Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Kat Maliklerinin Hakları

Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle riskli yapıların yenilenmesi açısından büyük bir önem taşıyor. Ancak bu süreç, yalnızca teknik ve mühendislik açısından değil, mülkiyet hakkı, ortak yaşam ve hukuki sorumluluklar açısından da ciddi tartışmaları beraberinde getiriyor. Bir binanın dönüşüm sürecine girmesi, tüm kat maliklerinin aynı fikirde olduğu anlamına gelmiyor. Tam tersine, malikler arasında büyük anlaşmazlıklar yaşanabiliyor.

Peki, apartman veya site sakinleri bir dönüşüm kararında fikir ayrılığına düşerse ne olur? Karara katılmayan malikler de buna uymak zorunda mı? Ya da mülkiyet haklarını korumak için hangi hukuki yolları kullanabilirler?

Bu yazıda, kentsel dönüşüm kararlarına katılmayan maliklerin haklarını, karşılaşabilecekleri hukuki süreçleri ve alınan kararlara nasıl itiraz edebileceklerini ayrıntılı olarak inceleyeceğiz. Arsa payı satışı, çoğunluk kararlarının iptali, hukuki itiraz mekanizmaları ve emsal yargı kararları çerçevesinde, sürecin hukuki boyutlarını sade ve anlaşılır bir dille ele alacağız.

1. Riskli Yapı Tespiti ve Kararı

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı riskli yapı tespitidir. Kanuna göre, bir yapının riskli yapı sayılabilmesi için iki temel kriter bulunmaktadır:

• Ekonomik ömrünü tamamlamış olması
• Yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması

Bu tespit, bilimsel ve teknik verilere dayanarak yapılmalıdır. Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekmez; sadece bir malikin başvuruda bulunması yeterlidir.

Eğer riskli yapı tespiti hukuka aykırı ise, her malikin riskli yapı testine itiraz etme veya dava açma hakkı vardır. İtiraz süreci tamamlandığında veya yasal süre dolduğunda, tespit kesinleşir ve kentsel dönüşüm süreci başlar.

2. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kat Maliklerinin Toplantısı

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, ilgili İdareye gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını talep eder. İdare, yapının yıktırılması için maliklere en fazla 90 günlük bir süre tanır ve bu süre içinde binanın tahliye edilmemesi veya yıktırılmaması halinde, idari makamlar tarafından zorla tahliye ve yıkım işlemi gerçekleştirilir.

Bu süreçte, kat maliklerinin bir araya gelerek kentsel dönüşüm sürecine ilişkin karar alması son derece önemlidir. Maliklerin birlikte hareket etmesi, dönüşüm projelerinin düzgün ilerleyebilmesi için kritik bir aşamadır.

2.1. Toplantıya Davet

Riskli yapı statüsündeki binalarda, kentsel dönüşüm sürecini başlatmak için kat maliklerinin toplantıya davet edilmesi gerekir. 6306 sayılı Kanun, riskli yapılarla ilgili belirli bir düzenleme getirmemiş olsa da, bu durum riskli yapılar hakkında toplantı düzenlenmeyeceği anlamına gelmemektedir. Bu bağlamda, kanunda bu konuya ilişkin bir boşluk bulunduğundan, ilgili meselede Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerinin kıyas yoluyla uygulanması gerektiği görüşü benimsenmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecinde, maliklerin toplantıya çağrılması büyük önem taşır. Bu toplantılar, yöneticiler, denetçiler ve kat maliklerinin, dönüşüm sürecine dair kararları almak üzere bir araya gelmelerini sağlar. Kat malikleri kurulunun toplanması için belirli usullere uyulması gerekmektedir.

