Kiracının Erken Tahliyesinde Tazminat ve Kira Sorumluluğu (TBK m. 325)

Kiracının erken tahliyesi halinde sorumluluğu, sözleşme süresinin sonuna kadar devam eden sınırsız bir borç niteliğinde olmayıp, kiraya verenin uğradığı gerçek zarar ile sınırlı bir tazmin sorumluluğu olarak kabul edilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı sözleşme süresi sona ermeden geri vermesi halinde, kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği makul süre boyunca doğan zararları gidermekle yükümlüdür.

Uygulamada en çok tartışılan husus, kiracının ne kadar süre kira ödemekle sorumlu olacağı ve bu sürenin hangi ölçütlere göre belirleneceğidir. Bu nedenle erken tahliye halinde sorumluluğun kapsamı ve sınırlarının doğru tespit edilmesi, talep edilecek alacağın isabetli şekilde belirlenmesi bakımından önem taşımaktadır.

Bu yazımızda, kiracının erken tahliyesi halinde doğan kira ve tazminat sorumluluğunun kapsamını, bu sorumluluğun makul süre ile sınırlı olmasının anlamını ve erken tahliyeden doğan alacakların hangi şartlarda talep edilebileceğini ele alacağız.

1. Kiracının Erken Tahliyesi ve Hukuki Dayanağı (TBK m. 325)

Erken tahliye kavramı, kira sözleşmesinin kararlaştırılan süresi sona ermeden kiracının kiralananı tek taraflı olarak boşaltması ve kiraya verene teslim etmesi durumunu ifade eder. Bu durumda kira sözleşmesi hukuken kendiliğinden sona ermez; kiracının sözleşmeden doğan borç ve yükümlülükleri, kanunda öngörülen sınırlar içinde devam eder.

Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesinin amacı, kiracının sözleşme süresine uymadan kiralananı geri vermesi halinde kiraya verenin uğradığı zararın giderilmesini sağlamak, ancak kiracıyı sözleşme süresi sonuna kadar sınırsız bir borç altına sokmamaktır. Bu düzenleme ile kiraya verenin menfaatinin korunması ile kiracının aşırı bir yük altına girmesinin önlenmesi arasında denge kurulması hedeflenmiştir.

Kiracının sözleşmeye aykırı şekilde taşınmazı boşaltması, kira sözleşmesinin süresine riayet edilmemesi anlamına gelir ve bu durum kiracının sorumluluğunu doğurur. Ancak bu sorumluluk, kira sözleşmesinin kalan süresinin tamamını kapsayan mutlak bir kira borcu şeklinde değil, kiraya verenin kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul sürede uğradığı zarar ile sınırlı bir tazmin sorumluluğu olarak ortaya çıkar.

Sorumluluğun temel ilkesi ise kiracının, kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği makul süre boyunca kira sözleşmesinden doğan borçlarını sürdürmesidir. Dolayısıyla kiracının erken tahliye halinde sorumluluğu, sözleşme süresinin sonuna kadar devam eden sınırsız bir borç değil; kiraya verenin zararının giderilmesine dayalı sınırlı bir sorumluluktur.

2. Kiracı Erken Tahliye Ederse Kira Ödemeye Devam Eder mi?

Kiracının kira sorumluluğu, kiralananın sözleşme süresi sona ermeden boşaltılması halinde tamamen ortadan kalkmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı erken tahliye etse dahi, makul süre boyunca kira sözleşmesinden doğan borçlardan bedelinden sorumlu olmaya devam eder. Bu nedenle erken tahliye, kira sözleşmesinden doğan borçları kendiliğinden sona erdiren bir durum değildir.

Bununla birlikte kiracının sorumluluğu sözleşme süresinin sonuna kadar otomatik olarak devam etmez. Kanun koyucu, kiracıyı kalan tüm kira süresinden sorumlu tutmamış; sorumluluğu, kiraya verenin kiralananı yeniden kiraya verebileceği süre ile sınırlandırmıştır. Bu süre uygulamada makul süre olarak adlandırılmakta ve her somut olayın özelliklerine göre belirlenmektedir.

Ayrıca bazı yargı kararlarında, kira sözleşmesinde feshe ilişkin olarak öngörülen bildirim süresinin (örneğin kiracının tahliyeden en az 30 gün önce bildirimde bulunması gibi) “makul süre” olarak kabul edilebildiği görülmektedir. Bu durumda, sözleşmede kararlaştırılan bildirim süresi, somut olayın özelliklerine göre kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre olarak değerlendirilebilmektedir.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin T. 2017/5409 E. ve 2019/1651 K. ilamında:

“Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 30 gün olarak belirlediği ve davalı kiracı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı tahliye ettiğine göre, tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 30 günlük makul süre tazminatına karar verilmesi gerekirken, eksik değerlendirme ile 7 aylık makul süre üzerinden hüküm tesisi doğru değildir.”

