Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış, taşıyıcı sistemlerinde ciddi zayıflıklar bulunan ve doğal afetlere karşı dayanıklı olmayan binalar olarak tanımlanır. Bu tür yapılar, özellikle deprem gibi doğal afetlerde yıkılma riski taşıdığı için can ve mal güvenliği açısından büyük bir tehlike arz eder. Riskli yapı tespiti ise bir yapının güvenli olup olmadığını belirlemek amacıyla yapılan teknik ve hukuki bir değerlendirme sürecidir. Uzman ekipler tarafından gerçekleştirilen bu tespit sürecinde, yapıya ilişkin testler ve analizler uygulanır. Tespit sonucunda yapı riskli olarak değerlendirilirse, ilgili mevzuat çerçevesinde güçlendirme, yıkım veya yeniden inşa gibi işlemler yapılır.

Türkiye, deprem riski yüksek bir coğrafyada bulunması nedeniyle yapı güvenliği açısından hassas bir noktada yer almaktadır. Riskli yapılar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilmekte ve belirli yasal prosedürler çerçevesinde tespit edilmektedir.

Bu yazıda, riskli yapı kavramını ve riskli yapı tespiti sürecini hukuki çerçevede ele alacak, hak ve yükümlülükleriniz konusunda bilgi vereceğiz.

1. Riskli Yapı Nedir?

“Riskli yapı” kavramı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. maddesinde tanımlanmıştır. Bu tanıma göre, riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında bulunup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılardır.

Bir yapının “riskli yapı” olarak kabul edilebilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcut olması gerekmektedir:

• Ekonomik Ömrünü Tamamlamış Olması
• Yıkılma veya Ağır Hasar Görme Riski Taşıması
• Bilimsel ve Teknik Verilere Dayalı Tespit

Bu kriterler, 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde de detaylandırılmıştır.

2. Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlarca gerçekleştirilen teknik bir süreçtir. Bu süreçte yapı, mühendislik ölçümleri, zemin etütleri, malzeme analizleri ve taşıyıcı sistem kontrolleri gibi çeşitli yöntemlerle değerlendirilir.

Riskli yapı tespitinin başlaması için maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin talepte bulunması yeterlidir. Talep sonrasında, yetkilendirilmiş uzman ekipler binayı inceleyerek taşıyıcı sistemin durumu, malzeme kalitesi ve olası bir depremde yapının performansı hakkında rapor hazırlar. Hazırlanan rapor, ilgili idareye sunulur ve onaylanması halinde yapı riskli olarak tescil edilir. Riskli yapı olarak tescil edilen binalar için güçlendirme, yıkım veya yeniden inşa gibi süreçler başlatılır.

2.1. Hangi Yapılar Hakkında Riskli Yapı Tespiti Yapılabilir?

Riskli yapı tespiti yapılabilecek yapılar, 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin 1. fıkrasında açıkça tanımlanmıştır. Yönetmelik hükmüne göre;

“Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri; oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etme amaçlarına uygun yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yönelik kullanılan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar, riskli yapı tespitine konu edilemez.”

Bu hüküm doğrultusunda, riskli yapı tespiti yapılabilecek yapıların sınırları net bir şekilde belirlenmiştir:

• İnsanların yaşam alanı olarak kullandığı, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet amacı taşıyan yapılar.
• Hayvanların veya eşyaların korunması için kullanılan yapılar.

Bununla birlikte, aşağıdaki yapılar riskli yapı tespitine konu olamaz:

• İnşaat halinde olup henüz kullanılmayan yapılar.
• Terk edilmiş, metruk veya herhangi bir amaçla kullanılmayan yapılar.
• Statik açıdan yapı bütünlüğü bozulmuş ve kullanılamayacak durumda olan yapılar.

Bu düzenlemede özellikle, insanların yaşam alanı olarak kullandıkları yapıların güvenliği, öncelikli olarak ele alınmaktadır.

2.2. Riskli Yapı Tespitini Kimler Yaptırabilir?

Bir yapının “riskli yapı” olarak nitelendirilebilmesi için öncelikle yapının riskli olduğuna dair tespit işleminin yapılması gerekmektedir. Bu tespitin usulü, 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin 2. fıkrasında açıklanmıştır. İlgili hükme göre, riskli yapı tespiti yapılabilmesi için bu konuda bir talep bulunması gerekmektedir. Riskli yapı tespiti şu kişiler ve kurumlar tarafından yaptırılabilir:

• Yapı malikleri veya kanuni temsilciler
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare (belediyeler veya il özel idareleri)

Başkanlık ve idare, gerekli durumlarda riskli yapı tespitini resen yaptırma yetkisine de sahiptir.

