Mevzuatımıza göre bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesi için taşınmazın tapuda tescil işlemlerinin yapılması ve devir işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Tapuda yapılan tescil işleminin herhangi bir nedenle hukuka aykırı olması halinde ise hak sahipleri tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir. Açılacak tapu iptal ve tescil davası ile hukuka aykırı tescil işlemi iptal edilerek mahkeme kararı ile taşınmazın gerçek hak sahibine devri sağlanabilmektedir.
Yazı İçeriği
- 1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
- 2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
- 3. Yolsuz Tescil Nedir?
- 4. Hangi Hallerde Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir?
- 5. Tapu İptal ve Tescil Davasında Husumet
- 6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- 7. Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
- 8. Tapu İptal ve Tescil Davasında Dava Masrafları
Tapu iptal ve tescil davaları, eşya hukukunun en önemli ve güncel konularından biri olup, birçok sebep tapu iptaline yol açabilmektedir. Bu sebepler, kanunda sınırlı olarak belirlenmemiş olduğundan hangi nedenlerle tapu kayıtlarının iptal edilebileceği, yargı kararlarıyla şekillenmiştir. İşbu yazımızda da tapu iptal ve tescil davasına ilişkin genel bilgiler verilmekle birlikte özel olarak tapu iptalini gerektiren sebepler de sıralanacaktır.
1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapudaki tescilinin herhangi bir nedenle yolsuz ve hukuka aykırı olduğu iddiası ile açılan ve yolsuz tescilin iptali ile taşınmazın hukuka uygun şekilde tescilinin talep edildiği dava türüdür.
Bu davada tapudaki tescil hükmü mahkeme kararı ile değiştirilmekte ve taşınmazın mülkiyeti de mahkeme kararı ile kazanılmaktadır. Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğundan mahkeme kararı kesinleşmedikçe icra edilemeyecektir. Kesinleşmeden icra edilemeyen mahkeme kararları hakkında daha detaylı bilgi için “Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak Mahkeme Kararları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapuda gerçekleştirilen tescille kazanılır. Tapuda gerçekleştirilecek tescil için de geçerli bir hukuki sebep ve taşınmaz malikinin tescil talebinin bulunması gerekmektedir. Tescille kazanımda hukuki sebep taşınmazın satışı veya bağışlanması olabilir.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanımında kural tescille kazanma olsa da, istisna olarak tescilsiz kazanım halleri de vardır. Bu gibi durumlarda taşınmazın mülkiyeti tapuda tescil yapıldığı anda değil, diğer kazanma sebebinin gerçekleştiği anda kazanılacaktır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmazın tescilsiz kazanma halleri mahkeme kararı, miras, cebri icra, işgal ve kamulaştırma olarak sayılmış olup tapu iptal ve tescil davasında da taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile değil mahkeme kararı ile gerçekleşmektedir.
3. Yolsuz Tescil Nedir?
Tapu iptal ve tescil davalarının en temel sebebi tapuda yolsuz bir tescil işlemi yapılmasıdır. TMK madde 1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil, yolsuz bir tescildir.
Türk Medeni Kanunu 1024/2.
‘’Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.’’
İşte bu yolsuz tescil durumu, tapudaki şekli hak sahipliği ile gerçek anlamda hak sahipliğinin uyumsuzluğuna yol açmakta ve bu durumun düzeltilmesi için, tapu iptal ve tescil davası açılmasını zaruri kılmaktadır. Yolsuz tescil, birçok sebepten ortaya çıkabilir. Her ne kadar bu sebepleri sınırlı tutmak mümkün değilse de uygulamada sıklıkla karşılaşılan sebepler aşağıda sıralanacaktır.
4. Hangi Hallerde Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir?
Yukarıda ifade ettiğimiz üzere tapu iptal ve tescil davası sebepleri sınırlı sayıda değildir. Tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için ortada yolsuz bir tescil hali bulunması veya davacı tarafa taşınmazın mülkiyetinin devrini talep etme hakkını tanıyan hukuki bir sebep bulunması yeterlidir.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan tapu iptal ve tescil davası türleri ise;
- Muris muvazaası sebebiyle tapu iptal ve tescil davası
- Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Önalım Hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası
Şeklindedir.
Tüm bu konularda detaylı blog yazılarımız internet sitemizde mevcut olup daha detaylı bilgi için bu yazılarımızdan faydalanabilirsiniz.
5. Tapu İptal ve Tescil Davasında Husumet
Husumet, bir davanın taraflarının belirlenmesine ilişkin bir müessesedir. Buna göre açılacak bir davanın hukuka uygun olması için davanın aktif husumet ve pasif husumet yönünden hukuka uygun olması gerekir. Bir başka ifade ile her dava gibi tapu iptal ve tescil davası da doğru kişi tarafından doğru kişilere karşı açılmalıdır.