İfadelerine yer vererek makul süreyi sözleşmede öngörülen 30 gün üzerinden kabul etmiştir.

Yine aynı şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/5073 E. ve 2020/3938 K. sayılı ilamında:

“Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.05.2012 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin “Hususi Şartlar” bölümünün 9. maddesinde ”…Kiracı, 3 ay öncesinden noter vasıtasıyla kiralayana ihbarda bulunmak kaydıyla kiralananı tahliye edebilecektir. Bu takdirde, fiilen kullanılmayan aylara ilişkin kira bedelleri, mal sahibi binayı tekrar kiraya verdiğinde kiracıya tekrar iade edilecektir” şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir.

Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 3 ay olarak belirlediği ve davalı kiracı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı tahliye ettiğine göre, tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 3 aylık makul süre tazminatına karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde 7 aylık makul süre tazminatı üzerinden hüküm tesisi doğru değildir.”

İfadelerine yer vererek makul süreyi sözleşmede öngörülen 3 ay olarak  kabul etmiştir.

Bununla birlikte makul süre kavramı, kiraya verenin gerekli özeni göstermesi halinde kiralananı yeniden kiraya verebileceği süreyi ifade eder. Taşınmazın bulunduğu yer, niteliği, kira piyasasının durumu ve benzer taşınmazların kiraya verilme süresi gibi unsurlar bu sürenin belirlenmesinde dikkate alınır. Bu nedenle makul süre sabit bir süre olmayıp, somut olayın koşullarına göre değişkenlik gösterir.

Sonuç olarak kiracının sorumluluğunun temel ilkesi, kiraya verenin uğradığı zararın giderilmesidir. Kiracı, makul süre boyunca bundan sorumlu olur; ancak kiralananın yeniden kiraya verilmesi veya makul sürenin dolması ile birlikte kira ödeme yükümlülüğü sona erer.

3. Kiracının Sorumluluğunun Sınırı: Makul Süre

Kiracının erken tahliyesi halinde doğan sorumluluğun en önemli sınırı makul süre kavramıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı sözleşme süresi sona ermeden geri vermesi halinde, kiraya verenin kiralananı yeniden kiraya verebileceği süre boyunca doğan zarardan sorumlu olur. Bu nedenle kiracının sorumluluğu, sözleşme süresinin sonuna kadar devam eden sabit bir borç değil; kiralananın yeniden kiraya verilebileceği süre ile sınırlı bir tazmin sorumluluğudur.

Makul süre, kiraya verenin gerekli özeni göstermesi halinde kiralananı yeniden kiraya verebileceği objektif süreyi ifade eder. Bu süre, her olayda aynı olmayıp taşınmazın özellikleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenir. Uygulamada makul sürenin tespiti çoğu zaman bilirkişi incelemesi ile yapılmakta ve somut olayın koşullarına göre değerlendirme yapılmaktadır.

3.1. Makul Süre Nedir?

Makul süre, kiraya verenin kiralananı olağan koşullar altında yeniden kiraya verebileceği süreyi ifade eder.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2020/9451 E. ve 2020/6481 K. sayılı ilamında:

“Bu durumda Mahkemece, mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü diğer özellikler çerçevesinde, kiraya verenin gereken çabayı göstermesi hâlinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun, Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanması gerektiği…”

İfadelerine yer verilerek makul sürenin hesaplanmasında dikkate alınacak hususları belirtmiştir.  

Buna göre bu sürenin belirlenmesinde aşağıdaki unsurlar dikkate alınır:

• Taşınmazın niteliği:

Konut, işyeri, depo veya ticari nitelikte bir taşınmaz olması; büyüklüğü, kullanım amacı ve özellikleri kiraya verilme süresini doğrudan etkiler.

• Bulunduğu bölge:

Taşınmazın bulunduğu şehir, ilçe ve semtin kira piyasası, talep yoğunluğu ve bölgesel ekonomik koşullar makul sürenin belirlenmesinde önemli rol oynar.

• Kiraya verilme imkânı:

Taşınmazın fiziksel durumu, kullanım uygunluğu, kira bedelinin piyasa koşullarına uygunluğu ve benzer taşınmazların kiralanma süresi dikkate alınır.

• Piyasa koşulları:

Ekonomik durum, kira piyasasındaki arz ve talep dengesi, mevsimsel etkiler ve bölgesel hareketlilik gibi faktörler makul sürenin uzunluğunu etkileyebilir.