Riskli Yapı Tespitinin Malikler Tarafından Yaptırılması

Riskli yapı tespitine yönelik talepte bulunma yetkisi öncelikli olarak yapı maliklerine tanınmıştır. Kanun, tespiti yaptırma yetkisini sadece maliklere ve idareye verdiğinden, riskli yapı üzerinde mülkiyet hakkı dışında bir ayni hakkı bulunan kişiler veya kiracılar bu yönde talepte bulunamazlar.

Yapı maliklerinin, kendilerine ait yapıların risk tespitini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak yaptırması mümkündür. Bu tespit işlemi ile ilgili tüm masraflar maliklerin sorumluluğundadır.

Riskli Yapı Tespitinin İdare Tarafından Yaptırılması

İdare, yapı maliklerine riskli yapı tespiti yaptırmaları için belirli bir süre tanıyabilir. Bu süre içinde malikler tespiti kendileri yaptırmazsa, idare bu tespiti resen yaptırabilir ve tespit masraflarını maliklerden tahsil eder. Tahsilat, maliklerin hisseleri oranında yapılır.

Masraflara ilişkin olarak idare tarafından ilgililere tebligat yapılır ve bu masrafların tebligatı takip eden bir ay içinde ödenmesi gerekmektedir. Ödeme yapılmadığı takdirde, idare tahsil işlemini hukuki yollarla gerçekleştirebilir.

Bu düzenlemeler, riskli yapı tespit sürecinin kimler tarafından ve hangi şartlarla başlatılabileceğine dair çerçeve sunmakta ve tespit sürecinde sorumlulukların belirlenmesini sağlamaktadır.

2.3. Riskli Yapı Tespitinde Görevli Kuruluşlar Hangileridir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 6. maddesi uyarınca, riskli yapı tespiti yapmaya yetkili kurum ve kuruluşlar aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
• İdare (belediyeler veya il özel idareleri)
• Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar,
  • Kamu kurum ve kuruluşları
  • Üniversiteler
  • Sermayesinin en az %40’ı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler
  • Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişimine katkı sağlama konularında faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları
  • Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları
  • İnşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescili yaptırmış kurum ve kuruluşlar

Lisanslı kurum ve kuruluşlar, herhangi bir alan sınırlaması olmaksızın ülke genelinde riskli yapı tespiti yapma yetkisine sahiptir. Bu yetkilendirme, 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin ilgili maddelerinde detaylandırılmıştır.

2.4. Riskli Yapı Tespitine İlişkin Raporlar

Riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde hazırlanan, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan teknik analiz ve değerlendirmeleri içeren resmi belgelerdir. Bu raporlar, hem riskli yapı tespit sürecinin temel dayanağıdır hem de idari ve hukuki işlemlerde belirleyici bir rol oynar.

Raporun Detayları. Hazırlanan rapor, yapının risk durumunu ortaya koyacak şekilde aşağıdaki bilgileri içerir:

• Yapının genel tanımı ve teknik özellikleri
• Taşıyıcı sistemin mevcut durumu
• Risk analizi sonuçları
• Yapının riskli olarak sınıflandırılmasını gerektiren bilimsel ve teknik veriler
• Gereklilik halinde önerilen müdahaleler (örneğin, güçlendirme veya yıkım gibi çözümler)

Bu raporlar, ilgili idareye sunularak incelemeye tabi tutulur ve eksiklik bulunmadığı takdirde, yapının resmi olarak “Riskli Yapı” statüsüne alınması sürecine temel teşkil eder.

2.5. Riskli Yapı Tespiti İçin Masraflar

Riskli yapı tespiti masrafları, şehirden şehire farklılık gösterebilmektedir. 6306 sayılı Kanun’a göre, bu masraflar, riskli yapı tespitini talep eden malikler tarafından karşılanır. Eğer kat malikleri kurulu kararı ile tespit yapılırsa, masraflar tüm kat maliklerine paylaştırılır.

3. Riskli Yapı Kararı ve Hukuki Sonuçları

Riskli yapı kararı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelik hükümleri doğrultusunda yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar tarafından hazırlanan teknik raporlara dayalı olarak alınan, idari bir karardır.

3.1. İdarenin Riskli Yapı Kararı Vermesi

İdare, lisanslı kuruluş tarafından sunulan raporu ayrıntılı bir şekilde inceleyerek, yapının “riskli yapı” statüsüne girip girmediğine karar verir. Bu inceleme sırasında:

• Raporun mevzuata uygunluğu,
• Yapının mevcut durumu ve teknik analizlerin doğruluğu,
• Risk değerlendirmesinin bilimsel ve teknik verilere dayanıp dayanmadığı kontrol edilir.

