Tapu İptal ve Tescil Davaları Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde hukuka aykırı şekilde oluşturulan veya gerçeği yansıtmayan bir kaydın iptal edilerek, taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesini sağlamak amacıyla açılan dava türüdür. Bu dava, mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan en temel hukuki yollardan biridir.

Hukuka aykırı bir işlemle oluşturulan tapu kaydı, kural olarak iptal edilebilir ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi talep edilebilir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası, özellikle mülkiyet hakkının ihlal edildiği durumlarda en etkili hukuki koruma yollarından biri olarak kabul edilir.

Bu yazımızda; tapu iptal ve tescil davasının hangi durumlarda açılabileceği, yargılama süreci ve davanın sonuçları ile uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık türleri ele alınacaktır.

1. Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Dayanağı

Tapu iptal ve tescil davasının hukuki dayanağı, esas olarak Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline ilişkin hükümlerinde yer almaktadır. Özellikle TMK m.1025 hükmü, hukuka aykırı şekilde yapılan tescillerin düzeltilmesine imkân tanımakta ve gerçek hak sahibine tapu kaydının iptalini talep etme hakkı vermektedir. Bu düzenleme, tapu sicilinin doğru ve güvenilir tutulmasını sağlamakla birlikte, aynı zamanda mülkiyet hakkının korunmasını amaçlamaktadır.

Tapu iptal ve tescil davaları, uygulamada çoğunlukla yolsuz tescil olarak adlandırılan hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesine yöneliktir. Bu nedenle davanın hukuki dayanağı yalnızca bir kanun hükmüne değil; tapu siciline güven ilkesi ile mülkiyet hakkının korunması ilkesi arasındaki dengeye dayanmaktadır.

1.1. Türk Medeni Kanunu hükümleri (özellikle TMK m.1025)

Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi, tapu iptal ve tescil davasının temel hukuki dayanağını oluşturmaktadır. Bu hükme göre, tapu sicilinde hukuka aykırı şekilde yapılan bir tescil, gerçek hak sahibinin talebi üzerine mahkeme kararıyla iptal edilebilir ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili sağlanabilir.

Kanun koyucu bu düzenleme ile, tapu sicilinin her zaman gerçeği yansıtmasını amaçlamış ve hukuka aykırı şekilde oluşan kayıtların düzeltilmesine imkân tanımıştır. Bu nedenle TMK m.1025, tapu iptal ve tescil davalarının hem hukuki dayanağını hem de temel amacını belirleyen en önemli düzenleme niteliğindedir.

1.2. Yolsuz tescil ve tapu siciline güven ilkesi

Tapu iptal ve tescil davalarının merkezinde yer alan kavram yolsuz tescildir. Yolsuz tescil, tapu sicilinde hukuka aykırı şekilde yapılan ve gerçek hak durumunu yansıtmayan kayıtları ifade eder. Örneğin sahte belgeye dayanılarak yapılan bir tescil, muvazaalı bir satış işlemi veya yetkisiz kişi tarafından gerçekleştirilen bir devir işlemi yolsuz tescil niteliğinde olabilir.

Bununla birlikte, tapu siciline güven ilkesi gereğince, tapu kaydına güvenerek taşınmazı devralan iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması da hukuk düzeninin temel ilkelerinden biridir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarında mahkemeler, bir tarafta gerçek hak sahibinin hakkını, diğer tarafta tapu siciline güvenerek işlem yapan üçüncü kişilerin korunması gereğini birlikte değerlendirir ve bu iki ilke arasında bir denge kurar.

1.3. Mülkiyet hakkının korunması ilkesi

Mülkiyet hakkı, Anayasa ile güvence altına alınmış temel haklardan biridir. Bu nedenle hukuka aykırı şekilde yapılan bir tapu işlemi sonucunda mülkiyet hakkı ihlal edilen kişinin, bu hakkını korumak amacıyla yargı yoluna başvurabilmesi hukuk devletinin temel gereklerinden biridir.

Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan en etkili hukuki araçlardan biridir. Bu dava sayesinde, hukuka aykırı şekilde yapılan bir tescil ortadan kaldırılabilir ve taşınmazın gerçek hak sahibine iadesi sağlanabilir. Bu yönüyle tapu iptal ve tescil davası, yalnızca bir kayıt düzeltme davası değil; aynı zamanda mülkiyet hakkını doğrudan koruyan bir dava niteliği taşımaktadır.

2. Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Hallerde Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde yer alan bir kaydın hukuka aykırı şekilde oluşması veya gerçek hak durumunu yansıtmaması halinde açılabilir. Bu dava, çoğu zaman taşınmazın devrine ilişkin işlemin geçersiz olması, hukuka aykırı şekilde gerçekleştirilmesi veya taraf iradelerinin gerçeği yansıtmaması gibi durumlarda gündeme gelir.

Bu başlık altında, uygulamada en sık karşılaşılan tapu iptal ve tescil davası sebepleri ayrı ayrı ele alınarak, hangi durumlarda dava açılabileceği somut örnekler üzerinden açıklanacaktır.

2.1. Muris Muvazaası (Mirasçılardan Mal Kaçırma) Nedeniyle

Muris muvazaası, miras bırakanın taşınmazını mirasçılardan mal kaçırma amacıyla devretmesi ve bu devri gerçekte bağışlamak istediği halde, tapuda satış gibi göstermesi durumunu ifade eder. Bu tür işlemlerde tarafların gerçek iradesi ile tapuda görünen işlem arasında bir uyumsuzluk bulunmaktadır.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, işlemin görünürdeki satış sözleşmesinin gerçeği yansıtmadığı ve tarafların asıl amacının bağış olduğu ispat edildiği takdirde, tapu kaydının iptaline ve taşınmazın miras payları oranında mirasçılar adına tesciline karar verilebilir.

2.2. Ehliyetsizlik Nedeniyle Yapılan İşlemler

Tapu işleminin yapıldığı tarihte taşınmaz malikinin fiil ehliyetinin bulunmaması halinde yapılan devir işlemleri hukuken geçersiz sayılabilir. Özellikle akıl hastalığı, ileri yaşa bağlı zihinsel zayıflık veya ayırt etme gücünün bulunmaması gibi durumlarda yapılan satış veya bağış işlemleri, ehliyetsizlik nedeniyle iptal edilebilir.

Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal davalarında, işlem tarihinde kişinin fiil ehliyetinin bulunup bulunmadığı çoğu zaman adli tıp raporu, sağlık kayıtları ve tanık beyanları ile tespit edilir. Ehliyetsizlik ispat edildiği takdirde, tapu kaydının iptaline ve taşınmazın eski malik adına tesciline karar verilebilir.

2.3. Vekâletin Kötüye Kullanılması Nedeniyle

Bir kişinin verdiği vekâletnameye dayanılarak yapılan işlemlerin, vekâlet veren kişinin menfaatine aykırı şekilde gerçekleştirilmesi halinde vekâletin kötüye kullanılması söz konusu olabilir. Örneğin vekilin, taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle kendi yakınına devretmesi veya vekâlet verenin bilgisi dışında satış yapması bu kapsama girebilir.

Bu durumda vekilin yaptığı işlem için vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal davası açılabilir. Bu durumda vekâlet yetkisi kapsamında görünse bile dürüstlük kuralına aykırı olduğu için geçersiz sayılabilir ve tapu kaydının iptali talep edilebilir.

2.4. Aile Konutunun Eşin Rızası Olmadan Devri Nedeniyle

Türk Medeni Kanunu’na göre aile konutu üzerinde tasarrufta bulunulabilmesi için diğer eşin açık rızasının bulunması gerekir. Eşin rızası olmadan yapılan satış, bağış veya ipotek gibi işlemler hukuka aykırı sayılabilir.

Bu durumda rızası alınmayan eş, aile konutunun eşin rızası olmaksızın devri nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açarak yapılan işlemin geçersizliğini ileri sürebilir ve taşınmazın yeniden önceki malik adına tescil edilmesini talep edebilir.

