Kira sözleşmesi kapsamında en sık karşılaşılan sorunların başında, kiracının süresinden önce çıkması yani taşınmazı erken tahliye etmesi gelmektedir. Öyle ki, uygulamada kiracılar, çeşitli sebeplerle henüz kira sözleşmesi bitmeden taşınmazdan çıkmak istediklerini kiraya verene bildirmekte ve taşınmazı tahliye etmektedirler. Bu durum kiraya veren taşınmaz sahiplerinin gelir kaybına uğramasına neden olmaktadır. Zira taşınmazın süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle kiralanan taşınmaz belirli süre boş kalmakta veya daha düşük bedellere kiralanabilmektedir. Bu durumu göz önünde bulunduran kanun koyucu, kiracının borçlarının, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre için devam edeceğini düzenlemiştir. Diğer bir deyişle kiracı, erken tahliye sebebiyle kiraya verenin uğradığı zarardan sorumlu tutulmuştur.
Yazı İçeriği
Kiracının sorumluluğunun makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiş olmakla birlikte, kiracı belirli şartlar altında sorumluluktan kurtulabilmektedir. Öyle ki, erken tahliye eden kiracı, şayet kendisi yerine, kiraya verenin kabul edebileceği niteliklerde ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa sorumluluktan kurtulacaktır. Bu noktada kiraya verenin, yeni kiracıyı kabul etmesi veya onunla anlaşması zorunlu değildir. Önemli olan kiracının kendisi yerine uygun bir başka kiracı bulmuş olmasıdır. Ayrıca kiracının sorumlu olduğu bedel hesaplanırken, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ve elde ettiği gelirler de dikkate alınmalıdır. Öyle ki, kiraya verenin kurtulduğu giderler ile elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararların kira bedelinden indirilmesi gerekecektir.
1. Kira Sözleşmesi Ne Zaman Sona Erer?
Asıl konumuza geçmeden önce kira sözleşmesinin normal şartlarda ne zaman sona ereceği sorusunun cevaplanması gerektiği kanaatindeyiz. Zira, erken tahliyeden söz edebilmek için öncelikle kira sözleşmesinin süresinin ve sözleşmenin ne zaman sona ereceğinin ortaya konulması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 300. maddesine göre kira sözleşmesi belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilmektedir. Buna göre şayet taraflar sözleşmede bir süre öngörmüşlerse, kira sözleşmesinin belirli süreli olduğu kabul edilir. Bununla birlikte, taraflar sözleşmede herhangi bir süre öngörmemişlerse, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olduğu söylenebilecektir.
1.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi
Belirli süreli kira sözleşmeleri kural olarak belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirlenen sürenin sonunda sözleşmenin sona ermesi için karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir. Öyle ki, sözleşmenin sona ermesini isteyen taraf, belirlenen sürenin bitiminden ne az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır.
TBK m. 327’de tarafların açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürmeleri durumunda kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği düzenlenmiştir.
1.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin kiracı tarafından yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak sona erdirilmesi mümkündür. Bu noktada yasal fesih dönemi ile fesih bildirim sürelerinin açıklanması icap etmektedir. Taşınmaz kiralarında yasal fesih dönemi altı aylık kira döneminin sonudur. Buna göre konut veya işyeri kiralarında kiracı, her altı aylık döneminin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Ancak altı aylık kira fesih döneminin sonunda sözleşmenin sona ermesi için en az üç ay önceden kiraya verene yazılı bildirimde bulunulması gereklidir. Bu üç aylık süre ise fesih bildirim süresi olarak adlandırılmaktadır.
Sonuç olarak belirsiz süreli olarak akdedilen veya daha sonradan belirsiz süreli hale gelen kira sözleşmelerinde kiracı, belirli şartlar altında sözleşmeyi feshedebilir. Buna göre sözleşmeyi feshetmek isteyen kiracı, öncelikle kiraya verene yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildiriminin sözleşmenin sona erdirileceği tarihten en az üç ay önce yapılması gerekir. Fesih bildirimi sürelere uygun yapıldığı takdirde kira sözleşmesi, altı aylık fesih döneminin sonunda sona erecektir.