Aktif husumet bir davada davacı olma sıfatına sahip olan kişiyi ifade etmektedir. Tapu iptal ve tescil davalarında davacı taraf, hukuken tapunun devrini talep etme hakkı olan kişiyi ve bu davada hukuki menfaati bulunan kişiyi ifade etmektedir. Buna göre tapu iptal ve tescil davalarında davacı, yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi veya hukuken taşınmazın devrini talep etme hakkı olan kişi olmalıdır.
Pasif husumet ise bir davada davalı tarafı ifade etmektedir. Tapu iptal ve tescil davalarının davalı ise lehine yolsuz tescil yapılan kişi veya taşınmazın devri borcu altına giren kişidir. Bir kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için o kişinin tapuda malik olarak bulunması gerekmektedir.
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilmektedir. Buna göre taşınmazın devri borcu bir tüketici işleminden kaynaklanıyorsa dava tüketici mahkemesinde açılmalıdır. Yine uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili ise bu defa ticaret mahkemeleri görevli olacaktır.
Bununla birlikte muris muvazaası veya sahte belgeye dayalı olarak yolsuz tescilden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleridir.
Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin bir dava türü olup bu davalarda yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
7. Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları nitelikleri gereği herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Buna göre yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi herhangi bir süreye tabi olmadan bu davayı açabilecektir.
Bununla birlikte tapu iptal ve tescil nedeni yolsuz tescile değil de borçlandırıcı bir işleme dayanıyorsa bu durumda sözleşmeden kaynaklı genel zamanaşımı süresi olan on yıllık süre geçerli olacaktır. Örneğin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle bir taşınmazın tapu iptal ve tescili talep edilecekse burada tapunun devir borcunun muaccel olmasından itibaren on yıllık zamanaşımı gündeme gelecektir.
8. Tapu İptal ve Tescil Davasında Dava Masrafları
Tapu iptal ve tescil davalarında dava masrafları, yargılama harçları ve diğer masraflardan oluşmaktadır. Tapu iptal ve tescil davaları nispi harca tabi davalardan olup taşınmazın değeri üzerinden harcın tamamlanması gerekmektedir. Bununla birlikte dava masrafları olarak ise posta masrafları, bilirkişi ücreti, keşif masrafı gibi masraf kalemlerinin davacı tarafından karşılanması gerekmektedir.
Yargılama masrafları her yıl belirlenen tarife ve oranlara göre değişmekte olup davanın açılacağı yıla göre bu masrafların miktarı da değişecektir.
6098 s. Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506/2. maddesinde “vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür” hükmüne yer verilmiştir. Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekâlet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekâlet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. Ancak üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötüniyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir.
Ayrıca vekâletin kapsamı, yapılacak sözleşme ile belirlenir. Borçlar Kanunu’nun 504. Maddesine göre: vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça… taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli kabul edilebilmesi için taşınmazı devralırken vekâletnamede taşınmaz devri konusunda yetki var mı yok mu incelemedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, yazı ve yorumlar, kişisel hukuki yorum ve genel bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, hukuki destek ve detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
vekaletsiz iş görmeye dayalı veya yetki aşımına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılabilir mi?
Kıyılar, herkesin ortak kullanımına ait olan, sahipsiz kamu mallarındandır. Kıyılar, herkesin eşit ve serbest yararlanmasına açık olup Medeni Kanun’un 715. Maddesi gereği sahipsiz yerlerin üzerinde kimsenin özel mülkiyeti söz konusu olamaz. Ayrıca Anayasa’nın 43. Maddesi “Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Deniz, göl ve akarsu kıyılarıyla, deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir. Kıyılarla sahil şeritlerinin, kullanılış amaçlarına göre derinliği ve kişilerin bu yerlerden yararlanma imkân ve şartları kanunla düzenlenir.” Şeklinde bir ifade ile kıyıların devletin tasarrufu altında olduğu belirtilmiştir.
Anayasa, Medeni Kanun ve Kıyı Kanununda ifade olunduğu üzere kıyıların ve bu kapsamda kıyı kenar çizgilerinin, tapuya tescili ile bunların üzerinde özel mülkiyet tesisi mümkün değildir.
Ayrıca belirtmek isteriz ki, kıyı kenar çizgisinde kalan bir taşınmazın; yani özel mülkiyete konu olmaması gereken bir taşınmazın özel mülkiyete tabi tutulması, adına tapu kaydı tesis gerekçesiyle verilen tapunun iptal edilmesi tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan bir zarar ve kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi birey aleyhine bozan bir durum olduğundan Yargıtay, devletin vermiş olduğu bu zararın tazmini gerektiğine karar vermiştir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Kıyı kenar çizgisi içerisinde kalan arsa ile ilgili tazminat açma hakkı kime aittir?
1960 lı yıllarda hazine arazileri parsellenip satılmasıyla büyükbabam tapusu olmayan bir arsaya 1969 bir gecekondu insa etmiş olup 1984 imar affı kanunu kapsamında yeminli bürolara yapılan basvuru kapsamında arsa amcamız adına 1996 da tapu kaydına alınmış bu gece konduda 1970 yılından itibaren elektirik ve su aboneli var olup tapu kaydı bulunan amcamızın yaşı o dönemde (3 ) olması göz önünde bulundurularak tapu iptal davası açabilir miyiz .