İdare, raporu onayladığı takdirde yapı, resmî olarak “Riskli Yapı” statüsüne alınır. Bu statü, yapının kanunen riskli olarak kabul edildiğini ve gerekli idari işlemlerin başlatılacağını ifade eder.

3.2. Maliklere Bildirim

Riskli yapı tespitine ilişkin karar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesi uyarınca yapı maliklerine ve ilgili hak sahiplerine bildirilir.

…ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.”

Kanunda yer alan düzenlemeye göre riskli yapı tespitine ilişkin bildirim şu yollarla yapılır:

Elektronik Tebligat:

• Maliklere, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır.

İlanen Tebligat:

• Riskli yapıya ilişkin bilgileri içeren tutanak, doğrudan yapıya asılır.
• Bilgi, ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.
• Ayrıca, yapı ile ilgili bilgiler, Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süreyle yayımlanır.

Bu ilanlar sonucunda, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü itibarıyla maliklere ve ayni/şahsi hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılır.

Değerlendirme ve Önemli Noktalar

Riskli yapı tespitine ilişkin tebligat düzenlemesi, diğer tebligat usullerine kıyasla oldukça sıra dışı ve sınırlayıcı bir nitelik taşır. Tebligat sürecindeki ilanlar ve elektronik bildirimler, hak sahiplerinin bilgi sahibi olmasını sağlasa da, özellikle e-Devlet ve ilanen tebligata erişim sorunları dikkate alındığında, hak kayıplarına yol açabilecek riskler barındırmaktadır.

Bu nedenle, riskli yapı tespiti sürecinde tüm ilgililerin bildirim usul ve esaslarını dikkatle takip etmesi ve yasal süreleri göz önünde bulundurması büyük önem taşır. İtiraz sürecinin başlayabilmesi için bildirimin resmiyet kazanması kritik bir adımdır.

3.3. Tapu Kaydı ve Bildirim Süreci

Raporun onaylanması sonrasında, yapı tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, bu bildirimi takiben ilgili taşınmazın tapu kütüğü beyanlar hanesine “Riskli Yapı” statüsünde olduğuna dair şerh koyar.

Bu şerh ile:

• Üçüncü Kişiler Bilgilendirilir: Riskli yapı statüsü, taşınmazı satın almak isteyen veya üzerinde işlem yapmak isteyen üçüncü kişiler tarafından görülebilir. Bu sayede, kötü niyetli işlemlerin ve iyiniyet iddialarının önüne geçilir.
• Hak Sahiplerine Bildirim Yapılır: Tapu müdürlüğü, koyduğu şerhi taşınmaz üzerinde hak sahipliği bulunan maliklere bildirir.

Bu karar, yapının durumuna yönelik somut bir hukuki statü belirleyerek, hem mülkiyet haklarının korunması hem de güvenli bir yaşam alanı oluşturulması amacına hizmet eder.

4. Riskli Yapı Tespitinden Sonra Alınabilecek Kararlar

Riskli yapı tespitine süresi içinde itiraz edilmemiş, dava açılmamış ya da yapılan incelemeler sonucunda itiraz veya dava reddedilmişse, riskli yapı tespiti kesinleşir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi sonrası, hem maliklerin hem de idarenin belirli kararlar alma hakkı ve yetkisi bulunmaktadır. Bu süreçte mevzuata uygun üç temel karar alınabilir:

4.1. Maliklerce Alınabilecek Kararlar

Güçlendirme Kararı

Güçlendirme kararı, yapının riskli yapı statüsüne alınmasına neden olan sorunların teknik yöntemlerle onarılmasına yönelik bir karardır. Ancak bu kararın uygulanabilmesi için şu adımların eksiksiz tamamlanması gerekir:

• Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespiti.
• Güçlendirme kararının alınması.
• Güçlendirme projesinin hazırlanarak ilgili idareden onay alınması.
• Gerekli ruhsatların tamamlanması.

Tüm süreç tamamlandıktan sonra, tapu müdürlüğüne başvurarak riskli yapı şerhinin kaldırılması talep edilebilir.

Yıkım Kararı

Riskli yapı statüsündeki binalar için genel kural, bu yapıların yıkılmasıdır. Malikler tarafından yıkım kararı alınması, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunun onayını gerektirir. Yönetmelik m.8/2’ye göre:

• İdare, maliklere 90 günden az olmayacak şekilde bir süre verir.
• Bu süre içinde yapı tahliye edilmeli ve yıkım gerçekleştirilmelidir.
• Yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin kapatıldığına dair belgeler sunulmalıdır.

Belirlenen süre içinde yıkım gerçekleşmezse, idare tarafından resen yıkım yapılır ve masraflar maliklerden tahsil edilir.