3.2. Makul Süre Nasıl Belirlenir?

Makul süre, kanunda belirli bir ay veya yıl olarak öngörülmüş sabit bir süre değildir. Bu süre, her somut olayın özelliklerine göre belirlenir ve kiraya verenin gerekli özeni göstermesi halinde kiralananı yeniden kiraya verebileceği objektif süre esas alınır. Uygulamada makul sürenin tespiti, çoğu zaman teknik değerlendirme gerektirdiğinden yargılama sürecinde bilirkişi incelemesine başvurulmakta ve taşınmazın niteliği ile piyasa koşulları birlikte dikkate alınarak bir süre belirlenmektedir.

• Bilirkişi incelemesi:

Mahkemeler, makul sürenin belirlenmesinde genellikle gayrimenkul değerleme veya emlak piyasası konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınmasına karar verir. Bilirkişi, taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira piyasasını, benzer taşınmazların kiraya verilme sürelerini ve taşınmazın fiziksel özelliklerini inceleyerek kiraya verilebilecek makul süreyi tespit eder. Bu nedenle makul süre çoğu dosyada teknik bir değerlendirme sonucunda belirlenmektedir.

• Yargıtay uygulaması:

Yargıtay kararlarında makul sürenin her somut olayın özelliklerine göre belirlenmesi gerektiği vurgulanmakta; kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermek için gerekli özeni göstermesi halinde kiracının bu süre ile sınırlı olarak sorumlu tutulacağı kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, kiracının sorumluluğunu sınırsız bir kira borcuna dönüştürmemek ve kiraya verenin gerçek zararını esas almak amacına dayanmaktadır.

Uygulamada taraflar sıklıkla sözleşmede, kiracının kiralananı tahliye etmek istemesi halinde, bu durumun belirli bir süre önce kiraya verene bildirilmesini kararlaştırmaktadırlar. Kiracının kararlaştırılan bu süreye uymadan kiralananı erken tahliye etmesi halinde ise bu süre makul süre olarak kabul edilebilmektedir.

• Somut olay değerlendirmesi:

Makul süre belirlenirken taşınmazın niteliği, bulunduğu bölge, kira bedelinin piyasa koşullarına uygunluğu, taşınmazın kullanım amacı ve kiraya verilebilirlik durumu birlikte değerlendirilir. Ayrıca kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermek için gösterdiği çaba da dikkate alınır. Bu nedenle makul süre, her olayda farklılık gösterebilen ve somut koşullara göre belirlenen bir süredir.

4. Kiracının Erken Tahliyesinde Sorumluluğun Sona Erdiği Haller

Kiracının erken tahliyesi halinde doğan kira ve tazminat sorumluluğu, süresiz bir borç niteliğinde olmayıp belirli şartların gerçekleşmesi ile sona erer. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca kiracının sorumluluğu, makul süre ile sınırlıdır. Bu nedenle zararın ortadan kalktığı veya kiraya verenin zararın artmasına sebebiyet verdiği durumlarda kiracının sorumluluğunun da sona erdiği kabul edilmektedir.

• Taşınmazın yeniden kiraya verilmesi:

Kiralananın yeni bir kiracıya kiraya verilmesi ile birlikte kiraya verenin kira kaybı sona erer. Bu durumda kiracının sorumluluğu, yeni kira sözleşmesinin başladığı tarihe kadar devam eder; bu tarihten sonraki dönem bakımından kiracıdan kira veya tazminat talep edilemez.

• Makul sürenin dolması:

Kiralananın yeniden kiraya verilememiş olması halinde dahi, kiraya verenin gerekli özeni göstermesi durumunda kiralananın kiraya verilebileceği kabul edilen makul sürenin dolması ile birlikte kiracının sorumluluğu sona erer. Kiracı, bu süreden sonraki dönem için kira bedelinden sorumlu tutulamaz.

• Kiraya verenin taşınmazı kiraya vermemesi:

Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermek için gerekli çabayı göstermemesi veya taşınmazı kiraya verme imkânı bulunduğu halde kiraya vermemesi durumunda, ortaya çıkan zarar kiraya verene yüklenir. Bu durumda kiracının sorumluluğunda olan tutardan, kiraya verenin zararı artıran davranışları nedeniyle oluşan tutarlar mahsup edilir.  

• Tarafların anlaşması:

Tarafların karşılıklı anlaşarak kira sözleşmesini sona erdirmeleri veya kiracının sorumluluğunun belirli bir tarihte sona ereceğini kararlaştırmaları halinde, kiracının sorumluluğu anlaşmada belirlenen şartlara göre sona erer. Bu tür anlaşmalar uygulamada sulh veya ibra niteliği taşıyabilmektedir.