2.5. Yolsuz Tescil Nedeniyle

Tapu sicilinde hukuka aykırı şekilde yapılan her türlü kayıt, yolsuz tescil olarak adlandırılır. Örneğin sahte belgeye dayanılarak yapılan bir tescil, yetkisiz kişi tarafından gerçekleştirilen bir devir işlemi veya geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak yapılan kayıt yolsuz tescil niteliğinde olabilir.

Bu tür durumlarda gerçek hak sahibi, tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu ispat ederek tapu iptal ve tescil davası açabilir.

2.6. Sahtecilik veya Geçersiz Belgeye Dayanılarak Yapılan Tesciller

Tapu işleminin sahte bir belgeye dayanılarak yapılması halinde, bu işlem baştan itibaren hukuka aykırı kabul edilir. Örneğin sahte kimlik, sahte vekâletname veya sahte satış sözleşmesi kullanılarak yapılan bir tescil işlemi geçersizdir.

Bu durumda sahte belge nedeniyle tapu kaydının iptali talep edilebilir ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tesciline karar verilebilir.

2.7. Ön Alım (Şufa) Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların kanundan doğan ön alım hakkı bulunmaktadır. Bu hak, paydaşın satılan payı aynı şartlarla öncelikli olarak satın alma yetkisini ifade eder.

Paydaş, ön alım hakkını süresi içinde kullanarak dava açtığında, mahkeme tarafından satış işleminin geçerli olduğu kabul edilmekle birlikte, satılan payın davacı paydaş adına tesciline karar verilebilir. Bu nedenle ön alım (şufa) hakkına dayalı davalar, uygulamada tapu iptal ve tescil sonucunu doğuran özel bir dava türü niteliği taşımaktadır.

2.8. Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tescil Davası

Bir taşınmazın uzun süre boyunca malik sıfatıyla, kesintisiz ve çekişmesiz şekilde zilyetliğinde bulundurulması halinde, belirli şartların gerçekleşmesi durumunda kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet hakkı kazanılabilir. Bu durumda kişi, taşınmazın kendi adına tapuya tescil edilmesi için dava açabilir.

Kazandırıcı zamanaşımına dayalı davalar, her ne kadar klasik anlamda bir “iptal” davası olmasa da, sonuç itibarıyla mevcut tapu kaydının düzeltilmesi veya yeni bir tescil yapılmasını sağladığı için uygulamada tapu iptal ve tescil davaları kapsamında değerlendirilmektedir.

2.9. İnançlı İşlem veya Gizli Anlaşmaya Aykırı Tesciller

İnançlı işlem, taraflar arasında yapılan gizli bir anlaşma gereğince taşınmazın geçici olarak başka bir kişi adına tescil edilmesi ve belirli bir şart gerçekleştiğinde tekrar devredilmesinin kararlaştırılmasıdır. Bu tür işlemlerde, taşınmazın görünürdeki maliki ile gerçek hak sahibi farklı kişiler olabilir.

Taraflar arasındaki inanç sözleşmesine aykırı davranılması veya taşınmazın geri devredilmemesi halinde, gerçek hak sahibi tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın kendi adına tescil edilmesini talep edebilir.

2.10. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi kapsamında taşınmaz devredilmiş olmasına rağmen, bakım borcunun yerine getirilmemesi halinde sözleşmenin feshi ve tapu kaydının iptali talep edilebilir. Bu durumda bakım yükümlülüğünü yerine getirmeyen kişi lehine yapılan tescil hukuki dayanağını kaybedebilir.

Uygulamada özellikle bakım borcunun hiç yerine getirilmemesi, ağır şekilde ihmal edilmesi veya sözleşmenin muvazaalı olması gibi durumlarda ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları gündeme gelmektedir.

