Kentsel Dönüşüm Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası

Kentsel dönüşüm ve riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı gibi kavramlar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’la beraber hayatımıza dâhil olmuştur. Kanunun amacı, eskimiş, teknik olarak kullanıma elverişli durumda bulunmayan bina ve alanların tasfiyesini, koşullar elveriyorsa iyileştirilmesini veya yenilenmesini sağlamaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinin en kilit noktası, riskli yapıların belirlenerek haklarında risk tespit raporu düzenlenmesidir. Bu rapora karşı yapılan itirazların reddedilmesinin akabinde veya itiraz yapılmaksızın doğrudan risk tespit raporunun tebliğinden itibaren otuz günlük zamanaşımı süresi içinde iptal davası açılabilir. Bu dava ile risk tespit raporuna ilişkin kararın; yetki, şekil, sebep, konu, maksat unsurlarından biri ve/veya birkaçı bağlamında hukuka aykırı olduğu ileri sürülebilecektir.

Bu Kanun uyarınca verilen ve esasen idari işlem niteliğinde olan kararlara  karşı itiraz yoluna başvurulabileceği gibi, bir idari dava çeşidi olan iptal davası da açılabilmektedir. Hem itiraz yolu için hem de dava yolu için getirilmiş süre sınırları bulunmakta olup, bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Riskli yapı tespitine ilişkin raporlara karşı açılacak davalarda İdare Mahkemeleri görevli iken riski alan kararlarına karşı açılacak davalarda Danıştay görevlidir. Riskli alan kararına karşı açılan davalarda ivedi yargılama usulü uygulanmaktadır. Gerek riskli alan kararına karşı gerekse de riskli yapı tespitine karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilebilmektedir.

1. Genel İtibariyle Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan alanların belirlenerek olası bir afette yaşanabilecek can ve mal kaybını en aza indirgemeyi hedefleyen kamusal nitelikli bir çalışmadır. Kentsel dönüşüm ile riskli alanlar kapsamında kalan yapıların yenilenerek dayanıklılığının artırılması amaçlanmaktadır. 

Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli alandaki yapılar veya riskli alanda olmamasına rağmen risk taşıyan yapılar tespit edilerek bunların yenilenmesi ve iyileştirilmesi sağlanmaktadır.

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir.

Riskli yapı ise ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

Konuyla ilişkili olarak daha detaylı bilgi için “Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci“ ve “Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci” başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

2. Genel İtibariyle Kentsel Dönüşüm Süreci 

2.1. Risk Tespiti

Öncelikle maliklerden en az birinin müracaatı ile masrafları kendilerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara ilgili yapının risk tespiti yaptırılmalıdır. Bu kurum ve kuruluşlar 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 6. maddesinde sayılmıştır.

Ruhsatlı yapılar hakkında risk tespiti yaptırılabileceği gibi ruhsatlı olmayan yapılar hakkında da risk tespiti yaptırılabilir. Aynı şekilde kamu binaları için de risk tespiti yaptırılması mümkündür. Ancak Yönetmelik uyarınca, inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ve terk edilmiş yapılar riskli yapı tespitine konu edilemezler. Keza, birtakım sebeplerle statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapıların da riskli yapı tespitine konu edilmeleri mümkün değildir.

Risk tespitine ilişkin sonucun Bakanlığa veya İdareye bildirilmesi gerekir. Yapılan inceleme neticesinde yapının riskli olduğu sonucuna varılırsa Bakanlık veya İdare ilgili tapu sicil müdürlüğüne durumu bildirir. Bu bildirimin akabinde tapu müdürlüğü tarafından yapının tapu kaydındaki beyanlar hanesine riskli yapı şerhi düşülür.

2.2. Riskli Yapı Hakkında Yıkım İşlemleri

Riskli yapı hakkında yıkım işlemleri yapılacaksa tapu sicil müdürlüğü tarafından, yapı malikine ve yapı üzerinde ayni veya şahsi hak sahibi olan şahıslara durum tebliğ edilir. Tebligat ile yapının riskli olduğu ve süresi içerisinde itiraz edilmediği takdirde tebliğden itibaren altmış gün içinde idare tarafından yapının yıktırılması gerektiği bildirilir. 