Önemle belirtmek gerekir ki, Yargıtay kira sözleşmesinin feshedilmiş sayılması için yalnızca bildirimi yeterli görmemekte aynı zamanda anahtarın usulüne uygun olarak kiraya verene teslimini de aramaktadır. Anahtarın kiraya verene teslim edildiğini ispat yükü kiracı aittir. Bu nedenle kiracının anahtarı yazılı olarak düzenlenecek bir tutanak ile teslim etmesi ispat kolaylığı sağlayacaktır.
2. Kiraya Verenin Erken Tahliye Sebebiyle Uğradığı Zararın Tazmini
Kiracılar, çeşitli sebeplerle henüz kira sözleşmesi bitmeden taşınmazdan çıkmak istediklerini kiraya verene bildirmekte ve taşınmazı tahliye etmektedirler. Bu durum kiraya verenlerin (ev/işyeri sahibi) gelir kaybına uğramasına neden olmaktadır. Zira konut veya işyerinin süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle kiralanan taşınmaz belirli süre boş kalmakta veya daha düşük bedellere kiralanabilmektedir. Bu durumu göz önünde bulunduran kanun koyucu, kiracıyı erken tahliye sebebiyle kiraya verenin uğradığı zarardan sorumlu tutmuştur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre, taşınmazın erken tahliye edilmesi durumunda, kiracının borçları, taşınmazın benzer koşullarda tekrar kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Buna göre kiraya verenin, erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı talepli tazminat davası açması mümkündür. Bu noktada öncelikle açılacak davada makul sürenin ve kiracının sorumluluğunun kapsamının nasıl belirleneceğinin değerlendirilmesi gerekmektedir.
İşyerlerinin erken tahliyesine ilişkin detaylı bilgi almak için “İşyerinin Kira Sözleşmesi Bitmeden Önce (Erken) Tahliyesi – TBK Madde 325 “başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2.1. Makul Süre Nedir?
Kanunda kiracının sorumluluğunun makul bir süre için devam edeceği düzenlenmişse de bu süreden ne anlaşılması gerektiği belirlenmemiştir. Bu nedenle taşınmazın erken tahliye edildiği tarihten itibaren benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul sürenin tespiti gerekmektedir.
Öncelikle ifade etmek isteriz ki, tarafların makul süre konusunda uzlaşma sağlamaları mümkündür. Şayet taraflar kira sözleşmesinde bir makul süre öngörmüş veya erken tahliye sonrası makul süre konusunda anlaşmaya varmışlarsa bu süreye riayet edilmesi gerekir. Ancak tarafların makul süre konusunda anlaşamamaları durumunda makul sürenin tespiti mahkeme tarafından yapılacaktır. Mahkeme, yapacağı keşif ve bilirkişi incelemesiyle makul süreyi tespit edebilir. Makul süre tespit edilirken, taşınmazın konumu, özellikleri, benzer niteliklerdeki taşınmazlara duyulan ihtiyaç ile somut olaya özgü diğer hususlar dikkate alınır.
Somut olayın özelliklerine göre daha yüksek bir makul süre belirlenmesi mümkün olsa da Yargıtay, makul sürenin ortalama üç ay olduğu kabul etmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.10.2019 Tarihli ve 2018/3415 E., 2019/8030 K. sayılı Kararı
“Yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
2.2. Kiracının Sorumluluğunun Kapsamı
Makul süreden sonra belirlenmesi gereken ikinci husus kiracının sorumluluğunun kapsamıdır. Kanunun ilgili hükmünde kiracının borçlarının makul bir süre için devam edeceği düzenlenmişse de kira sözleşmesinden kaynaklanan her borçtan kiracının sorumlu tutulması mümkün değildir. Buna göre kiracının sorumluluğu, kira bedeli ve aidat ücretlerini ödeme borcundan ibarettir. Tahliye gerçekleştiği için, özenle kullanma, komşulara saygı gösterme veya ayıpları kiraya verene bildirme gibi diğer sorumluluklarının devam etmeyeceği söylenebilecektir.
Kiracının sorumlu olduğu tazminat tutarı, taşınmaz erken tahliye edilmeseydi ödenecek olan kira bedeli ve aidat ücretinin makul süre ile çarpımı yoluyla bulunabilecektir. Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için bir örnek verilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Örneğin makul süre 3 ay olarak tespit edilmiş ve kira bedeli ile aidatın toplamı aylık 5.000 TL ise kiracının sorumlu olacağı tutar 15.000 TL olacaktır.