2.11. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye devredilen taşınmaz paylarının, sözleşme hükümlerine aykırı davranılması veya yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde geri alınması mümkündür. Bu durumda arsa sahibi veya hak sahipleri, yapılan tescilin hukuki dayanağını kaybettiğini ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Özellikle inşaatın hiç yapılmaması, sözleşmede öngörülen sürede tamamlanmaması veya ciddi ayıplı şekilde yapılması gibi durumlarda bu tür davalar sıkça gündeme gelmektedir

3. Tapu İptal ve Tescil Davasının Tarafları

Tapu iptal ve tescil davasında tarafların doğru belirlenmesi, davanın sağlıklı şekilde yürütülmesi bakımından büyük önem taşır. Bu tür davalarda, kural olarak taşınmaz üzerinde ayni hakkı ihlal edilen kişi davacı, tapuda malik olarak görünen kişi ise davalı konumunda yer alır.

Ancak bazı durumlarda davanın birden fazla kişiye karşı açılması veya birden fazla kişinin birlikte dava açması gerekebilir. Özellikle mirasçılar, paydaşlar veya taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişiler bakımından zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olabilir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarında tarafların doğru belirlenmesi, davanın esası kadar usul bakımından da kritik öneme sahiptir.

3.1. Tapu İptal ve Tescil Davasını Kimler Açabilir?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu ileri süren ve bu nedenle mülkiyet veya ayni hakkı ihlal edilen kişiler tarafından açılabilir. Davacı olabilmek için, taşınmaz üzerinde doğrudan veya dolaylı şekilde bir hakkın ihlal edilmiş olması ve dava açmakta hukuki yararın bulunması gerekir.

Uygulamada tapu iptal ve tescil davasını açabilecek kişiler başlıca şunlardır:

• Taşınmazın gerçek maliki
• Mirasçılar
• Paydaşlar (hissedarlar)
• Sınırlı ayni hak sahipleri (örneğin intifa hakkı sahibi)
• Taşınmaz üzerinde hakkı ihlal edilen diğer kişiler

Örneğin miras bırakanın yaptığı muvazaalı bir satış nedeniyle miras hakkı zedelenen mirasçılar veya vekâletin kötüye kullanılması sonucu taşınmazı elinden çıkan malik, tapu iptal ve tescil davası açabilir.

3.2. Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, kural olarak tapu sicilinde malik olarak görünen kişiye karşı açılır. Çünkü tapu kaydının iptali ve yeni bir tescil yapılabilmesi için, mevcut kaydın sahibi olan kişinin davada taraf olması gerekir.

Ancak bazı durumlarda dava yalnızca bir kişiye karşı değil, birden fazla kişiye karşı açılmalıdır. Özellikle taşınmazın birden fazla kişiye devredilmiş olması veya mirasçılar arasında paylaştırılmış bulunması halinde, davanın tüm ilgililere yöneltilmesi gerekebilir.

Bu kapsamda davanın yöneltilebileceği kişiler şunlardır:

• Tapuda malik olarak görünen kişi
• Taşınmazı sonradan devralan kişiler
• Mirasçılar veya paydaşlar
• Taşınmaz üzerinde hak iddia eden diğer kişiler

Özellikle taşınmazın üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde, davanın son malik veya hak sahibi durumunda olan kişiye yöneltilmesi zorunludur. Aksi halde dava usulden reddedilebilir.

4. Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tapu iptal ve tescil davalarında süre konusu, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişiklik gösterebilir. Hukuk sistemimizde mülkiyet hakkı ayni bir hak olup, kural olarak süreyle ortadan kalkmaz. Bu nedenle yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davaları kural olarak zamanaşımına tabi değildir.

Ancak davanın temelindeki hukuki ilişkinin niteliğine göre kanun koyucu, hukuki güvenliği sağlamak amacıyla bazı durumlarda hak düşürücü süreler veya zamanaşımı süreleri öngörmüştür. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarında süre değerlendirmesi yapılırken, davanın dayandığı hukuki sebebin doğru şekilde tespit edilmesi büyük önem taşır.

4.1. Genel Kural: Süre Sınırı Olmayan Haller

Mülkiyet hakkının korunması ilkesi gereği, bazı tapu iptal ve tescil davaları kural olarak belirli bir süre sınırına tabi değildir. Bu davalar, hukuka aykırı bir tapu kaydının düzeltilmesine yönelik olduğundan, gerçek hak sahibi her zaman dava açma hakkına sahiptir.

