Mevzuatımıza göre bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesi için taşınmazın tapuda tescil işlemlerinin yapılması ve devir işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Tapuda yapılan tescil işleminin herhangi bir nedenle hukuka aykırı olması halinde ise hak sahipleri tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir. Açılacak tapu iptal ve tescil davası ile hukuka aykırı tescil işlemi iptal edilerek mahkeme kararı ile taşınmazın gerçek hak sahibine devri sağlanabilmektedir.
Yazı İçeriği
- 1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
- 2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
- 3. Yolsuz Tescil Nedir?
- 4. Hangi Hallerde Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir?
- 5. Tapu İptal ve Tescil Davasında Husumet
- 6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- 7. Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
- 8. Tapu İptal ve Tescil Davasında Dava Masrafları
Tapu iptal ve tescil davaları, eşya hukukunun en önemli ve güncel konularından biri olup, birçok sebep tapu iptaline yol açabilmektedir. Bu sebepler, kanunda sınırlı olarak belirlenmemiş olduğundan hangi nedenlerle tapu kayıtlarının iptal edilebileceği, yargı kararlarıyla şekillenmiştir. İşbu yazımızda da tapu iptal ve tescil davasına ilişkin genel bilgiler verilmekle birlikte özel olarak tapu iptalini gerektiren sebepler de sıralanacaktır.
1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapudaki tescilinin herhangi bir nedenle yolsuz ve hukuka aykırı olduğu iddiası ile açılan ve yolsuz tescilin iptali ile taşınmazın hukuka uygun şekilde tescilinin talep edildiği dava türüdür.
Bu davada tapudaki tescil hükmü mahkeme kararı ile değiştirilmekte ve taşınmazın mülkiyeti de mahkeme kararı ile kazanılmaktadır. Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğundan mahkeme kararı kesinleşmedikçe icra edilemeyecektir. Kesinleşmeden icra edilemeyen mahkeme kararları hakkında daha detaylı bilgi için “Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak Mahkeme Kararları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapuda gerçekleştirilen tescille kazanılır. Tapuda gerçekleştirilecek tescil için de geçerli bir hukuki sebep ve taşınmaz malikinin tescil talebinin bulunması gerekmektedir. Tescille kazanımda hukuki sebep taşınmazın satışı veya bağışlanması olabilir.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanımında kural tescille kazanma olsa da, istisna olarak tescilsiz kazanım halleri de vardır. Bu gibi durumlarda taşınmazın mülkiyeti tapuda tescil yapıldığı anda değil, diğer kazanma sebebinin gerçekleştiği anda kazanılacaktır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmazın tescilsiz kazanma halleri mahkeme kararı, miras, cebri icra, işgal ve kamulaştırma olarak sayılmış olup tapu iptal ve tescil davasında da taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile değil mahkeme kararı ile gerçekleşmektedir.
3. Yolsuz Tescil Nedir?
Tapu iptal ve tescil davalarının en temel sebebi tapuda yolsuz bir tescil işlemi yapılmasıdır. TMK madde 1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil, yolsuz bir tescildir.
Türk Medeni Kanunu 1024/2.
‘’Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.’’
İşte bu yolsuz tescil durumu, tapudaki şekli hak sahipliği ile gerçek anlamda hak sahipliğinin uyumsuzluğuna yol açmakta ve bu durumun düzeltilmesi için, tapu iptal ve tescil davası açılmasını zaruri kılmaktadır. Yolsuz tescil, birçok sebepten ortaya çıkabilir. Her ne kadar bu sebepleri sınırlı tutmak mümkün değilse de uygulamada sıklıkla karşılaşılan sebepler aşağıda sıralanacaktır.
4. Hangi Hallerde Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir?
Yukarıda ifade ettiğimiz üzere tapu iptal ve tescil davası sebepleri sınırlı sayıda değildir. Tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için ortada yolsuz bir tescil hali bulunması veya davacı tarafa taşınmazın mülkiyetinin devrini talep etme hakkını tanıyan hukuki bir sebep bulunması yeterlidir.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan tapu iptal ve tescil davası türleri ise;
- Muris muvazaası sebebiyle tapu iptal ve tescil davası
- Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Önalım Hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası
Şeklindedir.