Her ne kadar kiracının sorumlu olacağı tutarın bu yolla hesaplanması mümkün olsa da bu bedelden birtakım indirimlerin de yapılması gerekmektedir. Öyle ki TBK m.325/2’de kiraya verenin kurtulduğu giderler ile elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı gelirlerin kira bedelinden indirileceği düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, taşınmazın tahliyesi nedeniyle birtakım giderlerden kurtulmuşsa örneğin taşınmazın faturalarını kiraya veren öderken, tahliye nedeniyle fatura ödememişse bu bedelin indirilmesi gerekecektir.
Kiraya veren, taşınmazı bir başka kişiye kiralayamamakla birlikte kendisi kullanarak gelir elde etmiş olabilir. Bu durumda da elde ettiği gelirin indirilmesi gerekecektir. Bu noktada önemle belirtmek isteriz ki, kiraya veren, taşınmazı benzer özelliklerle yeniden kiraya verebilmek için çaba sarf etmelidir. Aksi durumda, kiraya verenin kendisinden beklenen özen ve çabayı göstermemesi nedeniyle sebep olduğu zararı, kiracıdan istemesi mümkün değildir.
Kiracının sorumlu olduğu borçlar ile ilgili detaylı bilgi için “İşyeri Kiralarında Uygulanacak Kira Bedelinin Belirlenmesi BK Madde 344” ve “Aidat Bedeli (Konut, Site, İşyeri)” başlıklı makalelerimizi inceleyebilirsiniz.
2.3. Tazminat Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiraya veren tarafından açılacak kira kaybı alacağı talepli tazminat davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya kiracının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.
3. Kiracının Sorumluluktan Kurtulması
Kiracının sorumluluğunun makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiş olmakla birlikte, kiracı belirli şartlar altında sorumluluktan kurtulabilmektedir. Öyle ki, erken tahliye eden kiracı, şayet kendisi yerine, kiraya verenin kabul edebileceği niteliklerde ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa sorumluluktan kurtulacaktır. Bulunan yeni kiracı, kanunun aradığı niteliklere sahip olmasına rağmen kiraya veren kiracıyı kabul etmeyebilir. Bu durumda da kiracının sorumluluktan kurtulması mümkündür. Zira kiracı, sorumluluktan kurtulmak için üstüne düşeni yapmış ancak kiraya veren yeni bulunan kiracıyı kabul etmemiştir.
Merhaba. Kiracı kontratı 1 yıldan sonra otomatik yenilendiği için, isterseniz evde 10 yıla kadar yaşayabilirsiniz. İstemezseniz de istediğiniz tarihte evi boşaltabilirsiniz.
Merak etmeyin sizden en fazla evin boş kaldığı o bir ay için kira + aidat talep edebilir. Ondan fazlasını talep etme hakkı yok.
İşyerimi kapatacağım. Kira süresi 1 temmuzda doluyor. 66 yaşındayım ve bir yere de çıkamıyorum. Dükkan sahibi ile iletişim de kuramıyorum. Elimde resmi bir yazı yok ne yapmam gerekiyor? Saygılar
İzmirdeki 30 ekimdeki depremden önce örneğin her ayın 15 inde kirasını ödeyen bir kiracı mücbir sebepten dolayı 15 gün oturamadığı ev için ev sahibinden 15 günlük kira bedelini isteyebilirmi?
Merhaba,
1 yıllık sözleşmem var ve şuan 3.ayındayım. İşimden ayrıldığımdan dolayı şehir değiştirmek zorundayım. Bu sebepten dolayı sözleşmeyi feshedebilir miyim ? Eğer feshedersem ev sahibi kalan kiraları benden talep edebilir mi ? Birde ev sahibi depozitomu vermeyebilir mi ? Sonuçta işten ayrıldığım için kirayı ödeyecek maddi durumum kalmıyor.