Bu kapsama giren başlıca durumlar şunlardır:

• Yolsuz Tescil: Tapu kaydının sahtecilik, geçersiz bir vekâletname veya hukuken geçersiz bir işleme dayanması halinde, tapu kaydının iptali için açılacak dava kural olarak süreye tabi değildir.
• Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): Miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı muvazaalı temliklere karşı açılacak tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü süre uygulanmaz.
• Kötüniyetli Üçüncü Kişilere Karşı Davalar: Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kötüniyetli üçüncü kişilere karşı açılan davalarda süre sınırlaması söz konusu değildir.

4.2. Hak Düşürücü Süreye Tabi Olan Haller

Hak düşürücü süreler, hâkimin resen dikkate almak zorunda olduğu ve süresi geçtikten sonra dava açma hakkını ortadan kaldıran sürelerdir.

Uygulamada en sık karşılaşılan hak düşürücü süre örnekleri şunlardır:

• Kadastro Öncesi Haklara Dayalı Davalar: 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi uyarınca, kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak dava açılamaz.
• İrade Sakatlığı (Hile, Yanılma, Korkutma): Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre, hata veya hilenin öğrenildiği, korkutmanın (ikrah) ise etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren 1 yıl içinde sözleşmenin iptali talep edilmelidir.
• Yasal Önalım (Şufa) Hakkı: Satışın noter aracılığıyla hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılması zorunludur.

4.3. Zamanaşımına Tabi Olan Haller

Bazı tapu iptal ve tescil davaları doğrudan ayni hakka değil, sözleşmeden doğan kişisel haklara dayandığından zamanaşımı süresine tabi olabilir.

Bu kapsama giren başlıca durumlar şunlardır:

• İnançlı İşlem ve Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması: Bu tür uyuşmazlıklar sözleşmeye dayalı kabul edildiğinden, kural olarak 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir.
• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklar: Sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle açılacak davalarda genel zamanaşımı hükümleri uygulanır.

5. Tapu İptal ve Tescil Davalarında Yargılama Süreci

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın mülkiyetine ilişkin ayni haklara dayanan davalar olduğu için belirli bir usul çerçevesinde yürütülür.

5.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu davalar, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, görev bakımından başka bir mahkemenin yetkisi bulunmamaktadır.

Yetki bakımından ise dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Bu kural, kesin yetki niteliğinde olup tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

5.2. İspat ve Deliller

Tapu iptal ve tescil davalarında davacı, tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Bu nedenle davanın sonucunu belirleyen en önemli unsur, sunulan delillerin niteliği ve yeterliliğidir.

Uygulamada bu davalarda en sık başvurulan deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları ve resmi belgeler
• Sözleşmeler ve yazılı belgeler
• Tanık beyanları
• Bilirkişi raporları
• Keşif incelemesi
• Sağlık raporları (özellikle ehliyetsizlik iddialarında)

Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri birlikte değerlendirerek tapu kaydının hukuka uygun olup olmadığına karar verir.

5.3. Harç ve Yargılama Giderleri

Tapu iptal ve tescil davaları, nispi harca tabi davalar arasında yer almaktadır. Bu nedenle dava açılırken, taşınmazın dava değerine göre hesaplanan harç ödenmesi gerekir.

Yargılama sürecinde ayrıca:

• Bilirkişi ücreti
• Keşif giderleri
• Tebligat giderleri
• Tanık giderleri

gibi çeşitli yargılama giderleri ortaya çıkabilir. Dava sonunda bu giderler, kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir.

5.4. Vekâlet Ücreti

Tapu iptal ve tescil davalarında vekâlet ücreti, dava sonunda mahkeme tarafından dava değeri üzerinden nispi (oransal) olarak hüküm altına alınır. Davayı kazanan taraf lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı taraftan vekâlet ücreti tahsil edilmesine karar verilir.