2.3. Riskli Yapının Yıkım Kararına Karşı İtiraz

Bu karara karşı yapı maliki ve yapı üzerinde ayni veya şahsi hak sahibi olan şahısların itiraz etmesi mümkündür. Yapılacak olan itiraz, yıkım süresini etkilemese de yıkım kararının uygulanması için itirazın reddedilmiş olması gerekmektedir. İtirazın reddi halinde risk tespiti kesinleşmiş olur ve yapının yıkım süreci başlar.

3. Kentsel Dönüşüm Kararına Karşı İtiraz Yolu

Risk tespiti raporuna karşı ilgili yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespit raporuna dair evrakların kendilerine tebliğinden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilirler. İtirazın süresi içinde yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe veya İdarece kontrol edilir; süresinde yapılmayan itirazlar dikkate alınmaz.

İtiraz yoluna başvuruda, karardaki hukuki sakatlıkların giderilmesi talep edilebilir. Söz konusu itiraz, tespit raporunun içeriği maliklerle paylaşılmadığı için yalnızca riskin tespitine ilişkin olarak yapılabilecektir.

İdarenin ilgili yapıya ilişkin risk tespitini konu alan risk tespit raporu idari işlem niteliğindedir. Dolayısıyla, itiraz yoluna başvurmadan, bahse konu idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları bakımından sakat olduğu iddiasıyla iptali talebiyle doğrudan dava açılabilir.

İdari işlemin iptali davasına ilişkin detaylı bilgi için “İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

3.1. İtiraz Hakkı Sahipleri 

6306 sayılı Kanun uyarınca, risk tespitine ilişkin itiraz yoluna, riskli yapı malikleri ile kanuni temsilcileri başvurabilmektedir. Bunlar dışındaki ayni veya şahsi hak sahipleri ise hak kaybına uğramalarının önlenmesi maksadıyla ilgili risk tespitinden haberdar edilseler bile itiraz yoluna başvurma hakkına sahip değillerdir. Bu nedenle kiracılar, ipotek ve rehin hakkına sahip olan kişiler gibi taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı dışında bir hakka sahip olan kişiler itiraz yoluna başvuramayacaklardır. İtirazın yapı malikince veya kanunî temsilcilerince yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe veya İdarece kontrol edilir. Yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.

3.2. İtiraz Mercii

Yapı maliki veya kanuni temsilcisi tarafından tanzim edilen risk tespitine dair itirazı içeren dilekçe, riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü’ne verilir. Bu il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu İl Müdürlüğü de bahse konu itiraz dilekçesini almaya yetkilidir.

Teknik heyet, Bakanlığın talebi üzerine, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından üniversitelerce görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta görevli üç kişi olmak üzere toplamda yedi kişiden oluşmaktadır. İtirazın değerlendirilebilmesi için en az beş üyenin katılımı gerekmektedir. Karar oy çokluğuna göre alınır. Kararda gerekçeye yer verilmesi zorunludur.

Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı değildir. Rapor tüm yönleri ile Kanuna ve Yönetmeliğe uygunluğu açısından incelenir. Teknik heyet, itirazı reddedip risk tespit kararını onaylayabileceği gibi, itirazı kabul ederek, yanlışlıkların tespitini de yapabilir. Bu aşamada, risk tespit raporunda eksiklik tespit edilirse, düzeltilmesi talebiyle tespiti yapan kuruma geri gönderilir. Kurum, düzeltme talebine binaen otuz gün içinde gerekli inceleme ve değerlendirmeleri içeren güncel raporu sunmakla yükümlüdür.

Teknik heyet itirazı yerinde bulursa durum tapu müdürlüğüne bildirilerek beyanlar hanesinde yer alan riskli yapı şerhi terkin ettirilebilir.

