine olacak şekilde farklı bir yükümlülüğün getirilmesi de mümkündür. Örneğin sınırlamanın kaldırılmasının yanında taşınmazın lokanta olarak kullanılması durumunda öncesinde kiraya verene haber verilmesi yükümlülüğünün getirilmesi de kararlaştırılabilir. Zira kiracı açısından ağır bir sınırlama kaldırılmış ve yalnızca bildirim yükümlülüğü getirilmiştir. Sonuç olarak sözleşmede yer alan hükmün taraflarca sonradan değiştirilmesi kiracı aleyhine olmadığı sürece geçerlidir. Her somut olayda yapılan değişikliğin lehe mi aleyhe mi olduğunun değerlendirilmesi icap edecektir.
- Yeni Düzenlemenin Kiracı Aleyhine Olması
Şayet yeni düzenleme kiracı aleyhine ise değişikliğin yapılması mümkün değildir. Örneğin yapılan değişiklikle taşınmazın lokanta olarak kullanılamayacağına ilişkin sınırlamanın yanında market olarak da kullanılamayacağına ilişkin yeni bir sınırlama getirilmiş olabilir. Yeni bir sınırlamanın getirilmiş olması, şüphesiz ki kiracı aleyhine olacaktır. Bu nedenle ilgili düzenlemenin geçerli kabul edilmesi mümkün değildir.
3. Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılmasının Sonuçları
Her ne kadar kanunda kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmışsa da, yasağa rağmen değişiklik yapılması söz konusu olabilir. Bu durumda yapılan değişikliğin ve bunun kira sözleşmesine etkisinin değerlendirilmesi gerekmektedir. TBK m. 343’te yer alan düzenlemenin nisbi emredici nitelikte olduğu kabul edilmektedir. Buna göre, şayet taraflar yasağa aykırı olacak şekilde bir değişiklik yapmışlarsa, yapılan değişiklik geçersiz olacak ancak kira sözleşmesi geçerliliğini koruyacaktır. Bu noktada kiracının ilgili değişikliği kabul etmiş olması da sonucu değiştirmeyecektir. Kiraya verenin, değişikliğin kiracı tarafından kabul edildiğini ileri sürerek hak iddia etmesi mümkün değildir.
4. Değişikliğin Geçersizliğine İlişkin Tespit Davası
4.1.Tespit Davasını Kim Açabilir?
Kiracı aleyhine yapılan değişikliğin geçersizliği doğrudan kanunun hükmünden doğmaktadır. Şayet taraflar düzenlemenin akıbeti konusunda bir uzlaşmaya varamazlarsa bu uyuşmazlığın mahkemece çözümlenmesi gerekmektedir. Bu noktada değişikliğin geçersiz olduğunu iddia eden taraf, açacağı bir tespit davası ile düzenlemenin geçersizliğinin tespitini mahkemeden talep edebilir.
4.2. Tespit Davasında Verilecek Karar ve Sonuçları
Açılacak davada hâkim, tarafların iddialarını ve kira sözleşmesinde yapılan değişikliği değerlendirerek bir karara varacaktır. Şayet hâkim, sözleşmede yapılan değişikliğin kiracı aleyhine olduğuna kanaat getirirse, düzenlemenin geçersizliğini tespit edecektir. Bununla birlikte sözleşmede yapılan değişikliğin kiracı lehine olduğu kanaatine varılırsa, davanın reddine hükmedilecektir.
4.3. Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.
Kira sözleşmesinde artış oranı Tüfe+Yiüfe/2 iken Tüfe yüksek ise o uygulanabilir mi?
Merhabalar ben işyerimi kurumsal bir firmaya 10 yıllığına kiraya verdim.
Yıllık artış %25 olarak fakat tefe tüfe %67yi görünüyor.
Bizim çok zararımız oluyor.
Ne yapmalıyım?
İyi çalışmalar
Yeni aldığım dükkan da market zinciri var.
6+4 yıllık kira sözleşmesi yapılmış ve kira oranı her halükarda ne olursa olsun %10 u geçemez diye bir ibare var.
Halef ve selefleri kapsıyor mu? Ne yapabilirim?
3.11.2020 yılında kurumsal bir marketle yaptığımız sözleşme gereği kira artış oranını maksimum %15 olarak belirlenmiştir.
Ancak sözleşme tarihinde kira artış oranları en fazla tefe tüfeğe göre %15 olarak artış olurken sözleşmeden bir ay sonra
enflasyon oranları yüksek rakamlara ulaşmıştır.
Ben dava açarak artış oranının tefe tüfeye göre değiştirilmesi için dava açabilir miyim?
Merhaba,
Yaklaşık 5 yıldır kiracısı olduğum konutta, başlangıçta 1.100 TL olan kira bedelim ev sahibi tarafından önce %100 oranında artırılarak 2.300 TL’ye çıkarıldı. Ancak dün yapılan görüşmede, ev sahibi hiçbir gerekçe göstermeksizin kirayı bu kez 7.500 TL’ye yükselteceğini, bu bedeli ödemeyeceksem evi boşaltmamı söyledi.
Ben iyi niyetli şekilde 5.000 TL kira ödemeyi teklif ettim, fakat ev sahibim hiçbir uzlaşma niyetinde değil. Sürekli baskı altında bırakılıyorum ve “hiçbir hakkın yok, çıkmak zorundasın” şeklinde konuşuyor.
Bu durumda benim gerçekten hiçbir hakkım yok mu? Ne yapabilirim? Yardımcı olabilir misiniz?
5 yıl önce evimi kiraya verirken kiranın yıllık artış oranını % 10 olarak belirlemiştik. Ancak pandemi ve dünya ekonomisinin değişen şartlarında bu oran çok gerilerde kalmış ve biz ev sahibi olarak mağdur olmuş durumdayız.
Şimdi kiracımız 5 yılını tamamladığı için yeni kira bedelini belirlemek için dava açacağız. Bu açacağımız davada yeni kira bedelini belirleyen mahkeme bundan sonraki kira artış oranımızı tefe tüfeye göre yapılacak şeklinde ayarlayabilir mi?
İzmir’de 3+1 evimde 11 yıllık bir kiracı var. 1800 tl. kira veriyordu. Çıkan kanun gereği Temmuz ayında %25 zam yaptı ve 2250 tl.ye oturuyor. Emsal kiralar 7000 tl.den başlıyor. Kira sözleşmesine göre tüfe tefe oranında zam yapması gerekiyordu. Orta noktada anlaşmaya da yanaşmıyor. Tahliye taahhütnamesinde “Sözleşmeye uyulmaması durumunda geçerlidir.” şeklinde bir şerh var. Ve mevcut durumda sözleşmeye uyulmuyor. Bu tahliye sebebi olabilir mi.
Bizim patronumuzun 500 e yakın işyerleri var kiraları tefe+ tüfe bölü 2 şeklinde bir uygulama yapıyorduk kontratlarımızda da bu madde var şimdi neye göre uygulama yapacağız bizim uyguladığımızmı yoksa 12 aylık tüfe toplamı bölü 12 mi konumuz biraz acil lütfen.