Ayrıca taraflar ile avukat arasında yapılan sözleşmeye bağlı olarak, sözleşmesel vekâlet ücreti de gündeme gelebilir. Bu ücret, dava sonucuna göre ayrıca talep edilebilir.

5.5. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Tapu iptal ve tescil davalarında verilen kararlar, belirli şartların bulunması halinde kanun yollarına götürülebilir. İlk derece mahkemesi kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir.

İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararlar da belirli parasal sınırların üzerinde olması halinde temyiz yoluna götürülebilir. Bu süreçte kararın hukuka uygunluğu ve delillerin değerlendirilmesi üst mahkemeler tarafından yeniden incelenir.

6. Tapu İptal ve Tescil Davasının Sonuçları

Tapu iptal ve tescil davası sonucunda mahkeme, tapu kaydının hukuka aykırı olduğuna karar verirse, mevcut tapu kaydının iptaline ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tesciline hükmeder. Bu karar ile birlikte tapu sicilindeki kayıt düzeltilir ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı hukuka uygun hale getirilmiş olur.

Ancak her davada sonuç yalnızca tapu kaydının iptali ile sınırlı değildir. Somut olayın özelliklerine göre, taşınmazın iadesi, haksız kullanımdan doğan zararların tazmini veya üçüncü kişilerle yapılan işlemlerin hukuki sonuçlarının ortadan kaldırılması gibi farklı sonuçlar da ortaya çıkabilir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davasının sonucu, çoğu zaman yalnızca bir kayıt düzeltme işlemi değil; aynı zamanda mülkiyet hakkının yeniden tesis edilmesini sağlayan kapsamlı bir hukuki sonuç doğurur.

6.1. Tapu Kaydının İptali

Mahkeme tarafından tapu kaydının hukuka aykırı olduğunun tespit edilmesi halinde, mevcut tapu kaydı iptal edilir. Bu işlem, tapu sicilinde yer alan hukuka aykırı kaydın ortadan kaldırılması anlamına gelir.

Özellikle sahtecilik, muvazaa, vekâletin kötüye kullanılması veya geçersiz sözleşmeye dayalı işlemler nedeniyle yapılan tescillerin iptali halinde, taşınmaz üzerindeki hukuka aykırı mülkiyet durumu sona ermiş olur.

6.2. Taşınmazın Gerçek Hak Sahibi Adına Tescil Edilmesi

Tapu kaydının iptali ile birlikte, mahkeme tarafından taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verilir. Bu karar, tapu sicilinde yeni bir kayıt oluşturulması ve mülkiyet hakkının hukuken doğru kişiye geçirilmesi sonucunu doğurur.

Örneğin muris muvazaası nedeniyle açılan bir davada, taşınmazın mirasçılar adına payları oranında tesciline karar verilebilir. Bu şekilde tapu sicilindeki kayıt, gerçek hak durumuna uygun hale getirilmiş olur.

6.3. Taşınmazın Eski Hale Getirilmesi veya İadesi

Bazı durumlarda yalnızca tapu kaydının düzeltilmesi yeterli olmayabilir. Özellikle taşınmazın fiilen kullanımı veya zilyetliği başka bir kişide bulunuyorsa, mahkeme taşınmazın davacıya teslim edilmesine veya eski hale getirilmesine de karar verebilir.

Bu tür durumlarda, taşınmazın boşaltılması, anahtar teslimi veya hukuka aykırı kullanımın sona erdirilmesi gibi sonuçlar ortaya çıkabilir.

6.4. Tazminat Talep Edilmesi

Tapu iptal ve tescil davası sonucunda, hukuka aykırı işlem nedeniyle zarara uğrayan kişinin tazminat talep etmesi de mümkündür. Özellikle taşınmazın uzun süre haksız şekilde kullanılması veya değer kaybına uğraması halinde, maddi zararın giderilmesi için tazminat talebi gündeme gelebilir.

Uygulamada bu tazminat talepleri çoğu zaman:

• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)
• Değer kaybı tazminatı
• Kullanım bedeli

şeklinde ortaya çıkmaktadır.