Kiracı Kira Sözleşmesini Devir Edebilir Mi?

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde tanımlanmıştır. Bu tanıma göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Tanımdan da anlaşıldığı üzere kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiraya verendir. Bununla birlikte zaman içerisinde taraflar, çeşitli nedenlerle kira ilişkisinden çıkmak isteyebilirler. Bu doğrultuda sözleşmeyi feshedebilecekleri gibi bir başka kişiye devretmeleri de mümkündür. Kira sözleşmesinin devri, sözleşme ilişkisinden çıkmak isteyen kiracıya tanınmış bir haktır. Buna göre kiracı, kiraya verenin yazılı onayı ile kira sözleşmesini üçüncü kişiye devredebilir.

Her türlü kira sözleşmesinin devri mümkündür. Bu doğrultuda kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasının önemi bulunmadığı gibi taşınır veya taşınmaz kirasına ilişkin olmasının da önemi bulunmamaktadır. Bununla birlikte her ne kadar tüm kira sözleşmelerinin devri mümkün olsa da, işyeri kira sözleşmelerinin devri farklı şartlara tabi tutulmuştur. Öyle ki kiraya veren, diğer kira sözleşmelerinde yazılı onay verip vermeme konusunda tamamen serbestken, işyeri kiralarında haklı bir neden olmadıkça onay vermek zorundadır. Ayrıca diğer sözleşmelerde kiracı borçlarından kurtulurken, işyeri kiralarında kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam etmektedir. Bu yazımızda uygulamada sık karşılaşılan bir konu olan kira sözleşmelerinin devri incelenmiştir.

1. Kira İlişkisinin Devrinin Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesine göre, kira sözleşmesinin devri üç şarta tabi tutulmuştur. Buna göre, kira sözleşmesinin devredilebilmesi için, öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. İkinci olarak devreden ve devralan kiracının kira sözleşmesinin devri konusunda anlaşmaları gerekmektedir. Son olarak ise, kiraya veren sözleşmenin devrine yazılı onay vermelidir. Bu üç şartın yanında kiralananın aile konutu olması durumunda Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ve TBK m. 349 uyarınca devreden kiracının eşinin rızası da alınmalıdır. Aşağıda söz konusu şartların detaylarına değinilmiştir.

1.1. Kira Sözleşmesinin Varlığı

Kira sözleşmesinin devredilebilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi var olmalıdır. Bu noktada kira sözleşmesinin tanımının ve unsurlarının ortaya konulması gerekmektedir. Kanundaki tanıma göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin kuruluşu herhangi bir şekil şartına tabi olmayıp yazılı veya sözlü olarak yapılması mümkündür. Ayrıca kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılabileceği gibi belirli olmayan bir süre için de yapılabilir.

TBK m. 323 kapsamında kira sözleşmesinin devredilmesi için sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması herhangi bir fark yaratmamaktadır. Aynı şekilde sözleşmenin konut veya işyeri gibi taşınmaz kirasına ilişkin olması mümkün olduğu gibi taşıt gibi taşınır kirasına ilişkin olması da mümkündür.

1.2. Devreden ve Devralan Kiracının Kira Sözleşmesinin Devri Konusunda Anlaşmaları

Kira sözleşmesinin devredilebilmesi için devreden ve devralan kiracıların sözleşmenin devri konusunda anlaşmaları gerekmektedir. Bu anlaşma devreden ve devralan kiracı arasında akdedilecek bir sözleşme şeklinde olabileceği gibi, kiraya verenin de dâhil olduğu üç taraflı bir sözleşme şeklinde de olabilir. Şayet yalnızca devreden ve devralan kiracılar arasında bir sözleşme akdedilmişse kiraya verenin devir işlemine ayrıca yazılı onay vermesi gerekecektir. Ancak kiraya verenin de dâhil olduğu üç taraflı bir sözleşme akdedildiği takdirde kiraya verenin ayrıca yazılı rıza vermesi gerekmemektedir. Zira, kiraya veren söz konusu sözleşmeyi imzalayarak devir işlemine yazılı olarak rıza vermiş olacaktır.

1.3. Kiraya Verenin Sözleşmenin Devrine Yazılı Onay Vermesi

Kira sözleşmesinin devredilebilmesi için kiraya verenin yazılı onayı gerekmektedir. Yazılı onay verilmediği sürece, kira ilişkisi devredilemez. Bununla birlikte işyeri kiralarında, haklı bir neden olmadıkça rıza verilmesi zorunludur. Öyle ki, rıza verilmediği takdirde, haklı bir nedenin bulunmadığını iddia eden kiracının, sözleşmenin devrine onay verilmesi için mahkemeye başvurması mümkündür. Kiraya verenin irade açıklaması yerine geçmek üzere açılacak bir eda davası ile kira sözleşmesi devredilebilecektir.

Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere, kira sözleşmesinin devri üç tarafın da katılımıyla akdedilecek yeni bir sözleşme yoluyla yapılmışsa, kiraya verenin ayrıca yazılı onay vermesi gerekmemektedir. Zira, kiraya veren söz konusu sözleşmeyi imzalayarak devir işlemine yazılı olarak rıza vermiş olacaktır.