4. Kentsel Dönüşüm Kararına Karşı İptal Davası

Yukarıda da belirttiğimiz gibi, risk tespiti raporları idari işlem niteliğindedir. 2709 sayılı T.C Anayasası m.125/1’e göre “İdarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır.” Bu hüküm uyarınca yapı malikleri, riskli yapı tespitine yönelik yaptıkları itirazın reddine ilişkin karara veya doğrudan risk tespitine karşı idari dava açabilirler.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.20/A ‘da ivedi yargılama usulünün uygulanacağı uyuşmazlıklar sayılmıştır. Bu uyuşmazlıklardan biri de 6306 sayılı Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararlarıdır. Riskli alan tespitine ilişkin karar Cumhurbaşkanı tarafından alındığından bu karara karşı açılan davalarda ivedi yargılama usulü uygulanacaktır.

Dava açma süresi olarak 6306 sayılı Kanun m.6/9’da bu kanun uyarınca yapılmış olan idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içerisinde dava açılabileceği belirtilmiştir.

5. Kentsel Dönüşüm Kararına Karşı İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmazlara ilişkin olarak açılacak idari davalarda İYUK m.34/1 ile özel yetki şartı getirilmiştir. İlgili hükme göre “İmar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskan gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı her türlü haklara veya kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir.” Bu hüküm uyarınca riskli yapı tespitine karşı açılan iptal davalarında, riskli yapının bulunduğu yerdeki İdare Mahkemeleri görevli ve yetkili olacaktır.

Riskli alan kararı ise Cumhurbaşkanı kararı ile alınmaktadır. 2575 sayılı Danıştay Kanunu m. 24/1’de Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak davalarda Danıştay’ın ilk derece mahkemesi olarak görevli olduğu düzenlenmiştir. Bu nedenle riskli alan tespitine karşı açılan iptal davalarında görevli ve yetkili mahkeme Danıştay’dır.

Cumhurbaşkanı tarafından alınan riskli alan kararının bir sonucu olarak diğer idari makamlarca yapılan işlemler ise uygulama işlemidir. Dolayısıyla bu işlemlere karşı açılacak olan davalarda görevli mahkeme idare mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

6. Kentsel Dönüşüm Kararına Karşı İptal Davasında Dava Açma Süresi

Riskli yapı tespitinde dava açma süresi yapılan itiraza ilişkin ret kararının veya risk tespitinin tebliğ edilmesinden itibaren otuz gündür. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.  

6306 sayılı Kanun’a eklenen Ek Madde 1’de riskli alan kararına karşı Resmî Gazetede yayımı tarihinden itibaren dava açılabileceği düzenlenmiştir. Dava açma süresi yayım tarihinden itibaren otuz gündür.

Aynı hükmün devamında uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamayacağı düzenlenmiştir. Bu hüküm ile İYUK m.7/4’e bir istisna getirilmiştir. İYUK m.7/4’te düzenleyici işleme dayalı olarak yapılan uygulama işlemi ile düzenleyici işlemin iptalinin birlikte dava edilebileceği kuralı yer almaktadır. Bu hükme göre düzenleyici işleme karşı dava açma süresi geçmiş olsa bile uygulama işlemine karşı dava açma süresi devam ediyorsa düzenleyici işleme karşı da dava açılabilecektir. Ancak Ek Madde 1 ile uygulama işlemi nedeniyle riskli alan kararına karşı dava açılamayacağı kuralı getirildiğinden riskli alan kararına karşı süresi kaçırıldığı takdirde dava açılamayacaktır.

7. Kentsel Dönüşüm Kararına Karşı İptal Davası Açabilecek Kişiler

İdari dava açılabilmesinin koşullarından biri davayı açacak olan kişinin bu davayı açmaya yönelik bir menfaatinin olmasıdır. Menfaatin güncel, meşru ve kişisel olması gerekir.  Bu kapsamda yapı maliklerinin riskli yapı tespitine karşı iptal davası açmalarında menfaatleri olduğu tartışmasızdır.

Kiracıların riskli yapı tespitine karşı iptal davası açabilmesi noktasında ise Kanun’da bir açıklık yoktur. Danıştay tarafından verilen kararlarda genel olarak kiracıların bu davayı açma ehliyetlerinin olmadığına karar verilmektedir. Ancak Danıştay Dava Daireleri Genel Kurulu bu yönde verilmiş bir kararı bozmuş ve kiracının dava açma ehliyetinin olduğuna karar vermiştir.