Kat Maliklerinin Toplantıya Çağrılması Usulü:

• Çağrının Yapılması: Önemli bir sebep ortaya çıktığında, toplantı düzenlenmesi için kat maliklerinin toplanması gerekmektedir. Bu durumda, toplantının yapılabilmesi için, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden en az üçte birinin talebi üzerine bir toplantı çağrısı yapılabilir.
• Çağrının Zamanı ve Şekli: Toplantıya çağrının yapılabilmesi için, toplantı tarihinden en az onbeş gün önce kat maliklerine bildirim yapılmalıdır. Bildirim, imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektup aracılığıyla gerçekleştirilir.
• Toplantı Sebebinin Bildirilmesi: Çağrı yapılırken, toplantının amacı ve gündemi de açıkça belirtilmelidir. Bu şekilde, kat malikleri toplantının içeriği hakkında bilgilendirilmiş olur.

Çağrı usulüne aykırı bir şekilde gerçekleştirilen toplantılarla ilgili olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerinin ihlali söz konusu olduğunda, toplantının geçerliliği Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından denetlenebilir. Paylı mülkiyete tabi binalarda da, toplantı yapılmasına ilişkin düzenleme bulunmadığından, aynı şekilde KMK hükümleri kıyasla uygulanmalıdır.

Toplantının davet yazısında, toplantının amacının riskli yapı kararı doğrultusunda kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak düzenlemeleri görüşmek ve karar almak olduğu açıkça belirtilmelidir. Böylece, kat malikleri sürecin içeriği hakkında önceden bilgilendirilir ve toplantıya hazırlıklı bir şekilde katılım sağlayabilirler.

Toplantıya davet, aşağıdaki yöntemlerden biriyle yapılmalıdır:

• Bütün paydaşlara imzalattırılacak yazılı çağrı
• Taahhütlü mektup
• Gerektiğinde noter aracılığıyla bildirim

2.2. Kentsel Dönüşüm Amaçlı Toplantıda Alınabilecek Kararlar

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, kat maliklerinin salt çoğunluğu (%50 +1) üçte iki çoğunluğu ile binanın geleceği hakkında karar alınması gerekir. Kentsel dönüşüm sürecinin nasıl ilerleyeceği bu toplantıda belirlenir.

Toplantıda alınacak başlıca kararlar şunlardır:

• Binanın Güçlendirilmesi veya Yeniden İnşa Edilmesi Kararı
• Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Şartları
• Yeni Proje ve Kat Planlarının Belirlenmesi
• Finansman ve Devlet Desteklerinden Yararlanma Kararı
• Katılım Göstermeyen veya Karara Katılmayan Maliklere Yönelik İşlemler
• Yıkım Süreci ve Geçici Konut Düzenlemeleri
• Kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının satılması

Bu kararların yanı sıra, parsellerin tevhit edilmesi (birleştirilmesi), ifraz (ayrılması), taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi veya imar adası bazında uygulama yapılması kararları da salt çoğunluk ile alınabilir.

Bu toplantıda alınan kararlar, kentsel dönüşüm sürecinin nasıl ilerleyeceğini belirleyen en önemli aşamadır. Kararların hukuka uygun olması ve malikler arasındaki hak kayıplarının önlenmesi için sürecin titizlikle yönetilmesi gerekmektedir.

2.3. Karar Alma Süreci ve Hukuki Şartlar

Kentsel dönüşüm kararlarında, çoğunluk hesaplaması bağımsız bölüm sayısına göre değil, maliklerin sahip olduğu arsa payı oranına göre yapılır. Kentsel dönüşüm sürecinde karar alınabilmesi için toplam arsa payının en az salt çoğunluğuna (%50 +1) sahip maliklerin onayı gereklidir.

2.4.  Alınan Kararın ve Teklifin Diğer Maliklere Tebliğ Edilmesi

Kentsel dönüşüm sürecinde, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere 6306 sayılı kanun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesine göre aşağıdaki yöntemlerden biriyle bildirilir:

• Tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere → Elektronik tebligat yoluyla
• Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere → Noter aracılığıyla
• Riskli yapılar için → Ek-8 formu kullanılarak ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek
• Riskli alanlar ve rezerv yapı alanları için → Ek-10 formu kullanılarak ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek

2.5. Karara Katılmayan Maliklere Yapılan Bildirimin Hukuki Sonuçları

Karara katılmayan maliklere yapılan bildirimde, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmesi ve değerlendirilmesi suretiyle, salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmesi gerektiği bildirilir.