Tüm bu konularda detaylı blog yazılarımız internet sitemizde mevcut olup daha detaylı bilgi için bu yazılarımızdan faydalanabilirsiniz.
5. Tapu İptal ve Tescil Davasında Husumet
Husumet, bir davanın taraflarının belirlenmesine ilişkin bir müessesedir. Buna göre açılacak bir davanın hukuka uygun olması için davanın aktif husumet ve pasif husumet yönünden hukuka uygun olması gerekir. Bir başka ifade ile her dava gibi tapu iptal ve tescil davası da doğru kişi tarafından doğru kişilere karşı açılmalıdır.
Aktif husumet bir davada davacı olma sıfatına sahip olan kişiyi ifade etmektedir. Tapu iptal ve tescil davalarında davacı taraf, hukuken tapunun devrini talep etme hakkı olan kişiyi ve bu davada hukuki menfaati bulunan kişiyi ifade etmektedir. Buna göre tapu iptal ve tescil davalarında davacı, yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi veya hukuken taşınmazın devrini talep etme hakkı olan kişi olmalıdır.
Pasif husumet ise bir davada davalı tarafı ifade etmektedir. Tapu iptal ve tescil davalarının davalı ise lehine yolsuz tescil yapılan kişi veya taşınmazın devri borcu altına giren kişidir. Bir kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için o kişinin tapuda malik olarak bulunması gerekmektedir.
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilmektedir. Buna göre taşınmazın devri borcu bir tüketici işleminden kaynaklanıyorsa dava tüketici mahkemesinde açılmalıdır. Yine uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili ise bu defa ticaret mahkemeleri görevli olacaktır.
Bununla birlikte muris muvazaası veya sahte belgeye dayalı olarak yolsuz tescilden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleridir.
Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin bir dava türü olup bu davalarda yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
7. Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları nitelikleri gereği herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Buna göre yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi herhangi bir süreye tabi olmadan bu davayı açabilecektir.
Bununla birlikte tapu iptal ve tescil nedeni yolsuz tescile değil de borçlandırıcı bir işleme dayanıyorsa bu durumda sözleşmeden kaynaklı genel zamanaşımı süresi olan on yıllık süre geçerli olacaktır. Örneğin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle bir taşınmazın tapu iptal ve tescili talep edilecekse burada tapunun devir borcunun muaccel olmasından itibaren on yıllık zamanaşımı gündeme gelecektir.
8. Tapu İptal ve Tescil Davasında Dava Masrafları
Tapu iptal ve tescil davalarında dava masrafları, yargılama harçları ve diğer masraflardan oluşmaktadır. Tapu iptal ve tescil davaları nispi harca tabi davalardan olup taşınmazın değeri üzerinden harcın tamamlanması gerekmektedir. Bununla birlikte dava masrafları olarak ise posta masrafları, bilirkişi ücreti, keşif masrafı gibi masraf kalemlerinin davacı tarafından karşılanması gerekmektedir.
Yargılama masrafları her yıl belirlenen tarife ve oranlara göre değişmekte olup davanın açılacağı yıla göre bu masrafların miktarı da değişecektir.
slm yerel mahkemece lehimize verilen tapu iptal ve tescil davası,istinaf incelemesinde iken,bahse konu ev cebri icra ile satılıyor.satıstan sonra lehimize kesinlesen tapu iptal ve tescil davası kararı ile
1.tapuyu direk alabilirmiyiz.
2.alamazsak ne davası acmamız gerekir.
not:muvazaa nedenıyle cebri icradan sonra actıgımız tasarrufu iptal davası yerel mahkemede devam etmektedir.yine ihalenın feshi ve istihkak davalarıda red edilmiş olup istinafa tasıdık.
Merhaba
Benim babaannemin babasi ve annesinden bize intikal eden verasette istirak halinde oldugumuz arazilerimiz var…
Buyukbabam 1980 de öldü.
Buyukananem 1994 te oldu
Babaannem 1987 de oldu.
Dedem 1988 de tekrar evlendi.
Dedem 1997 kasim da öldü.