Yeniden İnşa Kararı

Yapının yıkılmasından sonra, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden inşa kararı alması mümkündür. Bu karar:

• Yapının yeniden inşasını kimin üstleneceğini,
• İnşaat maliyetlerinin nasıl karşılanacağını belirleyen süreçleri içerir.

4.2. İdarece Alınabilecek Kararlar

Kamulaştırma Kararı

İdare, riskli yapı hakkında kamulaştırma kararı alabilir. 5393 sayılı Belediye Kanunu m.73/5 uyarınca, kentsel dönüşüm alanlarında bulunan yapıların kamulaştırılmasında anlaşma yolunun esas olduğu belirtilmiştir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8/1 ise kamulaştırmada öncelikli olarak satın alma usulünün uygulanması gerektiğini vurgular.

Acele Kamulaştırma Kararı

Riskli yapılar hakkında acele kamulaştırma kararı alınabilir. 6306 sayılı Kanun m.6/2’ye göre:

• Üzerindeki bina yıkılmış bir arsa için maliklere yapılan tebligattan itibaren 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa,
• Gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin taşınmazları hakkında Başkanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

Yıkım Kararı

Yıkım kararı öncelikli olarak maliklerin sorumluluğundadır. Ancak, malikler kendilerine verilen süre içinde yıkımı gerçekleştirmezse, bu görev idareye geçer. Riskli yapılar, toplum güvenliği açısından tehlike oluşturduğundan, bu tehlikenin bertaraf edilmesi idarenin yasal görevi ve sorumluluğundadır.

5. Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıkım Süreci

Riskli yapının tespitinin kesinleşmesi, yapıya ilişkin itiraz süresinin kullanılmaması veya yapılan itirazın reddedilmesi ile gerçekleşir. Tespitin kesinleşmesi sonrası, ilgili müdürlük, yapının yıkılması için idareye talepte bulunur ve tahliye-yıkım süreci başlatılır.

• Tahliye ve Yıkım Süresi:İdare, riskli yapıda yaşayan kişilere tahliye ve yıkım için en az 90 günlük bir süre tanır. Bu süre tek seferlik olarak verilir ve yapı sahiplerinin bu süre içinde taşınmazı boşaltması ve yıkım işlemini üstlenmesi beklenir. Yönetmelik m.8/2 gereği, verilen süre sonunda yapının tahliye edilmemesi veya yıkımın gerçekleştirilmemesi durumunda idare, yıkımı resen gerçekleştirme yetkisine sahiptir.

• Elektrik, Su ve Doğalgaz Hizmetlerinin Kesilmesi: Süre içinde riskli yapı tahliye edilmemiş veya yıkım yapılmamışsa, idare tarafından bu yapıların elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi için ilgili kurumlara talepte bulunulur. Bu işlemden önce, yapı üzerindeki hak sahiplerinin görüşü alınır ve bilgilendirme yapılır.

• Riskli Yapı Şerhinin Kaldırılması: Riskli yapının yıkılması ve taşınmazın arsa haline gelmesinin ardından, tapu kütüğünde beyanlar hanesinde bulunan riskli yapı şerhi terkin edilir. Bu işlem, hak sahiplerinin talebi veya idarenin bildirimi üzerine gerçekleştirilir.

6. Riskli Yapı Tespit Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Riskli yapı kararına karşı itiraz, yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yada Yetki devri yapılmışsa, ilgili idareye (belediye veya il özel idaresi) yapılabilir.

Süresi içinde yapılmayan ya da malik sıfatına sahip olmayan kişilerce yapılan itirazlar reddedilir. İtirazın haklı bulunması durumunda, karar yeniden değerlendirilerek tapu kayıtlarında gerekli düzeltmeler yapılır.

7. Riskli Yapı Kararına İtiraz Başvurusu Reddedilirse Dava Açılabilir mi?

Riskli yapı kararına yapılan itirazın ilgili idare tarafından reddedilmesi halinde, yapı malikleri veya yasal hak sahipleri itirazın reddedildiğine dair kararın maliklere tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir.

Kentsel Dönüşüm Süreçleriyle İlgili Detaylı Bilgi İçin Önerilen Yazılar

Kentsel dönüşümle ilgili daha detaylı bilgi edinmek için aşağıdaki yazılarımızı inceleyebilirsiniz:

• Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci
• Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
• Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci
• Kentsel Dönüşüm Kararına Uymayan Maliklerin Hakları
• Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi
• Riskli Yapılarda Güçlendirme Kararı

Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. Hak kaybına uğranılmaması ve yasal süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi için, herhangi bir işlem yapılmadan önce Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.