Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi

Riskli yapıların tespiti ve akabinde  bu yapıların yerine, zeminin yapısına uygun ve daha sağlam yapıların inşa edilmesi, uygulamada kentsel dönüşüm olarak adlandırılmaktadır. Kentsel dönüşümün amacı olası bir doğal afet durumunda yaşanabilecek can ve mal kaybını en aza indirebilmektir. Kentsel dönüşüm uygulamaları ile doğal afetlere dayanıksız binalarda ikamet eden hak sahipleri, binalarını müteahhitlerle yapılan sözleşmeler aracılığıyla yenileyebilmekte, ayrıca Bakanlık tarafından verilen desteklerden de faydalanabilmektedirler. Bununla birlikte kentsel dönüşüm bir kamu hizmeti niteliğine sahip olduğu için bu sözleşmelerin ve inşaatların denetimi doğrudan Bakanlık tarafından yapılmaktadır. Hak sahipleri ile müteahhitler arasındaki sözleşmenin feshi konusunda, işlemin bu kamusal yönü gündeme gelmekte ve sözleşmenin feshi bakımından kanunda birtakım özel şartların yerine getirilmesi aranmaktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile konuya ilişkin birtakım yasal düzenlemeler getirilmiştir.

Ülkemizde yıllardır süre gelen kaçak yapılaşma ve bu yapıların yeterince denetlenmemesi neticesinde, depreme ve diğer doğal afetlere yeterince dayanaklı olmayan pek çok yapı inşa edilmiştir. 6306 sayılı Kanun ile  afet riski altındaki alanlarla, riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, kanuni standartlara uygun iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere yönelik birtakım düzenlemeler getirilmiştir. Bu kanuna ek olarak getirilen 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile birtakım ilave düzenlemeler yapılmıştır.

1. Kentsel Dönüşümü Yapılacak Taşınmazın Müteahhide Devri

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, kentsel dönüşüm uygulamasına tabi taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmelerle müteahhide devredilebilecektir.

Sıradan bir hak sahibinin inşaat işleri ile doğrudan ilgilenmesi ve inşaatın yürütülmesine ilişkin gerekli yetki ve izinlere sahip olması genellikle mümkün olamamaktadır. Bu nedenle, kentsel dönüşüme konu hemen her taşınmaz için bir müteahhitle anlaşılmaktadır. Müteahhit ile yapılacak olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için kentsel dönüşüm özelinde bir şart öngörülmemiştir. Bir ayni hakkın devrini öngören bu sözleşmelerde de resmi yazılı şekil şartının yerine getirilmesi geçerlilik şartı olarak aranacaktır. Ancak 6306 sayılı Kanunda ve Uygulama Yönetmeliğinde hak sahipleri ile müteahhit arasında yaşanabilecek çeşitli uyuşmazlıklar öngörülerek kamu menfaati sebebiyle birtakım farklı düzenlemeler getirilmiştir.

2. Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi

Kentsel dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmeleri her ne kadar özel hukuk sözleşmesi gibi görünmektelerse de, esasen içeriklerinde kamu menfaati yer almaktadır. Bu nedenle de, bu sözleşmelerin feshi konusunda tarafların serbest iradelerine sınırlama getirilmiş ve Bakanlığın denetimi şart koşulmuştur.

Bir başka ifadeyle, kentsel dönüşüm kapsamında olmayan bir durumda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda arsa sahibi ile müteahhit, özgür iradeleri ile sözleşmeyi sona erdirebilirler. Ancak, kentsel dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmelerinde, taraflara bu hak koşulsuz şekilde tanınmayarak feshin gerçekleşmesinden önce Bakanlıkça birtakım denetimlerin tamamlanması kurala bağlanmıştır.

Netice itibariyle kentsel dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmelerinin feshi, konunun bir yönünün kamu menfaatini ilgilendirmesi sebebiyle kendine has şart ve kurallar içermektedir.

3. Müteahhit Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmenin Feshi

Temerrüt, borçlunun borcunu zamanında ifa etmemesi halinde içerisinde bulunduğu hukuki durumdur.

6306 sayılı kanun kapsamında müteahhidin temerrüdü nedeniyle inşaat sözleşmesinin feshedilebilmesi iki farklı durumda öngörülmüştür.