Dedemin baska bir kisiden bir cocugu daha var ama dedemin verasetinde kayitli babannemde kayitli degil….
1998 yili subat ayinda istirak halinde oldugumuz bir arazideki hisseleri babam ve amcamlar baska hissedara satmis….
Bu satis dedem oldukten sonra olan islem….
Esas cetrefilli konu soyle…
Elime gecen tapuda babannemden kalan hissenin satisi icin dedemin ikinci esi ve baska kisiden olan cocugida imza atmislar ….tapuda isimleri bile yaziyor….simdi dedemin ikinci esi ve baska kisiden olan kendi nufusunda olan babannemin nufusinda olmayan ve babannemin veraset ilaminda bulunmayan bu kisilerin imza atma hakki varmidir….yoksa tapuda yapilan bu islem yolsuz satisa girermi…tapu iptal davasi ,,tazminat davasi ve usulsuzluk icin suc duyurusunda bulunabilirmiyim……
Saygilarimla cevabinizi beklemekteyim
ekim 2016 tarihinde eski eşim tapusu I..A. üzerine olan antalya’daki evi bir başkasına sattık.Alan kişi parayı ziraat bankasında şimdiki eşim İ..Ü.. ‘ın didimdeki ziraat bankası hesabına yatırdı.Bu parayla ekim 2016 tarihinde didimden ev alarak eşim İ..Ü..’ın üzerine yaptım.Bankada kaydı var.Yani evin parasını benim eski eşimden I..A..’tan bana olan borcundan ( babamdan miras kalan para) dolayı aldım..
Eşim İ..Ü..tarafından açılmış çekişmeli boşanma davasında bu ev eşimin üzerine ancak ben aile şerhi koydum.Bu evi eşimden almak için ayrı bir dava mı açmamız gerekir,yoksa boşanma davamızda alabilirmiyiz. Ben davanın reddini istedim,boşanmak istemiyorum..
Dava sonunda eşimin adına kayıtlı gayrımenkulun ,tarafıma tapu iptali ve tescil edilemesine karar verilebilir mi.?
Red olursa ne olur.! veya başka ne olabilir..
Merhaba,
Babamdan miras yoluyla intikal eden bir tarla kardeşim tarafından aramızdaki sözlü anlaşmaya aykırı şekilde, kendi menfaatine göre paylaştırılarak tapuya kayıt edildi. Bana verilen parsele araç yolundan ulaşmam mümkün değil. Ayrıca aile mezarlığını da kendi üzerine kayıt etti. Bu kadar kötü niyetli olacağını bilemediğimden ve başka bir ilde oturduğumdan dolayı kadastro sırasında müdahale edemedim. Tapuları aldıktan sonra sınırlara baktığımda durumu 2018 yılında öğrendim. Dava açabilir miyim? Hangi davayı açmam gerekir? Zamanaşımı süresi ne zaman doluyor?
Bazı yerlerde 10 yıllık zamanasımından bahsetmekte.Olağan zamanasımı gibi…sonuçta bu yeri aldığımızdan beri 12 yıl geçmiş durumda ve bı eklenti (var) yazılmadığı için diğer kat maliklerinin üzerindemi gözükmüş oluyor??cevabınız için şimdiden tesekkür ederim.
çok teşekkür ederim çok saolun.
Selam kolay gelsin.Çok kişili Bir iş merkezinden 2007 dükkan + eklentisi teras olarak bir iş yeri satın aldım.Bu iki yeride aldığımdan beri aktif olarak kullanmaktayım.yanlız tapuya geçerken sadece dükkan yazılmış eklenti ibaresinde ( Yok ) yazmaktadır.Bu işyerinin onaylı mimari projesinde teras kısmı eklenti olarak gözükmektedir.Satılan genel kurul kararlarındada teras belirtilmektedir.Ben dava edip eklentimin beyanlar hanesinde tapuya kayıt edilmesini istiyorum.Böyle bir davada herhangi bir zaman aşımı söz konusu olurmu?
