Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci

Kentsel dönüşüm kavramı, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile hayatımıza girmiştir. Kanunun 1. maddesine göre kentsel dönüşümün amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların sağlıklı ve güvenli hale getirilmesidir. Kanunda, riskli alanlarda kentsel dönüşüm ile riskli yapılarda kentsel dönüşüm farklı koşullara bağlanmıştır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Riskli yapı ise ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.

6306 sayılı Kanun’un öngördüğü kentsel dönüşüm uygulamalarının ilk adımını, riskli yapı tespiti oluşturmaktadır. Riskli yapının nasıl tespit edileceği 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir. Buna göre riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler, il özel idareleri veya Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Bununla birlikte riskli alanların tespitine ilişkin süreç tamamen farklı olup “Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci” yazımızda incelenmiştir.

1. Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bu tanımdan anlaşıldığı üzere, bir yapının kentsel dönüşüme tabi tutulabilmesi için;

• Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması ya da
• Yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması
• Bu hususlardan en az birinin ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmiş olması

şartlarının sağlanması gerekmektedir.

2. Riskli Yapı Tespiti Hangi Yapılar Hakkında Yapılabilir?

Hangi yapılara yönelik olarak riskli yapı tespiti yapılabileceği6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 7/1’de ifade edilmiştir. Bu hüküm ile riskli yapı tespiti yapılabilecek yapılar sınırlandırılmıştır. Yönetmeliğe göre riskli yapı tespiti genel itibariyle insanların yaşamlarını sürdürdüğü veya da hayvanların ve eşyaların korunması için kullanılan yapılar hakkında yapılabilir. İnşaat halinde olup, ikamet edilmeyen yapılar ile metruk halde bırakılmış yapılar ise bu tespite konu olamazlar.

3. Riskli Yapı Tespitini Kimler Talep Edebilir?

Riskli yapı tespiti, kural olarak yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı durumlarda riskli yapı tespiti arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti yaptırma hak ve yetkisi, lehine şerh olan taraftadır.

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler, il özel idareleri veya Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. İlgili kişiler, bu kurum ve kuruluşlara başvurarak binalarının riskli yapı olarak tespit edilmesini talep edebilirler.

Bunun dışında Bakanlık veya İdare tarafından maliklere veya kanunî temsilcilerine süre verilerek onlar tarafından riskli yapı tespiti yaptırılması da istenebilir. Verilen süre içinde riskli yapı tespiti yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

Malikler tarafından yaptırılmadığı için Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Bu masraflar, Bakanlıkça veya İdarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenmelidir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Bakanlıkça yapılmış veya yaptırılmış ise vergi dairesince, İdarece yapılmış veya yaptırılmış ise İdarece takip ve tahsil edilir.

Riskli yapıların tespiti ile ilgili detaylı bilgi için “Riskli Yapı ve Tespiti” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

4. Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Bir bina riskli yapı olarak tespit edildiği takdirde tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı şerhi konulur ve durum hak sahiplerine tebliğ edilir. Tebligatta, riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebileceği, aksi takdirde verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği bildirilir. Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî temsilcileri yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye verecekleri bir dilekçe ile itiraz edilebilirler. İtirazın yapılacağı müdürlük Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’dür. Bu Müdürlüğün bulunmadığı illerde itiraz Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yapılır. Bakanlığın yetki devri yapması durumunda başvuru yapılabilecek idareler ise, belediyeler ve il özel idareleridir.

Riskli yapı tespitlerine karşı yapılacak itirazları değerlendirmek üzere, ihtiyaca göre Bakanlıkça gerekli görülen yerlerde yeteri kadar teknik heyet teşkil edilir. Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı değildir. Riskli yapı tespit raporunun bütün unsurları ve Uygulama Yönetmeliği Ek-2’de yer alan riskli yapıların tespit edilmesine ilişkin esaslara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığı incelenir.

Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmelerin yapılması için raporun lisanslı kurum veya kuruluşa gönderilmesine karar verilir. Rapordaki eksikliklerin tamamının düzeltilmesinin sağlanmasından sonra yapının riskli ya da risksiz olduğuna ilişkin nihai karar verilir.

Teknik heyet, gerek görmesi halinde itiraza konu edilen yapıyı bizzat yerinde inceleyebilir veya yapının yerinde incelenmesini Müdürlükten veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareden isteyebilir. Ancak, yapının riskli olup olmadığına ilişkin nihai karar, yapının riskli yapı tespiti yapıldığı tarihteki durumuna ve özelliklerine göre verilir. Nihai karar itiraz eden malike bildirilir. Teknik heyetçe, karara bağlanan riskli yapı tespit raporuna karşı başka bir malikçe yapılan itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz.

5. Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açılması

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 125. maddesinin 1. fıkrasına göre idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır. İdari işlem niteliğindeki riskli yapı tespitine ilişkin kararın iptali için de idari yargıda dava açılması mümkündür. 6306 sayılı Kanun m.6/9’a göre, idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde dava açılabilir.

Riskli yapı tespitine ilişkin karara ancak menfaati ihlal edilenler dava açabilir. Bu doğrultuda maliklerin veya sınırlı ayni hak sahiplerinin dava açması mümkündür. Ancak her ne kadar menfaatleri ihlal edilse de Danıştay tarafından verilen kararlarda genel olarak kiracıların dava açma ehliyetlerinin bulunmadığı yönünde kararlar verilmektedir. Ancak Danıştay İdari Dava Daireleri tarafından bu yönde verilmiş bir karar kiracının riskli yapı tespitine karşı dava açma ehliyeti olduğuna karar verilmesi ile bozulmuştur. Konu hakkında daha detaylı bilgi için “Kentsel Dönüşüm Kararına İtiraz Ve İptal Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 

Mahkemenin açılan davada yürütmenin durdurulması kararı vermesi durumunda nihai karara kadar yıkım işlemi ve kentsel dönüşüm süreci duracaktır. Mahkemece işlemin iptaline karar verilmesi durumunda ise binanın riskli olmadığı kesinleşmiş olacak, dolayısıyla kentsel dönüşüm süreci sonlanacaktır.

6. Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıkılması

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi sonrasında idare, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere altmış günden az olmamak üzere bir süre verir. Malikler bu süre içerisinde riskli yapıyı tahliye etmek ve yıktırmak zorundadır. Aynı zamanda riskli yapıda oturan kiracıların veya diğer sınırlı ayni hak sahiplerinin de tahliye edilmesi gerekecektir. Kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin riskli yapıyı tahliye etmesi için malikler tarafından bu kişilere bir bildirim yapılır. Şayet malikler bu bildirimi yapmazlarsa bildirim idare tarafından gerçekleştirilir.

Verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir. Riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilir. Bu ek süre içerisinde de riskli yapı yıktırılmamışsa riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmez. Maliklerce yıktırılmayan riskli yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.

7. Yıkılan Riskli Yapı Yerine Yeni Bina İnşa Edilmesi

Riskli yapının yıktırılması ile birlikte malikler, yeniden bina inşa edilmesine sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk ile karar verebilirler. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara tebliğ edilir. Karar ve teklifin tebliğinden itibaren on beş gün içinde teklifin kabul edilmesi gerekmektedir. Teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Karara katılmayıp azınlıkta kalan maliklerin hukuki durumu hakkında detaylı bilgi için “Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Kat Maliklerin Hukuki Durumu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Malikler aldıkları karar doğrultusunda yeniden inşa için müteahhitlerle sözleşme imzalayabilirler. Müteahhit sözleşme doğrultusunda inşaata başlamak ve inşaatı tamamlamak zorundadır. Ancak uygulamada müteahhitlerin zamanında işe başlamadığı veya işi vaktinde tamamlamadıkları sıklıkla görülmektedir. Bu gibi durumlarda, malikin hakları ve izleyeceği hukuki yollar ile ilgili detaylı bilgi için “Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

8. Hak Sahiplerine Yapılacak Yardımlar

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir.

Hak sahipleri tarafından, riskli olarak tespit edilen yapılardaki konut ve işyerlerinden dolayı kira yardımından faydalanabilmek için riskli yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe/Belediyeye başvurulmalıdır. Başvurunun tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde yapılması gerekmektedir.

Kira yardımı başvurusu yapının malikleri, kiracıları veya da yapı üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olan kişilerce yapılabilir. Maliklere yapılacak kira yardımları için ikamet şartı aranmazken kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin riskli yapıda ikamet ediyor olmaları gerekir.  Başvuruda bulunan kişinin hak sahipliğinin türüne göre kira yardımının süresi değişmektedir. Kira yardımı başvurularının Müdürlük/Belediye tarafından incelenerek uygun bulunması halinde;

• Müdürlük ve Belediye tarafından A.R.A.A.D. Bilgi Sistemi üzerinden kira yardımı girişleri yapılacaktır.
• Konut/işyeri maliklerine Bakan Olur’una göre belirlenen tutarda ve on sekiz ay boyunca kira yardımı yapılacaktır.
• Konut/işyerinde kiracı olarak ikamet edenlere, yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak, iki aylık kira yardımı tek seferde ödenecektir.
• Konut/işyerinde sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak, beş aylık kira yardımı tek seferde ödenecektir.

Maliklere aynı türden en fazla bir bağımsız bölüm için kira yardımı yapılabilir. Bu kapsamda, maliklerin farklı türden bir konut + bir işyeri için yapacakları kira yardımı başvuruları değerlendirilebilecektir.

Öncesinde kira yardımından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak faydalanan biri daha sonra riskli olarak tespit edilen yapısı sebebiyle malik olarak kira yardımı için başvurabilir. Böyle bir durumda, daha evvel kiracı olarak alınan iki aylık kira bedeli karşılığında iki ay malik olarak alacağı tutar on sekiz aylık kira yardımı süresinden düşülür. Aynı şekilde sınırlı ayni hak sahibi olarak alınan beş aylık kira bedeli tutarı da malik olarak alacağı on sekiz aylık kira yardımı süresinden düşülür.

Malik ve riskli yapıda ikamet eden kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi aynı bağımsız bölümden dolayı kira yardımı için başvurabilir. Bu durumda gerekli şartların sağlanması halinde hem malik ve hem de riskli yapıda ikamet eden kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kira yardımından faydalanabilecektir.

Riskli yapı için Yapı Kimlik Numarası alındığı tarihten sonra bağımsız bölümün satılması durumunda yeni malik kira yardımı için başvurabilir. Bunun için Yapı Kimlik Numarası’nın alındığı tarihte malik olan kişinin kira yardımından faydalanmamış olması gerekmektedir. Ancak, eski malikin kira yardımı başvurusu yaptıktan sonra veya ödemeleri başladıktan sonra riskli yapıdaki bağımsız bölümünü satması halinde kira yardımı ödemeleri eski malike yapılacaktır.

9. Sıkça Sorulan Sorular

Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. İdare Hukuku mevzuatı ve özellikle de İdari Yargılama Usul Kanunu, diğer hukuk alanlarına nazaran daha ayrıntılı sayılabilecek kurallar içermekte olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, herhangi bir işlem yapılmadan önce “İdare Hukuku” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.