Teklifin Reddedilmesi veya İncelenmemesi Halinde Uygulanacak İşlemler:

• Arsa payları, Başkanlık tarafından belirlenen veya ettirilen rayiç değerden az olmamak kaydıyla, anlaşma sağlayan diğer maliklere açık artırma yoluyla satılır.

Eğer paydaşlar tarafından satış gerçekleşmezse:

• Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında, dönüşüm projesini yürüten Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınır.
• Dönüşüm projesinin kat malikleri tarafından yürütüldüğü alanlarda, satış gerçekleşene kadar diğer maliklere öncelik tanınarak satış işlemi tekrarlanır.
• Riskli yapılarda ise, yapılan anlaşmaya uyulması şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılabilir.

3. Karara Katılmayan Maliklerin Başvurabilecekleri Hukuki Yollar Nelerdir?

Kentsel dönüşüm süreçlerinde alınan kararlar, kat maliklerinin onayı doğrultusunda hayata geçirilir. Ancak, kentsel dönüşüm kararlarına katılmayan maliklerin, sürecin hukuka aykırı olduğunu iddia etmeleri durumunda başvurabilecekleri çeşitli hukuki yollar bulunmaktadır. Bu yollar, maliklerin mülkiyet haklarını korumak ve süreçteki usulsüzlükleri düzelttirmek amacıyla kullanılabilir.

Başlıca Hukuki Yollar:

• Salt çoğunlukla alınan kentsel dönüşüm kararının iptali
• Müteahhit ile yapılan, eşitliğe aykırı ve maliklere aşırı yük getiren sözleşmelere karşı itiraz
• Satış işlemi ve satış bedeline karşı itiraz ve iptal davası açma

Aşağıda, bu davalar tüm yönleriyle detaylı olarak incelenecektir.

4. Salt Çoğunlukla Alınan Kentsel Dönüşüm Kararının İptali Davası

Kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin başvurabileceği ilk hukuki yol, toplantıda alınan kararın iptali davasıdır. Bu tür davalar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanmaktadır ve ilgili davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Karara katılmayan ya da toplantıya katılamayan kat maliklerinden herhangi biri, haklarını koruyarak hukuka aykırı kararların iptali için bu yasal yolları kullanabilir.

4.1. Salt Çoğunluğun Sağlanmamış Olması:

Kentsel dönüşüm kararlarının geçerli olabilmesi ve hukuka uygun sayılabilmesi için, kat maliklerinin hisseleri oranında salt çoğunluk (%50 +1) ile alınmış olması gerekmektedir. Eğer toplantıda gerekli çoğunluk sağlanmadan karar alınmışsa, bu durum hukuka aykırılık teşkil edebilir ve maliklerin kararın iptali için hukuki yollara başvurmasına olanak tanır.

Bu kapsamda, kararın iptaline yol açabilecek başlıca hukuki sebepler şunlardır:

• Yeterli çoğunluk sağlanmadan karar alınması: Kentsel dönüşüm sürecinde kararlar salt çoğunluk ile alınmalıdır. Eğer toplantıya katılım yeterli değilse veya oylama sonucu yasal çoğunluk oranına ulaşmıyorsa, alınan karar hukuken geçersiz olabilir.

• Oylama sırasında maliklerin oy hakkının yanlış hesaplanması: Kat maliklerinin oy hakları, sahip oldukları arsa payına göre hesaplanır. Arsa paylarında yapılan hata, maliklerin oy haklarını eksik ya da fazla gösterebilir. Bu durum, alınan kararın hukuka aykırı olmasına ve iptal edilmesine neden olabilir.

4.2. Toplantı Bildirimi ve Tebligat Eksiklikleri:

Toplantıya çağrı sürecinde yapılan usulsüzlükler, maliklerin karar alma sürecine katılımını engelleyebilir. Tebligat eksiklikleri, maliklerin toplantıya çağrılmaması veya yanlış bilgilendirme yapılması, hukuka aykırılık teşkil eder ve kararın iptaline neden olabilir.