Danıştay Dava Daireleri Genel Kurulu’nun 2016/2365 Esas, 2018/4175 Karar sayılı ve 17.10.2018 tarihli kararı;

“Buna göre; davacının söz konusu binada kiracı sıfatıyla ticari faaliyette bulunduğu ve dava dilekçesinde de, riskli yapı tespitine ilişkin talebin bina malikinden geldiği, böyle bir durumda malikin riskli yapı tespitine ilişkin karara itiraz edeceğinin düşünülemeyeceği ve kiracıların itiraz hakkının bulunmamasının hukuka aykırı olduğunun ileri sürüldüğü dikkate alındığında, davacının binanın riskli yapı ilan edilerek alt yapı hizmetlerinin durdurulması ve tahliyesine ilişkin işlemlere ve ayni ve şahsi hak sahiplerine (kiracılara) dava açma hakkı tanınmaması nedeniyle eksik düzenleme içerdiği iddiası yönünden 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinin işlem tarihinde yürürlükte olan 7. maddesinin 6. fıkrasına karşı dava açma ehliyetinin bulunduğu sonucuna varılmaktadır.

8. Kentsel Dönüşüm Kararına Karşı İptal Davasında Yürütmenin Durdurulması Kararı

Yürütmenin durdurulması için, iptali istenen kararın uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararın doğacağına ve işlemin açıkça hukuka aykırı olduğuna mahkemece kanaat getirilmelidir.

Risk tespit raporuna karşı açılan davanın yürütmenin durdurulması talepli olarak açılması hayati önem taşımaktadır. Zira her ne kadar iptal davası açılmış olsa da, yürütmenin durdurulması kararı alınmadıkça, risk raporu kesinleşen yapının yıkılmasında hukuki açıdan hiçbir engel bulunmayacaktır. Bu nedenle yapı yargılama devam ederken dahi yıktırılabilecektir.

6306 sayılı Kanun m.6/9’un ilk halinde bu Kanun’a göre tesis edilen idari işlemlere karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceği hüküm altına alınmıştı.

Bahsi geçen hüküm Anayasa Mahkemesinin 2012/87 Esas, 2014/41 Karar sayılı ve 27.02.2014 tarihli kararıyla şu gerekçe ile iptal edilmiştir:

“Kanun’un 1. maddesi ve genel gerekçesi dikkate alındığında, Kanunla, genel sağlığa zarar veren gerçekleşmiş olayların sonuçlarının derhal giderilmesinin ya da can ve mal güvenliğine yönelik yakın ve kesin tehlikelerin derhal önlenmesinin değil; afet riski altındaki alanların, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun dönüşümü sağlanarak sağlıklı ve dengeli bir çevre hâline getirilmelerinin, böylelikle ileride gerçekleşmesi muhtemel can ve mal kayıplarının önüne geçilmesinin hedeflendiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, Kanun uyarınca yapılacak idari işlemler yönünden yürütmeyi durdurma kararı verilmesine istisna getirilmesinde, açıkça hukuka aykırı olan bir idari işlemin, idari davanın sonuçlanmasına kadar davanın tarafı olan bireyler üzerinde doğuracağı telafisi güç veya imkânsız zararın göz ardı edilmesini meşru kılacak, derhal gerçekleşmesi gereken üstün bir kamu yararı bulunduğu söylenemez.
Belirtilen hususlar dikkate alındığında, dava konusu kuralla, bireylerin, hak arama özgürlüklerini daha etkili biçimde kullanabilmelerini sağlayan yürütmeyi durdurma kurumundan Anayasa’ya aykırı olarak yoksun bırakıldıkları sonucuna varılması gerekmektedir.
Açıklanan nedenlerle, dava konusu kural Anayasa’nın 36. ve 125. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir.”

Bu kararın verilmesiyle ilgili hüküm iptal edildiğinden beri mahkemeler risk tespit raporuna karşı iptal davalarında davalı idarenin savunmasını dahi almadan yürütmenin durdurulmasına karar verebilmektedirler.

9. Sıkça Sorulan Sorular

Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. İdare Hukuku mevzuatı ve özellikle de İdari Yargılama Usul Kanunu, diğer hukuk alanlarına nazaran daha ayrıntılı sayılabilecek kurallar içermekte olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, herhangi bir işlem yapılmadan önce “İdare Hukuku” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.