İyi gunler A firmasi 13/92018 tarihinde verdigi vekate D Blok 12, D blok 6,D Blok 10 ve D Blok 6.kat 24 nolu daireler icin vekalet vermis Vekil de Tapuya gelip D Blok 12, D blok 6,D Blok 10 ve B Blok 6.kat 24 nolu dairelerin satisini yapmistir yani D blok 6 kat 24 daire satilacakken B Blok 6 kat 24 nolu daireyi satmiştir . Ardindan B blok 6.kat 24 nolu daire ücuncu kisiye satilmiştir A firmasida olaydan yeni haberi oldigunu soylemektedir. Bu durumda tapu iptal davasi kim tarafindan acilmali ve nasil bir yol izlenebilir Teşekkurler
İskan belgesi; yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edildiğini gösteren ve uygulamada oturma izni olarak bilinen belgedir. Bir yapıya iskan verilebilmesi için ise belediyelerin imar birimleri tarafından binanın projeye ve imar planına uygun inşa edildiğinin tespit edilmesi gerekmektedir.
Müteahhitler tarafından ise genellikle kat irtifakına ilişkin tapu kaydı maliklere verilmekte; ancak kat mülkiyetine ilişkin tapu ya daha sonraları verilmekte ya da hiç verilmeyerek malikler mağdur edilmektedir.
Müteahhitler ile yapılan sözleşmelerde kural olarak; binanın iskanının alınması ve kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin yapılması müteahhidin yükümlülüğündedir. Bu sebeple; sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getirmeyen müteahhide dava açarak müteahhit ifaya zorlanabilir. Zira; bireysel olarak iskan belgesi alınması çoğu zaman mümkün değildir. Çünkü belediyelerin iskan belgesi için talep edecekleri belgeler sadece müteahhitte bulunmaktadır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Satın alınan dairenin tapusunun, binanın iskanı alınmamasından kaynaklı olarak verilememesi durumunda ne yapmak gerekiyor?
Bu arsanın tapusunun alınması, ‘’olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı’’ koşullarının mevcudiyeti halinde mümkündür. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için öncelikle, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen bir kimse adına kayıtlı bir taşınmaz bulunmalıdır. Bu durumda, taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasını zilyed tarafından mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesi istenebilir. Tescil davasını da, hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açabilir.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân edilir.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı koşullarının gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden olmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve iddia ispatlanmış olursanız, hâkim tescile karar verecektir. Şu halde mülkiyet, koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Zilliyet olunan arazi ve taşınmaz için, tapu tescil davası açılmak halinde, Milli Emlak Müdürlüğünce ihaleye çıkarılmadan taşınmaz satın alınabilir mi ?
Eklenti, Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi yerlerdir. Bu yerler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan ana yapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Eklentiler, malikin isteği üzerine beyanlar sütununa kaydedilecektir. Yapılan bu kayıt, ancak kütükte hak sahibi olarak görünenlerin rızasıyla kütükten silinebilir.
Dolayısıyla, proje ve satış kararlarında eklenti niteliğinde olan ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki eklenti tanımının niteliğine uyan bu yerler, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilecektir. Bunun için öncelikle Tapu Müdürlüğü’ ne giderek talepte bulunulması mümkündür. Talebin yerine getirilmemesi halinde, kat mülkiyetinden kaynaklı bu uyuşmazlık için Sulh Hukuk Mahkemesi’ nde dava açılması gerekecektir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Projede var olan eklentinin tapuda yazılmamış boş bırakılmış olması halinde zamanaşımı var mıdır?
Kat irtifakı tapusu, kat mülkiyetine geçişten önce öngörülen, henüz taşınmaz inşaat halindeyken düzenlenen bir tapudur. Taşınmazdaki inşaat hali bitince kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilecektir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de gerçekleştirilebilir. Dolayısıyla, şayet bütün bağımsız bölümler tamamlanmışsa, kat irtifakı tapusuna sahip bir malik olarak, gerekli işlemler için ilgili Tapu Kadastro Müdürlüğü’ ne başvurulması mümkündür.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Bitmiş bina da kat irtifakı tapusu ile oturulması halinde nasıl bir durumla karşı karşıya kalınabilir?
Merhaba,
Dedem 15 senelik süren arsa davasında, dava devam ederken küçük dönümleri vekalet ile satmış. Dedem vefat ettikten sonra dava sonuçlandı. Sattığı parseller dedem adına değil sattığı kişiler adına çıktı. Vekalet verdiği kişi dedeme ait olan en büyük parselide satıp dedeme herhangi bir ödeme yapmamış. Bu gibi bir durumda tapu iptali davası açılabilir mi?
merhaba göstermiş olduğunuz ilgi alakadan dolayı çok teşekkür ederim