Merhaba;
1 yıllık ev kontratı imzaladım. Eve girmeden önce evde tuvalet ve banyo sorunları vardı ve ev sahibi yaptıracağına söz verdi. Eve girmemin üzerinden 1 ay geçti. Tuvalet ve Banyo problemleri için hiç geri dönüş yapmadı. Kira kontratımda da evin erken tahliyesi halinde 2 ay önceden haber edilmesi gerektiği yazıyor. Ev sahibine 2 ay sonra çıkmak istediğimi evin durumundan dolayı durmak istemediğimi bildirdim. Fakat kendisi 1 senelik sözleşme yaptığını ve 1 yıllık kirayı ödemeye mecbur olduğumu söylüyor. Kendisi de avukat olduğu için, sizden bu konuda görüş bildirimi almak istedim.
Sözleşmedeki gibi “Erken Tahliye hususunda 2 ay önceden haber verilmesi” maddesi ile, şimdiden bildirsem ve 2 ay sonra çıksam hukuki açıdan sorun olur mu? Benden kalan 9 ayın da kirasını isteme hakkı var mı? Nasıl bildirmem gerekiyor? Bu mail yoluyla olabilir mi? yada telefon, sms, whatsapp gibi kanıtlanabilir yollarla?
Ayrıca kendisine yeni kiracı buluncaya kadar ev göstermesi konusunda da destek olacağımı söyledim.
Bu konuda nasıl davranabilirim?
Merhabalar,
Ben kiracıyım ve kiraladığım evin 4.ayında ev sahibi emlakçı göndererek evi satmak istediğini sözlü olarak belirtmiştir ve çıkmak istemediğimi belirttiğim için bir gelişme olmadı.
ardından 10. ayda tekrar aradı evi satmak istiyor.
bu 2 ay içerisinde taşınırsam ev sahibinin ve benim haklarım neler olur acaba?
Aslında ben taşınmak istemiyorum çünkü maddi ve manevi külfet getirmektedir.
Yeni alacak kişi ile de anlaşmamın bu yönde olmasını istedim fakat ödemelerde sorun yaşatıyorlar.
sözlemede süre yok. 12. ayda yenilemezsek de artı zam uygular mı?
bu süreç asıl işler ?
Merhaba sahibi olduğum konutu 15.06.2020 tarihinde sözleşme yaparak kiraya verdim,kiracı içeri girdikten sonra sürekli tadilat ve değişiklikler istedi , bir kısmını yaptım.En son banyo da su kaçağı sebebi ile duş teknesini ve duşakabini Vitra marka olarak değişmesini istedi , ben de sıfır olarak yaptiracagimi ancak onun istediği gibi yaptiramayacağimi soyledim,isterse farkını vererek yaptırabilirsiniz lüks isteğiniz için dedim , bana ihtarname çekmiş bugün elime ulaştı ,25.06.2020 de çıkacağını 3 gün içinde depozitosunun yatırılmasıni istemis, ve yalan yanlış kendi düşüncelerini yazmış, ihtarnameye( ondan banyo masrafının bir kısmını talep ettiğimizi vs), haklarım neler ne yapmalıyım , ilk kirasını yatirdigi 15.06.2020 de anahtar ücreti kesmiş 750 TL bı şey denemiştim.
Merhaba,
Normal kira sözleşmesini yapmıştım ve aradan 1,5 yıl geçti. Şimdiyse yeni bir daire aldım ve daireyi boşaltmak istiyorum. Bir yılı tamamladıktan sonra sözleşme otomatik olarak bir yıl daha uzadı. Bu durum beni bir yılı tamamlamamış gibi aynı duruma sokar mı? Bu durumda yasal yükümlülüklerim nedir? Tabiki yeni bir kiracı bulma konusunda kendim de ev sahibine yardımcı olacağım. Eğer bulamassak benden kira talep etme hakkı var mı?
Merhabalar. 28 Ocak 2018 de dükkan tuttum 2 senedir çalıştırıyorum. Ama 2020 mart ayında yeni dükkana geçerek dükkanımı boşalttım. Boşalttığım dükkanın Ocak 2021 de sözlesmesi bitiyor. Dükkan sahibi anahtarı teslim almak istemiyor ne yapmalıyım?
Merhaba,
6 sene önce açtığım dükkanımı salgın nedeniyle geçici olarak kapattım ve 6 senedir ilk defa kiranın tamamını değil yarısını yatırabildim. Ev sahibim ısrarla ödememi istiyor. Ben de buna çok kırılarak ve üzülerek, dükkanı kapatma ihtimalim olduğunu söyledim. “Sözleşme Temmuz’da bitiyor, bana Haziran’da bildirirsin ben de kiralık tabelasını asarım” cümlesini suratıma yapıştırdı hemen.