1.4. Aile Konutuna İlişkin Devirlerde Diğer Eşin Rızasının Alınması

Devredilmek istenen kira sözleşmesi şayet aile konutuna ilişkinse, yukarıda saydığımız üç şartın yanında devreden kiracının eşinin rızası da alınmalıdır. Bu şart TMK m. 194 ve TBK m. 349’da düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemelere göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Kira sözleşmesinin devri, devreden kiracı açısından kira sözleşmesinin feshedilmesi ile aynı sonucu doğurmaktadır. Bu nedenle ilgili hükümlerin devir açısından da dikkate alınmaları gerekir.

Önemle belirtmek gerekir ki, eşten alınacak rızanın verilmesi herhangi bir şekle tabi değildir. Bununla birlikte rızanın yazılı olarak alınması, olası bir uyuşmazlıkta ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.

Aile konutu ile ilgili detaylı bilgi için “Aile Konutu Nedir? Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

2. Kira İlişkisinin Devrinin Sonuçları

TBK’nın 323. maddesinde sayılan şartların sağlanması durumunda, sözleşme devredilebilecektir. Kira sözleşmesinin devrinin iki sonucu vardır. Birinci sonuç, kira sözleşmesinde kiracının değişmesidir. İkinci sonuç ise, devreden kiracının, belirli bir süre için devralanla birlikte sorumlu olmasıdır.

2.1. Kiracının Değişmesi

Kira sözleşmesinin devredilmesinin en önemli sonucu kiracının değişmesidir. Buna göre kira ilişkisinin devrinde, sözleşme taraf değişikliğine uğramakta ancak kira ilişkisi devam etmektedir. Taraf değişikliğinin bir sonucu olarak, devreden kiracının kira ilişkisinden dolayı sahip olduğu tüm hak ve borçlar devralan kiracıya geçer. Başka bir anlatımla, yeni kiracı sözleşmede kararlaştırılmış kira bedeli ve diğer yan borçlardan sorumlu hale gelirken aynı zamanda kiralananı kullanma hakkını elde eder. Devreden kiracı ise, sözleşmenin devredildiği tarihten itibaren doğacak borçlardan kurtulduğu gibi kiralananı kullanma hakkını da kaybedecektir.

Bununla birlikte kira ilişkisinin, üç taraf arasında akdedilecek yeni bir sözleşme ile devredilmesi de mümkündür. Bu şekilde üç taraflı bir sözleşme akdedildiği takdirde taraflar kira sözleşmesinde yeni şartlar kararlaştırabilirler. Bu durumda kararlaştırılan yeni şartların uygulanması gerekecektir.

Sonuç olarak kiraya veren ile devralan kiracı arasında ayrıca bir sözleşme yapılmaz ise, mevcut kira sözleşmesi uygulanmaya devam edecektir. Öyle ki, sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacı, tarzı ve kira sözleşmesinin süresi gibi mevcut sözleşmedeki şartlar değişmeden geçerliliğini koruyacaktır. Ancak taraflar yeni bir sözleşme akdederlerse yeni sözleşmedeki hükümlerin uygulanması icap edecektir.

2.2. İşyeri Kiralarında Devreden Kiracının Sorumluluğu

TBK’nın 323. maddesine göre kira sözleşmesinin devredilmesi ile birlikte devreden kiracı, kira ilişkisinden kaynaklanan borçlarından kurtulur. Ancak kanunda buna bir istisna getirilmiştir. Öyle ki, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir. Bu hükme göre, şayet kira sözleşmesi devirden itibaren iki yıldan daha kısa sürerse devreden kiracının sorumluluğu kira sözleşmesi süresince olacaktır. Ancak kira sözleşmesi devirden itibaren iki yıldan daha uzun sürerse devreden kiracının sorumluluğu iki yılla sınırlıdır.

Bu düzenleme kapsamında devreden kiracı, kira sözleşmesinden doğan her türlü borçtan sorumludur. Örneğin, kira bedelinin yeni kiracı tarafından ödenmemesi durumunda kiraya veren işyeri sahibi, devreden kiracıdan ödemenin yapılmasını talep edebilecektir. Ayrıca devreden kiracı, kira bedeli dışında kararlaştırılan yan borçlardan da sorumlu tutulabilecektir. Örneğin aidatın ödenmesi kiracının sorumluluk alanına bırakıldığı durumda, devreden kiracı aidatın ödenmemesinden dolayı sorumlu tutulabilecektir.

Bununla birlikte, kira sözleşmesi ile bağlantılı olarak akdedilen sözleşmelerden doğan borçlardan devreden kiracının sorumlu tutulması mümkün değildir. Uygulamada özellikle, bir işyerinin kiralanmasının belirli yerlerden hizmet ve mal alınması şartına bağlandığı görülmektedir. Bu tarz bağlantılı sözleşmeler, TBK m. 340 kapsamında kural olarak geçersizdir. Ancak geçerli kabul edildikleri durumlarda dahi devreden kiracının bu sözleşmelerden dolayı sorumlu tutulması mümkün değildir. Zira, devir için öngörülen sorumluluk hali kira sözleşmesi ile sınırlıdır.

İşyeri kiraları ile ilgili detaylı bilgi için “İşyeri Kiralarında Uygulanacak Kira Bedelinin Belirlenmesi BK Madde 344” ; aidat bedelini ödeme sorumluluğu ile ilgili detaylı bilgi için ise “Aidat Bedeli (Konut, Site, İşyeri)” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.