5. Kiracının Erken Tahliyesinde Tazminat Nasıl Hesaplanır?

Kiracının erken tahliyesi halinde talep edilebilecek tazminat, Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca kiraya verenin uğradığı zarar esas alınarak belirlenir. Bu zarar, çoğunlukla kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca doğan kira kaybından oluşur. Dolayısıyla tazminat hesaplaması, sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli, varsa sözleşmeden doğan diğer borçlar (örneğin aidat) makul süre ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak yapılır.

• Kira bedeli esas alınarak hesaplama:

Tazminatın temel unsuru, kira sözleşmesinde belirlenen aylık kira bedelidir. Kiracının sorumluluğu, kiraya verenin kira gelirinden mahrum kaldığı dönem boyunca doğan kira kaybı üzerinden hesaplanır. Bu hesaplamada genellikle sözleşmede yer alan kira bedeli esas alınır; ancak kira bedelinin piyasa koşullarına açıkça aykırı olması halinde somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilir.

• Makul süre üzerinden hesaplama:

Kiracının sorumluluğu, kiralananın yeniden kiraya verilebileceği kabul edilen makul süre ile sınırlıdır. Bu nedenle tazminat tutarı, aylık kira bedelinin makul süre ile çarpılması suretiyle belirlenir. Örneğin makul sürenin 3 ay olarak tespit edilmesi halinde, kiracının sorumluluğu kural olarak 3 aylık kira bedeli ile sınırlı olur. Makul sürenin belirlenmesi ise taşınmazın niteliği, bulunduğu bölge ve kira piyasasının durumu gibi unsurlara göre yapılır.

• Cezai şart varsa uygulanması:

Kira sözleşmesinde kiracının erken tahliye etmesi halinde ödenecek bir cezai şart kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda kiraya veren, sözleşmede yer alan cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Ancak cezai şartın fahiş olması halinde hâkim tarafından indirime gidilmesi mümkündür. Ayrıca cezai şartın varlığı, kiraya verenin gerçek zararını aşan bir talepte bulunmasına her durumda imkân vermez; somut olayın özellikleri ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilir.

6. Kiracının Erken Tahliyesinden Doğan Alacak Nasıl Talep Edilir?

Kiracının erken tahliyesi nedeniyle doğan kira ve tazminat alacakları, kiraya veren tarafından hukuki yollara başvurularak talep edilebilir. Bu tür alacaklar, kira sözleşmesinden kaynaklanan parasal talepler niteliğinde olduğundan, talep sürecinde usule ilişkin kuralların doğru uygulanması önem taşır. Özellikle arabuluculuk süreci, görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi ve alacağın dayanağının ispat edilmesi, uyuşmazlığın sağlıklı şekilde sonuçlandırılması bakımından belirleyici rol oynar.

• Arabuluculuğa başvuru zorunluluğu:

Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak talepleri bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması halinde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir. Bu nedenle kiraya verenin dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecini başlatması gerekir.

• Görevli ve yetkili mahkeme:

Kiracının erken tahliyesinden doğan kira ve tazminat alacaklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise genellikle kiralananın bulunduğu yer mahkemesi olmakla birlikte, tarafların yerleşim yeri veya sözleşmede kararlaştırılan yetki şartına göre de belirlenebilir.

• İspat yükü ve deliller:

Kiraya veren, kiracının erken tahliye ettiğini, bu nedenle zarara uğradığını ve zararın miktarını ispat etmekle yükümlüdür. Bu kapsamda en sık kullanılan deliller; kira sözleşmesi, tahliye tarihini gösteren anahtar teslim tutanağı, yeni kiracıya kiralama tarihi, emsal kira araştırmaları ve bilirkişi raporlarıdır.

• Faiz ve diğer talepler:

Kiraya veren, doğan kira ve tazminat alacağına dava veya icra takibi tarihinden itibaren faiz talep edebilir. Ayrıca sözleşmede kararlaştırılmış olması halinde cezai şart, gecikme tazminatı veya diğer yan alacaklar da talep konusu yapılabilir. Bu nedenle talep dilekçesinde faiz başlangıç tarihi ve talep türlerinin açık şekilde belirtilmesi önem taşır.

İlgili Yazılar

Kiracının kira süresi dolmadan taşınmazı tahliye etmesi hâlinde ortaya çıkabilecek kira sorumluluğu ve tazminat yükümlülükleri, kira sözleşmesinin sona ermesi ve sözleşme hükümlerinin uygulanması bakımından önem taşımaktadır. Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için aşağıda yer alan yazılarımıza da göz atabilirsiniz:

• Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Feshi Sebepleri
• Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapılabilir mi? (TBK m.343)
• Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
• Kiracı Aleyhine Cezai Şart Yasağı (TBK m.346)
• Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?
• İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?