Bu durumda ben sözleşmenin bitiş tarihine 15 gün kala ev sahibine tahliyemi haber versem yetiyor mu?
Kiralık tabelasını en erken ve en geç ne zaman asabilir?
Şimdiden çok teşekkürler 🙂
Kira sozlesmemiz 1 hafta sonra bitiyor. Ayrilma bildirimi yapmadik bu yuzden sozlesme yenileniyor. Bu 1 hafta icinde sure bitmeden ayrilirsak yenilenen sozlesme sartlarinca 1 yillik kira borcunun altina mi girmis olacagiz?
6 ay evvel Ankara’daki dairemize giren kiracım çıktı kontratın(1 yıllık) yarısında,hala veremedik kiraya,eski kiracı yanaşmıyor bu aşamadaki kirayı(ve aidatı) ödemeye ve diyor ki
1)salgın ortamına yasal işlem,icra yapamazsınız.
2)Ayrıca ben Elazığ’daki hasta babama bakma zorunda olduğum için (tek erkek evlatmış) de bu bir mücbir sebepdir çıkmam için diyor.
Haklı mıdır bu tezlerinde?? Teşekkürler
Merhaba, Nisan ayında olacak düğün korona sebebiyle iptal oldu ve 1 senelik kira kontratı ile tuttuğumuz evden ayrılma kararı aldık fakat ev sahibi 2 aylık kira talep ediyor boş eve kira ödemek istemiyorum bana dava açıp bunu talep edebilir mi?
Merhaba;
Kiracı olarak 1 yıllık kontratımı tamamladım, 1 ay da fazla kaldım, depozitoma saydırdım, bu süreden ekstra olarak 1 hafta daha kalmam gerekiyor, fakat ev sahibi, 1 haftalık kira yerine aylık kiranın tamamını talep ediyor, bunun hukukta bir geçerliliği var mıdır ?
1 yıllığına kiraladığımız evi korona virüsü engeli sebebiyle kullanamayacağız.
Erken tahliye edersek olağanüstü sebep haklı tahliye sayılır mı ? Anahtarı kiraya veren teslim almak istemezse ne yapılabilir.
Merhaba,
1 yıllık kira sözleşmesine 5 ay kaldı. Yeni ev aldığım için haklı bir fesih olabilir mi? Ev sahibi benden kalan tutarı istiyor, ayrıca yeniiralık ilan vedi benim tuttuğum kiradan yaklaşık %15 daha fazla ile.
Yardımlarınız için teşekkür ederim.
Ben şuan oturduğum evi 15 temmuz 2019 da 1 yıllık kira sözleşmesi yaparak kiraladım. Ancak ev almam sebebi ile evi 1 yıl dolmadan boşaltmak istiyorum. Ancak bu durumda ev sahibi benden kalan kira bedellerini alabilir mi? Ev almak haklı sebepler arasında yer almıyor mu? Teşekkür ederim
Merhaba 15 temmuz 2019 da şuan oturduğumuz evi 1 yıllık kira sözleşmesi yaparak kiraladık. Ancak ev almamız sebebi ile süresi dolmadan evi boşaltmak istiyoruz. Ancak bu durumun bize ne gibi olumsuz yanı olur bilemedik. Ayrıca ev almak haklı sebep midir?
Merhabalar, üniversite öğrencisiyim yaşadiğim şehirden farkli bir şehirde 4 aylık süre boyunca kira sözleşmesi imzaladığım konut için, kiralamayı 7 aylık daha uzattığıma dair bir belge imzaladım (halihazırdaki bitiş tarihi 04.07.2020 olmuş durumda). Şuanki içinde bulunduğumuz durum sebebiyle yök tarafından okulların bahar dönemi boyunca uzaktan eğitime geçileceği ve salgın hastalık durumu göz önünde bulundurulduğunda konutun şahsım adına işlevselliğini yitirmesi ve boşu boşuna 4 aylık kira bedeli ödemek istemediğim için daireyi tahliye etmek istiyorum. taraflarca hukuksal sorumluluklar nelerdir? daireye girerken ödemiş olduğum depozitonun durumu ne olacaktır?