3.1. Müteahhittin Yapım İşine 1 Yıl İçinde Başlamaması

Bütün maliklerce anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir.

Yani, sözleşmelerin bu gerekçeyle feshedilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işine başlanılmasından önce, hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler varsa, bunların tamamı yerine getirilmiş olmalıdır. Keza, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmamalıdır. Özetle, kentsel dönüşüme ilişkin sözleşmelerin feshedilebilmesi için, yapım işine, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir.

3.2. Müteahhittin 6 Aydır Yapım İşine Devam Etmemesi

Sözleşmelerin bu gerekçeyle feshedilebilmesi için yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gerekir. Bu koşulların varlığı, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri gibi belgelerle ortaya konulmalıdır.

Yukarıda sayılan durumlardan herhangi birinin gerçekleşmesi durumunda fesih kararı, herhangi bir şekil şartına bağlı olmaksızın  hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınabilecektir.

Genel anlamda borçlu temerrüdü hakkında daha fazla bilgi edinmek için “Borçlu Temerrüdü ve Alacaklının Hakları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

4. Sözleşmenin Feshi Sonrası Bakanlıkça Yapılacak İşlemler

Hak sahiplerince yukarıda belirtilen şartlar kapsamında fesih kararı alındıktan sonra Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne fesih müracaatında bulunulması gerekmektedir. Fesih müracaatı akabinde yetkili komisyon tarafından öncelikle feshin kanunda belirtilen şartlara uygun olarak gerçekleşip gerçekleşmediği incelenecektir.

Fesih müracaatının mevzuata uygun olduğunun anlaşılması halinde, ilk olarak feshin gerekçesine göre yazılı olarak müteahhide on beş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve belge istenilir.

Müteahhit tarafından verilen cevap ve gerekli görülmesi halinde yerinde yapılan incelemeler sonucunda, fesih şartlarının gerçekleştiği tespit edilebilir. Bu durumda müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması veya projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip/ekipmanla işe devam etmesi gerektiği ihtar edilir. Aksi takdirde, bu sürenin bitim tarihi itibariyle hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan sözleşmeler, ilgililerinin muvafakati aranmaksızın re’sen (kendiliğinden) feshedilmiş sayılacaktır.

Mevzuat gereği, kentsel dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmelerindeki fesih kararı her ne kadar hak sahiplerince alınmaktaysa da, sözleşmenin asıl feshi Bakanlık tarafından yapılan işlemler sonucunda gerçekleşmektedir. Bu sebeple bu işlem idare hukuku anlamında kesin ve yürütülebilir bir idari işlemdir. Dolayısıyla işlemde bir sakatlık olması halinde idari yargıda iptal davası açılabilecektir.

5. Tapu Siciline Şerh Edilmiş Sözleşmelerin Fesih Sonrası Akıbeti

Fesih sonrasında maliklerin veya Bakanlığın talebi doğrultusunda, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri terkin edilecektir. Tapu kaydından bu şerhin terkin edilmemesi halinde Türk Medeni Kanunu’nun 1027. maddesi uyarınca tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilir.

6. Fesih Sonrası Hak Sahiplerinin Zararlarının Tazmini

Malikler, müteahhidin inşaata bir yıllık sürede başlamaması veya işe 6 aydan uzun süre ara vermesi durumunda sözleşmeyi feshetseler de, inşaatın zamanında tamamlanmaması nedeniyle zarara uğrayabileceklerdir. Bu durum için Yönetmeliğin 13/11-g maddesinde fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmiştir. Yine aynı maddede fesih tarihine kadar yüklenici tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceği düzenlenmiştir.

Malikler, genel hukuk hükümlerine göre gecikme sebebiyle uğranılan kira kaybını, yeni yükleniciyle yapılacak sözleşmenin daha yüksek maliyetli olması halinde aradaki farkı ve diğer zararlarını isteyebilirler. Ancak kentsel dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmenin altı aydan uzun süreli inşaatın durması sebebiyle feshedilmesi halinde müteahhit tarafından halihazırda yapılan işlerin mahsuplaştırılması gerekecektir.

7. Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular