Mevzuatımıza göre bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesi için taşınmazın tapuda tescil işlemlerinin yapılması ve devir işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Tapuda yapılan tescil işleminin herhangi bir nedenle hukuka aykırı olması halinde ise hak sahipleri tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir. Açılacak tapu iptal ve tescil davası ile hukuka aykırı tescil işlemi iptal edilerek mahkeme kararı ile taşınmazın gerçek hak sahibine devri sağlanabilmektedir.
Yazı İçeriği
- 1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
- 2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
- 3. Yolsuz Tescil Nedir?
- 4. Hangi Hallerde Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir?
- 5. Tapu İptal ve Tescil Davasında Husumet
- 6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- 7. Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
- 8. Tapu İptal ve Tescil Davasında Dava Masrafları
Tapu iptal ve tescil davaları, eşya hukukunun en önemli ve güncel konularından biri olup, birçok sebep tapu iptaline yol açabilmektedir. Bu sebepler, kanunda sınırlı olarak belirlenmemiş olduğundan hangi nedenlerle tapu kayıtlarının iptal edilebileceği, yargı kararlarıyla şekillenmiştir. İşbu yazımızda da tapu iptal ve tescil davasına ilişkin genel bilgiler verilmekle birlikte özel olarak tapu iptalini gerektiren sebepler de sıralanacaktır.
1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapudaki tescilinin herhangi bir nedenle yolsuz ve hukuka aykırı olduğu iddiası ile açılan ve yolsuz tescilin iptali ile taşınmazın hukuka uygun şekilde tescilinin talep edildiği dava türüdür.
Bu davada tapudaki tescil hükmü mahkeme kararı ile değiştirilmekte ve taşınmazın mülkiyeti de mahkeme kararı ile kazanılmaktadır. Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğundan mahkeme kararı kesinleşmedikçe icra edilemeyecektir. Kesinleşmeden icra edilemeyen mahkeme kararları hakkında daha detaylı bilgi için “Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak Mahkeme Kararları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapuda gerçekleştirilen tescille kazanılır. Tapuda gerçekleştirilecek tescil için de geçerli bir hukuki sebep ve taşınmaz malikinin tescil talebinin bulunması gerekmektedir. Tescille kazanımda hukuki sebep taşınmazın satışı veya bağışlanması olabilir.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanımında kural tescille kazanma olsa da, istisna olarak tescilsiz kazanım halleri de vardır. Bu gibi durumlarda taşınmazın mülkiyeti tapuda tescil yapıldığı anda değil, diğer kazanma sebebinin gerçekleştiği anda kazanılacaktır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmazın tescilsiz kazanma halleri mahkeme kararı, miras, cebri icra, işgal ve kamulaştırma olarak sayılmış olup tapu iptal ve tescil davasında da taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile değil mahkeme kararı ile gerçekleşmektedir.
3. Yolsuz Tescil Nedir?
Tapu iptal ve tescil davalarının en temel sebebi tapuda yolsuz bir tescil işlemi yapılmasıdır. TMK madde 1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil, yolsuz bir tescildir.
Türk Medeni Kanunu 1024/2.
‘’Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.’’
İşte bu yolsuz tescil durumu, tapudaki şekli hak sahipliği ile gerçek anlamda hak sahipliğinin uyumsuzluğuna yol açmakta ve bu durumun düzeltilmesi için, tapu iptal ve tescil davası açılmasını zaruri kılmaktadır. Yolsuz tescil, birçok sebepten ortaya çıkabilir. Her ne kadar bu sebepleri sınırlı tutmak mümkün değilse de uygulamada sıklıkla karşılaşılan sebepler aşağıda sıralanacaktır.
4. Hangi Hallerde Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir?
Yukarıda ifade ettiğimiz üzere tapu iptal ve tescil davası sebepleri sınırlı sayıda değildir. Tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için ortada yolsuz bir tescil hali bulunması veya davacı tarafa taşınmazın mülkiyetinin devrini talep etme hakkını tanıyan hukuki bir sebep bulunması yeterlidir.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan tapu iptal ve tescil davası türleri ise;
- Muris muvazaası sebebiyle tapu iptal ve tescil davası
- Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Önalım Hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası
Şeklindedir.
Tüm bu konularda detaylı blog yazılarımız internet sitemizde mevcut olup daha detaylı bilgi için bu yazılarımızdan faydalanabilirsiniz.
5. Tapu İptal ve Tescil Davasında Husumet
Husumet, bir davanın taraflarının belirlenmesine ilişkin bir müessesedir. Buna göre açılacak bir davanın hukuka uygun olması için davanın aktif husumet ve pasif husumet yönünden hukuka uygun olması gerekir. Bir başka ifade ile her dava gibi tapu iptal ve tescil davası da doğru kişi tarafından doğru kişilere karşı açılmalıdır.
Aktif husumet bir davada davacı olma sıfatına sahip olan kişiyi ifade etmektedir. Tapu iptal ve tescil davalarında davacı taraf, hukuken tapunun devrini talep etme hakkı olan kişiyi ve bu davada hukuki menfaati bulunan kişiyi ifade etmektedir. Buna göre tapu iptal ve tescil davalarında davacı, yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi veya hukuken taşınmazın devrini talep etme hakkı olan kişi olmalıdır.
Pasif husumet ise bir davada davalı tarafı ifade etmektedir. Tapu iptal ve tescil davalarının davalı ise lehine yolsuz tescil yapılan kişi veya taşınmazın devri borcu altına giren kişidir. Bir kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için o kişinin tapuda malik olarak bulunması gerekmektedir.
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilmektedir. Buna göre taşınmazın devri borcu bir tüketici işleminden kaynaklanıyorsa dava tüketici mahkemesinde açılmalıdır. Yine uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili ise bu defa ticaret mahkemeleri görevli olacaktır.
Bununla birlikte muris muvazaası veya sahte belgeye dayalı olarak yolsuz tescilden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleridir.
Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin bir dava türü olup bu davalarda yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
7. Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları nitelikleri gereği herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Buna göre yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi herhangi bir süreye tabi olmadan bu davayı açabilecektir.
Bununla birlikte tapu iptal ve tescil nedeni yolsuz tescile değil de borçlandırıcı bir işleme dayanıyorsa bu durumda sözleşmeden kaynaklı genel zamanaşımı süresi olan on yıllık süre geçerli olacaktır. Örneğin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle bir taşınmazın tapu iptal ve tescili talep edilecekse burada tapunun devir borcunun muaccel olmasından itibaren on yıllık zamanaşımı gündeme gelecektir.
8. Tapu İptal ve Tescil Davasında Dava Masrafları
Tapu iptal ve tescil davalarında dava masrafları, yargılama harçları ve diğer masraflardan oluşmaktadır. Tapu iptal ve tescil davaları nispi harca tabi davalardan olup taşınmazın değeri üzerinden harcın tamamlanması gerekmektedir. Bununla birlikte dava masrafları olarak ise posta masrafları, bilirkişi ücreti, keşif masrafı gibi masraf kalemlerinin davacı tarafından karşılanması gerekmektedir.
Yargılama masrafları her yıl belirlenen tarife ve oranlara göre değişmekte olup davanın açılacağı yıla göre bu masrafların miktarı da değişecektir.
merhaba göstermiş olduğunuz ilgi alakadan dolayı ve cevabınız için çok teşekkür ederim.hukiki işlem başlatmaktan bile ailem çocuklarım korkuyor beni bu kişiler ile uğraşmamı istemiyorlar (Şayet korkutma sebebine dayalı tapu kaydının iptali davasını açmanız halinde;) (Ancak tehdit korkutma sebebiyle tapu kaydının iptali davasını; korkunun ortadan kalktığı durumdan itibaren 1 yıl içinde açmanız gereklidir) çalışmalarınızda başarılar dilerim
İYİ GÜNLER HOCAM. ŞUBAT 2020 DE VEFAT EDEN BABAMIN, 2002 YILINDAKİ KÖYÜMÜZ KADASTROSUNDA ADINA TESCİL EDİLEN, İKİ ADET TARLANIN TAPUSUNU ALMADIĞINI ÖĞRENDİK. İNCELEME YAPTIĞIMIZDA HAZİNE ARAZİSİ OLARAK GÖRÜNÜYOR. NE YAPABİLİRİZ HOCAM?