MERHABA BABAM VE HALAMLAR DEDEMDEN KALAN BINAYI 2005 YILINDA ARALARINDA KONUSUP ANLASIP BABAMA SATTILAR NOTERDEN SATIS VAADLI VEKALETNAME ALIP PARALARINI VERIP BABAM AYNI YIL TAPUYU ÜZERİNE ALDI ŞİMDİ HALAMLARDAN 2 TANESI TAPU IPTAL DAVASI ACMIS NASIL KARSILIK VERMEMIZ GEREKIR ?
İlanda gördüğüm evi evi gezmeden tapu sahibinden aldım. Fakat eve gidince evin kendisinin olduğunu beyan edn eski eşi evi terketmemektdir. Tapu vs. Çıkarttım ev şahsi üzerime fakat adam inat ediyor tehdit ediyor. Nasıl yol izlenebilir.
Yeni aldığım dükkanın emlak değeri tapu devrindeki değerinden yüksek, satın aldığım arkadaş tapu devrini düşük gösterdi.
Cezaya düşmemek için vergisini ödeyerek tapu bedelini yükseltmek istiyorum yalnız kafama takılan; Pişmanlıktan yararlanarak tapu bedelini yükselttiğimde dükkanı bana satan kişi kanunen benden tekrar alacaklı olacakmı? Örneğin İşyeri bedeli 110.000 TL olsun Tapu devir 50.000 TL den yapıldı. Ben pişmanlık yasasından faydalanarak gerçek değerden vergimi ödediğim zaman, satıcı kanunen benden 60.000 TL daha isteme hakkına sahip olacakmı. Bu aradaki 60.000 TL nin ödendiğine dair hiçbir resmi yada gayri resmi evrak almadım
Sanırım anlatamadım özür dilerim. İskanda verilen ilk tapuda halamlarında ismi var.hatta ninem öldükten sonra onlarada artı olarak verasetteki belirtilen haklarıda veriliyor. Daha sonra halamlar bir meblağ belirtiyorlar ve paralarını alıp tüm haklarının satışını tapuda yaparak devrediyorlar.aradan geçen 70 yıl sonra halam bu şekilde satışı yapmış olmasına rağmen diğer çocukları annem para karşılığı bu satışı yaptı demesine rağmen bir kızı banada hak vereceksiniz diyor.acaba tüm haklarını 70 sene önce istedikleri para karşılığında haklarını devretmelerine rağmen halen hak isteyebilirlermi? eğer böyle bir şey varsa o zaman herkes parasını alıp sattığı şeyi seneler sonra altsoyları dava açmaz mı? ilginiz için teşekkür ederim
Sanırım anlatamadığım özür dilerim.isyanda verilen ilk tapuda halamlarında ismi var.hatta ninem öldükten sonra onlarada artı olarak verasetteki belirtilen haklarına veriliyor.daha sonrasında halamlar bir meblağ belirtiyorlar ve paralarını alıp tüm haklarının satışını tapuda yaparak devrediyorlar.aradan geçen 70 yıl sonra halam bu şekilde satışı yap mış olmasına rağmen diğer çocukları annem para karşılığı bu satışı yaptı demesine rağmen bir kızı banada hak vereceksiniz diyor.acaba tüm haklarını 70 sene önce istedikleri para karşılığında haklarını devretmelerine rağmen halen hak isteyebilirlermi?eğer böyle birşey varsa o zaman herkes parasını alıp sattığı şeyi seneler sonra altsoyları dava açmaz mı?ilginiz için çok teşekkürler.
Devlet tarafından 80 sene evvel babama,amcama,yengeme ve nineme kayıtlı olmak kaydıyla tarla verilmiştir.2 halama ninem sağken belirlenen miktar karşılığı para verilmiş ve ninemin hissesi tapudan babam ve amcama satışı yapılarak ninem hisseden çıkarılmıştır. Aradan 60 sene geçtikten sonra halaylar ozaman maddi karşılığını almalarına rağmen anne hakkı istemektedirler.tapuda hiçbir zaman resmi hakları olmamasına ve anne hakkına karşılık maddi getiri almalarına rağmen böyle bir hak talep edebilirler mi.ayrıca halamalar vefat etmiş kendileri bir talepte bulunmamış 60 sene sonra bir kızı talep etmektedir. Bilgilendirirseniz çok sevinirim. Teşekkürler.