5. Müteahhit ile Yapılan Anlaşmaya Karşı İtiraz

Kentsel dönüşüm sürecinde, müteahhit ile yapılan sözleşmelerin maliklerin haklarını koruyacak şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır. Sözleşme şartları, maliklere aşırı yükümlülük getirmemeli ve taraflar arasında adil bir denge sağlamalıdır. Ancak bazı durumlarda, maliklerin haklarını ihlal eden sözleşme maddeleriyle karşılaşılabilir. Bu tür haksız koşullara maruz kalan malikler, hukuki yollara başvurarak sözleşmeye itiraz edebilir ve sözleşmenin iptali veya düzeltilmesi için dava açabilirler.

Müteahhit Sözleşmesine Karşı Hangi Durumlarda İtiraz Edilebilir?

Malikler, sözleşmenin adil olmadığını düşündükleri durumlarda mahkemeye başvurabilir. En sık karşılaşılan itiraz sebepleri şunlardır:

• Eşitsiz Sözleşme Hükümleri: Eğer sözleşme hükümleri maliklerin haklarını ihlal ediyor, müteahhite haksız avantaj sağlıyor veya maliklerin mağduriyetine yol açıyorsa, maliklerin mahkemeye başvurarak bu hükümlerin iptalini talep etmesi mümkündür.
• Sözleşmenin Yetersiz İmza Sayısı: Kat malikleri kurulu tarafından yeterli çoğunluk sağlanmadan yapılan anlaşmalar geçersiz olabilir. Eğer sözleşme yeterli sayıda malik tarafından onaylanmadıysa, mahkeme sözleşmenin geçerliliğini sorgulayabilir ve iptaline karar verebilir.
• Aşırı Yükümlülükler: Maliklere adil olmayan ekonomik ve hukuki yükümlülükler getiren maddeler, hukuka aykırılık teşkil edebilir. Örneğin, maliklerin aleyhine olan tek taraflı ceza hükümleri veya müteahhite geniş ayrıcalıklar tanıyan düzenlemeler mahkemeye taşınabilir. Mahkeme, bu tür hükümleri iptal edebilir veya sözleşmenin maliklerin lehine düzeltilmesine karar verebilir.

Hangi Mahkemede Dava Açılabilir? Müteahhit ile yapılan sözleşmeye karşı açılacak davalar Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülmektedir. Mahkeme, sözleşme hükümlerinin adil olup olmadığını değerlendirerek, maliklerin haklarını korumaya yönelik kararlar alabilir.

Sözleşmeye İtiraz Sürecinde Nelere Dikkat Edilmeli?

• Sözleşmenin detaylı incelenmesi: Maliklerin, müteahhit ile yapılan sözleşmeleri imzalamadan önce uzman bir hukukçu tarafından incelenmesini sağlamaları büyük önem taşır.
• Hukuki sürelerin kaçırılmaması: Sözleşmeye karşı açılacak davalarda belirli süreler içerisinde başvuru yapılması gerekmektedir. Hak kaybına uğramamak için bu süreler dikkatle takip edilmelidir.
• Alternatif çözüm yollarının değerlendirilmesi: Dava süreci dışında, müteahhit ile müzakere edilerek sorunlu sözleşme hükümlerinin düzeltilmesi sağlanabilir.

Kentsel dönüşüm sürecinde yapılan müteahhit sözleşmeleri, maliklerin mali ve hukuki yükümlülüklerini doğrudan etkileyen önemli belgelerdir. Adil olmayan sözleşme şartlarına karşı maliklerin hukuki haklarını bilmeleri ve gerektiğinde dava açarak haklarını korumaları büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle, müteahhit ile yapılan sözleşmelerin dikkatle incelenmesi ve maliklerin mağduriyet yaşamaması için gerekli hukuki adımların atılması gerekmektedir.

Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 2020/ 1495 E., 2020 / 3300 K. sayılı 22.12.2020 tarihli kararında;

“Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle 6360 sayılı Yasa uyarınca kentsel dönüşüm kapsamındaki sözleşmenin pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılmamış olması sebebiyle sözleşme geçerli olarak kurulmadığı anlaşılmış olup, karşı ve birleşen davadaki iptâl kararının düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti niteliğinde olduğunun anlaşılmasına, arsa sahibi …, …, …, …’ın yıkılan yapı nedeniyle karşı ve birleşen davada tazminat taleplerinin bulunmamasına göre davacı-karşı davalı birleşen dosya davalısı Nasel Teks. Gıda ve İnş. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. ile davalı-karşı davacılar …, …, … ve birleşen dosya davacısı …’ın yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA,”…….. karar vermiştir.

6. Satış İşlemi ve Satış Bedeline İtiraz Davası

Kentsel dönüşüm sürecine katılmayan maliklerin paylarının satışa çıkarılması, belirli hukuki süreçler çerçevesinde gerçekleşir. Ancak, satış işleminde bir usulsüzlük tespit edilmesi veya satış bedelinin piyasa değerinin altında belirlendiğinin düşünülmesi halinde, ilgili malik tarafından iptal davası açılabilir. Bu tür davalar, satış sürecinin adil ve hukuka uygun şekilde yürütülüp yürütülmediğinin mahkeme tarafından denetlenmesini sağlar.

Satış İşlemi Hangi Durumlarda İptal Edilebilir?

Malikler, satış işleminin adil olmadığı veya hukuka aykırı şekilde gerçekleştirildiği gerekçesiyle mahkemeye başvurabilir. Bu kapsamda en sık karşılaşılan itiraz nedenleri şunlardır:

• Satış Sürecinde Usulsüz Yapılması: Eğer satış süreci ilgili mevzuata aykırı şekilde yürütüldüyse veya maliklerin haklarını ihlal edecek bir durum söz konusuysa, satış işleminin iptali talep edilebilir.
• Satış Bedelinin Piyasa Değerinin Altında Belirlenmesi: Maliklerin hak kaybına uğramaması için satış bedelinin gerçek piyasa koşullarına uygun olması gerekir. Eğer belirlenen bedel rayiç değerlerin altında ise malik, satışın iptali veya eksik bedelin tamamlanması için dava açabilir.

Mahkemenin Değerlendirme Süreci ve Olası Kararlar

Mahkeme, satış işleminin hukuka uygun olup olmadığını ve satış bedelinin adil bir şekilde belirlenip belirlenmediğini inceler. İnceleme sonucunda şu kararlar verilebilir:

• Satış bedelinin eksik hesaplandığı tespit edilirse, mahkeme eksik tutarın eski malike ödenmesine karar verebilir.
• Eğer satış sürecinde usulsüzlük bulunursa, mahkeme satış işlemini iptal edebilir.

Dava Açma Süresi: Pay satışına ilişkin başvurunun reddi, bedel tespiti, satış ilanı ve satış işlemi, idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle, malikler bu işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz (30) gün içinde idari yargıda iptal davası açabilirler

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin haklarını koruyabilmesi için satış işlemlerinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşır. Eğer satış sürecinde bir usulsüzlük olduğu veya bedelin adil olmayan şekilde belirlendiği düşünülüyorsa, maliklerin iptal davası açarak haklarını aramaları mümkündür. Bu tür davalarda hukuki sürecin dikkatle takip edilmesi, zamanında ve doğru adımların atılması, maliklerin mağduriyet yaşamaması açısından kritik bir öneme sahiptir.

Kentsel Dönüşüm Süreçleriyle İlgili Detaylı Bilgi İçin Önerilen Yazılar

Kentsel dönüşümle ilgili daha detaylı bilgi edinmek için aşağıdaki yazılarımızı inceleyebilirsiniz:

• Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci
• Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
• Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
• Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi
• Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci
• Riskli Yapılarda Güçlendirme Kararı

Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. Hak kaybına uğranılmaması ve yasal süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi için, herhangi bir işlem yapılmadan önce Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.