Merhabalar, babam 2008 Aralık ayında vefat etti, biz 6 kardeşiz Konya’da 300 dönüm kadar bir tarlamız vardı babamızın üstüne, babam 30 dönümlük almış olduğu başka bir arsayı 1991 yılında 2 kız kardeşimizin üstüne almış. Biz diğer kardeşler buna karşı bir dava açabillir miyiz, 300 dönümden düşen pay mirasçılar arasında paylaşıldı fakat sonradan alınan 30 dönümlük arsaya karşı bizim bir hakkımız var mı? Bu 30 dönümlük arsa 300 dönüme göre çok daha değerli bir yerde.İyi çalışmalar.
merhaba,
Ben bir arsa aldım müstakil tapulu. Tapu üzerinde şerh veya satışa engel hiç bir durum yoktu. Aldıktan sonra arsanın eski sahibi ile karşılaştım Bana aldığım arsanın mahkemelik olduğunu kendilerini kandırıp emlakçının başka kişilere sattığını söyledi ama benim bunlardan hiç haberim yok. Ben şahıstan aldım arsayı. Sorum şu onların arasındaki mahkeme dolandırıldığını iddia eden arsa sahibibin lehine sonuçlanır ise arsayı benden alma gibi bir durum söz konusu olur mu ?
Ben geçen sene bi yer aldım 12307 mt fındık bahcesi içinde ev burasi 22 dönümmüs bölünmüş tek tapu olmuş yarısını başkasına satmis bana 12307 mt dedi ev içinde bura dedi yan tarafi vermiş benim oturdugum ev yer öbür adamın çıktı ve bu adam 11 sene olmuş hiç ses çıkarmadan hem öbür 12000 mt yeri kullanmış hemde benim oturdugum yer onun üstüne 8400 mt bu mal sahibine soruyorum bu yerlerin eski sahibini ben haberim yok 25 senedir bu ev ve yerde oturuyorum dedi bu konuda meni ve tapu İptali davasi mi açılacak nolacak bu durum
Merhaba eşimin üzerine olan daireyi 25.12.2016 da aile dostumuza sattık parasını almadık kendisi esnaf olduğu için esnaf kefalet ten kredi çekip verecem dedi daireyi başka birini 29.04.2018 de başka birine satmış evimizin üzerinde banka kredisi var bize bankadan herhangi bir yerden para yatırması dava açsak dairemizi geri alabilirmiyiz bizim bu kişinin aile dostumuz olduğuna dair fotoğraf ve videolar ve şaitlerimiz var sizden yardım bekliyoruz iyi çalışmalar
Merhabalar bir konuda yardımınızı istiyorum. Benim şuan oturduğum ve kendi paramla yaptığım evin tapusu annemin üstünde gözüküyor. Tapuyu ben kendi üstüme almak istiyorum lakin diğer kardeşlerim beni mahkemeye verip bu benim annemin evi hak talep edebilme ihtimali var. Tapunun bozulmaması için önce aileden olmayan yabancı birinin üstüne yapıp daha sonra kendi üstüme alınca kardeşlerim tekrardan böyle bir hak iddia edemeyeceğini duydum. Doğruluk payı ne kadardır cevaplarsanız çok sevinirim.
Merhabalar. 2003’te vefat eden babam yurt dışında uzun süre çalışmış.
İstanbul’da bir arsa alıp bina yapmış ama bunu amcamın üzerine yapmış. Amcamın bu arsayı alacak, 4 katlı bina yapacak bir çalışma hayatı olmamış. Arsa tapusu amcamın üzerineydi bina tapusu 3 sene önce verildi. Amcam şimdi binayı boşaltın ben yaptım diyor. Fakat binada yapıldığı tarihten itibaren biz oturuyoruz. Bütün, vergi, harcama, kiracı işlemlerini biz yürütüyoruz. Yaklaşık 30 senedir bizim idaremizde. Biz şimdi bu binanın tapusunu alabilir miyiz. Diğer amcamın binada 1 katı var bunu kabul ediyoruz. 1 kat onundur kiracı vardır ve kirasını düzenli olarak alır. Ne yapabiliriz. Yardımcı olursanız sevinirim.
Merhaba benim 638.38m2 arsam var buranın tapusu ve köyün komple tapusu 2006 da verildi ölçüm yapılarak.ben 2019 yılında ev yaptırdım tapumun içine. Aplikasyon ölçümü yaptırdım komşumun araziside benim araziyle bitisik ve komşunun araziden 3.5m benim tapuda gözüküyo .Ben devletin ölçtüğü yeri çevirmek istiyorum ve bunu yaparkende komşuya git ben çevirmeden kadostroyu getir ölçümünü yaptır diyorum .getirmem ora benim diyor ne yapmam gerekiyo .saygilar
Merhabalar,
1983 yılında babam başka memleketten sözleşme ile 14 dönüm arazi satın alıyor. satış sözleşmesinde muhtarın azanın ve şahitlerin imza ile mührü vardır. tam satış sözleşmesidir. anlaşamadığımız bir kardeşimizi babam buraya yerleştiriyor. 1998’da tapu kadastro sırasından burası kardeşimin kullanıyor olması şerhi ile 2B arazisi olarak kayıt yapılıyor. 1999’da kesinleşiyor. Babam 2008 yılında vefat ediyor.kardeşim 2013 yılında 2B bedelini ödeyerek tapusunu alıyor. Biz farklı şehirde olduğumuz için durumu geç öğreniyoruz.