Merhaba ben kardeşime iki yıl önce babamdan kalan 2 arsa , 3 tarladaki hakkımı para falan almadan Tapuda devrettim, maddi durumu iyi değildi , ben şimdi verdiğim tapuları geri alabilirmiyim , tapuyu iptal ettirebilirmiyim. Para almadığıma , karşılıksız verdiğime tüm köy şahit. Teşekkür ederim.
merhabalar
4 kardeş 1 anne üstüne toplam 5 daire olmak üzere ev yaptırdık.Daireler paylaşılırken bize söylenen daire verilmemiş ve tapu vekalet verdiğimiz için onların yazdırdığı şekilde düzenlenmiştir.Bu durumu daha sonradan anladık tapu davası açabilir miyiz ? Bize bu durumu asla söylemediler ve yalan söz konusu.
Merhaba;
Kardeşim 4 sene önce vefat etti evliydi çocuğu yoktu üzerinde 1 ev ve 1 arsa vardı devlet 16 da 8 eşine geri kalan 8 bana ve anneme verdi kardeşim öldükten sonra eşi bize bir mektup getirdi sözde kardeşim yazmış bizde o ruhsal durumumuzdan ve o mektuptaki sözde kardeşimin bize verdiği sorumluluktan dolayı hiçbir hak talep etmeden evdeki haklarımızdan vazgeçtik.daha sonra bu mektubu yazanın kardeşim olmadığını,eşinin bizim ruhsal durumumuzu etkileyerek tapuyu alabilmek için düzenbazca yazılmış bir mektup olduğunu öğrendik.(mektup elimizde mevcut) Şuan evin tapusu için itiraz hakkımız varmıdır .şimdiden teşekkürler…
Merhaba
Bir konuda yardıminizı rica ediyorum. Tapusu bana ait olmayan fakat 25 yıldır aktif kullandığım ve üzerine bina inşaa edip hayvancılık yaptığım bir mezra var.burayı satın almak istiyorum fakat şahsi bulamıyorum. Kişi vefat etmiş fakat bu kadar sürete bu araziyi hiç gelen soran olmadı ben bu alanın tapusunu almak için nasıl bir yol izlemeliyim bu arsanın tapusunu alabilirmiyim.
MERHABA,2014 YILINDA ANKARA 9.CU AİLE MAHKEMESİNDE BOŞANDIM.MAHKEME KARAR SONRASI,TAŞINMAZIN BİR YIL İÇİNDE SATILARAK 1/2 ORANINDA PAY EDİLMESİNE KARAR VERDİ.TESCİLE İLİŞKİN KARAR VERMEDİ.BENDE TAŞINMAZIN ANKARA 12.Cİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE BAŞVURARAK SATILMASINI İSTEDİM.KARŞI TARAFIN AVUKATI İTİRAZ DİLEKÇESİNDE,TESCİLE KARAR OLMADIGI İÇİN BENİM BÖYLE BİR DAVA AÇAMAYACAGI SÖYLÜYOR.AÇTIGIM DAVANIN HUKUKİ DURUMU NEDİR.SAYGILAR.
Merhaba Biz 5 kardeşiz babamdan kalan tarlalardaki hisselerimizi, hepimiz kardeşimize devrettik. Tapuda “Satış yoluyla Pay Temliki” yazıyor, aradan 2 yıl geçti.Biz devrederken para falan almadık , tarlalar çok değerliymiş , kardeşimiz bize bundan bahsetmedi, bizi kandırarak tarlaları aldı. Bizdava açıp , malllarımızı geri alabilirmiyiz.,
Merhaba biz hazineye ait olan evi ihale ile belş kardeş parasını ödeyip aldık. Şimdi ise diğer dört kardeşim malımıza göz dikti.
Tapuyu da annemin üzerine yaptık annemin mirası, çalışmışlıgı, sigortası hiç bir şeyi yok. Ama kalkıp bu ev benim adıma oldugu için istedigim şekilde dagıtırım diyor biz üç kardeş bunu dava etmek istiyoruz
Diger iki kardeş hakkımızı annemize verdik diyor.
Tapu iptal davası açıp hakkımızı alabilirmiyiz?
Teşekkürler.