1. Tapu iptal ve tescil davası açabilir mıyız elimizde ki senet ile. araziyi babama satan kişi de şahitlik yapacak dava için.
2. 2B arazileri için kadostro geçtikten sonraki 10 yıllık hak düşürücü uygalanır mı.
Elimiz deki senet ve şahitlik yetmez mi hakkımızı almaya.
Merhabalar,
Oturduğum sitede bulunan zemin katlardaki 4 daire yıllar önce tasfiye olmuş yapı kooperatifinin adına tapuda gözükmekte, bu taşınmazların kooperatiften sitede oturan kat maliklerine geçmesi için ne yapmamız gerekir ?
Merhaba,
Kısa bir süre önce dedem kendi isteğiyle bağış sözleşmesi ile 900 metrekare olan bir arsanın sahip olduğu yarısını benim üzerime devretti. Arsanın diğer yarısısının tapusu ise oğluna, yani babama ait. Sorum şu: Arsanın yasal mirasçıları olan amcamlar ve halamlar bu tapu devrini iptal ettirebilirler mi? Dedem kendi isteğiyle tapuyu bana devretse de, yasal mirasçılardan birkaç kişi bu duruma karşı çıkıyor. Arsanın yasal mirasçısı olmadığım için bu tapu sözleşmesinin bozulamayacağı kanaatindeyim. Tapu devri sırasında dedemden sağlık raporu istenmedi. Dedemin vefatı sonrası yasal mirasçılardan bazıları, kandırarak tapuyu kendi üzerine devrettirdi şeklinde itiraz ederek hak talep edebilirler mi?
Merhaba esimle evlendikten sonra bi miktar kredi kullanip kalan kisminda benim ilk esimden altinlar ve babamdan aldigim maas birikimimle tamamlandi esim kredi bircu bitince tapuda satis yaparak evin tapusunu bana devretti esimi kaybettim simdi ilk esinden olan oglu ve kaybetti cocugunun cocuklari benden miras hakki istiyolar ben vermek istemiyorum bu konuda ben ne yapabilirim mahkeme ye gitmeden anlasma yapicaklarini soylediler bu konuda bana nasil yardimci olabilirsiniz kendilerinin maddi durumlari cok iyi benim 1 evime giz diktiler hic bir kurus odemek istemiyorum aydinlatirsaniz cok sevinirim
1851’de (şer’iye) mahkemesinde arazi sahibi ba-tapu zabtu tasarrufunda olan (geldisi de yine bir başka mahkeme kararı 1835) alanı murisime bedeli karşılığı şuhudül hal (meclis azalar şahitler huzurunda)satmış, tarafların isteği ile hüküm mahkeme defterine kesinleşmiş kayıt olarak tasdiklenerek kaydedilmiş. Mahkeme hüküm kaydı elimizde. İlgili alandan 766 ve 3402 ile 6831 orman kadastrosu geçmiş ve orman vasfı ile maliye hazinesi adına tescillenmiş, öncesinde 3116 tahdidi yok. 10 yıllık hak düşürücü süre içindeyiz. Tavsiyeniz?
ıyı gunler dedemı 5 yıl once kaybetdık kendısı bypass amleıyatı olmus kalp hastası bakıma muhtac bırısıydı dedem ve babaannem 30 yılı askın sure yanımızda kaldılar ve maddı manevı her turlu ıhtıyacını bakımlarını annem babam ve ustlendık halalarımın hıcbır maddı katkısı olmadı bu sure ıcınde bunun karsılıgında kendı uzerıne olan ve bırlıkte ıkamet ettıgımız evı torunu olan bana bıraktı yaklasık 15 sene once bu sadece mırasının bır kısmı bundan halalarımında haberı vardı ve o surecte ıtırazları olmadı.dedemın vefatının ardından mal kacırma davası actılar dedemın aklı dengesının yerınde olmadıgınu one surerek halbukı olene kadar aklı dengesı yerındeydı ve buna herkes sahıt kaldıkı satısı noterden arkadasına verdıgı bır vekalet ıle gerceklestırdı bana .. dava acılmadan once kısısel borclarımdan oturu daıreyı borclu oldugum kısıye satmıstım gecmıs tarıhte su anda uzerıme hıcbır malvarlıgı vs yok ıssızım ve kırada oturuyorum.. sorum su dedemızın bakım karsılıgındakı bunu ıspatlayacak komsu akraba ve daha bırcok sahıdımız var bızle kaldıgını bakımını ustlendıgımızı bunun karsılıgında da mırasından sadece bır daıreyı bızım ustune verdıgını ıspatlamamız durumunda davanın akıbetı ne olur dedemın kendı kısısel hur ıradesı ıle bunu yapma hakkı yok mu tesekkurler..
Merhabalar.Babamızın 1994 yılında vefatı sonrası veraset ilamı ile (kayıtsız ve şartsız olarak) bizlere kalan mirası red ettik. İlgili tapu müdürlüğü veraseti kabul görerek reddi mirası kabul etmedi ve tapuları üzerimize annemiz ile birlikte yaptı. Şu an ilgili mahkemede yeniden veraset çıkarmak için annem bizlere dava açmış bulunmaktadır.Benim alt soyum yok.Kardeşimin reşit olan oğlu bulunmakta,Mahkeme hakimi babamın kardeşlerinin de nüfus kayıtlarını ilgili müdürlükten istemiş.
Sorum şudur. Bizlerin mirası reddimiz ile yeni çıkacak olan veraset ilamının; annem ve alt soy ve torunu olan kardeşimin oğluna kalması gerekmez midir?Burada neden babamın kardeşleri işe sokulmuştur.Mahkemeye dilekçe ile başvurup benim ve kardeşimin hakkının alt soy olan kişiye kalmasını isteyebilir miyiz? Ne yapabiliriz, işe babamın kardeşlerini karıştırmak istemiyoruz.Aksi halde konutu satarak ve annemi ve bizleri de bilerek sadece kötülük olsun diye evsiz bırakacaklardır.
Merhabalar babamın ve halamın dedemin verdiği içinde kargir ev olan arsaya belediyeden yer alıp ekleme yapıp içindeki kargir ev yıkıldı ve 4 daireli bir apartman yapıldı paylaşıldı ancak 10 yıl önce halamın evi icradan dolayı satıldı yani başka bir tapu sahibi girdi apartmana ve devamlı eskiden yapılmış paylaşımlar üzerinde problem çıkartıyor ne yapılabilir tapu iptal davası olabilirmi çok mu geç kalundı.
Merhaba 4 sene once vekaletle evim satıldı ve karsılıgında bana evimin4 te 1 fiyatı olan arsa verildi arsayı 4 5 ay ıcınde satıcılarını ve paramı geri vericwklerini soylediler ama hala verilmedi sonrasında da aldıgım arsanın o kadar para etmedini öğrendim hala geri alıcaz diyorlar ama oyalıyorlar evide baskısına satmışlar tekrar simdi arastırırkende tapu iptali diye Bi kanunun var oldunu öğrendim acaba dava açsam evimi geri alırmıyım ne davası acmam gerek yardımcı olurmusunız
Ben yabanci ülkede ikamet ediyorum. 2006 senesinde istanbuldan bir emlak satin aldim ve tapuyu akrabalarimdan birinin adina yaptirdim. Bu emlak benim akrabalarim tarafindan ve bizzat kendim kullandik. Ayrica emlak kiraya verildi.
Emlakla ilgili tum gelir giderler, bakim masraflari ve vergileri bizzat ben yaptim ve tapu sahibi akrabanin bu emlakla hic bir ilgisi olmadi.
Simdi ben turkiye ye dondum ve emlak tapusunu ustume almak isterim. Fakat akraba ailevi bir anlaşmazlıktan dolayi tapuyu vermiyor.
Tapu iptal ve tescil davasi açabilmeliyim
Merhaba,
Babamın tapusuz olarak 20 yılı aşkın süredir kullandığı tarlayı babam ölünce abim tapu tescil davası açarak üstüne aldı. Bana da dava bitince sana da hissesi vericem dedi o yüzden dava aşamasında karışmadım. Dava kesinleşince hissemi vermedi. Şimdi bu sebeple abime karşı tapu iptal ve tescil davası açabilirmiyim.
Teşekkür ederim..